Нежилое помещение в многоквартирном доме

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Критерии

Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Справка! К нежилому помещению будет относиться также и МКД, который официально признан непригодным для жилья (аварийный).

Виды

Нежилые объекты дома достаточно разнообразны по своей целевой природе. Это значит, что все зависит от того, для каких целей используют помещения. На практике юристы обычно их классифицируют согласно целевому назначению.

Все они расположены на первых и цокольных этажах дома и могут занимать различную площадь в зависимости от архитектурной возможности дома. Среди подобных объектов можно выделить следующие категории нежилого фонда МКД:

  • торгово-розничные помещения (магазины, где торгуют любым товаром, супермаркеты, универсамы);
  • медицинские учреждения (клиники, лаборатории, диспансеры, медицинская экспертиза, консультации, пункты скорой помощи, центры социальной реабилитации и т.д.);
  • аптеки;
  • складские помещения, предназначенные для хранения продуктов, изделий, вещей и т.д.;
  • развлекательно – досуговые объекты (театр, кино, ночные клубы, казино, залы игровых автоматов, дискотеки, интернет-кафе, клубы по интересам);
  • спортивные комплексы (спортзал, фитнесс-клуб);
  • офис (юридические, консалтинговые фирмы, не связанные с торговой деятельностью и возглавляемые ИП, юридическими лицами);
  • образовательные объекты (различные кружки, языковые курсы, автошколы);
  • творческие заведения (художественные/багетные мастерские, выставочные залы);
  • общепит (кафе, бистро, рестораны);
  • гаражи;
  • учреждения связи (почта);
  • коммунально-бытовые помещения (парикмахерская, салон красоты, дом быта, химчистка, баня, сауна, справочное бюро, фотостудия, ателье);
  • финансовые организации (банки, ломбарды);
  • производственные учреждения (цеха, овощехранилища, автосервис и т.д.);
  • другие объекты (агентства, кооперативы).

Разновидностей нежилых помещений может быть очень много. Все выше перечисленные учреждения могут быть расположены в многоквартирном доме на нижнем этаже. Это обычная жилищная практика в мегаполисах.

На заметку. Есть нежилые помещения, которые в силу своей природы не могут быть частью жилого дома. Это больницы, детские сады, школы, институты, колледжи, интернаты, поликлиники, гипермаркеты, крупные торговые центры и т.д.

Бывают ли встроенные?

Нежилые помещения могут быть непосредственно встроенными в дом или иметь пристройку. Однако, в техническом паспорте они должны быть указаны как часть МКД. Если их в документации нет, то такая пристройка должна быть возведена с соблюдением законодательства и разрешения собственников квартир, Роспотребнадзора, муниципалитета.

В противном случае строение подлежит сносу. Некапитальная конструкция (лестницы, крыльцо, навес) особого разрешения не требует.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Непосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.

Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант.

Обратите внимание! Что касается перевода жилых помещений в нежилые, то это очень длительный и бюрократический процесс поэтому легче всего обратиться в агентства недвижимости или читать объявления о продаже.

Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение.

Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Процедура перевода из жилого фонда

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене.

Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФ такими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Помещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.

На заметку. Подобными вопросами ведает муниципалитет, администрация города поэтому собственнику все это время придется иметь дело с этим государственным органом.

Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:

  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
  3. технический план с описанием;
  4. технический паспорт квартиры;
  5. поэтажная планировка всего МКД;
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.

В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом.

К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д.

Важно! На деле же собственники сталкиваются с многочисленными трудностями, а особенно это касается проблемы отдельного входа.

Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо.

В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Скачать образец договора управления с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ.

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД.

В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию.

Общие сведения

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

  • Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
  • Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
  • Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
  • В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Требования

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

  • Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
  • Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
  • Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
  • Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
  • Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
  • Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
  • Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
  • Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Законодательное регулирование

В действующем сегодня законодательном праве такое понятие как «нежилое помещение» отсутствует, нормой ст. 130 ГК РФ, дающей разъяснения о признаках прав на недвижимость, оно не упоминается. Хотя закон допускает перевод жилого имущества в категорию нежилых помещений, и позволяет его регистрацию по праву собственности при одном условии: оно должно находиться в общем составе многоквартирного дома (ст.12 п.1 Закона о Регистрации).

Такая коллизия порождает некие трудности по совершению сделок с подобными объектами недвижимости, но на практике, они совершаются чаще, чем это предусмотрел законодатель.

Что касается оформления прав собственности, то здесь применяются общие положения ГК РФ – ими могут стать любые физические или юридические лица, ИП, унитарные учреждения, кооперативные сообщества и т.п.

Чтобы стать обладателем нежилой недвижимости в многоквартирном доме, можно пойти двумя путями:

  • Совершить сделку купли-продажи с собственником помещения.
  • Выкупить жилую площадь первых этажей и перевести его в статус нежилых помещений.

Поставка коммунальных услуг

Правовое урегулирование вопроса снабжения коммунальными ресурсами владельцев нежилых помещений содержится в Правилах обеспечения ресурсами от 06.05. 2011 г № 354, исходя из п.16 настоящих Правил, владелец нежилой недвижимости обязан заключить договор поставки ресурсов с управляющей компанией или ТСЖ.

Поскольку нежилое помещение входит в состав всего дома, то оно в любом случае подключено к общедомовым коммуникациям: водопроводу, канализации, электро- и газоснабжению. Поэтому им наравне с другими собственниками, поставляются все основные ресурсы жизнеобеспечения.

Владелец обязан заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, а оплачивать расходы либо исходя из установленных норм потребления, либо по показаниям приборов учета.

Последний вариант предпочтительней, поскольку нормы для нежилых помещение значительно отличаются от потребления ресурсов жильцами дома.

У него также есть право на заключение договоров прямых поставок ресурсов напрямую от поставщика, минуя посредническую цепочку в виде управляющей компании.

Также предприниматель может заключить договор на размещение рекламных счетов и плакатов на стенах дома, прилегающих к своему помещению за оговоренную плату, которая может частично покрывать коммунальные платежи.

Ответственность за нарушение тишины в многоквартирном доме определяется действующим законодательством.

Чем регулируются правила проживания в многоквартирном доме? Информация .

Как действует региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов? Подробности в этой статье.

Перевод из жилого в нежилое

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого объекта недвижимости, следует провести ряд обязательных процедур.

Необходимо собрать комплект документации:

  • экспликацию и поэтажный план здания;
  • основания для владения – выписка из Росреестра о праве собственности;
  • подготовка технического плана с прохождением коммуникаций, за ними обращаются в БТИ;
  • оформление разрешений на эксплуатацию от Пожарной организации и СЭС;
  • согласие собственников рядом расположенных квартир, оно запрашивается на общем собрании;
  • технические документы на занимаемую площадь, выписка из домой книги об отсутствии зарегистрированных в нем жильцов;
  • заказ проекта на перепланировку или реконструкцию.

После готовности пакета с документами обращаются в Департамент жилищной политики местного органа самоуправления для получения разрешения на перевод.

Рассмотрение ходатайства может продолжаться до 45 суток, при положительном решении можно подавать документы на регистрацию нежилого помещения по праву собственности в Росреестр, оплатить государственную пошлину и подать стандартный пакет документов, как при оформлении жилой недвижимости в собственность.

Оформить право полного владения нежилым помещением можно через МФЦ или подать заявку на портале Госуслуг.

Если требуется перевести жилой объект, расположенный не на первом этаже здания, а выше, то внизу должны находиться также нежилые помещения, иначе получить разрешение будет невозможно.

Аренда нежилого помещения в многоквартирном доме

Предлагаемая вниманию читателей статья актуальна для заведений общепита, располагающихся в арендованных нежилых помещениях в многоквартирных домах (далее — МКД). Главный вопрос, который в ней рассмотрен, — расчеты за жилищно-коммунальные услуги при условии, что дом находится в управлении специализированной коммерческой управляющей компании (далее — УК). Кто несет обязанность по внесению платежей? Как учесть расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг при исчислении налога на прибыль арендатора? Можно ли принять к вычету НДС? Каковы особенности исчисления налогов в ситуации, когда помещение находится в государственной или муниципальной собственности?

Прежде чем переходить к изучению озвученной проблемы, необходимо дать некоторые вводные. Так, МКД — особый объект, правоотношения, связанные с пользованием помещениями в нем, урегулированы Жилищным кодексом. Во-первых, особенность МКД состоит в том, что им должен кто-то управлять (управлять — имеется в виду обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества, предоставление коммунальных услуг). Способ управления выбирают собственники помещений на общем собрании. В настоящее время реалии таковы, что подавляющее число МКД находится в управлении коммерческих УК, которые действуют на основании договора управления МКД, заключаемого с собственниками помещений. Во-вторых, в силу закона собственники помещений (и жилых, и нежилых) обязаны не только оплачивать потребленные в помещении коммунальные услуги, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД <1>. При условии что для управления домом привлечена УК, в общем случае собственники вносят платежи именно ей. Обо всем этом написано в разд. VIII ЖК РФ.

<1> Наряду с техническими помещениями, о которых читатель мог получить представление из статьи М.О. Денисовой «Кафе в подвале многоквартирного дома: правовой режим помещения» (N 6, 2011), к общему имуществу в МКД относятся инженерное оборудование, сети, несущие и ненесущие конструкции и пр. объекты, необходимые для эксплуатации более чем одного помещения в МКД.

Если собственник нежилого помещения передает его в аренду, он по-прежнему остается обязанным вносить УК плату за содержание и ремонт общего имущества (п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10), а также плату за коммунальные услуги (см. п. 7 ст. 155 ЖК РФ). Добавим, что Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (вступят в силу 01.09.2012), устанавливают, что собственники нежилых помещений вправе заключить договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Но плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, в этом случае по-прежнему следует вносить УК (см. п. 18 указанных Правил).

Жилищный кодекс не предусматривает обязанности арендатора нежилого помещения вести расчеты с УК. Но на практике очень часто арендодатели самоустраняются от каких-либо отношений с УК, включая в договор аренды условия о том, что арендатор обязан заключить договор с УК и нести расходы на содержание общего имущества в МКД, а также оплачивать коммунальные услуги. Арбитражная практика по спорам, инициированным УК, о взыскании с арендаторов задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества в МКД, а также коммунальных услуг, потребленных в нежилых помещениях, переданных в аренду, свидетельствует о том, что арендаторы часто избегают подписывать договоры с УК и вносить платежи, даже если договор заключен.

Может ли УК взыскать платежи с арендатора?

Чтобы ответить на этот вопрос, проанализируем судебные постановления, большинство из которых приняты по искам УК к арендаторам муниципальных помещений в МКД (условие об обязанности арендатора заключить договор с УК и вносить ей платежи включено в договор аренды). Первое, что необходимо отметить, это отсутствие у арбитров единого подхода к решению озвученного вопроса. Одни суды отклоняют иски УК к арендаторам: условие в договоре аренды не создает обязанностей для третьих лиц, а связывает только стороны договора аренды; по закону оплачивать жилищно-коммунальные услуги обязан собственник помещения в МКД (см. Постановления ФАС СЗО от 28.04.2011 N А26-4291/2010, ФАС ДВО от 29.04.2011 N Ф03-1611/2011, ФАС ВВО от 11.04.2011 N А82-3348/2010, ФАС ПО от 04.03.2009 N А72-2395/2008). Другие решения противоположны: поскольку собственник наделил арендатора полномочиями по заключению договора с УК и обязал его нести расходы на содержание общего имущества самостоятельно, платежи должен вносить на счет УК фактический пользователь помещений даже в отсутствие заключенного с УК договора (Постановления ФАС ДВО от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010, ФАС УО от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5, ФАС МО от 06.04.2011 N КГ-А41/2364-11). Постановление ФАС ПО от 16.08.2010 N А55-11329/2009, содержащее аналогичные выводы, было пересмотрено в порядке надзора и отменено Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10, которое, казалось бы, должно было способствовать формированию единообразной практики.

Так, Президиум ВАС отказал УК во взыскании стоимости содержания и ремонта общего имущества в МКД с арендатора нежилого помещения, несмотря на то что договором аренды была установлена обязанность арендатора участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания. При этом договор между арендатором и УК не был заключен. Президиум ВАС пришел к выводу, что непосредственно на арендатора помещения согласно ст. ст. 161, 162 ЖК РФ не могли быть возложены обязанности по заключению от его имени договора с управляющей организацией на управление МКД и оплате понесенных ею расходов. В рассматриваемом документе сказано: особое условие договора аренды не порождает обязанностей арендатора заключать договор и вносить платежи УК, ведь договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. В нем не содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов.

Однако и после 03.06.2011 (дата опубликования рассмотренного Постановления Президиума ВАС) единодушия среди арбитров нет. Безусловно, число споров, разрешенных в пользу арендатора, возросло. Некоторые судьи полностью руководствуются правовой позицией Президиума ВАС и даже развивают ее, указывая, что закон императивно устанавливает лицо, обязанное оплачивать содержание общего имущества, и не позволяет возлагать эту обязанность на иных лиц, значит, арендатор не является надлежащим ответчиком по искам УК, взыскивать долги нужно с собственника (см. Постановления ФАС ПО от 21.02.2012 N А72-3440/2011, от 14.12.2011 N А55-25308/2010, от 15.09.2011 N А12-9034/2010, ФАС СЗО от 22.06.2011 N А05-6915/2010, от 28.12.2011 N А42-170/2011, ФАС ВСО от 10.08.2011 N А33-11470/2010, от 05.08.2011 N А33-13528/2010, ФАС ВВО от 12.01.2012 N А17-6351/2010, ФАС ДВО от 03.02.2012 N Ф03-6760/2011, от 24.01.2012 N Ф03-6316/2011, от 12.12.2011 N Ф03-5595/2011, ФАС СКО от 11.03.2012 N А53-19404/2010, от 05.12.2011 N А53-3623/2011). Обращаем особое внимание, что в отдельных случаях арбитры, отказывая в удовлетворении иска к арендатору, делают акцент на том обстоятельстве, что договор между УК и арендатором подписан не был (Постановления ФАС УО от 23.12.2011 N Ф09-8405/11, от 10.10.2011 N Ф09-5983/11, ФАС СКО от 03.02.2012 N А63-3747/2011).

Одновременно другие арбитры по-прежнему считают, что оплачивать услуги УК обязан фактический пользователь нежилыми помещениями (арендатор), поскольку он пользовался и услугами (Постановления ФАС УО от 29.11.2011 N Ф09-7619/11, от 12.07.2011 N Ф09-4198/11, ФАС МО от 06.02.2012 N А40-130587/10-85-1131, от 19.01.2012 N А41-12327/11, от 30.06.2011 N КГ-А41/6391-11, ФАС ВСО от 04.07.2011 N А69-2075/2010).

Ну а если арендатор добровольно заключил с УК договор (возмездного оказания услуг или возмещения эксплуатационных расходов), то позиция большинства арбитров однозначна: обязательства следует исполнять надлежащим образом (Постановления ФАС СЗО от 01.07.2011 N А42-2504/2010, ФАС ДВО от 27.07.2011 N Ф03-2374/2011, ФАС ВСО от 20.02.2012 N А33-2333/2011), такой договор является самостоятельным основанием для возникновения обязательств у арендатора перед УК (Постановление ФАС ВСО от 16.02.2012 N А33-1105/2011). Кстати, аналогичные решения (об определяющей роли договора между арендатором и УК) принимались и до опубликования Постановления Президиума ВАС РФ N 16646/10 (Постановления ФАС СЗО от 24.05.2011 N А26-2891/2010, ФАС ВСО от 09.11.2010 N А33-3406/2010). Исключениями можно назвать лишь два судебных акта. Первое — Постановление ФАС ВСО от 05.08.2011 N А33-13528/2010: даже если арендатор подписал с УК договор, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, поскольку обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно и не может быть переложена договором аренды на арендатора помещения. Второе — Постановление ФАС ПО от 06.03.2012 N А55-8873/2011: платежи арендатора по договору в пользу УК являются неосновательным обогащением последней и подлежат возврату, поскольку расходы на содержание общего имущества должен нести собственник.

Логическим развитием событий должно было стать новое постановление Президиума ВАС, чтобы все-таки привести арбитражную практику к единому знаменателю. И оно последовало — Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 <2>, которым были отменены судебные акты по делу N А40-99124/10-37-796 в части взыскания в пользу ТСЖ <3> с арендатора нежилого помещения расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД и взысканы соответствующие суммы с собственника помещения. В Определении от 02.02.2012 N ВАС-15222/11 коллегия ВАС указала, что выводы судов противоречат правовой позиции, сформулированной в Постановлении N 16646/10, в соответствии с которой расходы по содержанию общего имущества дома обязаны нести его собственники. Непосредственно на арендатора нежилого помещения в силу положений ст. ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с УК на управление МКД и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

<2> На момент написания статьи текст Постановления опубликован не был.
<3> Товарищество собственников жилья — альтернативный управляющей организации способ управления МКД.

Полагаем, что после принятия второго Постановления Президиума ВАС ясность наступит и арендаторы смогут отстоять свое право не заключать какие-либо договоры с УК и не вносить ей платежи. Вместе с тем остаются еще два момента. Во-первых, Президиум ВАС не касался вопроса: обязан ли арендатор оплачивать содержание общего имущества в МКД, если добровольно взял на себя такие обязательства, заключив договор с УК? Автору ближе позиция, что не должен, а если и оплачивал, то вправе рассчитывать на возврат неосновательного обогащения, поскольку лицо, обязанное нести расходы на содержание общего имущества в МКД, установлено законом императивно и не может быть изменено договором. Впрочем, если всех участников отношений устраивает такое положение дел, очевидно, они будут сохранять статус-кво.

Во-вторых, правовая позиция Президиума ВАС решает проблему лишь расходов на содержание и ремонт общего имущества, вопрос оплаты коммунальных услуг арбитры не рассматривали. Справедливости ради отметим, что споров об оплате именно коммунальных услуг на порядок меньше и иски УК к арендатору в этой части удовлетворяются. Арбитры находят, что между пользователем помещения и УК складываются фактические отношения по оказанию коммунальных услуг, которые должны быть оплачены и в отсутствие договора (см. Постановления ФАС СЗО от 28.03.2012 N А42-1401/2011, от 26.03.2012 N А05-7098/2011, ФАС УО от 10.10.2011 N Ф09-5983/11, от 04.07.2011 N Ф09-8929/10). Несмотря на то что Жилищный кодекс обязывает именно собственника помещения в МКД оплачивать коммунальные услуги (пп. 5 п. 2 ст. 153), позиция арбитров представляется обоснованной хотя бы в силу того, что Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, устанавливающие среди прочего обязанность потребителя оплачивать коммунальные услуги исполнителю, называют потребителем лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в МКД, потребляющее коммунальные услуги. Поспорить с тем, что именно арендатор, пользующийся помещением на законном основании, потребляет коммунальные услуги, вряд ли можно. Вместе с тем УК вовсе необязательно даже иметь информацию о том, что помещение сдано в аренду: закон дает ей право предъявлять счета к оплате именно собственнику помещения. Получается, что четкого регулирования правоотношений в части оплаты коммунальных услуг законодательство не предлагает, значит, нюансы можно закрепить в соглашении сторон (представляется, что оно должно быть трехсторонним: собственник, арендатор, УК), в отсутствие соглашения проблема будет разрешена в судебном порядке, как описано выше.

О платежах арендатора

Итак, с точки зрения Президиума ВАС арендатора помещения в МКД нельзя обязать заключить напрямую с УК договор управления МКД и нести соответствующие расходы. Далее рассмотрим ситуацию, когда все расчеты с УК ведутся через арендодателя. Одновременно отметим, что в случае добровольной оплаты счетов, выставленных УК арендатору на основании заключенного договора, последний не имеет препятствий, чтобы принять расходы при налогообложении (см. Письма Минфина России от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01, от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191) и применить вычет «входного» НДС (естественно, одного платежного документа для этого мало, УК также должна выставить счет-фактуру).

Если платежные документы, выставленные УК, оплачивает арендодатель, вполне логично, что он захочет дополнительно к арендной плате (как плате за пользование помещением) получить компенсацию своих расходов, ведь сам он переданным в аренду помещением не пользуется. Практика разрешения данной проблемы, обусловленная неопределенностью в части налоговых обязательств обеих сторон договора, формировалась длительное время. Мы подведем итоги, актуальные на сегодняшний день.

Единый платеж = постоянная часть + переменная часть

В первую очередь отметим, что самый простой вариант с точки зрения налогообложения — установить в договоре арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей. Переменная часть как раз и представляет собой стоимость жилищно-коммунальных услуг (здесь следует добавить, что действительно переменной является плата за коммунальные услуги, объем которых зависит от потребления, при этом плата за содержание и ремонт общего имущества в МКД, как правило, устанавливается в фиксированном размере и пересматривается ежегодно). Порядок налогообложения обеих частей платежа един: у арендодателя вся сумма образует налогооблагаемый доход (по налогу на прибыль, «упрощенному» спецрежиму <4>) и выручку для целей исчисления НДС. У арендатора платеж представляет собой учитываемые при налогообложении расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), «входной» НДС принимается к вычету <5>. При этом нужно обратить внимание на документы, которые должны быть в распоряжении арендатора. Налоговики настаивают, что для подтверждения расходов мало счетов, выставленных арендодателем, нужно иметь копии счетов коммунальных организаций (в нашем случае УК) (см. Письма Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9, УФНС по г. Москве от 08.06.2009 N 16-15/058069@, от 30.06.2008 N 20-12/061162). Однако арбитры с этим не согласны: доводы налогового органа о документальном неподтверждении затрат в связи с непредставлением налогоплательщиком расчетов ежемесячной доли компенсации расходов за электроэнергию, водо- и теплоснабжение, услуги связи, с копиями счетов организаций, оказывающих такие услуги, судами были отклонены, поскольку представление таких документов законом не предусмотрено в качестве обязательного условия для подтверждения расходов арендатора (Постановление ФАС МО от 22.06.2010 N КА-А40/6056-10). Суд посчитал, что достаточно будет актов об оказании услуг и счетов, выставленных арендодателем. Кстати, как обратила внимание ФНС в п. 1 Письма N ШС-22-3/86@, первичный документ необходим еще и для правомерного заявления арендатором вычета НДС.

<4> Письмо Минфина России от 11.03.2012 N 03-11-11/72.
<5> См. п. 1 Письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@.

Учитывая, что многие предприятия общественного питания применяют специальные налоговые режимы, вопросы исчисления НДС могут остро встать только в случае, если арендуется помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, и у арендатора возникают обязанности налогового агента в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ. Представляется, что ранее сделанные выводы применимы и в этой ситуации, то есть арендатор обязан перечислять в бюджет НДС не только с постоянной части арендной платы, но и с переменной, самостоятельно оформлять счет-фактуру на полную сумму и впоследствии применять вычет уплаченного НДС.

Обратите внимание! Сделанные автором выводы о необходимости исполнения арендатором обязанностей налогового агента, декларировании и уплате в бюджет НДС с обеих частей арендной платы основаны на принципе универсальности правил налогообложения. Так, если арендодатель (организация) включает в налоговую базу полную сумму арендной платы, то аналогичным образом должен поступать и арендатор как налоговый агент. Иначе говоря, при одинаковых условиях определения в договоре суммы арендного платежа не должно быть и разницы в налоговых последствиях для разных категорий арендодателей и арендаторов.

Вместе с тем еще в 2007 г. арбитрами ФАС ЗСО было принято несколько Постановлений, в которых с арендатора — налогового агента была снята обязанность по перечислению НДС в бюджет с возмещаемых арендодателю коммунальных платежей (см. Постановления от 26.07.2007 N Ф04-5177/2007(36761-А27-42), от 10.04.2007 N Ф04-2113/2007(33272-А27-6), от 22.02.2007 N Ф04-670/2007(31613-А27-27)). Обоснование такое: несмотря на то что в соответствии с условиями договора коммунальные платежи входят в состав арендной платы, они не являются доходом муниципального органа, поэтому с них не следовало удерживать НДС и перечислять его в бюджет. Данный вывод, в частности, был продиктован п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, согласно которому возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако Президиум ВАС рассматривал вопрос о признании незаключенным договора аренды, содержащего условие об арендной плате исключительно в виде оплаты коммунальных услуг, но вовсе не о том, что стоимость коммунальных услуг не может рассматриваться как составная часть арендного платежа (а значит, в качестве дохода арендодателя). А именно такая практика сложилась к настоящему времени, в том числе на уровне Президиума ВАС (об этом речь пойдет ниже). Так, например, в Постановлении ФАС ДВО от 09.11.2010 N Ф03-7820/2010 сделан следующий вывод: включение в состав арендной платы стоимости коммунальных услуг не противоречит действующему законодательству, регулирующему спорные отношения, и не свидетельствует о незаключенности договора… Доводы кассационной жалобы о несогласованности размера арендной платы ввиду включения в него коммунальных платежей подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании п. 1 ст. 654 ГК РФ. Из п. 3.1 договора аренды от 01.02.2010 не следует, что коммунальные платежи являются формой арендной платы, заменяющей ее в полном объеме, поэтому ссылка заявителя на п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 в данном случае неосновательна.

Таким образом, по мнению автора, в настоящее время арендная плата, определенная как сумма постоянной и переменной частей, образует доход арендодателя и налоговую базу по НДС независимо от того, обязан ли сам арендодатель исполнять обязанности налогоплательщика или за него это делает арендатор, выступающий налоговым агентом.

Арендный платеж отдельно, компенсация отдельно

Второй вариант, который находит применение на практике, — установление арендной платы без учета коммунальных платежей, которые подлежат возмещению на основании отдельного соглашения либо на основании условия договора аренды, но рассматриваются именно в качестве компенсации понесенных арендодателем расходов.

Чиновники полагают, что компенсация расходов арендодателя не подразумевает наличия объекта обложения НДС, значит, арендодатель не может выставлять счет-фактуру на суммы коммунальных платежей, что, в свою очередь, лишает арендатора права на вычет <6>. Причина в том, что арендодатель не осуществляет реализацию коммунальных услуг, не является энергоснабжающей организацией (см. Письма ФНС России от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@). Поскольку в данной ситуации имеет место возмещение расходов арендодателя, он должен предъявить арендатору копии документов, подтверждающих понесенные расходы. Если УК выставляет счета с учетом НДС и предъявляет арендодателю счета-фактуры, арендатор не вправе не только применить налоговый вычет по ним, но и включить суммы НДС в состав расходов (см. Письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895). Сами же суммы компенсации коммунальных платежей для арендатора рассматриваются как составная часть арендной платы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Связано это с тем, что Президиум ВАС в п. 22 Информационного письма N 66 признал, что заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения, но является частью договора аренды.

<6> См. п. 2 Письма ФНС России N ШС-22-3/86@.

Если придерживаться такой позиции, то у предприятия, арендующего помещение у органа государственной власти или местного самоуправления, не возникает обязанностей налогового агента в части сумм компенсации коммунальных платежей. Значит, такие компенсации полностью попадут в распоряжение арендодателя, что выгодно последнему и предопределяет то, каким образом будет составлен договор аренды.

Вместе с тем у Президиума ВАС свой взгляд на рассматриваемое условие договора аренды. Так, например, в Постановлении от 12.07.2011 N 9149/10 арбитры признали, что в доход ИП-«упрощенца», сдающего торговый павильон в аренду, нужно включать не только арендную плату, но и компенсацию расходов, связанных с оказанием коммунальных услуг. Обращаем особое внимание: в договоре аренды было четко сказано, что арендная плата не включает расходы по оплате коммунальных услуг, так как арендатор компенсирует указанные расходы арендодателя (размер компенсации определяется по счетам предприятий — поставщиков электроэнергии, воды и т.д.). Передавая дело на пересмотр в порядке надзора, в качестве основания коллегия ВАС (см. Определение от 25.04.2011 N ВАС-9149/10) указала на отсутствие единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права (одни суды считали, что компенсация не образует дохода арендодателя, другие — что, наоборот, образует). В итоге Президиум ВАС пришел к выводу, что в рассматриваемых отношениях плата состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть представляла собой плату за пользование торговым павильоном, переменная складывалась из стоимости коммунальных услуг, необходимых для обеспечения использования арендуемого помещения по его назначению. Расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг — это расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду в состоянии, соответствующем его назначению. Следовательно, компенсация таких расходов образует экономическую выгоду арендодателя.

Есть еще два Постановления Президиума ВАС, в которых арбитры точно так же посчитали частью такой платы компенсацию коммунальных платежей, которая была отделена в договоре от арендной платы и компенсировалась отдельно. Но спор касался уже права арендатора на вычет НДС по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем для получения возмещения расходов на коммунальные услуги, и был разрешен в пользу арендатора. Так, в Постановлении от 25.02.2009 N 12664/08 (кстати, дело попало на пересмотр тоже ввиду отсутствия единообразия судебной практики) сказано: без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором (в данном случае обществом) и арендодателем за названные услуги значения не имеет. А в Постановлении от 10.03.2009 N 6219/08 суд назвал компенсацию, осуществляемую на основании отдельного договора, переменной частью арендной платы и добавил следующее: обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания — составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности. Судом первой инстанции установлено и инспекцией не оспаривается, что с энергоснабжающей организацией расчеты за оказанные услуги производились непосредственно арендодателем. Счет-фактура, по поводу которого возник спор, предъявлялся обществу «КейЭйСи» арендодателем в порядке возмещения расходов на оплату услуг, связанных с передачей электроэнергии, потребленной непосредственно обществом. Следовательно, расчеты по указанному счету-фактуре являлись арендным платежом.

Получается, что с точки зрения Президиума ВАС совсем не важно, как именно сформулировано условие о компенсации коммунальных платежей. Главное — эта компенсация производится исключительно в связи с пользованием арендуемым помещением, значит, является частью арендной платы. Таким образом, в плане налоговых последствий наш второй вариант плавно становится первым.

К сведению. Президиум ВАС считает, что коммунальное обслуживание — это необходимая составляющая аренды, обеспечивающая состояние нежилого помещения, необходимое для использования его по назначению. По мнению автора, то же самое можно сказать о плате за содержание и ремонт общего имущества. Так, согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества обеспечивает среди прочего:

  • соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД;
  • безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
  • постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Значит, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД тоже необходимы для обеспечения надлежащего состояния нежилого помещения, что обусловлено особым статусом помещения как конструктивной части МКД. Поэтому все выводы, сделанные в отношении стоимости коммунальных услуг, работают и в отношении платы за содержание и ремонт общего имущества.

* * *

Если организация общественного питания арендует помещение в многоквартирном доме, ей следует знать, что она не обязана заключать договор управления с управляющей организацией и вносить ей плату. Делать это в силу закона обязан собственник помещения. Это подтвердил Президиум ВАС. Если договором аренды предусмотрена компенсация расходов арендодателя на оплату жилищно-коммунальных услуг, то независимо от того, как именно сформулировано такое условие, арендатор вправе признать расходы для целей налогообложения (как арендные платежи) и принять к вычету «входной» НДС. Такой вывод следует из правовой позиции Президиума ВАС. Тогда как финансисты и налоговики полагают, что арендатор не имеет права на вычет НДС, если в договоре аренды компенсация расходов арендодателя на оплату жилищно-коммунальных услуг установлена отдельно от арендной платы. Вместе с тем при добровольном заключении договора между УК и арендатором налоговые обязательства последнего в связи с платежами по такому договору определяются в общем порядке, без каких-либо нюансов.

Е.В.Емельянова

Эксперт журнала

«Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *