Стороны соглашения

Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).

СПРАВКА! Управляющим может являться как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, который может выступать одной из сторон соглашения в нескольких жилищных организациях.

От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).

Соглашение с привлекаемым специалистом обязательно должно содержать следующие пункты:

1. предмет договора;
2. реквизиты субъектов;
3. права и должностные обязанности управляющего;
4. ответственность участников соглашения;
5. условия труда, величина оклада и гарантии;
6. варианты расторжения и изменения отдельных условий;
7. срок действия.

Также могут быть описаны прочие условия, в зависимости от положений устава, цели привлечения специалиста и конкретной финансовой ситуации в данном ТСЖ.

В реквизитах указываются расчётный и корреспондентский счета товарищества, а также его адрес, ИНН и полное наименование, а для другой стороны должны быть приведены полные паспортные данные, а также номер страхового свидетельства и ИНН.

Скачать образец трудового договора с управляющим ТСЖ

Как составить?

Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.

Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.

Права и обязанности сторон

В список полномочий управляющего могут быть включены:

1. Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
2. Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
3. Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.

Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.

Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:

• Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
• Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
• Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
• Соблюдение устава и жилищного законодательства.
• Составление отчётов о своей деятельности.

Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.

К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:

1. Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
2. Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
3. Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
4. Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.

Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1 ст. 149 ЖК РФ.

Режим работы и оплата труда

Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:

1. полный день;
2. ненормированный день.

Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества. Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.

Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.

Ответственность сторон

Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:

• материальную;
• гражданскую;
• уголовную.

Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.

ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.

Изменение условий и расторжение

Внесение любых изменений возможно только с письменного согласия обоих субъектов трудового соглашения. Изменение отдельных пунктов, противоречащих законодательству, может происходить по представлению жилищной инспекции или по решению суда, если от таких пунктов зависит критически важные для многих собственников моменты.

Если договор заключен на определённый срок, то по его истечению происходит либо его продление, либо прекращение действия. Продление договора обязательно должно быть оформлено письменно.

Иные условия

Типовое соглашение может быть заключено с параграфами, учитывающими особенности данного жилищного товарищества и его экономическое положение.

Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего, категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.

Кого можно на нанять на эту должность?

Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:

1. иметь опыт работы в области коммунального хозяйства, строительства не менее 5-ти лет на руководящей должности;
2. иметь высшее образование по технической специальности, близкой к коммунальной сфере или строительству;
3. быть инициативным, коммуникабельным;
4. обладать умением руководить подчиненными.

ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.

Управляющим может быть не собственник?

В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.

Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.

Обязанности и должностная инструкция

Круг обязанностей управдома таков:

• постоянно держать связь с руководством, согласовывая свои действия, участвовать в оперативных совещаниях;
• заключать договора с поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр.;
• контролировать качество поставок и услуг;
• управлять вверенным ему хозяйством, включая работу сотрудников, занимающих рабочие должности;
• минимум 1 раз в месяц снимать показания приборов учетов ресурсов;
• принимать участие в составлении сметы доходов и расходов, контролировать ее соблюдение;
• предупреждать аварийные ситуации, проводя регулярные осмотры всего оборудования и сетей, а также конструкций зданий;
• контролировать содержание МКД и придомовой территории в идеальном порядке;
• вести приемы жильцов, обеспечивая выполнение их заявок и обращений;
• при необходимости выступать в судах, комиссиях и пр. от имени ТСЖ;
• в случае возникновения внештатной ситуации оперативно устранить причины и последствия;
• знать требования законов, СНиП, правил соблюдения ОТ и ТБ и т.п.

ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.

Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.

Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.

Скачайте образец должностной инструкции управляющего ТСЖ.

Ниже представлен пример документа:

Трудовой договор с управляющим ТСЖ

С управдомом может быть заключен на работу в товариществе один из видов договоров – трудовой или гражданско-правовой.

При выборе первого варианта работник и его руководство подчиняются требованиям соблюдения ТК РФ, второго – ГПК РФ.

Трудовой договор – наиболее предпочтительный вид оформления отношений, с момента заключения которого управдом защищен и имеет все права, в том числе на отпуск, больничный лист и на увольнение строго в рамках закона, а уровень заработка строго будет соответствовать тому, который указан в штатном расписании товарищества.

Его образец можно скачать здесь.

Пример документа на фото ниже:

Часто ТСЖ идут даже на то, чтобы нанять управляющего с антикризисным уклоном функций, такой руководитель выявит слабые места, оптимизирует деятельность коллектива и обеспечит полный порядок и чистоту, всегда исправно работающее оборудование, беспрекословное подчинение слесарей, электрика, сантехника и пр.

Классный специалист на должности управдома – находка и для правления, и для жильцов.

>Всё об управляющем или председателе ТСЖ: кто это и каковы обязанности главы товарищества собственников жилья?

При создании жилтоварищества владельцы помещений в доме выбирают руководящие органы – председателя и правление, члены которого входят в ТСЖ. Управляющий не обязательно должен являться членом товарищества, работать в котором ему предстоит. В принципе управляющий и председатель ТСЖ — это синонимы.

Привлекаемый управленец в большинстве случаев получает широкий круг полномочий для решения вопросов, связанных со своей деятельностью по управлению домом, но всегда остаётся лицом, подчинённым председателю и правлению. Председатель является выборным руководителем, подотчётным общему собранию, а управляющий – привлекаемым наёмным работником, подотчётным руководящим органам товарищества собственников жилья.

СПРАВКА. Управляющий представляет интересы товарищества по доверенности, выданной правлением, в отличие от председателя, который имеет право выступать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Зачем нужен председатель?

Управляющий необходим жилтовариществу в случаях, когда:

1. организация имеет проблемные задолженности;
2. выборное руководство не обладает достаточной компетенцией для решения проблем;
3. у жилтоварищества отсутствуют налаженные контакты с поставщиками ресурсов и подрядными ремонтными компаниями.

Отсутствие контактов и низкая компетентность часто присутствуют в самом начале работы ТСЖ, когда жильцы решили отказаться от управляющей компании.

Привлечение руководителя, подчинённого жильцам-собственникам квартир в лице руководства ТСЖ позволяет получить грамотное управление, сохранив контроль над руководством.

Чтобы сменить УК, необходимо провести общее собрание с явкой не менее половины всех собственников, а увольнение не справляющегося с работой управляющего проводится по решению председателя правления, избираемого жильцами из числа пользующихся доверием лиц.

Жилтоварищество может работать и без привлечения специалистов со стороны, если избранное руководство обладает:

• достаточным количеством свободного времени;
• опытом работы в жилищной сфере;
• налаженными связями с поставщиками ресурсов;
• умением работать с должниками.

ВАЖНО! При отсутствии перечисленных данных у руководства ТСЖ ими должен обладать нанимаемый управленец.

Как назначается руководитель?

Если общее собрание постановило принять на работу руководителя со стороны, то с выбранным на данную должность работником оформляется письменный договор, который может быть двух видов:

1. трудовое соглашение по ТК;
2. гражданско-правовая сделка.

Вид заключаемого соглашения зависит от целей, для которых привлекается управляющий. Заключение договора в рамках трудового законодательства происходит в случаях, когда товариществу необходим управляющий в качестве постоянной административной штатной единицы. В данном случае управляющий является подчинённым председателя, выступающего в роли работодателя.

Гражданско-правовой контракт заключается с привлекаемым специалистом на ограниченный срок для следующих целей:

• решения проблем с крупными задолженностями (антикризисное управление);
• обучение руководству;
• формирование постоянного кадрового состава;
• передача опыта сотрудничества и контактов с поставщиками и ремонтными фирмами.

При отношениях с управляющим на условиях срочного контракта жилтоварищество в лице председателя выступает заказчиком услуг по антикризисному или обучающему управлению на условиях, оговорённых в тексте контракта.

СПРАВКА. Утверждение формы контракта и его существенных условий определяется общим собранием жильцов-членов товарищества или на заседании правления, в зависимости от положений устава.

Гражданский срочный контракт с привлекаемым руководителем заключается на срок от 3-х до 12-ти месяцев, а трудовой договор обычно на срок действия полномочий руководства ТСЖ – 2 года, в соответствии с п. 2 ст. 147 ЖК РФ.

• Скачать трудовое соглашение с управляющим ТСЖ
• Скачать гражданско-правовой контракт с управляющим ТСЖ

В чём заключается работа?

Основным направлением деятельности привлечённого для управления ТСЖ специалиста является организация работы персонала и заключение договоров со сторонними организациями, обеспечивающими многоквартирные дома коммунальными ресурсами и выполняющими ремонтные работы.

Взаимодействие привлечённого руководителя с жилтовариществом может происходить следующими способами:

1. полное доверительное управление;
2. управление отдельной сферой деятельности ТСЖ;
3. работа с подрядчиками.

Соглашение о полном доверительном управлении предполагает выдачу управляющему доверенности от председателя на неограниченные полномочия действий от имени товарищества. Такое соглашение заключают при необходимости антикризисного управления, когда товарищество имеет ряд неотложных проблем, решить которые необходимо в короткие сроки для нормализации функционирования жилищно-коммунальной системы многоквартирного дома.

Неограниченные полномочия также выдаются управляющему в «ленивых» ТСЖ, созданных в домах с небольшим количеством квартир.

ВНИМАНИЕ! Договор частичного управления заключается при необходимости наладить отдельную сферу деятельности жилтоварищества, например, подобрать постоянные кадры на ответственные финансовые должности или организовать работу ремонтной службы.

Часто управляющий привлекается для налаживания взаимодействия ТСЖ с фирмами-поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.), такая необходимость часто возникает в первые месяцы перехода многоквартирного дома от обслуживания при помощи УК к жилищному товариществу.

В таком случае с привлекаемым специалистом заключается гражданско-правовой договор и передаются полномочия исключительно в сфере заключения соглашений с внешними организациями. Специалисты в данной области часто выступают в роли ИП и работают по договору одновременно в нескольких ТСЖ.

Скачать договор доверительного управления

Права и обязанности главы товарищества собственников жилья

Полномочия главы ТСЖ зависят от типа договора, на основании которого он взаимодействует с товариществом. При полном доверительном управлении руководитель ТСЖ обладает следующими правами:

• представление интересов жилтоварищества как юридического лица в муниципальных органах власти и надзорных службах;
• формирование штата сотрудников по своему усмотрению;
• заключение договоров от имени товарищества на поставку ресурсов или выполнение работ по ремонту общего недвижимого имущества;
• распоряжение финансовыми средствами ТСЖ;
• выступление от имени организации при работе с должниками;
• получение доступа ко всей архивной документации.

Для достижения уставных целей управляющий может изменять размер заработной платы, увольнять сотрудников и нанимать новых. При антикризисном управлении привлекаемый управленец может быть наделён полномочиями учреждать или ликвидировать штатные единицы без одобрения общего собрания, чтобы ускорить процесс нормализации работы жилищной структуры.

СПРАВКА. В рамках распоряжения финансами товарищества управляющий получает доступ к расходованию средств расчётного счёта и резервных фондов товарищества, расположенных на специальных счетах.

При заключении договоров с внешними организациями привлечённый руководитель вправе самостоятельно определять условия оплаты и выполнения работ, не советуясь с правлением, но неся при этом всю полноту ответственности за перерасход средств организации или срыв поставок ресурсов.

При работе с должниками привлекаемый специалист имеет право санкционировать приостановку предоставления услуг таким должникам до полной выплаты долга или начала выполнения платежей. Размер задолженности, при наличии которой должникам можно приостановить услуги, определяется управляющим, который также вправе взыскивать долги по услугам ЖКХ в судебном порядке, представляя в качестве истца интересы жилищного товарищества.

К основным обязанностям стороннего руководителя относятся:

1. организация бесперебойных поставок ресурсов в виде тепла, газа, воды и электричества жителям домов, относящихся к ТСЖ;
2. контроль над деятельностью штатных сотрудников;
3. обеспечение рентабельности штатных единиц;
4. подготовка отчётов о расходовании средств, получаемых от жильцов и от хозяйственной деятельности;
5. формирование приходно-расходных смет и отчёт перед собранием об их выполнении;
6. контроль поступлений платежей от жильцов;
7. работа с жителями-должниками по услугам ЖКХ;
8. организация работ по ремонту общего недвижимого имущества (подъездов, подвалов и т.д.);
9. ведение хозяйственной деятельности с целью привлечения дополнительных средств;
10. заключение договоров на проведение капитальных ремонтных работ;
11. организация благоустройства территории.

Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.

ВАЖНО! Организуя предоставление жильцам многоквартирного дома коммунальные ресурсы, нанятый управляющий не выступает их поставщиком, так как является физическим лицом.

Ресурсы предоставляются от имени ТСЖ вне зависимости от того, кто подписывал договор с ресурсоснабжающими организациями – председатель или наёмный руководитель.

В рамках хозяйственной деятельности управляющий может передавать пустующие помещения ТСЖ в аренду сторонним лицам, направляя вырученные средства на нужды многоквартирного дома.

Ответственность по закону

В рамках своей деятельности по организации работы ТСЖ привлечённый администратор подотчётен:

• председателю;
• общему собранию;
• ревизионной комиссии;
• жилищной инспекции.

При заключении договора доверительного управления правление отсылает копию текста в орган жилищного надзора, который вправе контролировать деятельность нанятого администратора на предмет соблюдения жилищного законодательства в сфере управления имуществом многоквартирных зданий.

Раз в год или в квартал нанятый руководитель отчитывается перед правлением о проделанной работе, а копию отчёта направляет ревизору.

Управляющий в товариществе несёт ответственность за свою деятельность в рамках:

• гражданского законодательства;
• трудового кодекса;
• уголовного кодекса.

Гражданская ответственность возникает у лица, подписавшего с товариществом срочный контракт на оказание ряда услуг, по исполнению условий данного контракта.

СПРАВКА. Материальная ответственность возникает при заключении договора найма и регулируется нормами главы 39 ТК РФ.

Обычно при заключении трудового контракта подписывается отдельное соглашение об ответственности за активы товарищества, к которым могут относиться финансовые средства, размещённые на расчётных счетах, а также движимое имущество в виде снегоуборочной техники, числящейся на балансе, ремонтного оборудования и т.д.

Если деятельность руководителя приведёт к возникновению аварий с существенной порчей имущества жильцов-собственников помещений в доме, или руководитель будет уличён в незаконной растрате средств, то он будет привлечён к уголовной ответственности в соответствии со ст. 160 и ст. 293 УК РФ, предполагающими наказания от штрафа до лишения свободы, в зависимости от размера причинённого товариществу и жильцам ущерба.

Итак, управляющий привлекается в ТСЖ со стороны для организации и налаживания его работы при отсутствии необходимой компетенции у избираемых из числа жильцов руководителей. Подробное описание в договоре с управляющим порядка его регулярной отчётности поможет сделать его деятельность прозрачной и подконтрольной собственникам квартир в доме.

Кто это такой

Собственники многоквартирного дома принимают решение о создании товарищества жильцов для того, чтобы:

Качественно улучшить свою жизнь	получить благоприятные и безопасные условия проживания (консьерж, домофон, кодовые замки на входных дверях подъездов)
Содержать общедомовое имущество в надлежащем виде (уборка, вывоз мусора, ремонты)	получать эстетическое и моральное удовлетворение (детские, спортивные площадки, клумбы, цветники, газоны)
Пользоваться всеми благами цивилизации	газоснабжение, водоотведение, электричество, водопровод

Подобный список требований после образования товарищества собственников жилья возлагается на добровольца, выдвинувшего свою кандидатуру на пост председателя.

Как показывает практика, эту должность в основном занимают граждане пенсионного возраста, которые имеют достаточное количество свободного времени.

Но товарищество, это не место для проведения досуга, а серьезная некоммерческая организация, требующая к себе такого же отношения.

Именно поэтому все чаще в различных товариществах рядом с председателем можно заметить фигуру наемного управляющего.

Это человек, обладающий определенными навыками и умениями в сфере управленческой и административной деятельности, выполняющий свою работу на основании договора за определенное вознаграждение.

Управляющий нанимается с целью выполнения:

Административных функций	организация собраний, различных встреч, ведение переговоров и прочее
Определения основных направлений деятельности	и урегулирования спорных вопросов с жильцами многоквартирного дома

Таким образом, все чаще государство и сами собственники жилья убеждаются в важности и мощи такого юридического явления, как товарищество собственников жилья, которому необходимо не просто доморощенное самоуправление, а привлечение профессиональных специалистов в этой области.

Порядок назначения

Несмотря на то, что большинство решений в ячейке принимаются по итогам голосования жильцов на общем собрании, привлечение к деятельности наемного управляющего относится к исключительной компетенции правления организации.

На основании Жилищного Кодекса Российской Федерации в обязанности правления ТСЖ входит:

Управление многоквартирным домом	и/или заключение договоров на управление им
Найм работников	для обслуживания имущества многоквартирного дома и увольнение их

Таким образом, получать разрешение от большинства собственников жилья на принятие на работу управляющего, не требуется.

Правление и конкретно председатель делегирует управляющему часть своих полномочий и функций, тем самым, уменьшая общую нагрузку на управляющий аппарат и делая деятельность товарищества более эффективной.

Управляющий может быть принят на работу по двум видам договора:

Трудовой

управляющий официально включается в штат правления товарищества и получает заработную плату согласно штатному расписанию и должностной инструкции. Расходы на заработную плату для наемного работника должны быть внесены в смету. Важно помнить, что, приняв управляющего в штат, уволить его можно только на основании Трудового Кодекса Российской Федерации. Полномочия председателя и самих собственников будут бессильны

Гражданско-правовой

с управляющим заключают договор на оказание услуг, срок действия которого может быть различным. Наибольшую популярность в последнее время приобретает привлечение к управлению антикризисных управляющих, которые за короткое время находят изъяны, устраняют их и помогают организации выбраться из финансовой «ямы»

Каковы его полномочия

Наняв управляющего, председатель будто бы передает ему свои полномочия, которыми его наделили все жильцы многоквартирного дома на общем собрании. На самом деле это не так.

Председатель правления и управляющий — это две разные должности, наделенные отличными полномочиями.

Определение полномочий для обеих должностей происходит следующим образом:

При создании товарищества и составлении Устава	определяются обязанности, функции и полномочия председателя правления
Руководитель организации делегирует управляющему определенную часть своих функций	и обязанностей управленческого аппарата по собственному усмотрению или общему решению правления

Каждое ТСЖ самостоятельно определяет, какие обязанности возложить на управляющего, но наиболее часто к основным функциям наемного менеджера относятся:

Представительство конкретного товарищества в различных государственных инстанциях (суды, Налоговая инспекция и прочее)	ведение переговоров и заключение договоров с различными поставщиками коммунальных услуг, строительными подрядчика, арендаторами общедомового имущества
Разработка и проведение мероприятий по взысканию задолженностей неплательщиков	списки должников, «красные» квитанции, приостановка коммунальных ресурсов
Ведение финансовой отчетности	прием и увольнение работников
Представление интересов собственников жилья в органах местного самоуправления и вышестоящих организациях	подготовка смет расходов и доходов на определенный период и презентаций их собственникам жилья для согласования
Подпись платёжных документов и совершение сделок	обеспечение исполнение решений организации
Контроль деятельности наемного персонала	уборщики, сантехники

Законодательные акты

Возможность привлечения к деятельности ТСЖ профессионального управляющего прописана в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Данный законный акт обязывает председателя товарищества выдать наемному работнику управленческого аппарата нотариальную доверенность на осуществление действий, прописанных в должностной инструкции управляющего.

О порядке выхода из ТСЖ всем домом читайте в статье: выход из ТСЖ (Товарищество собственников жилья).

Как правильно создать ТСЖ в многоквартирном доме, .

Данная процедура и форма доверенности регламентируется также Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом основными документами для управляющего являются:

• доверенность, выданная председателем организации;
• должностная инструкция, составленная и утвержденная правлением;
• Устав товарищества.

Управляющий в ТСЖ

Управляющий, нанятый на работу, представляет собой «рабочие руки» такого объединения жильцов. Задачей профессионального управленца является грамотное ведение дел.

Правление на общих собраниях и просто в моменты общения с жильцами фиксирует просьбы, пожелания и выражает интересы собственников управляющему (например, большинство проголосовало за строительство автостоянки во дворе дома), а также контролирует деятельность самого управляющего.

Таким образом, можно сказать, что правление в организации представляет собой надзорный орган, а управляющий — исполнительную власть.

Какими наделен дополнительными обязанностями

Определенных обязанностей, которые должен исполнять управляющий, нет.

Дело в том, что председатель товарищества, принимая на работу такого профессионального работника, должен самостоятельно очертить круг его обязанностей и функций.

В разных сообществах список различен. Все зависит от того, какова была цель привлечения управляющего и насколько ему доверяет председатель.

Чаще всего управляющим доверяют:

Ведение переговоров и заключение договоров с различными поставщиками коммунальных услуг, строительными подрядчика, арендаторами общедомового имущества	и ведение финансовой отчетности
Прием и увольнение работников	представление интересов товарищества собственников жилья в органах местного самоуправления и вышестоящих организациях
Подготовка смет расходов и доходов на определенный период и презентаций их собственникам жилья для согласования	подпись платёжных документов и совершение сделок
Осуществление контроля за деятельностью наемного персонала (уборщики, сантехники)	оплата счетов и закупка необходимых расходных материалов, необходимых для работы

Права, указанные в должностной инструкции

Помимо обязательств перед собственниками жилья, являющимися прямыми работодателями, у управляющего, как и у любого работника, есть права, определенные законодательством, должностной инструкцией и Уставом ТСЖ.

Гражданско-правовой или трудовой договор, заключенный с управляющим, предоставляет ему следующие права:

Принимать участие во всех собраниях и обсуждениях насущных проблем товарищества	принятие решение в пределах функций, делегированных председателем правления
Вносить предложения по улучшению деятельности	получать необходимые для работы документы
Принимать на работу или привлекать подрядчиков	для выполнения определенной работы (сантехник, дворник, уборщик, инженер коммуникационных систем)

Предъявляемые требования

Практика показывает, что в большинстве товариществ управляющий находится из собственников или жильцов, проживающих в многоквартирных домах, входящих в состав организации.

Среди множества квартир легко можно найти такого специалиста, который обладает достаточным багажом юридических и бухгалтерских знаний, умеет находить общий язык с людьми, справиться со стрессовой ситуацией и конфликтами, правильно распоряжаться денежными средствами.

Важно помнить, чем выше квалификация и профессионализм управляющего, тем выше стоимость его услуг.

Если товарищество имеет открытую вакансию управляющего и среди «местного» населения никто не вызвался занять эту должность, к претендентам предъявляют следующие требования:

Возраст	четких границ нет, но все же предпочтительнее граждане среднего возраста, не обремененные различными заболеваниями, маленькими детьми, имеющие достаточно возможностей для осуществления подобной деятельности
Образование	высшее или техническое, с нужным профилем (юридическое, бухгалтерское, управление), а также отсутствие судимостей

Наступающая ответственность

В образце должностной инструкции, имеющейся в каждом товариществе, прибегнувшем к услугам управляющего, имеется пункт о материальной, административной и уголовной ответственности за несоблюдение или халатное отношение к своим функциям.

Обычно, если управляющий не соответствует занимаемой должности по каким-либо причинам, его увольняют на основании Трудового Кодекса Российской Федерации.

Если же наемный менеджер трудился по договору, то организация имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке.

В случае обнаружения нецелевого использования денежных средств управляющим, председатель товарищества имеет право обратиться в правоохранительные органы с заявлением о хищении, мошенничестве.

Гражданско-правовой договор

Статистические данные показывают, что большинство ТСЖ предпочитают привлекать управляющего к деятельности своей организации на основании гражданско-правового договора.

Иначе говоря, с управляющим заключают договор на оказание управленческих услуг.

Это более выгодно для товарищества, потому что:

1. Не нужно заниматься налоговыми и пенсионными отчислениями.
2. Можно расторгнуть договор в любой момент.
3. Не нужно предоставлять управляющему «социальный пакет».

Взаимодействие с товариществом

Обычно принимая управляющего на работу, правления товарищества уже имеет четкое представление, каким образом должна быть налажена работа.

Существует два варианта:

Содержание собственного штата	организация принимает на работу весь необходимый персонал, а управляющий контролирует, направляет и воздействует на них любыми законными методами
Наем работников по контракту	управляющий общается с подрядчиками и заключает договора на выполнения необходимых работ по дому

Какую бы модель взаимодействия с товариществом ни выбрал председатель и правление для управляющего, главное, его ответственность, честность и желание трудиться на благо собственников жилья.

Как открыть спецсчет ТСЖ на капремонт читайте в статье: капремонт в ТСЖ (Товарищество собственников жилья).

В чем отличие ТСЖ от ТСН, .

О создании и деятельности ТСЖ, .

ТСЖ — это маленькая республика в границах большого населенного пункта. Задача управляющего помочь многоквартирному дому стать лучше, чище и комфортнее для всех, кто в нем проживает.