О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 апреля 2006 года N 233
О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика*

(с изменениями на 26 января 2018 года)
____________________________________________________________________
Утратило силу с 28 марта 2019 года на основании
постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2018 года N 1683
____________________________________________________________________

____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14 (Российская газета, N 13, 24.01.2007);
постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2018 года N 70 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 29.01.2018, N 0001201801290020).
____________________________________________________________________

________________
* Наименование в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14, — см. предыдущую редакцию.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации

постановляет:

1. Утвердить прилагаемое Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (пункт в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14, — см. предыдущую редакцию).

2. Пункт утратил силу с 1 февраля 2007 года — постановление Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14. — См. предыдущую редакцию.

3. Установить следующие нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:
норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;
норматив целевого использования средств — не более 1;
норматив безубыточности — не менее 1.

4. Федеральной службе по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации утвердить в 3-месячный срок инструкции о порядке расчета: *4)
размера собственных денежных средств застройщика;
норматива обеспеченности обязательств;
норматива целевого использования средств;
норматива безубыточности.

5. Установить, что пункты 2 и 3 настоящего постановления вступают в силу с 1 января 2007 года.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.Фрадков

Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика

УТВЕРЖДЕНО
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 21 апреля 2006 года N 233

(с изменениями на 26 января 2018 года)

________________
* Наименование в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14, — см. предыдущую редакцию.

1. Настоящее Положение, разработанное в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает требования к нормативам оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (пункт в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14, — см. предыдущую редакцию).

2. Пункт утратил силу с 1 февраля 2007 года — постановление Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14. — См. предыдущую редакцию.

3. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам:
норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;
норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на сумму чистых активов застройщика и общую сумму его обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам участия в долевом строительстве;
(Абзац в редакции, введенной в действие с 6 февраля 2018 года постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2018 года N 70. — См. предыдущую редакцию)

норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

4. Расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации (пункт в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14, — см. предыдущую редакцию).

5. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально (пункт в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14, — см. предыдущую редакцию).

6. Застройщик несет ответственность, предусмотренную Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за несоблюдение установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности (пункт в редакции, введенной в действие с 1 февраля 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 16 января 2007 года N 14, — см. предыдущую редакцию).

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО «Кодекс»

Установлены требования к нормативам финансовой устойчивости застройщика

Постановление Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика» (вместе с «Положением о нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика»)

Порядок проведения оценки финансовой устойчивости застройщика зависит от даты получения разрешения на строительство.

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., оценка финансовой устойчивости проводится по нормативу обеспеченности обязательств, определяемого путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам участия в долевом строительстве (должен составлять не менее 1) и нормативу целевого использования средств, определяемого путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством на сумму чистых активов застройщика и общую сумму его обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам долевого участия в строительстве (должен составлять не более 1).

При проведении оценки финансовой устойчивости застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, помимо вышеуказанных, используется третий норматив — норматив размера собственных средств застройщика. Данный норматив считается соблюденным, если размер собственных средств застройщика составляет не менее 10% планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной документации строительства.

В случае если строительство осуществляется в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории, норматив размера собственных средств застройщика считается соблюденным, если размер собственных средств составляет не менее 10% проектной стоимости строительства всех указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Постановление вступает в силу по истечении 3 месяцев со дня его официального опубликования.

Что показывает коэффициент финансовой устойчивости

Коэффициент финансовой устойчивости демонстрирует, насколько активы компании профинансированы за счет надежных и долгосрочных источников. Т. е. показывает долю источников для финансирования своей хоздеятельности, которые компания может привлечь на добровольной основе.

Анализируя коэффициент финансовой устойчивости, формула которого будет приведена чуть ниже, можно сказать, что чем ближе его значение к 1, тем стабильнее положение компании, поскольку доля долговременных источников финансирования гораздо выше, чем краткосрочных. Идеальное значение, равное 1, говорит о том, что компания не привлекает краткосрочные источники финансирования, что, однако, не всегда экономически правильно.

Коэффициент финансовой устойчивости — формула по балансу (данные из формы 1):

Кфину = (стр. 1300 + стр. 1400) / стр. 1700.

Если расшифровать показатели строк, формула будет выглядеть так:

Кфину = (Ксоб + Обдс) / Побщ,

где: Кфину — коэффициент финустойчивости;

Ксоб — собственный капитал, включающий имеющиеся резервы;

Обдс — долгосрочные займы и кредиты (обязательства), срок привлечения которых составляет более 1 года;

Побщ — итого по пассивам (иначе — валюта баланса).

Поскольку значение строки 1700 баланса складывается из суммарных значений строк 1300, 1400 и 1500, а стр. 1500 — это краткосрочные обязательства, можно говорить о том, что коэффициент, приближенный к 1, показывает, насколько мало привлечено компанией краткосрочных займов. Низкая доля краткосрочных заимствований как раз и называется финансовой устойчивостью.

Вы сможете беспроблемно читать баланс своего предприятия, если изучите нашу статью «Как читать бухгалтерский баланс (практический пример)?».

Какие бывают коэффициенты финансовой устойчивости предприятия

Для оценки зависимости по каждой составляющей активов компании и имуществу в целом используются различные коэффициенты финансовой устойчивости. В зависимости от формул и аналитической составляющей выделяют простые и сложные коэффициенты.

1. К самым простым коэффициентам финансовой устойчивости относятся те, которые определяют степень автономии компании. Они не учитывают структуру активов и обязательств. Самую суть значения автономии (финансовой независимости) отражает коэффициент Кфн, показывающий концентрацию собственного капитала.

Его рассчитывают по формуле:

Кфн = стр. 1300 / стр. 1600.

Его нормативное значение находится в пределах 0,5–0,7.

2. К другой группе (учитывающей структуру капитала и вид ссуд) относится коэффициент, определяющий финансовую зависимость компании. Его рассчитывают по формуле:

Кфинз = (Обдс + Обкс – Дуч + Дбуд + Рпр) / Побщ,

где: Обдс — долгосрочные займы и кредиты (обязательства);

Обкс — краткосрочные ссуды и обязательства;

Дуч — долги перед участниками;

Дбуд — доходы, ожидаемые в будущем;

Рпр — резервы ожидаемых расходов;

Побщ — итого по пассивам.

Формула по балансу будет иметь следующий вид (приведены номера строк из формы 1):

Кфинз = (стр. 1400 + стр. 1500 – стр. 1450 – стр. 1530 – стр. 1540) / стр. 1700.

Нормативное значение для этого коэффициента составит 0,5, а рекомендуемым будет 0,8.

3. Коэффициент соотношения привлеченных и собственных средств (Ксзс) даст самую реальную оценку устойчивости компании в финансовом плане. Он укажет, сколько заимствованных у кредиторов рублей приходится на 1 руб. собственных средств.

Его формула по балансу выглядит так:

Ксзс = (стр. 1400 + стр. 1500) / стр. 1300.

Нормативным значением для данного коэффициента будет число меньше 0,7. Динамический рост показателя скажет о том, что усиливается зависимость компании от кредиторов.

4. Коэффициент маневренности своих активов (Кман) укажет на то, сколько собственных средств находится в обороте. Его нормативное значение находится в пределах 0,2–0,5. Он рассчитывается по такой формуле:

Кман = (Ксоб – Вна) / Ксоб,

где: Ксоб — собственный капитал, включающий и имеющиеся резервы;

Вна — суммарное значение внеоборотных активов.

Или по балансу:

Кман = (стр. 1300 – стр. 1100) / стр. 1300.

5. Коэффициент соотношения оборотных и внеоборотных активов (Ксова) указывает количество рублей внеоборотных активов, приходящееся на 1 руб. оборотных.

Ксова = стр. 1200 / стр. 1100.

Нормативного значения для этого показателя не установлено.

6. Коэффициент покрытия оборотного капитала (Кпокр) своими источниками финансирования. Его нормативное значение должно быть больше 0,1. Формула следующая:

Кпокр = (Ксоб – Вна) / Оба,

где: Оба — оборотные активы.

Или по балансу:

Кпокр = (стр. 1300 – стр. 1100) / стр. 1200.

7. Коэффициент обеспеченности запасов своими средствами (Кобзс) имеет нормативное значение, которое должно находиться в пределах 0,6–0,8. Определяется по формуле:

Кобзс = (Ксоб + Обдс – Вна) / Запасы.

Или по балансу:

Кобзс = (стр. 1300 + стр. 1400 – стр. 1100) / стр. 1210.

Коэффициенты финансовой устойчивости

Одной из характеристик стабильного положения предприятия служит его финансовая устойчивость.

Нижеприведенные коэффициенты финансовой устойчивости, характеризуют независимость по каждому элементу активов предприятия и по имуществу в целом, дают возможность измерить, достаточно ли устойчива компания в финансовом отношении.

Коэффициент автономии

Коэффициент финансовой зависимости

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств

Коэффициент маневренности собственных оборотных средств

Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных активов

Коэффициент обеспеченности оборотного капитала собственными источниками финансирования

Коэффициент обеспеченности собственными средствами

Коэффициент обеспеченности запасов собственными средствами

Коэффициент сохранности собственного капитала

Наиболее простые коэффициенты финансовой устойчивости характеризуют соотношения между активами и обязательствами в целом, без учета их структуры. Важнейшим показателем данной группы является коэффициент автономии (или финансовой независимости, или концентрации собственного капитала в активах).

Устойчивое финансовое положение предприятия – это результат умелого управления всей совокупностью производственных и хозяйственных факторов, определяющих результаты деятельности предприятия. Финансовая устойчивость обусловлена как стабильностью экономической среды, в рамках которой осуществляется деятельность предприятия, так и от результатов его функционирования, его активного и эффективного реагирования на изменения внутренних и внешних факторов.

Основной задачей анализа финансовой устойчивости предприятия является оценка степени независимости от заемных источников финансирования. В процессе анализа необходимо дать ответы на вопросы: насколько компания независима с финансовой точки зрения, растет или снижается уровень этой независимости и отвечает ли состояние его активов и пассивов задачам ее финансово-хозяйственной деятельности.

В классической теории анализа финансовой отчетности под финансовой устойчивостью понимают такое соотношение активов и обязательств организации, которое гарантирует определенный уровень риска несостоятельности организации. Таким образом, в качестве показателей финансовой устойчивости могут быть использованы коэффициенты, характеризующие структуру актива и пассива баланса, а также соотношения между отдельными статьями актива и пассива (относительные показатели финансовой устойчивости).

Коэффициент автономии (финансовой независимости, концентрации собственного капитала в активах)

Характеризует независимость предприятия от заемных средств и показывает долю собственных средств в общей стоимости всех средств предприятия. Чем выше значение данного коэффициента, тем финансово устойчивее, стабильнее и более независимо от внешних кредиторов предприятие:

Коэффициент автономии (независимости) = Собственный капитал / Активы

Ка = (стр. 490 + стр. 640 + стр.650) / стр. 700 форма №1

или

Ка =стр. 490 / стр. 700

По форме бухбаланса с 2011 года формула имеет вид: Ка = стр. 1300 / стр. 1600

Нормативным общепринятым значением показателя считается значение коэффициента автономии больше 0,5 но не более 0,7. Но необходимо учитывать то что, коэффициент независимости значительно зависит от отраслевой специфики (соотношения внеоборотных и оборотных активов). Чем выше у предприятия доля внеоборотных активов (производство требует значительного количества основных средств), тем больше долгосрочных источников необходимо для их финансирования, а это означает что, больше должна быть доля собственного капитала (выше коэффициент автономии).

Отметим что, в международной практике распространен показатель debt ratio (коэффициент финансовой зависимости), противоположный по смыслу коэффициенту автономии, но тоже характеризующий соотношение собственного и заемного капитала. Достаточно высоким уровнем коэффициента независимости в США и европейских странах считается 0,5-0,6. При этом сумма обязательств не превышает величины собственных средств, что обеспечивает кредиторам приемлемый уровень риска. В странах Азии (Япония, Южная Корея) достаточным считается значение 0,3. При отсутствии обоснованных нормативов данный показатель оценивается в динамике. Уменьшение значения свидетельствует о повышении риска и снижении финансовой устойчивости. Причем, с увеличением доли обязательств не только повышается риск их непогашения, кроме того, возрастают процентные расходы, и усиливается зависимость компании от возможных изменений процентных ставок.

Коэффициент финансовой зависимости

Коэффициент финансовой зависимости, характеризующий зависимость от внешних источников финансирования (т.е. какую долю во всей структуре капитала занимают заемные средства). Показатель широко применяется на западе. Показатель определяется как отношение общего долга (суммы краткосрочных обязательств и долгосрочных обязательств ) и суммарных активов.

Коэффициент финансовой зависимости = Обязательства / Активы

В соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 17.04.2010 №173 коэффициент финансовой зависимости определяется по формуле:

Кфз = (Д0 + КО — Зу + Дбп + Р) / П

где,
Кфз — коэффициент финансовой зависимости;
Д0 — долгосрочные обязательства;
КО — краткосрочные обязательства;
Зу — задолженность перед учредителями;
Дбп — доходы будущих периодов;
Р — резервы предстоящих расходов;
П — пассивы.

Кфз = (стр. 590 + стр. 690 — стр. 630 — стр. 640 — стр. 650) / стр. 700 ф. №1

Кфз = (стр. 1400 + стр. 1500 — Зу — стр. 1530 — стр. 1540) / стр. 1700

Отметим что, строка «Задолженность перед участниками (учредителями) по выплате доходов» (в прежней форме – код 630) исключена из новой формы, поскольку эта задолженность является кредиторской и может быть раскрыта в пояснениях к финансовой отчетности.

Рекомендуемое значение данного коэффициента должно быть меньше 0,8. Оптимальным является коэффициент 0.5 (т.е. равное соотношение собственного и заемного капитала). При значении показателя меньше 0,8 говорит о том, что обязательства должны занимать менее 80% в структуре капитала.

Коэффициент обеспеченности запасов собственными средствами

Коэффициент обеспеченности материальных запасов собственными средствами – показатель характеризующий уровень финансирования запасов за счет собственных источников (средств) предприятия.

Формула расчета коэффициента имеет вид:

Коэффициент обеспеченности запасов собственными средствами = Собственные оборотные средства / Запасы

Коз = (стр. 490 + стр. 590 — стр. 190) / стр. 210

Коз = (стр. 1300 + стр. 1400 — стр. 1100) / стр. 1210

В практике встречается модифицированная методика расчета этого показателя, запасы дополняются затратами (затраты в незавершенном строительстве и авансы поставщикам и подрядчикам). В этом случае формула расчета коэффициента обеспеченности запасов и затрат собственными оборотными средствами примет вид:

Коз = (Собственный капитал + Долгосрочные обязательства — Внеоборотные активы) / (Запасы + Затраты в незавершенном производстве + Авансы поставщикам и подрядчикам)

Нормативное значение коэффициента лежит в диапазоне от 0,6 до 0,8, т.е. формирование 60-80% запасов предприятия должно осуществляться за счет собственных средств. Чем выше значение показателя, тем меньше зависимость предприятия от заемного капитала в части формирования запасов и, следовательно, выше финансовая устойчивость организации.

Коэффициент сохранности собственного капитала

Показатель характеризует динамику собственного капитала. Коэффициент рассчитывается как отношение собственного капитала на конец периода к собственному капиталу на начало периода:

Коэффициент сохранности собственного капитала = Собственный капитал на конец периода /Собственный капитал на начало периода

Кскс = стр. 490 к.п. / стр. 490 н.п.

Кскс = стр. 1300 к.п. / стр. 1300 н.п.

Оптимальное значение коэффициента больше или равно 1.

Отметим что, в отличие от других коэффициентов устойчивости, это показатель не структурный, а динамический, поэтому он может соответствовать необходимому значению и при общем ухудшении финансовой ситуации.

Правила проведения арбитражным управляющим финансового анализа, указанные выше в списке стандартных методик анализа финансового состояния, предполагают также для оценки финансовой устойчивости рассчитывать такие показатели, как:

• доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах;
• отношение дебиторской задолженности к совокупным активам.

Причем в составе дебиторской задолженности учитывается не только краткосрочная и долгосрочная дебиторская задолженность по балансу, но также и «потенциальные оборотные активы к возврату», под которыми понимаются: списанная в убыток сумма дебиторской задолженности и сумма выданных гарантий и поручительств. Информация об этих «активах» раскрывается в прилагаемой к балансу справке о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах. Предполагается, что при благоприятном для организации стечении обязательств эти суммы могут быть ею получены и использованы для погашения обязательств.

Анализ устойчивости финансового состояния на ту или иную дату позволяет выяснить, насколько правильно предприятие управляло финансовыми ресурсами в течение периода, предшествующего этой дате. Важно, чтобы состояние финансовых ресурсов соответствовало требованиям рынка и отвечало потребностям развития предприятия, поскольку недостаточная финансовая устойчивость может привести к неплатежеспособности предприятия и отсутствию у него средств для развития производства, а избыточная – препятствовать развитию, отягощая затраты предприятия излишними запасами и резервами. Таким образом, сущность финансовой устойчивости определяется эффективным формированием, распределением и использованием финансовых ресурсов.

Финансовое положение предприятия считается устойчивым, если оно покрывает собственными средствами не менее половины финансовых ресурсов, необходимых для осуществления нормальной хозяйственной деятельности, эффективно использует финансовые ресурсы, соблюдает финансовую, кредитную и расчетную дисциплину, иными словами, является платежеспособным.

Финансовое положение определяется на основе анализа ликвидности и платежеспособности, а также оценки финансовой устойчивости. Анализ финансовой устойчивости компании проводят как коэффициентным методом, так и с помощью анализа показателя чистые активы и при помощи анализа абсолютных показателей.