Организация купила земельный участок

ООО «Лев» решило купить земельный участок под строительство торговых складов для собственных нужд и размером 1 гектар. Организация обратилась в агентство недвижимости, где был подобран земельный участок.

Земельные участки можно покупать, только прошедшие государственный кадастровый учет.

ООО «Лев» оплатила услуги риэлторов в размере 180 000 рублей, в т.ч. НДС 27 457,63 рубля, в учете сделаны проводки на основании банковской выписки:

Дебет 60 Кредит 51 — 180 000 руб..

В стоимость услуги вошли: госпошлина за регистрацию участка и другие расходы, связанные с приобретением участка.

С продавцом участка был заключен договор купли-продажи и была перечислена сумма в размере 1 600 000 руб. В учете сделана проводка на основании выписки:

Дебет 60 Кредит 51 — 1 600 000 руб..

Реализация земельных участков не является объектом налогообложения НДС (в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Свидетельство о государственной регистрации права на участок было получено организацией.

Бухгалтерский учет земельного участка

Теперь возникают вопросы: как бухгалтеру отразить в учете приобретение земли? Является ли земельный участок основным средством? Да, является, согласно п.5 ПБУ 6/01, причем независимо от его стоимости. Даже если будет стоить ниже лимита стоимости основных средств, все равно будет являться ОС.

Особенностью земли является то, что она со временем не теряет своих потребительских свойств, поэтому для нее не устанавливается срок полезного использования и амортизация не начисляется.

Аналитический учет на 08 счете должен вестись по каждому приобретаемому земельному участку.

Как любое основное средство, приобретенное за плату, земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, в которую должны быть включены все затраты, непосредственно связанные с его приобретением. В нашем случае это затраты на агенство недвижимости:

Дебет 08-1 «Приобретение земельных участков» Кредит 60 — 152 542, 37 руб. — отражены услуги агенства недвижимости за приобретение земельного участка на основании акта оказанных услуг.

Дебет 19 Кредит 60 — 27 457,63 руб. — отражена сумма НДС, предъявленная агентством недвижимости на основании счета-фактуры.

Дебет 08-1 «Приобретение земельных участков» Кредит 60 — 1 600 000 руб. — отражена сумма покупки земельного участка на основании акта приемки-передачи.

Таким образом на счете 08-1 сформировалась первоначальная стоимость земельного участка в размере 1 752 542,37 рубля. Когда можно переводить объект на 01 счет, до или после госрегистрации?

Если первоначальная стоимость сформирована и объект готов к эксплуатации, то не дожидаясь госрегистрации ОС, надо переводить в состав основных средств на 01 счет, но с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС.

Дебет 01.2 «Земельные участки, не прошедшие госрегистрацию» — Кредит 08-1 «Приобретение земельных участков» — 1 752 542 рубля. — акт-передачи по форме ОС-1.

После прохождения госрегистрации:

Дебет 01.1 «Земельные участки» Кредит 01.2 «Земельные участки, не прошедшие госрегистрацию» — 1 752 542 рубля.

Отражение земельного участка в бухгалтерской отчетности

Земельный участок, будет отражаться на 01 счете до момента его выбытия из организации (продажи, мены, дарения и др.)

В бухгалтерском балансе земельные участки отражаются в разделе I «Внеоборотные активы», по строке «Основные средства».

Отражение земельного участка в налоговом учете

ОСНО

Земельные участки в налоговом учете относятся к основным средствам, не являются амортизируемым имуществом. Поэтому стоимость земельного участка нельзя принять к расходам, уменьшающим налог на прибыль.

Налог на имущество

Налог на имущество по земельным участкам не начисляется.

Организация платит земельный налог по земельным участкам, на которых получено свидетельство о регистрации права собственности.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

1. Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
2. Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
3. Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

• стоимость участка, уплаченную продавцу;
• риэлторские, консультационные услуги;
• выплаты посреднику;
• сумму госпошлины за регистрацию земли;
• другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

• Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
• Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

• Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

• Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
• Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

• Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
• Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
• Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

• Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
• Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
• Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
• Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Аренда

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

• Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
• Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
• Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
• Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

НДС

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

Участки бухучета — готовим список

В свое время, я набросал для себя небольшую схему участков бухучета. Я заметил, что наглядность помогает быстрее схватывать теорию. Так почему же не использовать это в нашем обучении бухучету? Сегодня мы «выявим» с вами некоторые участки бухучета и нарисуем схему. В этой практической статье мы решим сразу две задачи:

Первая задача. Мы запустим ваш процесс мышления. Вы сами начнете «доставать» те знания, которые у вас уже есть. Мы просто их свяжем воедино.

Вторая задача. Вы убедитесь, что так называемая специфика предприятия, это далеко не то, что «накручивают» себе в голове начинающие бухгалтера.

Как всегда начнем с того, что мы уже знаем названия некоторых участков бухучета:

• участок по поставщикам
• участок по покупателям
• участок по кредитам
• участок наличных денежных средств – касса
• участок безналичных денежных средств – банк

Возьмем, к примеру, любое предприятие. Достаточно посмотреть в окно или в раздел объявлений в газете, да просто посмотрите рекламу по телевизору. Вы увидите уйму различных названий предприятий. Чем бы эти фирмы не занимались, есть несколько основных моментов, что объединяют их. Давайте попробуем вместе выделить эти моменты. Я буду задавать наводящие вопросы, вы отвечаете про себя, а потом я напишу свой ответ, и вы сможете сравнить. Согласны?

Кого встречаем мы на фирмах

С кем мы сталкиваемся, когда приходим в какую-либо фирму? Кого мы видим, когда, например, в магазине подходим к кассе? А если идем покупать путевку в туристическое агентство или же звоним в агентство недвижимости, чтобы уточнить квартиры на продажу? С кем мы встречаемся? Не с людьми ли, которые являются представителями фирм, куда мы обращаемся? Согласны?

Получается, на каждом предприятии, большом или маленьком, есть люди. Ни одно работающее предприятие не может осуществлять свою деятельность без участия человека. Таких людей по отношению к фирме называют «сотрудник». Итак, сотрудники есть на всех фирмах. Рассуждаем дальше.

Что означают сотрудники для фирмы? Что делает фирма по отношению к своим сотрудникам? Разве не использует их время и знания на осуществление своей деятельности? Если вы с этим согласны, то, уверен, что согласитесь и с тем, что труд должен оплачиваться, правильно? Оплачивая труд своих Сотрудников предприятие несет затраты(расходы).

Разумеется, суммы за труды Сотрудников, так называемый Фонд Оплаты Труда (ФОТ) – это не все, что связанно с сотрудниками. С ФОТ само предприятие платит еще налоги в различные фонды: ФСС, ПФР, ФФОМС. Эти суммы напрямую связаны с разговорами о пенсиях, пособиях, социальных выплатах и т.д. Таким образом, любое предприятие – это сотрудники. Сотрудники – это оплата труда и уплата в государство налогов с этой оплаты (с ФОТ). Оплата труда и налоги с ФОТ для предприятия считается затратами(расходами).

Вы заметили, что я пишу затраты(расходы). Это новый термин, который я постепенно ввожу в наш с вами лексикон бухучета. Значение и понимание этого термина оставим для следующих статей. Сейчас важно отметить, что в бухучете имеется такой термин. Интуитивно, уверен, вы понимаете, что означает он. Подробнее будет дальше.

Здания, как образ предприятий

Помните одну из самых первых статей, где я попробовал представить абстрактный термин «предприятие» в виде… помните? Конечно же здание! Я говорил, что любое предприятие – это либо аренда офисов и помещений, либо свое здание. Что нам дает такое представление? Что означает для предприятий иметь помещение в аренде или же собственное здание? Давайте попробуем вместе прийти к ответу на эти вопросы.

Чем является для фирм арендованное помещение или собственное здание? Не то же ли самое, когда мы живем в своих квартирах и оплачиваем коммунальные услуги, электроэнергию? А кто арендует квартиру – платит арендную плату? Если вы согласны, то ответьте на следующий вопрос, чем для вашего личного бюджета являются эти коммунальные платежи, электроэнергия, арендная плата? Не затратами(расходами) ли? Вот! Тоже самое у предприятий.

Предприятия либо арендуют помещения, либо имеют свои здания. За «нахождение» в здании предприятие оплачивает арендную плату, электроэнергию и др. Предприятие-владелец здания оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию и другие платежи по содержанию здания. Таким образом, получается, что каждое предприятие имеет затраты(расходы) за «место под солнцем».

Для чего работают фирмы

Что еще мы можем сказать о любом предприятии, независимо от того, чем оно занимается? Давайте вспомним, какова вообще цель любого коммерческого предприятия. Скажете заниматься чем-то ради самого процесса? J нет, конечно же. Цель – зарабатывать деньги. Любое предприятие должно учитывать информацию о том, сколько же оно зарабатывает, осуществляя свою деятельность.

Отмечу только один момент, «сколько зарабатывает» это не деньги в кассе или в банке. Все мы знаем, что продать — это еще не всегда сразу получить деньги, согласны?

И, напоследок, скажу еще о парочке сходств. Согласитесь, что предприятия содержат свои помещения, здания в чистоте или, по крайней мере, стремятся к этому. В любом случае, для этого фирмы покупают хоз.принадлежности: швабры, ведра, порошки и т.д.

Также фирма в своей работе использует канцелярию: бумага, ручки, папки и т.д. Да не важно, чем занимается фирма, все это она использует: выдать сотруднику справку о заработной плате, оформить приказ по предприятию, распечатать платежную ведомость на выплату заработной платы и много-много чего другого, что требуется для работы фирмы. Все это называют канцелярские принадлежности. Такие вот ценности, материальные ценности, учитываются на участке бухучета – Материалы.

Настало время подвести небольшой итог. Наши знания увеличиваются. Наша задача потихоньку их систематизировать, находить связи и укладывать в голове. Возникающие вопросы по статьям – задаем или выписываем для получения ответов в следующих материалах.

На сегодняшний момент мы с вами готовимся нарисовать схему участков бухучета. Для этого мы не пытаемся заучить ее, как если бы я вам сразу ее показал. Нет. Мы готовимся к тому, чтобы до того, как сможем нарисовать ее на бумаге – она у нас появилась в голове. Для этого мы, опираясь на те знания, что нам известны вообще из жизни и из предыдущих статей постепенно готовим себя. Итак, вот те участки бухучета, которые нам уже известны.

• участок по поставщикам
• участок по покупателям
• участок по кредитам
• участок наличных денежных средств – касса
• участок безналичных денежных средств – банк
• участок заработной платы
• участок налогов с ФОТ
• участок затраты(расходы)
• участок Материалов (хоз.принадлежности, канцелярия)
• участок Финансового результата (сколько фирма заработала или потеряла)

В следующей статье, мы немного поговорим о фирмах, но уже посмотрим на них с точки зрения видов деятельности. Узнаем о некоторых особенностях для каждого вида деятельности. В конечном итоге, нарисуем наглядную схему участков бухучета.