Обращение взыскания на недвижимое имущество

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина

В случае отсутствия у должника средств и других ценностей, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, как уже отмечалось ранее, взыскание обращается также на принадлежащее должнику иное имущество (дом, квартиру, земельный участок, другое недвижимое имущество физического лица), за исключением имущества, на которое по закону не может быть наложено взыскание.

При этом в первую очередь обращается взыскание на отдельный от дома земельный участок, иное помещение, принадлежащие должнику. В последнюю очередь обращается взыскание на жилой дом или квартиру, в котором фактически проживает должник.

Вместе с жилым домом взыскание обращается также на прилегающий земельный участок, принадлежащий должнику.

Информацию о наличии (отсутствии) недвижимого имущества у должника судебный пристав-исполнитель может получить, направив запрос в территориальный орган Росреестра, которая создана для в целях оптимизации структуры федеральных органов исполнительной власти в соответствии со ст. 112 Конституции РФ и ФКЗ от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» См.: Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 № 2-ФКЗ (ред. от 07.05.2013) «О Правительстве Российской Федерации» // СЗ РФ. 22.12.1997. № 51. Ст. 5712; 13.05.2013. № 19. Ст. 2294., Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» См.: Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. 29.12.2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366; 28.05.2012. № 22. Ст. 2754., в настоящее время Росрегистрация переименована в Росреестр.

На Росреестр возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ См. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594..

Только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимое имущество.

В целях защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости, Росреестр осуществляет также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдает информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

Одной из важнейших функций Росреестра является регистрация арестов и запретов совершения регистрационных действий, накладываемых судебными приставами-исполнителями на объекты недвижимости.

Если судебный пристав-исполнитель в ходе исполнительного производства выявил принадлежащее должнику недвижимое имущество, то ему необходимо срочно вынести постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества в Росреестр (подразделение арестов и запретов совершения регистрационных действий, накладываемых судебными приставами-исполнителями на объекты недвижимости).

Обязательным действием при аресте недвижимости как имущества, подлежащего специальной государственной регистрации, является направление сообщения соответствующему территориальному органу Росреестра о наложении ареста на данное имущество, для того чтобы заблокировать осуществление операций с ним. Поэтому при аресте недвижимости необходимо направлять копию акта описи и ареста либо постановления судебного пристава-исполнителя об аресте имущества в вышеназванный компетентный орган См.: Валеев Д.Х. Исполнительное производство. — СПб.: «Питер», 2008. С. 124.

В противном случае даже при изъятии правоустанавливающего документа, например свидетельства о праве собственности на жилое помещение, должник вправе получить дубликат свидетельства и совершить сделку по его отчуждению.

На основании практического опыта, наибольшую сложность для судебного пристава-исполнителя представляет сбор документов на недвижимое имущество, которое подлежит обращению взыскания.

Необходимо собрать следующие документы для его реализации:

— свидетельство о государственной регистрации права на данное имущество;

— выписку из ЕГРП о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества и сделках с ним;

— технический паспорт на арестованное имущество (действующий в течение пяти лет с момента составления).

Если судебный пристав-исполнитель не имеет возможности получить технический паспорт, он направляет запрос в ФГУП «Ростехинвентаризация» (в различных субъектах Федерации данный орган может иметь различные наименования, но в любом случае он выполняет функции по учету объектов недвижимого имущества на территории данного субъекта Федерации) для получения копии выписки из Единого реестра объектов капитального строительства.

Если арестованное имущество является отдельно стоящим зданием, то судебному приставу-исполнителю необходимо запросить у должника и регистрирующих органов копии документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, и кадастровый план земельного участка.

При описи и аресте недвижимого имущества важно однозначно идентифицировать объект недвижимости путем дословного воспроизведения описания объекта, указанного в свидетельстве о праве собственности (или выписке из ЕГРП).

Целесообразно привлекать специалистов из ФГУП «Ростехинвентаризация» либо проводить предварительные консультации со специалистами Росреестра, в случае если судебный пристав-исполнитель будет арестовывать часть недвижимого имущества (например, один из этажей многоэтажного нежилого строения). В противном случае у покупателя арестованной недвижимости впоследствии могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности.

Очень важно знать, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом Федеральной службы судебных приставов заключен договор.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества направляются сторонам исполнительного производства.

Реализация недвижимого имущества должника, осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель также выносит постановление.

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

Исходя из практического опыта, как указывалось ранее, необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. В случае если сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги.

У судебного пристава-исполнителя согласно ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено право обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество.

Для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем См.: Валеев Д.Х. Исполнительное производство. — СПб.: «Питер», 2008. С. 123..

Регистрирующий орган для проведения в установленном порядке обязан провести государственную регистрацию права собственности должника на указанное в постановлении имущество.

Таким образом, на основании проведенного анализа, реализация арестованной недвижимости производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством с некоторыми особенностями. Так, исполнительное действие — назначение и проведение торгов — не зависит от воли собственника — должника по исполнительному производству, так как судебный пристав-исполнитель исполняет решение суда, строго руководствуясь регламентирующим законодательством. Каким либо образом изменить процедуру обращения со стороны гражданина-должника не представится возможным, если судебный пристав-исполнитель будет в соответствии с буквой закона выполнять возложенные на него обязанности. Единственной возможностью для гражданина-должника сохранить свою собственность, это незамедлительно исполнить решение суда по возврату долга в полном объеме.

Как наложить арест на долю должника в уставном капитале указанных 3-х ООО?

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обращение взыскания на долю в уставном капитале общества по долгам участника общества допускается только на основании решения суда при недостаточности для покрытия долгов другого имущества участника общества.

Вас могут заинтересовать: Услуги по возврату долгов частных лиц.

В соответствии с пунктом 2 вышеназванной статьи в случае обращения взыскания на долю в уставном капитале общества общество вправе выплатить кредиторам действительную стоимость доли общества.

Таким образом, для обращения взыскания, во-первых, имущества должника должно быть недостаточно для покрытия долгов. Если уверенности в этом нет, то ко взысканию приступать нельзя.

Следует иметь ввиду, что статьями 69, 94 ФЗ «Об исполнительном производстве» установлена очередность обращения взыскания. Таким образом, обращение на долю возможно только в самую последнюю очередь.

При устанавливается не отсутствие у должника имущества в принципе, а недостаточность имеющегося имущества для полного погашения задолженности. Например, задолженность составляет 5 млн. руб., а общая стоимость имущества должника, за исключением принадлежащей ему доли, составляет 1 млн рублей. В этом случае можно обратить взыскание на долю в УК ООО.

Возможно вас заинтересует: Взыскание дебиторской задолженности юридических лиц.

Какие доказательства необходимо представить кредитору для обращения взыскания на долю должника в уставном капитале ООО?

Акт, составленный судебным приставом-исполнителем, признается основным доказательством отсутствия достаточного имущества, но не единственно возможным (см. Постановление ФАС ЦО от 17.02.2012 г. по делу № А08-7269/2010-24).

Фактически помимо справки судебного пристава об отсутствии у должника имущества могут быть представлены письмо банка об отсутствии открытых счетов должника, ответы государственных органов об отсутствии заключенных должником государственных контрактов, об отсутствии у должника прав на земельные участки и иную недвижимость и ряд других доказательств (Постановление девятого арбитражного апелляционного суда 19.07.2013 г. № 09АП-21336/2013).

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Безусловно, установить отсутствие у должника иного имущества суд не сможет, поскольку отрицательный факт (отсутствие чего-либо, в частности имущества) не может быть установлен даже тысячей доказательств, однако вполне может быть опровергнут одним доказательством, представленным ответчиком. Суд должен разумно подходить к вопросу изучения достаточности и обоснованности доказательств. При этом на ответчика возлагается бремя опровержения этого факта отсутствия имущества.

Арест доли в уставном капитале ООО

До обращения в суд АПК РФ и ГПК РФ дают возможность наложить арест на долю в ООО, если отсутствие такого ареста не позволит исполнить решение суда надлежащим образом. Вместе с тем, на практике суды редко удовлетворяют ходатайство о применении обеспечительных мер. В связи с этим целесообразно обратиться с таким заявлением к приставу.

Судебный пристав вправе запретить распоряжаться долей даже до вынесения судебного акта об обращении взыскания на долю (данный подход подтверждается Постановлением Девятого ААС от 19.07.2013 г. № 09АП-21336/2013), и без учета установленной законом очередности обращения взыскания на имущество должника. При этом на практике наличие основания для ареста доли на стадии исполнительного производства (необходимость сохранности имущества должника) презюмируется и не подлежит доказыванию, в отличие применения обеспечительных мер через суд. Таким образом, рекомендуется ходатайствовать о применении обеспечительной меры в виде запрета распоряжаться долей не перед судьей, а перед судебным приставом.

Вас могут заинтересовать: Услуги по банкротству юридических лиц.

Действия кредитора после суда

После суда необходимо обратиться к участникам ООО, предложив им выплатить действительную стоимость доли. Если этого не произойдет, то в соответствии с п. 3 ст. 25 ФЗ «Об ООО» в случае, если в течение трех месяцев с момента предъявления требования кредиторами общество или его участники не выплатят действительную стоимость всей доли или всей части доли участника общества, на которую обращается взыскание, обращение взыскания на долю или часть доли участника общества осуществляется путем ее продажи с публичных торгов.

Внимание! Правила о выплате действительной стоимости доли в ООО не распространяются на ООО, состоящие из одного участника.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации ООО в Москве.

Для обращения взыскания на долю должника в уставном капитале ООО необходимо действовать в следующей последовательности:

  1. Убедиться, что у должника нет имущества.
  2. Получить от пристава справку об отсутствии имущества (в идеале еще какие-то дополнительные доказательства отсутствия имущества, сведения о которых, вероятнее всего, есть в материалах исполнительного производства).
  3. Направить приставу ходатайство о наложении ареста на долю.
  4. Обратиться в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения и обращении взыскания на долю участника в уставном капитале.
  5. В суде целесообразно пытаться наложить запрет на совершение обществом крупных сделок, сделок с недвижимостью и транспортными средствами в целях сохранения действительной стоимости доли.
  6. Обратиться к участникам общества и обществу с требованием о выплате действительной стоимости доли.
  7. При отсутствии выплат – предпринять меры для продажи доли с торгов.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Доля в обществе с ограниченной ответственностью может оказаться ценным имуществом, особенно если это общество имеет в собственности недвижимость и другие дорогостоящие активы. Либо является операционной компанией с заключенными договорами с торговыми сетями.

На долю в ООО, как и иное имущество, может быть обращено взыскание по личным долгам должника — участника общества. Например, в случае невозврата им ранее полученного займа, неисполнения иных обязательств, в том числе поручительств по долгам третьих лиц, привлечения к имущественной ответственности и т.п.

Однако процедура обращения взыскания на долю в ООО имеет определенные сложности, а потому необходимо заранее оценить потенциал удовлетворения ваших интересов, если у должника кроме доли в ООО из ценного ничего больше и нет.

Законодательство позволяет кредиторам обратить взыскание на долю в ООО, принадлежащую должнику, только если:

  • иного его имущества недостаточно для покрытия долгов;
  • есть соответствующее решение суда (см. ст. 25 ФЗ «Об ООО»).

Как правило, в резолютивный части решения суд не конкретизирует за счет какого имущества долг должен быть погашен. Взыскать и все. Факт отсутствия денежных средств и значимого имущества устанавливается далее в ходе исполнительного производства. А потому, чтобы прибегнуть к варианту обращения взыскания на долю, потребуется обратиться за судебным актом еще раз. Либо кредитору, либо судебному приставу-исполнителю. Для этого в суд, вынесший решение о взыскании задолженности, подается заявление об изменении способа исполнения судебного акта путем обращения взыскания на долю должника в уставном капитале конкретного ООО. Доказательством отсутствия иного имущества, как правило, служит акт, составленный судебным приставом-исполнителем. При подтверждении это факта суд вправе вынести соответствующее определение (п. 64 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»). Эта процедура занимает один месяц (п. 2 ст. 324 АПК РФ, ст. 434 ГПК РФ).

Отметим, что законодательство предусматривает и внесудебное обращение взыскания на долю (в том числе с оставлением кредитором доли за собой), но при условии:

  • доля в ООО передана кредитору в залог в качестве обеспечительной меры по неисполнимому обязательству,
  • в договоре залога предусмотрен внесудебный порядок обращения взысканий,
  • участник-должник ведет предпринимательскую деятельность (ст.350.1 ГК РФ). В любом другом случае необходимо обратиться в суд.

После получения определения суда взыскатель обращается в общество с требованием выплатить ему действительную стоимость доли должника. При получении подобного требования рассчитаться с кредиторами могут и оставшиеся участники за счет своих личных средств пропорционально/непропорционально своим долям, как то они единогласно определят в уставе или отдельном решении. Долю могут выкупить как общество (с одобрения участников), так и участники, в том числе одновременно. В этом случае кредитору полагается действительная стоимость доли с учетом рыночной стоимости имущества (См. Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 г. №16191/11, от 10.09.2013 № 3744/13). Выкупленная участниками доля распределяется между ними в соответствующих пропорциях (п.6 ст. 23 ФЗ «Об ООО»).

Над требованием кредитора участники вольны думать три месяца. Только после этого начинается процедура публичных торгов по продаже доли. Торги ведет специализированная организация. Информация в обязательном порядке размещается на сайте ФССП РФ. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении пристава об оценке имущества, которая, как правило, устанавливается на уровне независимой оценки.

В этом случае вполне возможна ситуация, что доля будет оценена ниже рыночного уровня, учитывая фактическую «проблемность» актива: помимо того, что это всего лишь доля в уставном капитале, не всегда гарантирующая реальную возможность удовлетворения имущественных интересов в виду возможных ограничений в уставе компании, также велика вероятность, что и у самой компании есть неисполненные обязательства. Положительным моментом здесь может стать фактическое получение контроля над компанией. Но при наличии уверенности в ее экономических показателях, отсутствии неизвестных обязательств и тому подобных «котов в мешке». По этой же причине, скорее всего, невелика вероятность большого количества желающих эту долю приобрести.

Если торги по тем или иным причинам дважды не состоятся с возможным уменьшением цены на 15% (на все про все около 3 месяцев), пристав направляет взыскателю предложение оставить долю за собой и стать таким образом участником общества. В этом случае доля передается по цене на 25% ниже установленной в постановлении. Если есть положительная разница с размером долга, то ее кредитор должен перечислить на депозит подразделения судебных приставов. В этом случае кредитор получает контроль над обществом, приобретя долю по наиболее оптимальной цене из возможных. Конечно же при условии целесообразности всей процедуры.

При этом вполне возможна ситуация, когда обращение взыскания на долю будет не самым лучшим вариантом удовлетворения требований кредитора, например, если величина доли не является контролирующей, если есть иные учредители или устав не дает новому участнику шансов на скорое получение «живых» денег (запрет на выход, на продажу доли третьим лицам и т.п.). Такое длительное мероприятие очевидно требует заблаговременного просчета.

Таким образом, обращение взыскания на долю должника в уставном капитале ООО не быстрая процедура (может занять более полугода) и не всегда гарантирующая удовлетворение имущественных интересов кредитора. Возможность получить контроль над компанией есть, но только если целесообразность в этом очевидна.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *