Содержание
Как распознать дефекты квартиры?
Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать не только договору, но и требованиям закона, в первую очередь 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
При строительстве могут возникнуть недочеты – это частая ситуация при массовой застройке. Закон выделяет два вида дефектов: существенные и несущественные.
К существенным относят недостатки, из-за которых жить в квартире невозможно. Ими могут являться:
- Разбитое окно;
- Неисправность электропроводки;
- Неработающая канализация;
- Отсутствие тяги в вентиляции.
Несущественные – это бесчисленное множество остальных дефектов. Среди популярных встречаются:
- Неровности стен, потолка и любых других поверхностей;
- Мелкие щели в стеклопакетах или балконной двери;
- Сколы, трещины, царапины на стеклах, дверях, керамической плитке или сантехнике;
- Грязные, рваные обои.
Закон не закрепляет списка тех или других недоделок в квартире новостройки. Примерный перечень выработан юристами и экспертами на практике. Вы должны отличать одни от других, чтобы предъявить требования к застройщику.
Не хотите тратить время и разбираться в законах? Пригласите эксперта, который вместе с вами придет на приемку. Услуга обойдется вам в районе 2000 рублей. С помощью специальных инструментов эксперт выявит недостатки и грамотно опишет их.
Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире?
Вы сами или со специалистом осмотрели жилье и выявили недоделки. Перед вами два пути:
- Если недоделки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист (может называться по-разному) с описанием дефектов.
- Если недоделки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт осмотра с описанием недостатков.
Акт осмотра — это претензия застройщику по недоделкам. Бланк акта может принести на объект сам застройщик, но также его можно составить в свободной форме в 2-х экземплярах. При этом на акте приема-передачи делается надпись о наличии акта осмотра.
Акт осмотра должен содержать:
- Номер квартиры и адрес;
- Номер и дату договора долевого участия;
- Подробное описание недостатков (если существенные, то указать на это);
- ФИО ваше и представителя застройщика, а также подписи сторон;
- Дату составления;
- Требование к застройщику со сроками.
Лучше, если перечень недостатков будет указан со ссылками на СНиПы, где указаны необходимые требования. В этой ситуации помощь эксперта будет кстати.
У представителя должна быть доверенность от застройщика. Обратите внимание на право подписи и срок действия.
Что делать, если представитель застройщика придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра? Отправьте документ застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Это в последствии поможет доказать, что застройщик знал о дефектах вашего жилья.
В соответствии с 214-ФЗ, вы можете требовать у застройщика:
- устранить недостатки безвозмездно;
- уменьшить цену договора;
- возместить вам расходы на самостоятельное устранение.
Первый вариант удобный, но может растянуться надолго.
Если недостатки существенные, то можете без согласия застройщика расторгнуть договор и требовать возврата денег и процентов за пользование денежными средствами.
Что делать, если застройщик не устраняет недоделки?
Вы составили акт осмотра и ждете устранения недостатков застройщиком. Срок устранения лучше прописать в акте осмотра. Для остальных случаев закон предусматривает «разумный срок».
Как правило, застройщику хватит пары месяцев, чтобы исправить небольшие дефекты.
Когда следует идти в суд?
- Вы не согласовали срок, а застройщик явно затягивает исправление недостатков;
- Застройщик ничего не исправил в согласованный срок;
- Застройщик исправил только некоторые недостатки.
Если застройщик не устраняет недоделки, то проведите независимую экспертизу и исправьте недостатки за свой счет. Сохраните все чеки и акты с расчетом стоимости работ. Это способ подойдет для тех, кто не готов ждать решения суда и спешит приступить к ремонту или переехать в новую квартиру.
После сделанного ремонта обращайтесь в суд с требованием:
- Взыскать с застройщика убытки за самостоятельное устранение недостатков;
- Взыскать неустойку за просрочку исправления недостатков.
- Взыскать компенсацию морального вреда.
Неустойка (пени) за просрочку рассчитывается за каждый день, начиная с дня, следующего за тем, когда застройщик обязан был устранить недоделки. Требование закреплено в законе «О защите прав потребителя».
Взыскание морального вреда требует доказательств серьезной степени страданий. Например, больничного листа, если нарушение сроков вызвало ухудшение здоровья. К сожалению, суды часто в несколько раз уменьшают сумму компенсации морального вреда, поскольку ее присуждение основано на внутреннем убеждении судьи.
Какие бывают недоделки?
Ответ на этот вопрос не сложен. Всё, что возводится в процессе строительства и отделки, может быть сделано с не соответствующим актуальным требованиям и нормативам качеством. Но что же можно и нужно проверить при приемке квартиры у застройщика? Ответ тот же — проверять нужно всё.
Вот только приблизительный перечень параметров, которые нужно измерить, сравнить с нормативами и зафиксировать все отклонения:
- Отклонение стен от вертикали
- Отклонение стен от прямолинейности
- Отклонение оконных откосов
- Отклонения дверных откосов, колонн, углов, пилястр
- Отклонения от горизонтали полов в одной комнате
- Отклонения от горизонтали полов во всем помещении
- Отклонение от нормативов уровня потолков
- Качество оштукатуривания
- Качество стяжки
- Отклонения от нормативов при укладке плитки керамической
- Отклонения от нормативов при монтаже и производстве оконных конструкций
- Нарушения при монтаже отопительных приборов
- Нарушения при монтаже разводки воды и канализации
- Нарушения при монтаже сантехприборов
- Качество теплоизоляции наружных стен
- Отклонения от нормативов по теплопроводности оконных и балконных конструкций
- Качество производства и монтажа наружных дверей
- Наличие нормативных показателей по вентилируемости воздуха в помещениях
- Наличие вредных или опасных для здоровья выделений из строительных конструкций
- Наличие вредных или опасных для здоровья электрических или магнитных полей
Это далеко не полный перечень параметров при приемке квартиры без отделки. С отделкой этот процесс становится еще более ёмким. При этом измерения нужно сделать по простым, но все же по правилам, иначе они не будут легитимными.
Может быть, этот список вам и не скажет ни о чем, но перечислять, что раковины или двери могут стоять не по уровню, криво, не на положенных расстояниях, а стены могут быть выложены не параллельно друг другу, хоть на первый взгляд этого и не заметно, бессмысленно. Для этого разработана схема приемки квартиры у застройщика.
В 94% проверяемых квартир выявляются недочеты, устранить которые самостоятельно, не затратив на это много времени, материалов и средств, не представляется возможным.
Устранение недоделок застройщиком
Но будет ли застройщик устранять свои недочеты?
Хороший вопрос. Мы можем привести здесь только данные статистики, имеющейся у нас. Согласно исследованиям, покупатели, не имеющие помощи или консультационного материала, только в 12% случаев смогли добиться устранения недостатков в полном объеме и еще в 9% случаев – частичного устранения.
Грамотный же подход и простое соблюдение требований, которые описаны в руководстве, позволило 86% респондентов добиться устранения брака или недоделок от застройщика уже на первом этапе, а 92% обратившихся в судебные инстанции — получить компенсацию за несвоевременное получение своих квадратных метров.
Как заставить застройщика устранить недоделки?
Как мы писали в других материалах, нужно своевременно сделать все необходимые обращения и соблюсти полностью процедуру осмотра и приемки квартиры . Опираясь на нормы допусков и соблюдая время, которое необходимо для того или иного шага, вы не оставите застройщику, и ему придется устранять недоделки или предлагать компенсацию еще до суда.