Переоформление постоянного бессрочного пользования

До появления частной собственности в России с выходом в 2001 г. Земельного кодекса (ЗК) земля считалась только государственной. Распоряжались участками государство, местные муниципалитеты и субъекты РФ, которые входят в состав России. Фактически землю можно было брать в бессрочное (постоянное) пользование или во временное, но в том и другом случае на безвозмездной основе.

В дальнейшем появилось такое понятие, как аренда, когда для передачи прав на пользование на определенное время на платной основе требуется заключать договор. Для передачи прав на бессрочное пользование (ПБП) от государства определенному лицу необходимо было получить разрешение и оформить это право официально.

Положения ЗК ограничили для некоторых категорий граждан права на оформленное бессрочное пользование и обязали их переоформлять документы на участки. На выбор землепользователям было предложено 2 варианта – аренда или собственность. Причем законодатель обязал сделать это до начала 2012 г.

За нарушение указанного срока законодатель ввел административную ответственность в КоАП, в ст. 7.34 в размере 20−100 тыс. руб. для юрлиц и ИП. Закон дал послабление только владельцам участков, с расположенными на них линейными объектами государственного значения.

Статья 7.34. Использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования

Им необходимо было это сделать до начала 2015 г. Но в 2014 г. сроки были продлены для юрлиц с участками, на которых расположены объекты инженерной инфраструктуры. Им разрешили проводить переоформление до 2019 г.

Изначально требование о переоформлении ПБП на землю было установлено в ст. 3 п. 2 ФЗ №137 (25.10.01) о введении ЗК. Законодатель указал, что некоторым категориям юрлиц можно передавать землю по-прежнему в бессрочное пользование и переоформление прав от них не требуется (ЗК, ст. 20 п. 1 и ФЗ №137 ст. 3 п. 2.4).

К таковым следует относить органы государственной власти и местного самоуправления, центры наследия президентов России, казенные предприятия, государственные учреждения и муниципальные. Если земля в бессрочном пользовании находится у СНТ или гаражного кооператива, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, то для переоформления прав они не ограничиваются сроком.

В то же время простые граждане, владеющие участками на ПБП, по сравнению с советскими временами не могут передавать свои участки по наследству или продавать до тех пор, пока не оформят их в собственность. Поэтому пройти процедуру как можно быстрее в интересах самих же граждан.

Образец выписки из ЕГРН

Отсылка к законодательству

Нормы переоформления бессрочного пользования владельцы земель часто путают со статьей 36 (п. 1) ЗК, где сказано, что собственники строений имеют исключительное первоочередное право выкупать недвижимость, на которой они расположены, или брать в аренду.

Установленные законодателем порядки в отношении переоформления бессрочных прав и выкупа участков собственниками строений, − практически идентичны. Но у них разные основания для того, чтобы реализовывать права.

У лиц, которые имеют ПБП, более широкий круг прав, например:

  • Им разрешено выкупать участки или брать в аренду независимо от наличия или отсутствия на них строений.
  • Если на земле расположено здание, то согласно ст. 36 (ЗК) его собственник может претендовать на площадь земли, которая под ним расположена и требуется для эксплуатации строения. Фактически собственник здания может выкупить только часть участка. Владелец земли на ПБП может выкупить весь участок, даже если строения на нем занимают маленькую часть территории.
  • Землепользователям возможно приобретение земли, где находятся объекты незавершенного строительства.
  • Обычно при передаче прав на участок он считается сформированным, т. е. должен быть поставлен на учет в Госкадастре. Но если даже участок в свое время на учет поставлен не был, это не может служить поводом для окончательного отказа в переоформлении прав с бессрочного пользования на аренду или в собственность.
  • В некоторых случаях разрешается даже переоформление участка, если на нем расположен незарегистрированный строительный объект, т. е. самострой. Хотя по закону на строение необходимо сначала оформить права на собственность, а затем законный хозяин может претендовать на саму землю.

Землевладельцам, а в большей степени коммерческим предприятиям и простым гражданам непонятно, возможно ли, если срок до начала 2012 г. пропущен, по-прежнему оформить права собственности на участок или заключить договор аренды, при условии, что ранее они владели им на ПБП? Например, это требуется сделать в 2019 году. В законодательстве нет прямого ответа на этот вопрос.

Землевладелец обязан переоформить свои права до начала 2012 г., но это не обозначает, что он теряет такую возможность в дальнейшем. Ведь ПБП, которое он получил ранее, за ним сохраняется.

Если переоформление не произошло в установленный срок, то согласно ЗК, ст. 45 ПБП потеряно не может быть. Фактически это обозначает, что переоформить ПБП можно будет и в дальнейшем, но только после уплаты штрафных санкций.

Главные условия подготовки

На переоформление ПБП могут претендовать определенные категории граждан, если, конечно, на землю не установлены ограничения. Процедура считается длительной, для ее прохождения требуется подготовить документы. Заканчивается она оформлением свидетельства о госрегистрации на землю в одном случае или регистрацией договора аренды в другом.

Кто и как может требовать

Каждое юридическое лицо и гражданин должен осуществить переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком, который ранее был передан из государственной или муниципальной собственности, если только он не входит в категорию лиц, указанных в ЗК, ст. 20, п. 1.

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Фактически переоформить ПБП следует всем, кроме тех, кому государство по-прежнему разрешает пользоваться ПБП. Единственная разница между юридическими и физическими лицами в том, что первым установлены сроки переоформления, а вторым нет.

В некоторых случаях наличие на участке строения, которое находится в собственности у землепользователя, может стать причиной приватизации на бесплатной основе.

Так, если:

  • На участке есть строение, то его собственник и землепользователь в одном лице может реализовать свое право на приватизацию и стать полновластным хозяином надела. Но если у здания несколько хозяев, то участок потребуется оформить в долевую собственность, учитывая долю собственности каждого из них на здание.
  • Строений на земле нет. Фактически землепользователем осуществляется купля земли и документальное оформление прав на собственность.
  • Земля находится в бессрочном пользовании у одной организации, а здание на ней расположенное, приобретает другая. Собственник здания с момента его покупки приобретает исключительное право на выкуп части земли, расположенной под строительным объектом. Но до этого момента он будет пользоваться землей на ПБП по правопреемству. В то же время он не может сохранить ПБП и ему потребуется его переоформить. Если здание переходит в собственность к нескольким лицам, то с учетом доли каждого осуществляется порядок использования надела.
  • Земля является сельскохозяйственным наделом и владеет ею сельхозпредприятие или гражданин (фермер), который занимается соответствующей деятельностью. При выкупе земли достаточно оплатить 10% от ее кадастровой стоимости. Если право на бессрочное пользование в свое время получила религиозная организация, то согласно ЗК, ст. 28 передать ей землю в собственность требуется бесплатно.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Узнать кадастровую стоимость земельного участка бесплатно онлайн можно на специализированных сайтах.

Срок действия кадастрового паспорта на земельный участок указан .

Необходимые бумаги

Для того, чтобы переоформить свои права, юрлица и граждане обращаются в орган местного самоуправления, которому подведомственен данный участок. Перечень документов, которые требуется подать, установлен Минэкономразвития РФ. Причем орган госвласти или местная администрация не имеет права потребовать от землепользователя иных бумаг, кроме указанных в ЗК, ст. 36, п. 5.

Так лицо обязано подать вместе с заявлением:

  • документ, удостоверяющий личность для граждан (копию паспорта), свидетельство о госрегистрации для предприятий (копию);
  • доверенность, если от лица заявителя будет действовать представитель (копию и оригинал);
  • выписку из ЕГРН или иной документ, который может засвидетельствовать о правах собственности на здание;
  • выписку из ЕГРН или иные документы, удостоверяющие ПБП участком, закрепленные за заявителем, если данное право не было в свое время зарегистрировано, то территориальное отделение Росреестра должно дать соответствующий письменный ответ;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • подтверждающий документ, что заявитель получил ПБП на участок (копию).

Кадастровый паспорт является одним из важных документов. Если участок в свое время не был поставлен на учет, заявителю прежде придется обратиться в муниципалитет или госорган для предоставления схемы его расположения на местности или кадастровой карте (ЗК, ст. 36, п. 7). После подачи заявки карта землепользователю, как правило, выдается в течение месяца. После ее получения землепользователь должен поставить участок на учет в Госкадастре и получить на него кадастровый паспорт.

Это обозначает, что предварительно придется сделать межевание участка. Процедура является платной, она включает уточнение границ надела, его площади, установление поворотных точек и т. д. Все индивидуальные характеристики в отношении участка будут отображены в кадастровом паспорте, он в дальнейшем будет являться неотъемлемой частью свидетельства о госрегистрации на землю.

Вторым важным документом для землевладельца является выписка из ЕГРН о том, что ПБП было зарегистрировано. Но если земля была предоставлена до введения в действие ЕРП законом № 122 (21.07.97) о госрегистрации прав на недвижимость, то оно не могло быть зарегистрированным. Значит, для получения ПБП на имя землепользователя был составлен акт.

Обычно такие акты составляло местное самоуправление или орган госвласти. Этот документ приравнивается к записям, которые делаются в ЕГРН, но он свидетельствует о том, что определенный надел был выделен из государственной или муниципальной территории.

Сам по себе акт не является подтверждающим документом о ПБП. После введения Закона о регистрации прав на недвижимость землепользователь должен был получить свидетельство о ПБП в Росреестре. Если он этого не сделал, ему придется его оформить в срочном порядке, чтобы подать вместе с другими бумагами.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Существующие ограничения

Одновременно с тем, что законодатель обязывает переоформлять ПБП, он выдвигает ограничения для реализации такого права.

Передать участок в собственность не получится, если:

  • Он был изъят из оборота, о чем должно свидетельствовать специальное постановление властей на государственном или региональном уровне. Изымаются участки из оборота в исключительных случаях, например, требуется:
    • выполнить международные обязательства РФ;
    • разместить на земле объекты государственного значения;
    • выполнить иные действия, разрешенные законами федерации и субъектов РФ.
  • Зарезервирован для обеспечения нужд муниципалитета или государства, перечень которых указан в ЗК (ст. 49, 70.1) и Положении о резервировании земель. Для резервирования участок выкупается у землепользователя.
  • Федеральный закон запрещает его приватизировать, т. к. на нем размещены важные объекты государственного значения (ЗК, ст. 49, п. 1, пп. 2):
    • энергетики;
    • транспорта;
    • атомной энергии;
    • обороны и безопасности;
    • информатики и связи;
    • космической деятельности;
    • другие.

В других случаях Земельный кодекс запрещает приватизировать участки, относящиеся к определенным категориям земель.

Например, это:

  • береговые полосы;
  • территории, предназначенные для общего пользования;
  • зоны, граничащие с охраняемыми территориями (заповедниками, национальными парками, др.);
  • земли, расположенные рядом с природными объектами, имеющими важное для страны эстетическое, научное, культурное, историческое значение;
  • зоны, относящиеся к лесному фонду;
  • особо охраняемые территории;
  • участки, обеспечивающие деятельность морских портов или аэропортов, вокзалов;
  • земли, зараженные опасными веществами.

Прежде чем землепользователь примет решение о переоформлении ПБП и будет готовить документы, ему следует выяснить, не попадает ли его участок под ограничения, указанные законодателем в ЗК, ст. 28, п. 4.

Если выяснится, что участок действительно изъят из оборота или зарезервирован, то землепользователь может получить новый и уже его оформить в собственность, в другом случае ему возмещается стоимость земли.

Намного сложнее с определением категории участков, которые нельзя приватизировать. В то же время на приватизацию может повлиять статус строения, находящегося на земле. Например, если это железнодорожный вокзал, то приватизировать землю невозможно, т. к. данный участок следует относить к землям транспорта, а значит, он ограничен в обороте.

Регистрация права собственности

В Законе о регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 16−17) указан перечень документов, которые требуется подавать заявителю.

Это:

  • заявление;
  • договор купли-продажи, заключенный между муниципалитетом или государством и землепользователем;
  • документ, подтверждающий переход права бессрочного пользования на участок – свидетельство, которое ранее было выдано Росреестром, или акт, оформленный органом местного самоуправления или госвласти;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • гражданский паспорт для заявителя-физлица;
  • учредительные документы или их нотариально заверенные копии, − для заявителя-юрлица;
  • нотариально оформленная доверенность, если от имени заявителя будет действовать представитель, в соответствие с этим понадобится документ, удостоверяющий его личность.

За госрегистрацию граждане уплачивают 1 тыс. руб., а юридические лица – 15 тыс. руб. С марта 2010 г. законодатель отменил кадастровый паспорт, как обязательный документ для прохождения процедуры госрегистрации земельных участков, тем не менее, рекомендуется его включать в пакет подаваемых бумаг.

В некоторых случаях информация о земле может отсутствовать в Госкадастре или внесенные данные могут не совпадать с реальными параметрами участка к моменту, когда подается заявление. Это может стать основанием для приостановления процедуры госрегистрации земли.

Помимо документов на землю у заявителя обязательно потребуют бумаги на строение, если оно расположено на участке, т. е. на строительный объект необходимо иметь оформленные права собственности. Продажа участка землепользователю осуществляется по выкупной цене, а она зависит от наличия или отсутствия на нем строений. Так, при наличии строения выкупить участок можно по кадастровой стоимости.

Если сооружение отсутствует, то по рыночной, установленной субъектом РФ. Сотрудник Росреестра обязан не только проверить подаваемые документы, законность сделки, правильность оформления договора купли-продажи, но и наличие преимущественных прав у заявителя на выкуп участка и его госрегистрацию.

Документы проверяются ответственным сотрудником Росреестра, если они в порядке, то землепользователь получает свидетельство госрегистрации на участок. Если землепользователь не выкупает участок, а берет его в аренду, он оформляет соответствующий договор. Документ обязательно подается в Росреестр и проходит госрегистрацию, если срок аренды больше года.

Как проходит переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком

На основании ФЗ №137 была принята упрощенная схема переоформления ПБП, которой должен придерживаться каждый землепользователь:

  1. Заявка подается к собственнику участка, т. е. в местный муниципалитет или госорган с просьбой о предоставлении земли в собственность (в другом случае в аренду). Вместе с ней подаются и другие бумаги.
  2. Собственник земли рассматривает прошение и принимает решение: предоставить возможность переоформить ПБП или отказать заявителю. Если решение положительное, то собственник оформляет проект договора купли-продажи и высылает его землепользователю с предложением о заключении.
  3. Землепользователь заключает с собственником договор купли-продажи. Он обязан рассмотреть проект, подписать или отклонить предложение. Если он отклоняет проект договора, то составляет протокол разногласий и отправляет его собственнику, последний рассматривает отказ. Если стороны не смогут прийти к согласию по поводу текста договора, то вопрос им придется решать в судебном порядке. В другом случае, если собственник уклонится от ответственности и не вышлет проект соглашения, то землепользователь вправе обратиться с жалобой в суд.
  4. После сбора необходимых документов землепользователь оформляет право собственности.

Но ситуация может складываться и иначе, − у землепользователя отсутствуют бумаги на землю.

Поэтому перед тем, как сделать переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком потребуется:

  • запросить выписку о том, что земля в свое время была передана в бессрочное пользование, например, дачному кооперативу, членом которого является заявитель;
  • сделать межевание участка и поставить его на кадастровый учет;
  • подать заявление к собственнику земли и получить от него разрешение на переоформление ПБП;
  • с пакетом необходимых документов обратиться в Росреестр.

Сроки и основания для отказа

Заявки от землепользователей рассматриваются собственниками участков в течение месяца, после чего выдается решение. Такой же срок отведен на отправку проекта договора купли-продажи землепользователю.

Последний принимает предложение или отклоняет его также в течение месяца, отправляя ответный протокол. После подачи заявления на госрегистрацию в Росреестр для рассмотрения документов также отводится срок в 30 дней.

Землепользователь может получить отказ от собственника в продаже ему участка целиком или в долевую собственность на следующих основаниях:

  • у заявителя нет прав согласно законодательству претендовать на землю;
  • на участок наложены ограничения;
  • на объекты, расположенные на земле, отсутствуют документы о праве собственности;
  • в отношении земли ведутся судебные споры.

В регистрации прав могут отказать и в Росреестре на основании Закона о госрегистрации, ст. 20, п. 1, если:

  • заявление было подано лицом, которое не имело на это прав;
  • поданные документы не соответствуют утвержденным формам;
  • правоустанавливающие документы на строения не подтверждают, что у землепользователя действительно оформлены права собственности;
  • бумаги представлены не в полном объеме;
  • участок не находится на кадастровом учете.

Отказ Росреестр оформляет в письменной форме и представляет его заявителю в течение 5 дней с момента, как закончится срок рассмотрения документов.

Регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком должна проводиться в обязательном порядке.

Мы расскажем, до какого года продлена приватизация земельного участка.

Смотрите , что нужно знать перед покупкой земельного участка.

Как переоформить право бессрочного пользования землей

До января 2012 г. землепользователь должен переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, иначе он может попасть на административные штрафы. Процесс пере­оформления потребует немало времени, поэтому приступить к нему желательно заранее.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Ввод­ный закон) устанавливает сокращенный порядок пере­оформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности. Он состоит из трех этапов (примечание к п. 13 ст. 3 Вводного закона):

— подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится участок);

— получение разрешения от указанного органа;

— регистрация нового права в территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земельного участка.

Каждый из этих этапов требует от землепользователя выполнения ряда действий. Так, подать заявление о предоставлении участка в собственность можно после того, как будет собран определенный пакет документов. Помимо получения решения исполнительного органа о предоставлении участка в собственность необходимо согласовать и подписать договор купли-продажи этого участка.

► Обратите внимание!

Приобрести в собственность можно не все земельные участки, а только те, в отношении которых не установлены ограничения.

Документы для получения разрешения

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган госвласти (местного самоуправления) с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается Минэкономразвития России, причем исполнительным органам госвласти и органам местного самоуправления категорически запрещено требовать от заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в перечне (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

В настоящее время такой перечень утвержден приказом Мин­экономразвития России от 30.10.2007 № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения», согласно которому к заявлению должны прилагаться следующие документы:

— копия документа, удостоверяющего личность представителя землепользователя (обычно им является паспорт);

— копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя (например, доверенность);

— копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке (при их наличии на данном земельном участке);

— выписка из ЕГРП или копии иных документов, удостоверяющих право на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия таких документов к заявлению прилагается письменный мотивированный ответ подразделения Росреестра, на территории которого расположен приобретаемый участок, в котором сообщается об отсутствии зарегистрированного в ЕГРП права на этот участок;

— кадастровый паспорт земельного участка;

— копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

Несмотря на то что перечень разработан в отношении земельных участков, на которых находятся здания (строения, сооружения), он распространяется также на участки без объектов недвижимости.

Указанные документы являются обязательными, при отсутствии одного из них орган госвласти (местного самоуправления) вправе отказать в предоставлении земельного участка в собственность. Вместе с тем некоторые арбитражные суды считают, что можно отступить от данного правила. Например, ФАС Западно-Сибирского округа указывает, что отсутствие правоустанавливающего документа, например, на один из трех находящихся на земельном участке объектов недвижимости не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность (постановление от 22.06.2009 № Ф04-3634/2009(9107-А03-37)). Также не является препятствием в переоформлении прав на участок отсутствие документов на строение, которое находится на этом участке и не относится к объектам недвижимости (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2009 по делу № А11-1074/2009).

В отличие от правоустанавливающих документов на объекты недвижимости кадастровый паспорт на земельный участок представлять нужно обязательно.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики и иные сведения о земельном участке, полученные по результатам кадастрового учета.

Если кадастровый учет земельного участка не осуществлялся или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, землепользователь может воспользоваться п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ и обратиться в орган госвласти (местного самоуправления) с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Схема должна быть утверждена соответствующим органом и выдана землепользователю в течение месяца со дня получения указанного заявления.

Получив схему, можно приступить к проведению кадастрового учета в порядке Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», при этом кадастровые работы будут осуществляться за счет землепользователя.

Подтверждаем право постоянного (бессрочного) пользования

В принципе доказать наличие такого права несложно. Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, подтверждающими документами будут выписка из ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации этого права.

Если земельный участок был предоставлен в пользование до введения на территории РФ единого реестра прав (то есть до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу с 31 января 1998 г., далее — Закон о госрегистрации прав), право постоянного (бессрочного) пользования подтверждается государственным актом (например, постановлением органа местного самоуправления) и свидетельством, выданными по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767 и постановлением Совмина РСФСР от 17.09.91 № 493. Эти документы в силу п. 9 ст. 3 Вводного закона считаются действительными и приравниваются к записям в ЕГРП (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2010 по делу № А33-9150/2009, Поволжского округа от 17.12.2008 по делу № А65-8180/2008).

Однако здесь есть нюанс: сведения о земельном участке, указанные в договоре купли-продажи и акте органа госвласти (органа местного самоуправления), должны соответствовать сведениям, содержащимся в ранее выданных государственном акте и свидетельстве о праве постоянного (бессрочного) пользования. В противном случае указанные документы не будут считаться подтверждающими документами, удостоверяющими право постоянного (бессрочного) пользования.

Не является подтверждающим документом акт о предоставлении земельного участка. Это официальная позиция Минэкономразвития России (письмо от 09.10.2009 № Д23-3321).

В принципе логика в этом есть, если исходить из законодательства о госрегистрации прав на недвижимость и позиции ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 02.12.2008 № Ф04-7214/2008(16384-А46-9)). В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Акт о предоставлении земельного участка свидетельствует лишь об отводе участка, а не о регистрации права на него. А значит, указанный акт не может подтверждать наличие права.

Если правоустанавливающие документы утеряны, их следует восстановить, обратившись в орган госвласти (местного само­управления) для получения дубликата или копии документов.

После того как пакет документов собран и вместе с заявлением подан в орган госвласти (местного самоуправления), следующий шаг за этим органом.

Решение исполнительного органа

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе орган госвласти (местного самоуправления) должен принять в течение месяца со дня поступления заявления с пакетом документов. В месячный срок с момента принятия решения о предоставлении участка в собственность он обязан подготовить проект договора купли-продажи и направить его землепользователю с предложением о его заключении (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Отказ или уклонение органа госвласти (местного самоуправления) в направлении проекта договора купли-продажи либо предложение заключить договор аренды землепользователь вправе обжаловать в суде. Иск должен подаваться с требованием о признании незаконными ненормативного правового акта, действия или бездействия госоргана. Этот вывод подтверждается позицией КС РФ, изложенной в Определении от 12.05.2005 № 187-О.

Конституционные судьи считают, что при рассмотрении таких споров суды должны оценивать доводы исполнительных органов госвласти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением его к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей. Иначе говоря, если на земельном участке есть такие ограничения, приобрести его в собственность не получится. Орган госвласти ответит отказом на заявление, и суд, вероятнее всего, его поддержит.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка заключается согласно ст. 445 ГК РФ, которая регулирует особенности заключения договоров в обязательном порядке, то есть когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ и иными законами. Такого мнения придерживаются Пленум ВАС РФ и арбитражные суды при рассмотрении споров о понуждении органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка (абз. 7 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.02.2009 по делу № А11-696/2008-К1-17/56, Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2007 по делу № А41-К1-3435/07).

Рассмотрим, как порядок, указанный в ст. 445 ГК РФ, действует при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Землепользователь, получив проект договора купли-продажи (оферту), должен в течение 30 дней со дня его получения направить органу госвласти или местного само­управления извещение о согласии или об отказе в заключении договора в данной редакции (акцепт) либо направить протокол разногласий к проекту договора. Получив протокол разногласий, орган местного самоуправления в свою очередь в течение 30 дней со дня его получения обязан известить землепользователя о принятии протокола разногласий либо об отказе. При невозможности согласования условий проекта договора стороны могут решить этот вопрос в судебном порядке.

Если орган госвласти или местного самоуправления (сторона, для которой заключение договора обязательно) уклоняется от его заключения, землепользователь (другая сторона) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При рассмотрении таких споров суды проверяют, соблюдены ли землепользователем и органом госвласти (местного самоуправления) правила ст. 445 ГК РФ. Если землепользователь не выполнил своих обязанностей (в частности, не направил протокол разногласий), то в иске о понуждении органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка будет отказано (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2010 по делу № А43-33239/2006, Центрального округа от 30.09.2009 № Ф10-4055/09, Поволжского округа от 03.03.2009 по делу № А72-3013/2008 и Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу № А56-58177/2008).

Несмотря на то что проект договора купли-продажи землепользователь должен получить от органа госвласти или местного самоуправления (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ), перед тем как обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи, землепользователь должен предварительно направить указанному органу свой проект договора. Таков досудебный порядок урегулирования споров и правила ст. 445 ГК РФ (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2010 по делу № А18-986/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 № 09АП-21422/2009-АК).

Следующим шагом после подписания договора купли-продажи является регистрация нового права на земельный участок, которая осуществляется в соответствии с Законом о госрегистрации прав.

Регистрация права собственности

Перечень документов, представляемых для регистрации права собственности, определен в ст. 16 и 17 Закона о госрегистрации прав. В него входят:

— заявление о государственной регистрации, которое подается в единственном экземпляре;

— договор купли-продажи земельного участка;

— документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. В данном случае этими документами являются свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, акт, изданный органом госвласти (местного самоуправления), и договор купли-продажи земельного участка;

— документ об уплате госпошлины;

— учредительные документы или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юрлица (в частности, устав);

— документ, подтверждающий личность и полномочия представителя действовать от имени юрлица, или нотариально удостоверенная копия этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Справка

Размер госпошлины для физических лиц составляет 1000 руб., для юридических лиц — 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Она уплачивается в федеральный бюджет, КБК 321 1 08 07020 01 0000 110 (приложение № 4 к Федеральному закону от 02.12.2009 № 308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов»).

Отметим, что с 1 марта 2010 г. кадастровый план земельного участка не является обязательным документом, который необходим при регистрации права собственности на земельный участок (подп. «а» п. 13 ст. 1 Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ «О внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Тем не менее рекомендуем его включить в состав документов, поскольку в государственном кадастре недвижимости могут отсутствовать кадастровые сведения о границах земельного участка либо внесенные ранее сведения могут не совпадать с имеющимися на момент регистрации нового права (например, одна из границ переоформляемого земельного участка пересекает границу другого земельного участка, право на который оформлено позже). Это может стать основанием для приостановления госрегистрации права собственности в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации прав. Приложив кадастровый план, можно исключить вероятность приостановления регистрации.

Помимо указанных документов подразделения Росреестра (далее — регистратор) требуют документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. В принципе это требование правомерно. Наличие на земельном участке объекта недвижимости влияет на размер выкупной цены участка.

Так, цена земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение), равна кадастровой стоимости этого участка, а при отсутствии здания — выкупной цене, которая установлена субъектом РФ в размере рыночной стоимости участка (ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Поскольку на регистратора возложена обязанность проверить законность сделки, он должен проверить соблюдение порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, а значит, наличие преимущественного права на заключение указанного договора (ст. 36 Земельного кодекса РФ) и выкуп участка по льготной цене, что должно подтверждаться свидетельствами о праве собственности на объекты недвижимости. К аналогичному выводу пришел ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении иска о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление от 07.07.2009 по делу № А28-12051/2008-481/16). Судьи отказали в иске, поскольку заявитель (землепользователь) не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, и свидетельствующие о соответствии порядка заключения договора аренды нормам земельного законодательства.

Обычно перечень документов, предоставляемых для регистрации прав собственности на земельный участок, размещается на информационных стендах в помещении территориальных подразделений Росреестра либо на их сайте.

Все документы (как на земельный участок, так и учредительные) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после окончания регистрации права возвращается правообладателю (землепользователю).

К сведению

Правила проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведены в Методических рекомендациях, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184.

В течение месяца со дня получения заявления с пакетом документов регистратор проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Если в процессе проверки у регистратора возникнут сомнения о наличии оснований для регистрации права, он может не более чем на месяц приостановить регистрацию и затребовать у землепользователя дополнительные сведения и подтверждения подлинности представленных документов. Непредставление запрашиваемых сведений является основанием для отказа в регистрации права собственности (абз. 2 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав).

Другие основания для отказа и прекращения регистрации права указаны в п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации прав. Ими являются, например, такие обстоятельства:

— заявление о регистрации права подало ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе ст. 18 Закона о госрегистрации прав;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект;

— представлен неполный пакет документов, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие Закона о госрегистрации прав перехода данного права, его ограничения (обременения);

— в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке (за исключением случаев, когда право на участок ранее зарегистрировано).

О принятии решения об отказе в регистрации права заявитель уведомляется письменно в течение пяти дней после окончания месячного срока рассмотрения заявления о регистрации права. Отказ в государственной регистрации прав землепользователь может обжаловать в арбитражном суде в порядке главы 24 «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц» АПК РФ.

Справка

С 1 января 2013 г. в КоАП РФ появится ст. 7.34, предусматривающая ответственность за нарушение сроков и порядка пере­оформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность (ст. 6 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»).

Ответственность установлена для юридических лиц в виде административного штрафа в размере от 20 000 до 100 000 руб.

За административные правонарушения, предусмотренные указанной статьей, индивидуальные предприниматели несут административную ответственность как юридические лица.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *