Споры о праве собственности на недвижимое имущество

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться практически любое имущество. Это в теории, а на практике триада правомочий собственника — «владение, пользование, распоряжение» собственностью часто связана с различными разногласиями и конфликтами, провоцирующими споры о праве собственности.

Иск о признании права собственности возможен в двух случаях. Если он разрешает возникший спор тем, что подтверждает принадлежность истцу права собственности, возникшего ранее. В данном случае право защищается, но не создается. Или если право собственности создается решением суда. Таким случаем является признание права собственности на самовольное строение.

Законодательство Российской Федерации знает следующие виды этих средств защиты: иск о признании права собственности, виндикационный и негаторный иски.

В то же время, несмотря на довольно четкую классификацию законодателя, содержание исковых заявлений разнообразно. Анализ законодательства и правоприменительной практики показывает, что существует множество судебных споров в отношении недвижимости:

• об изменении режима общей собственности;
• о порядке осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности;
• о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права покупки;
• о выделе доли;
• о праве на общее имущество супругов;
• о прекращении права на бесхозяйно содержимое жилое помещение;
• о сохранении права пользования недвижимостью бывшими членами семьи;
• о признании сделок недействительными;
• об устранении препятствий в реализации права собственности и мн. др.

Наряду с вышеназванными способами защиты права собственности возможно также исковое заявление в суд с требованием о признании недействительным акта государственного органа, нарушающего данное право.

Это обусловлено тем, что причиной конфликтных ситуаций могут быть, в частности, и допущенные во время массовой приватизации многочисленные ошибки, связанные с оформлением документов в ходе государственной регистрации. То есть спор может родиться абсолютно на ровном месте.

Исковая давность

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, а именно три года. Вместе с тем в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Так, например, суд отказал индивидуальному предпринимателю в удовлетворении требования о признании права собственности на здание аптечного пункта и здание магазина-аптеки. При этом было указано, что индивидуальным предпринимателем пропущен установленный законодательством срок исковой давности по требованию о признании права собственности (см. Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2011 по делу N А14-10743/2009-335/13).

Кроме того, в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 в случае пропуска срока исковой давности и отсутствия уважительных причин для его восстановления и при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам.

Ведь в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Споры и права

Итак, действующим законодательством установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество. Причем право это может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако здесь необходимо понимать, что судебная деятельность предназначена исключительно для разрешения споров и она не должна брать на себя функции административных органов. Суд обладает компетенцией рассматривать заявления об оспаривании отказа в разрешении строительства или регистрации права. Но обращение в суд нельзя использовать в ситуации, когда нет спора, и подавать иск вместо обращения в органы, наделенные специальной компетенцией выдавать разрешение или осуществлять регистрацию.

Так, например, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки.

Ведь наличие полученного всеми правдами и неправдами желанного для владельцев самовольных построек документа — свидетельства о праве собственности на такую недвижимость и внесение данных о ней в ЕГРП не защищают самострой от сноса по решению суда.

Мнение ВАС РФ

Данное разъяснение дано Высшим Арбитражным Судом РФ в Информационном письме от 09.12.2010 N 143 о применении положений ст. 222 ГК РФ относительно самовольных построек. ВАС РФ прокомментировал и иные положения гражданского законодательства относительно самостроя. Снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, поскольку решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит как положениям Конституции РФ (право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда), так и общим началам гражданского законодательства (неприкосновенность собственности).

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. То есть собственник или иной законный владелец земельного участка вправе обратиться в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки независимо от того, прошел ли общий срок исковой давности или нет.

В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ.

Самострой по домострою

Вопрос о сносе самовольных построек является наиболее болезненным для их владельцев. Ведь зачастую строительство и реконструкция начинаются в отсутствие необходимых разрешений и согласований, и не потому, что у застройщиков нет желания обращаться к уполномоченным органам. Основная причина — длительность и громоздкость процедуры получения разрешительной документации.

Иногда самовольное строительство начинается с негласного разрешения чиновников или владельцев земельного участка и их обещаний помочь в получении всей необходимой документации.

Однако даже если такое содействие и оказывается, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Если же объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может признаваться судом.

Так, согласно Постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 N 18АП-9687/2010 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Это обусловлено тем, что по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Указанный способ защиты права может применяться в следующем случае.

Лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Без права на участок

В соответствии со ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Однако та же статья предусматривает возможность обращения с иском о признании права собственности на самострой за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, как следует из вышесказанного, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком, за исключением получения таким лицом согласия собственника.

Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке.

Следует отметить, что согласно сложившейся судебно-арбитражной практике неподтверждение факта соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов является одним из основных мотивов отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если же собственник участка предъявляет иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, то лицо, осуществившее постройку, вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов. Или же обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

Непринятые меры

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не должно признаваться за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого необходимых мер. ВАС РФ указал, что в таких случаях в удовлетворении исков судам надлежит отказывать (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Однако для владельцев самостроя, при создании которого не были получены разрешения, не все так плохо, как может показаться на первый взгляд. Высшая судебная инстанция одобрила сложившуюся арбитражную практику — заинтересованное лицо может приобрести право собственности на объект самовольного строительства при соблюдении ряда условий. А именно: право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешений, появляется в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, отсутствие разрешения на строительство при наличии права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, еще не основание для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой.

Разумеется, в этом случае, как и в остальных, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Н.Диордиева

Ведущий юрист

договорного отдела

ООО «Юридическая Компания

«Бизнес Консалтинг»