Содержание
- Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:
- Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
- Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:
- Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:
- Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):
- Проблемы с назначением земельного участка
- Купля-продажа объекта незавершенного строительства
Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:
Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС). Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год). Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства. Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.
Как законно продать дом, который построил сам?
Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом
Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.
Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.
- Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
- Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.
Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).
Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.
На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.
Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.
Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.
Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.
Какие документы нужно проверить, покупая дачу?
Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?
Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.
Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.
Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:
Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.
Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.
До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер. В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.
Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:
Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв. метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать. Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.
У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам. В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект. И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством. Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.
Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности. Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно. А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.
Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.
Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%. И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством. Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство. Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома. А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю. Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.
Отвечает адвокат Андрей Соловьев (Челябинск):
Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.
Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.
Текст подготовила Мария Гуреева
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?
Инструкция: как купить дачу с землей?
Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?
Непросто бывает принять правильное решение в любой ситуации. Особенно при сделках с недвижимостью. Найти идеальную квартиру или дом с участком нелегко. Но если не хватает денег – многие идут на компромисс и покупают квартиру в недостроенном доме или фундамент будущей постройки, особенно если участок на красивом или престижном месте. Такая ситуация выгодна не только покупателю, но и продавцу. Если человек покупал участок и начинал строить коттедж, имея большие планы на будущее и финансовые возможности строительства, но потом обстоятельства изменились – для него выходом будет продать участок с недостроенным домом.
Для фирмы, которая приобрела участок и начала строить многоквартирный дом с целью на каком-то этапе строительства привлечь средства людей – такая ситуация тоже очень выгодна. В случае с многоквартирными домами отношения регулирует закон 214 ФЗ, который гарантирует, что даже если дом никогда не будет сдан в конечном итоге, то государство вернет деньги. Поэтому при покупке жилья в многоквартирных домах можно проверить, соответствует ли новостройка федеральному закону. Если новостройка не соответствует ФЗ 214, банки не будут кредитовать сделку. Если при попытке кредитоваться под покупку такой квартиры банк дает отказ на основании того, что не доверяет застройщику, лучше и не пытаться приобретать такое жилье. Ведь во время приемки жилья различными комиссиями может оказаться, что перекрытия 12 –этажного дома не той марки, и дом не выдержит нагрузки в случае заселения. Такие случаи есть, в том числе в ближайшем Подмосковье. У фирмы вряд ли хватит денег на то, чтобы снести дом, и построить новый надлежащего качества. А у тех, кто купил квартиры в таком строящемся доме, единственным выходом будет надеяться на выплату от государства.
Проблем с незавершенным строительством может быть немало как при покупке участка с домом, так и при приобретении недостроенной квартиры или коммерческой недвижимости на любой стадии готовности.
Проблемы с назначением земельного участка
Немало было случаев, когда стройка ведется на участке, не предназначенном для строительства жилого дома. Участок под постройку куплен по дешевой цене, а при продаже выдается за дорогой.
Например, частный дом возводится на сельхозземлях, которые предназначены для выращивания сельхозпродукции. Там будет очень сложно получить прописку и оформить жилой дом. Скорее всего, придется делать это через суд. Все земли имеют определенное назначение:
- земли поселений – для проживания;
- для ведения личного подсобного хозяйства — при наличии определенных условий там можно прописаться;
- сельскохозяйственного назначения – если куплена такая земля, чаще всего на территории бывших совхозов и колхозов, на ней можно построить дом, но выращивание сельхозпродукции — обязательное условие, иначе земли могут забрать;
- для целей лесного хозяйства – на такой земле должен расти лес, иногда его можно рубить, но при этом возобновлять посадки.
Немало было случаев, когда предприимчивые дельцы покупали участок сельхозназначения, строили там многоквартирный дом, а потом пытались продать будущие квартиры на стадии возведения стен. На участке, предназначенном для ИЖС, тоже нельзя строить многоквартирные дома или торговые предприятия — только частные домики. Бывают и такие случаи, когда с края СНТ участки дачников прихватили кусок леса, их обязуют перенести заборы и постройки в новые границы. Люди начинают спешно продавать недостроенные дома или просто фундаменты на земле, умалчивая об этом перед новыми хозяевами. А через некоторое время оказывается, что нужно переносить забор на десяток метров вместе с постройками.
Чтобы уберечься от такой беды, нужно тщательно проверять документы застройщика или продавца недвижимости. Желательно проверять документы не только в офисе фирмы, где нельзя проверить их подлинность. Нужна независимая проверка – поинтересоваться в местной администрации, действительно ли земля подходит под постройку жилого здания, воспользоваться данными из открытых источников.
Сомнительная репутация фирмы-застройщика
Немало существует фирм, которые скупали участки, в том числе с уже готовыми фундаментами, начинали там стройку, а потом все бросали. Далее фирма начинала возводить стены и параллельно приглашать покупателей для привлечения средств, показывая бурную деятельность. В момент просмотров раз в неделю на стройку приглашали рабочих, сторожа и пару собак якобы для охраны объекта. Подставные лица в присутствии потенциальных покупателей изображали тех, кто якобы уже купил квартиру или коттедж в данной фирме.
После получения достаточного количества денег фирма объявляет себя банкротом или перепродает обязательства другой компании. На месте стройки остаются частично возведенные стены и голая земля. Деньги заплачены, надежды жить в милом домике недалеко от мегаполиса так и остались надеждами. Чтобы такого не было, лучше проверить фирму всеми доступными способами – через знакомых, имеющих доступ к информации, посмотреть отзывы в интернете. Главных лиц фирмы – учредителя и генерального директора тоже можно проверить на предмет криминального прошлого – не фигурируют ли они на сайте судебных приставов, нет ли у фирмы миллионных долгов по налогам.
Если есть сомнения в том, что, набрав денег под будущий многоквартирный дом или коттеджный поселок, хозяева исчезнут в оффшорной зоне – лучше не приобретать такую квартиру, даже если из окна открывается прекрасный вид. Ведь чтобы сдать дом в эксплуатацию, нужно еще подключить все коммуникации, а не только построить стены. Подвести воду, отопление, газ, электричество, вывести стоки.
Немало фирм, которые сдали много объектов, но каждый раз делали это с задержкой. При этом дольщики жаловались во все мыслимые инстанции, в итоге отстояв свое право на жилье. Конечно, при этом многие жили в съемном жилье. Нужно хорошенько взвесить за и против, прежде чем покупать у такой фирмы квартиру.
Недостроенную квартиру можно покупать только по договору долевого участия, который регистрируется в Росреестре. Это соответствует закону 214 ФЗ, гарантирует, что будущая купленная квартира не будет перепродана еще нескольким лицам.
Что необходимо предпринять перед покупкой
Обязательными действиями, которые хоть как-то обеспечат отсутствие проблем при покупке незавершенной постройки, являются:
- Узнать правовой статус объекта – есть ли разрешение на строительство, приватизирована ли земля, нет ли несогласованности с местными органами власти – например, разрешено строить 3-этажный дом, а строят 5-этажный.
- Проанализировать техническое состояние строительного объекта – если это давно стоящий в чистом поле недостроенный коттедж или дом, возможно, стены уже начали разрушаться, появились трещины, подвижки фундамента. А если изначально на слабом или болотистом грунте был заложен неподходящий фундамент, например, столбчатый или ленточный, тогда будущему владельцу придется самолично закладывать новый или укреплять старый, а это затратно.
- Самостоятельно или с помощью эксперта определить, сколько средств придется вложить в достройку дома – как частного, так и многоквартирного. Если к будущему дому еще не подводили электричество и воду, нет на это официального разрешения, лучше не рисковать.
Риски при покупке незавершенного загородного дома
На просторах страны немало участков, где хозяева начали строиться, но бросили по каким-то причинам. И теперь стараются избавиться от недвижимости. Лучше эти причины выяснить заранее, до покупки. А причин таких может быть много:
- В недалеком будущем неподалеку планируется строительство вредного производства.
- Район является экономически отсталым, улучшений не предвидится. В округе мало магазинов, нет работы, школ, детских садов и прочего.
- Продавец сам был обманут при покупке – ему обещали провести электричество, газ, но у СНТ или коттеджного поселка не хватает средств на это.
- Участок ежегодно затапливается паводком, от этого страдают не только постройки, но растения, выращиваемые на придомовой территории.
Чтобы избежать всех этих будущих проблем, лучше заранее собрать всю необходимую информацию из всех возможных источников. Даже местные старушки-сплетницы могут много о чем поведать. Очень рискованно покупать участок с фундаментом в зимний период, когда все покрыто снегом, и грунт заморожен. Можно не увидеть, например, что в нескольких местах участка бьют ключи, а сам участок на болоте, которое не годится для любого строительства.
Если дом или участок был куплен в браке, равные права в случае отсутствия брачного контракта принадлежат обоим супругам. Иными словами, если муж, будучи в браке, купил участок, начал там строительство, потом развелся и продает участок с фундаментом, его бывшая половина должна дать согласие, нотариально заверенное, что она не против. Этим вопросом нужно поинтересоваться заранее. Росреестр проверяет сделку при регистрации, но лучше обезопасить себя в этом смысле.
Немало и участков, которые застраивались без соблюдения различных правил. Например, если на участке проходит кабель с высоким напряжением, нельзя на этом месте строить любые постройки. Такой дом потом невозможно будет зарегистрировать как собственность.
Заключение: как предусмотреть все заранее
В целом, при покупке незавершенного строительства нужно выяснить несколько моментов. Правовой статус земли, техническое состояние объекта, который вы собираетесь достраивать, в случае многоквартирного дома – репутацию застройщика и наличие разрешение и согласования с местными властями на постройку здания определенной этажности. Убедиться нужно и в наличии всех нужных коммуникаций – воды, электричества, газа и прочего.
При покупке недостроенного дома очень непросто проверить качество самой постройки. Ведь недострой может быть как на стадии заливки фундамента, так и на стадии возведения стен или крыши. Но если крышу можно перекрыть другим материалом, то ошибки при закладке фундаментной плиты обойдутся очень дорого.
Можно попросить у продавца представить фотографии, которые были сделаны на разных этапах строительства, чтобы убедиться в соблюдении всех технологий. Это не даст полной гарантии, но можно будет составить представление о том, как строили этот дом или коттедж.
Если покупается незавершенное строительство коммерческой недвижимости – магазина, торгового центра, нужно проверить физическую целостность стен, фундамента, перекрытий, а также определиться, сможет ли оно использоваться с той целью, с которой строилось.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства
Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’
- Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.
В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.
По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.
Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.
- Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.
Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.
Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.
- При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.
Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.
Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.
- Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.
Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.
Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
- разрешение на строительство;
- технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
- документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
- решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
- план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
- проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.
Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!