Снижение ставки по ипотеке

Содержание

>Как я снизил ставку по ипотеке на 4%: личный опыт

Сергею удалось снизить ипотечную ставку на 4% в несколько этапов. Первый оказался очень простым, но дальше начались сложности. В этом тексте он подробно рассказывает, как всё было.

Я взял ипотеку изначально в Сбербанке на 20 лет. Ставка была 13,25%, без господдержки – скорее всего, потому, что я покупал апартаменты. Это было в 2016 году, в декабре. На тот момент это был лучший процент из четырех банков.

Снижение ставки в Сбербанке

Уже после того как я взял кредит, базовые ставки начали падать. Летом 2017-го где-то в интернете я прочел о том, что ставку по ипотеке можно снизить по заявлению. Зная это, я написал в поддержку банка вопрос: можно ли так сделать? Мне ответили, что да, и прислали бланк. Я распечатал бланк, заполнил заявление с просьбой снизить мне ставку и отправил фото этого заявления через «Сбербанк онлайн».

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Рефинансирование ипотеки

По срокам рассмотрения таких заявок, как мне сказали, регламентов в банке нет. Я напомнил о себе пару раз, и в итоге через два месяца от даты подачи заявления мне снизили ставку на 1,25%.

Я не ходил в офис и ничего не переподписывал, мне просто прислали новый график платежей, и всё. Это было очень круто. Мне снизили ставку до 12%.

Кроме того, мне сказали, что возможно и следующее понижение, но только через год. Но я решил обратиться в АИЖК (2 марта 2018 года название изменилось на АО «ДОМ.РФ». – Прим. ред.).

Рефинансирование ипотечного кредита в АИЖК

В доме, где я живу сейчас, есть сообщество жильцов, и из разговоров я узнал, что в АИЖК ставка рефинансирования – 9%.

До этого я обзвонил банков десять, чтобы узнать, есть ли у них рефинансирование апартаментов и на каких условиях. Должен сказать, что работа по обзвону банков – мегаресурсоемкая штука.

Всё выглядит так. «Алло. Банк такой-то». Ты задаешь вопрос, они отвечают: «Я не знаю. Сейчас переведу», или «Я сейчас спрошу», или «Позвоните позже. Наш отдел не работает по выходным». Вот такая клиентоориентированность. «Не работаем по выходным, не сможем ответить по рефинансированию». Это не маленькие, а вполне звучные банки: «Уралсиб», «Юникредит» и так далее. Обзвонить в десять банков, если повезет, – это целый выходной день, часов восемь. Мозговыносящая работа.

В АИЖК в тот момент было две возможности: рефинансировать апартаменты по ДДУ и рефинансировать в собственности. Был август, а оформление в собственность у меня намечалось на октябрь.

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Могут ли пенсионеры рефинансировать ипотеку?

Но мне сказали, что мой дом уже поставлен на кадастр, а в таком случае можно рефинансировать кредит только на недвижимость, которая оформлена в собственность. Насколько понимаю, дом, который не достроили, не имеет кадастрового номера. Если здание достроили и приняли, то он имеет кадастровый номер. Если у меня нет собственности, но дом поставлен на кадастр, я должен получить собственность, а потом только мой кредит рефинансируют.

Через пару месяцев я смог оформить апартаменты в собственность и после этого начал собирать документы на рефинансирование. Процесс подтверждения стандартный, как при обычном оформлении кредита. Нужны справки с работы, выписки, женат, не женат… С начала сбора документов и до одобрения прошло около полутора месяцев. После того как меня одобрили как кредитора, нужно было предоставить документы по объекту, то есть на сами апартаменты, в том числе оценочный альбом.

Его делает оценочная компания. АИЖК работает с тремя оценочными компаниями, и я мог выбрать одну из них. Я позвонил, они приехали, посмотрели недвижимость, сфотографировали… За это я заплатил около 3200 рублей.

Прошло еще две-три недели, и сотрудники АИЖК предложили назначить сделку, ближайший срок был еще через две недели, уже в декабре. Перед сделкой мне прислали договоры, чтобы я мог прочитать их заранее. Там целая кипа бумаг, страниц 30, и их желательно прочесть. Речь идет о двух договорах: кредитном договоре и договоре об ипотеке. Плюс договор о страховании недвижимости и жизни – еще страниц десять. Страховщика я выбрал из перечня, который мне предложили.

Поскольку АИЖК – это агентство, оно не может само по себе работать с деньгами и поэтому работает через банк. Сначала мне открыли кредит в «Примсоцбанке», но предупредили, что в будущем переведут на «ВТБ».

Сама сделка у меня съела шесть-семь часов. Под Новый год, в декабре, сотрудники были загружены. Первые полтора часа я просто ждал, потому что кто-то опоздал. Кроме того, я очень скрупулезно подхожу к делу, задал кучу вопросов, и мне ответили по каждому пункту. В этот момент ставка по кредиту снизилась до промежуточных 11%.

Когда я подписал все бумаги, настал следующий этап. Было необходимо ехать в МФЦ, чтобы подать документы на постановку обременения «Примсоцбанком». Внимание, у меня обременение Сбера еще не снято, но нужно уже подавать в новое. Для заемщика это очень непонятная схема. Очевидно, что будет приостановка процесса, все это понимают, но «так надо».

Итак, я подал заявление на обременение в МФЦ, и «Примсоцбанк» перечислил мне деньги на счет в Сбербанке. Одновременно я пошел в Сбер и написал заявление на погашение. Получилось, что я этих денег не увидел: они пришли на счет и сразу зачислились в качестве досрочного погашения.

После этого я отправился в Сбербанк, взял справку о том, что задолженность погашена, и послал ее в «Примсоцбанк».

Могу ли я оформить рефинансирование ипотеки в другом банке?

6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру

Снятие обременения

И здесь начался ад Сбербанка. Я позвонил по какой-то специальной линии, чтобы записаться на снятие обременения в Сбербанке. Номер висел минут сорок. Я сидел с наушниками, параллельно работая: был 19-й в очереди, 18-й, потом мне надоело ждать, и я поехал в отделение на Кожуховскую.

Оказалось, что в этом отделении не принимают физлиц. По телефону не доберешься, физлиц не принимают. Я взял на ресепшене телефон для клиентов, позвонил по короткому номеру и дозвонился до нужной женщины минуты за три. Я записался на снятие обременения уже на январь. Мне назначили агента. 12 января я позвонил агенту на сотовый и быстро договорился о конкретной дате, когда мы должны встретиться в МФЦ. (Заявление на снятие обременения заемщик должен подавать совместно с представителем банка. – Прим. ред.)

Плюс Сбербанка в том, что у них один сотрудник работает в одних МФЦ, другой в других. Поэтому можно выбрать любое расположение, я поехал в район метро «Октябрьская». МФЦ все приятные, но этот был особо прикольный, и в нем было очень мало народу. Я подождал минут 15, и мы подали документы.

По регламенту обременение снимается в течение двух недель, но ждать пришлось дольше. По моему опыту, когда что-то идет в Росреестр через МФЦ, заявленные сроки надо умножать надвое, и тогда точно будет готово.

В середине этого срока мне позвонили из Росреестра по заявлению о наложении обременения «Примсоцбанком» и сказали, что приостановили процесс, так как обременение Сбербанка все еще не сняли. Когда это наконец произошло, пришлось снова пойти в МФЦ написать заявление о возобновлении процесса постановки обременения. Здесь уже присутствие работников банка не нужно, я сделал это сам.

И только когда мне поставили новое обременение «Примсоцбанка», ставка по кредиту снизилась до 9%.

Таким образом, получилось три этапа. У меня был кредит под 13,25%. Потом я написал заявление Сбер, и ставка снизилась до 12%. Потом начал процесс рефинансирования, и в середине ставка уменьшилась до 11%. Потом, когда снял обременение и поставил новое, – до финальных 9%.

Первый этап был очень простым, а сам процесс рефинансирования у меня занял семь месяцев.

Сейчас я плачу по кредиту в «Примсоцбанк», но меня собираются переводить в «ВТБ». Хорошо, что для этого мне уже не нужно ничего предпринимать, вопрос решается в АИЖК без моего участия.

Текст подготовила Ирина Филатова

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Можно ли вернуть налоги по ипотеке, купив вторую квартиру?

Можно ли вернуть государству налоговый вычет и получить новый?

Снижение ставок на ипотеку: причины и возможные последствия

На рынке ипотечного кредитования РФ в текущем году произошли изменения, которые с точки зрения потенциальных заемщиков вполне можно считать позитивными. Стоимость кредитов пошла на убыль, ставки снижаются, банки и застройщики прилагают усилия для того чтобы их продукты стали более востребованными.

Впрочем, эти изменения не стали внезапными и неожиданными, поскольку то, что происходит сейчас, наперебой предсказывали ведущие аналитики и рыночные эксперты еще в конце прошлого года. Сегодня мы поговорим о том, какие знаменательные события в ипотечном кредитовании произошли за несколько месяцев 2017 года, и насколько прошлогодние прогнозы специалистов согласуются с текущей действительностью.

Ипотечные итоги 2016 года

В прошедшем, 2016 году интерес населения к ипотеке поддерживался, главным образом, государственной поддержкой ипотечного кредитования. Программа, которая помогала приобрести собственное жилье гражданам, принадлежащим к социально незащищенным категориям населения и стартовавшая с 2014 года, должна была закончиться в марте 2016 года, однако была продлена до 1 января 2017 года.

Помимо этого, банки имели возможность снижать ставки по ипотечным кредитам, что было обусловлено снижением стоимости денег для самих банков – Центробанк несколько раз последовательно снижал ключевую ставку. В результате, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 27% (по отношению к 2015 году), это достаточно неплохой показатель, хотя и просрочка россиян по выплате кредитов также достигла солидного уровня, превысив отметку 70 млрд. рублей (на 6% относительно 2015 года).

Негативные тенденции для банкиров

Однако к концу 2016 года стало известно, что государственная программа поддержки ипотеки больше продлеваться не будет. Антон Силуанов (глава Минфина) заявил, что цели и задачи, поставленные в рамках программы поддержки, уже выполнены, и теперь рынок находится в состоянии, привлекательном для заемщиков. То есть, стоимость кредита снижается, и, благодаря снижению банковских процентных ставок все, кто желает приобрести жилье, вполне могут это сделать самостоятельно, без поддержки государства.

Таким образом, уже к концу 2016 года банки отдавали себе отчет в том, что отсутствие государственной поддержки вызовет снижение объемов кредитования.

Не добавлял менеджменту отечественных банков оптимизма и следующий факт — несмотря на многочисленные заявления чиновников относительно начавшегося роста российской экономики и снижения инфляции, резкого роста реального уровня благосостояния населения еще пока не произошло, для этого требуется определенное время. Несмотря на задекларированный рост объемов выдачи кредитов банкиры признают, что в течение последних трех лет их доходы снижаются, а вовсе не растут.

На ипотечном рынке в несколько лучшей ситуации оказались крупные банки с государственным участием, которым, собственно, принадлежит 80% рынка. Благодаря господдержке и объему свободных средств, эти банки способны снижать ставки, повышая конкурентную привлекательность своих продуктов и вытесняя с рынка частные банки.

Единственным выходом, который поможет частным банкам наращивать кредитный портфель, может стать снижение ставок по ипотеке, в противном случае банки ожидает снижение прибылей. Возможно, именно это и имел в виду Герман Греф (глава Сбербанка) в конце 2016 года, когда среди прочих экспертов прогнозировал снижение кредитных ставок к историческим минимумам. Были и другие прогнозы, так, Георгий Тер-Аристокесянц (руководитель дирекции ипотечных продаж ВТБ) предполагал рост выдачи кредитов в 2017 году на 7%-10% относительно 2016 года.

Сбербанк снижает ставки

Снижение ипотечных ставок, стартовавшее в 2016 году, в начале 2017 года продолжилось, локомотивом снижения стал все тот же Сбербанк, доля которого на ипотечном рынке составляет порядка 55% всех выдаваемых кредитов. Правда, мотивом снижения, по заявлению менеджмента, является не стимуляция рынка, а необходимость реагировать на изменения конкурентной среды. Такая риторика вызывает определенные вопросы, однако – факт есть факт.

По состоянию на июнь 2017 минимальная ставка Сбербанка по ипотечным кредитам составляет от 10,9% (это акционная ставка, которая может быть понижена до 10,4% при электронной регистрации сделки).

Данное предложение является частью акции. Причем, ставка в 10.9% действительна только в том случае, если заемщик застрахует свою жизнь и здоровье (за собственные средства). Последний может, согласно действующему законодательству, отказаться это сделать, но тогда ставка по ипотеке будет уже 11,9%. Закон не позволяет банкам отказывать в выдаче ипотечного кредита, если клиент отказывается страховаться, это дело сугубо добровольное. Но в данном случае Сбербанк позиционирует свой продукт как временную акцию. Таким образом, этот продукт, призван, скорее, «раскачать» рынок, чем реально улучшить условия ипотеки от Сбербанка. Сам факт наличия возможности взять деньги под 10,9% (10,4%) заставляет остальные банки также придумывать различные маркетинговые ходы для привлечения клиентов.

Программа субсидирования застройщиками от Сбербанка

Имеется также специальное предложение, вам оформят кредит по 8,9%, если вы примете участие в программе субсидирования застройщиками (строительные компании, аккредитованные Сбербанком). Если оформляется электронная регистрация сделки, то процент дополнительно снижается до 8,4%. То есть, застройщики также принимают участие в снижении ставки, и берут на себя часть финансовой нагрузки по выплате заемщиком процентов. В случае с программами Сбербанка застройщики отдают 2%, которые являются их прибылью или которые уже включены в себестоимость жилья. Застройщикам выгодно даже работать с меньшей прибыльностью, чем ликвидировать бизнес просто по причине его нерентабельности, поэтому они сокращают часть своих доходов.

Предложения от ВТБ

Банк ВТБ в 2017 году предлагает ипотеку под 10,9% — это минимально возможный процент. Но это ставка, опять-таки, с учетом «комплексного страхования» (личное страхование и страхование объекта недвижимости после завершения строительства), кроме того, минимально возможный процент полагается исключительно «зарплатным» клиентам ВТБ (для которых дисконт по ипотеке составляет 0,5%). Для заемщика, который не является клиентом ВТБ, получающим зарплату на карту этого банка, ставка автоматически поднимается на 0,5%, а при отсутствии страхования возрастает еще на 1%, таким образом, базовой можно считать ипотечную ставку в 12,4%.

ВТБ также работает с субсидированием застройщиками. Как и в случае со Сбербанком, ВТБ сотрудничает с застройщиками, и некоторые из них принимают участие в снижении стоимости жилья, однако, в этом случае все ограничивается дисконтом, хотя и не маленьким (в некоторых случаях), скидка у аккредитованных застройщиков составляет от 4% до 23%.

Отрицательный первый взнос от ФСК «Лидер»

Важно помнить

Подобное предложение позволяет приобрести жилье тем, у кого имеется стабильный доход, однако отсутствуют средства на выплату первого взноса. Справедливости ради нужно отметить, что ставки по кредиту в этом случае будут более высокими, а срок кредитования будет меньшим, чем при оформлении ипотеки по стандартным условиям.

Застройщики, в целях повышения конкурентной привлекательности своей недвижимости, со своей стороны также разрабатывают новые маркетинговые приемы. Так, еще с 1 декабря прошлого года ФСК Лидер в числе прочих условий предложил своим клиентам «отрицательный первый взнос». Эта схема успешно работает в США, и заключается в том, что жилье можно приобрести не только без первого взноса, а наоборот, застройщик сам выплатит клиенту определенную сумму при оформлении ипотеки.

То есть, при заключении ипотечного договора с банком, застройщик переведет на счет своего клиента сумму, равную всем дисконтам и бонусным предложениям, действующим в отношении определенного ЖК. В некоторых случаях сумма «отрицательного первого взноса» может достигать 1 млн. рублей (именно такую сумму может получить клиент, приобретая однокомнатную квартиру в строящемся квартале «Новое Тушино»). Деньги могут быть израсходованы на оплату нескольких взносов по кредиту, на ремонт квартиры и прочие цели.

Как долго может продолжаться снижение ставок?

Вполне естественно, что по пути снижения ставок за Сбербанком и ВТБ направились и другие банки, которые в этой нелегкой экономической ситуации желают остаться на плаву и предпринимают для этого все возможное. Если частные банки будут держать свои ставки на прежнем уровне, то они просто останутся без ипотечных клиентов: они уйдут за низкими ставками. Как и застройщикам, банкам невыгодно закрывать ипотеку по причине критичного снижения прибыльности ввиду отсутствия клиентов, они будут продолжать снижать ставки до тех пор, пока ипотечный продукт приносит хоть какую-то прибыль.

Если ключевую ставку Центробанк продолжит снижать и в дальнейшем, тогда положение дел таких банков значительно улучшится, но если ключевая ставка вдруг снизится, и это снижение будет настолько ощутимым, что приведет к отрицательной доходности по текущему ипотечному портфелю, частные кредитные организации будут просто вынуждены покинуть рынок.

Между тем, согласно заявлениям Э. Набиуллиной (глава Центробанка), а также ряда правительственных чиновников, сильный рубль сейчас вредит экономике, поэтому нельзя исключать повышения ключевой ставки. В этом случае мелкие и средние банки окажутся в своеобразной ловушке и просто не смогут выдавать ипотечные кредиты по низким ставкам. В отличие от крупных банков с государственным участием, у которых имеются денежные резервы и активы, которые можно реализовать, частным банкам придется прилагать значительные усилия, чтобы переждать текущую ситуацию.

Привлекательность ипотечной недвижимости по низким ставкам

Разумеется, предоставление кредитов под минимальные проценты не выгодно ни банкам, ни застройщикам, поэтому получить такой кредит не всегда просто, да и не всегда это бывает оправдано, несмотря на кажущуюся привлекательность условий:

  • Во-первых, по акциям предлагается лишь ограниченное количество квартир, нетрудно догадаться, что это далеко не самые лучшие квартиры в жилом комплексе. Кроме того, менеджер при продаже сделает все возможное, чтобы вы выбрали квартиру, за которую нужно платить больше.

  • Во-вторых, участие в акции предполагает не только соответствие заемщика условиям банка, но и соответствия условиям застройщика, который принимает участие в программе субсидирования со своей стороны либо предоставляет дисконт. А здесь уже открывается широкое поле для фантазии застройщиков, которые могут создавать такие условия, при которых акция превращается исключительно в маркетинговый ход, и клиент не сможет (скорее даже, не захочет) принимать в ней участие.

Заключение

Несмотря на то, что банки в 2017 году активно изображают резкое и существенное снижение ставок, на самом деле ставки снизились незначительно. Те потенциальные заемщики, которые желали оформить ипотеку и при этом соответствовали неким «специальным условиям», заявленных в рамках текущих акций, уже взяли кредит. Таким образом, ажиотаж со снижением ставок направлен исключительно на рост интереса публики к ипотечным кредитам. В текущих условиях сложно ожидать дальнейшего снижения ставок.

Предложения застройщиков также на поверку оказываются выгодными, главным образом, для тех, у кого нет денег на первый взнос, но есть большая необходимость в собственном жилье. И эта необходимость может быть реализована за счет “отрицательного взноса” (от ФСК Лидер). Дисконты от других застройщиков, даже несмотря на присутствие высоких скидок, направлены, в первую очередь, на реализацию наименее ликвидных квартир, которые, в принципе, непросто продать в условиях снижения спроса.

Игорь Василенко

Как снизить процент по действующей ипотеке?

С 2017 года в стране отмечается снижение процентных ставок по ипотечным займам.

Причинами тому являются уменьшение ключевой ставки рефинансирования, установленной Банком России, и стабилизация экономической ситуации в целом. Сейчас брать ипотеку куда выгодней, чем, к примеру, 2-3 года назад.

Но как в такой ситуации быть заемщикам, оформившим кредитные договоры задолго до снижения ключевой ставки? Имеют ли они право на снижение ставки по ипотеке?

Имеют, но данная процедура имеет ряд важных нюансов в зависимости от того, какой способ изменения ставки будет выбран, и будет ли при этом присутствовать изменение кредитного учреждения. Подробности рассмотрим далее.

В связи с чем можно снизить ставку?

Причины для снижения процентной ставки по ипотеке разнообразны, но документально нигде не зафиксированы. Кредитные учреждения вправе решать судьбу такого изменения самостоятельно или вовсе прописать прямой запрет на снижение в условиях кредитного договора.

Выделят две основные причины обоснованного понижения процентных ипотечных ставок:

  • Снижение ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. Многие заемщики не знают, можно ли снизить процент по ипотеке, если ставка понизилась. Можно, ведь именно к ставке рефинансирования привязаны показатели коммерческих банков. Для этого лишь потребуется обратиться в свой банк с заявлением.
  • Изменение условий жизни заемщика. Если в обычной жизни плательщика произошли какие-либо изменения, касающиеся напрямую его финансового положения, он может подпасть под действие льготных государственных программ. К примеру, если у него родился второй или третий ребенок, заемщик может получить сниженную до 6% ставку по кредиту на период от 3 до 5 лет.
  • Приобретение страховки. При отказе от добровольного страхования жизни на этапе заключения ипотечного договора, процентная ставка многими банками повышается. Однако, если заемщик передумает и решит застраховать себе спустя, к примеру, год после получения ипотеки, его процентная ставка может быть пересмотрена. На самом деле он имеет такое право на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В такой ситуации ставка обычно снижается на 1-2%.

Нужно знать о таких возможностях и пользоваться ими в случае необходимости. О многом банки намеренно не говорят своим клиентам, но при инициативе, поступающей от заемщика, легко снижают процентные ставки по ипотеке.

Каждый банк устанавливает свой минимальный порог уровня процентной ставки, ниже которого она не может быть снижена.

Кто имеет право на снижение?

Можно ли снизить ставку по ипотеке, если банк снизил ставку, мы уже выяснили. Но открытым остается вопрос о том, кто из заемщиков обладает таким правом.

Каждая такая процедура банком будет проверяться на соответствие ее основания законодательству. Снижение должно быть обосновано, доказано документально, иначе в нем будет отказано.

Каждое кредитное учреждение устанавливает свои требования к заемщикам, которые желают получить сниженную ставку. Если речь здесь идет о снижении при изменении ипотечной программы на льготную, то банком проверяется соответствие кандидата льготной категории.

Как правило, заявка на изменение ставки в меньшую сторону одобряется, в случае:

  • Если у плательщика нет просрочек по данному кредиту и хорошая кредитная история;
  • Прошло больше года с момента заключения договора;
  • Размер ипотеки должен быть более 500 тысяч рублей;
  • Не было одобренного решения о введении реструктуризации долга в отношении Вашего кредита.

По ипотечному кредитованию сегодня повсеместно снижаются ставки как в пределах одного банка, так и при переходе из одного в другой по программе рефинансирования.

Как снизить процент по ипотеке?

Пересчет процентов всегда отличается в различных банках и в конкретных обстоятельствах ситуации заемщика. Немаловажное значение при этом имеет стадия, в которой было принято решение и намерение о снижении ставки.

Условно разделим все особенности снижения ставок на две ключевые стадии:

  • Снижение ставки на этапе планирования ипотеки;
  • Снижение процентной ставки по действующей ипотеке.

Как снизить ставку на этапе планирования займа?

Перед подписанием ипотечного договора каждый заемщик желает подобрать для себя самые выгодные условия кредитования. Ключевое внимание он уделяет уровню процентной ставки.

Рассмотрим несколько способов ее снижения до того, как договор будет подписан обеими сторонами:

  • Лучше брать ипотеку в том банке, в котором заемщик получает заработную плату или ранее уже брал кредиты. Для таких клиентов банки устанавливают минимальные значения ставок. Плательщику не потребуется открывать дополнительных карт, списание обычно проводится с его зарплатной карты.
  • Нужно убедиться в том, что у заемщика нет долгов по всем кредитам, его кредитная история безупречна.
  • Проверьте все условия льготных ипотечных программ. Возможно под какие-то из них Ваша кандидатура сможет подойти. Это могут быть программы для молодых семей, для семей с детьми, для нуждающихся в государственной помощи.
  • Накопите большую сумму первоначального взноса по ипотеке. Во всех банках действует правило: чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка.

Если заемщик получает доходы в иностранной валюте, лучше и выгоднее брать валютную ипотеку.

Как снизить ставку после заключения кредитного договора?

Банк может самостоятельно инициировать снижение ставки и сделать Вам выгодное предложение. Как правило, это случается крайне редко, когда сильно сокращается ставка рефинансирования.

Но если от банка не ожидается никаких предложений, нужно брать инициативу в свои руки. В такой ситуации у заемщика есть два варианта развития событий:

  • Обратиться с свой банк с заявлением о снижении размера ставки;
  • Перейти в другой банк на более выгодные условия кредитования.

Снижение ипотеки в своем банке в случае получения одобрения кредитного учреждения возможно в нескольких формах:

  • Подписание нового договора или дополнительного соглашения к уже действующему. Рефинансирование может происходить как в пределах одного кредитного учреждения, так и при переходе из одного банка в другой. В любом случае, при рефинансировании оформляется новая ипотека. Для этого предоставляется стандартный пакет документов, банк проводит проверку и только после этого выносит решение.
  • Реструктуризация долга. Она проводится как в отношении клиентов, материальное состояние которых ухудшилось, так и тех, кто напротив увеличил свой доход. В первом случае это всего лишь попытка сохранить платежеспособность заемщика и продлить срок кредитования. Во втором случае – это выгодное снижение процентной ставки и сокращение сроков выплаты долга. Нужно будет только представить справку 2-НДФЛ в банк с возросшим уровнем дохода клиента.
  • Изменение ипотечной программы. При смене условий кредитования нужно будет доказать новый льготный статус. Таких претендентов, как правило, немало, и клиентам приходится приложить усилия, чтобы стать счастливым участником ипотечной государственной программы.
  • Судебное снижение ставки. В судебном порядке снизить ставку можно только в том случае, если истцу удастся доказать факт введения в заблуждение заемщика или начисления скрытых банковских комиссий. Судебные тяжбы требуют дополнительных расходов, которые не всегда оправданы, ведь суды редко выносят по ним положительное решение.

Банк всегда может Вам отказать в любом варианте снижения ставки без объяснения причины своего отказа.

Как получить снижение ставки?

Чтобы получить процентное снижение ставки, нужно обратиться в отделение банка и заполнить соответствующее заявление. Некоторые банки позволяют сделать это удаленно через специальные электронные формы.

Поговорим о том, как написать заявление в банк о снижении процентной ставки по ипотеке. Иногда в банках есть бланки таких заявлений и образцы их правильного заполнения. В любом случае в заявлении должна присутствовать следующая информация:

  • Наименование кредитного учреждения;
  • Данные заемщика (ФИО, адрес, паспортные данные);
  • Просьба о снижении ставки с указанием номера кредитного договора;
  • Причина, по которой ставка должна быть снижена (к примеру, изменение ставки рефинансирования);
  • Дата и подпись.

Возможно потребуется приложить к заявлению копию паспорта заемщика и кредитный договор. Срок рассмотрения заявления не должен быть более 30 дней. После этого банк выносит решение. Если оно положительно, Вас пригласят на заключение дополнительного соглашения по договору.

Если в договоре присутствуют созаемщики, они также должны быть при подписании дополнительного соглашения.

Составляется соглашение в двух экземплярах и подписывается сторонами сделки. В нем отражается новая процентная ставка и иные условия кредитования. Также банк разрабатывает новый график погашения ипотечной задолженности.

Если банк отказал в снижении ставки, не стоит отчаиваться. Можно будет повторно подать заявление, но прежде желательно узнать причину отказа. Если было отказано из-за высокой закредитованности, нужно будет закрыть мелкие кредиты.

Кроме того, всегда есть возможность получить одобрения рефинансирования ипотеки в другом банке. На практике наличие на руках у заемщика одобрения на перекредитование от другого кредитного учреждения повышает его шансы на одобрение заявки от своего банка.

Сколько раз можно воспользоваться снижением ставки, решает банк. Некоторые, к примеру, Сбербанк России, позволяет своим клиентам проводить эту процедуру не единожды. Главное, чтобы между двумя заявлениями прошел хотя бы один календарный год.

Чем выгодно снижение ставки в пределах одного банка?

Намного проще и выгодней для заемщика получить снижение ставки по уже действующей ипотеке в своем же банке. Рефинансирование кредита в другом коммерческом банке является по факту новой ипотекой, которая долго оформляется и сопряжена с большими бюрократическими сложностями.

Совершая эту процедуру в своем банке, уменьшается необходимый пакет документов для одобрения заявления и снижается срок их проверки.

Выгода снижения ставки без изменения банка заключается в следующем:

  • Не нужно переоформление залога в пользу другого коммерческого банка;
  • Не нужно тратить деньги на переоформление обременения, оценку недвижимости, нотариальные расходы.

Вы продолжаете платить по тем же реквизитам, контактировать с уже знакомыми менеджерами банка. Такой вариант наиболее привлекателен для заемщика, но банки, к сожалению, довольно часто отказывают своим плательщикам в снижении процентных ипотечных ставок.

Процентная ставка по ипотеке не является чем-то неизменным и непоколебимым. Ее уровень задается прежде всего конъюнктурой рынка и нормативами Банка России.

Коммерческие банки не могут устанавливать ее в тех значениях, в каких бы им хотелось. Они ограничены четкими и строгими рамками.

Каждый заемщик имеет право просить банк о снижении ставки при сокращении ставки рефинансирования или при изменении условий своей жизни.

И даже в случае получения отказа от своего банка, плательщик всегда может переоформить рефинансирование в другом кредитном учреждении, отчего банк потеряет клиента и потенциальную прибыль.

Как снизить процент по действующей ипотеке в первичном банке-кредиторе

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЗакона о снижении ставок по действующей ипотеке, согласно которому банки в 2019 году обязаны пересчитать проценты уже взявшему ее ранее клиенту, не существует. Согласно статье 450 ГК РФ, изменение условий договора при отсутствии серьезных нарушений с какой-либо стороны возможно лишь с обоюдного согласия сторон.

Актуальные ставки по ипотечным кредитам в 2019 году

За последний год Центробанк 6 раз снижал ставку рефинансирования. Это позволило банкам значительно улучшить условия кредитования. Прямо сейчас кредитные организации готовы дать ссуду под 8-9 % годовых. И большинство экспертов на вопрос «будет ли в дальнейшем снижаться ставка по ипотеке» дают положительные прогнозы. Если ЦБ продолжит курс на снижение ключевой ставки, к концу 2019 года условия кредитования вполне могут стать еще привлекательнее.

Кто вправе обратиться за снижением ипотечной ставки

В принципе, это может сделать любой клиент, ранее взявший ипотеку под больший процент. Обычно к таким заемщикам предъявляется ряд стандартных требований.

  • срок действия текущего договора не менее 4-6 месяцев при отсутствии просрочек;
  • подтверждение платежеспособности заемщика;
  • согласие супруга (супруги) для заемщиков, находящихся в браке.

Банк вовсе не обязан рефинансировать заемщика. Но если условия для новых клиентов значительно улучшились, а обязательства по текущей ипотеке выполнялись без нарушений, добиться пересмотра кредитной ставки вполне реально.

Варианты снижения ставок по ипотеке в «своем» банке

Уменьшить ставку в “своем” банке можно несколькими способами.

  1. При помощи программы перекредитования ипотеки, ранее выданной банком (при наличии). Некоторые банки официально включают в свою линейку программы рефинансирования собственных ипотечных кредитов. Но таких предложений мало. Дело в том, что изменение условий ипотечного договора в части снижения процентной ставки считается ухудшением кредитного портфеля и приравнивается к реструктуризации кредита, что, в свою очередь, по требованию ЦБ РФ влечет увеличение расходов на создание банковских резервов. Это банку не выгодно.
  2. Воспользоваться программой государственной поддержки. Для отдельных категорий населения государство предоставляет безвозмездную субсидию на приобретение жилья. Так, закон о снижении процентов по ипотеке для молодых семей предполагает временное установление льготной ставки 6 % при рождении 2-го и 3-го ребенка на три и пять лет соответственно.
  3. Обратиться в банк с просьбой о снижении ставки по действующей ипотеке. Такой вариант особенно актуален при снижении ставок на ипотечном рынке. Еще 3 – 4 года назад стандартной считалась ставка 13-15 % годовых. Клиенты, взявшие тогда ипотечный кредит, могут обратиться в свой банк и рефинансировать его под 9-10 %.

Условия уменьшения ставки

Самым главным условием снижения ставки является отсутствие текущих задолженностей по своевременной выплате ипотеки и платежеспособность заемщика.

При рефинансировании займа в «своем» банке, кредитор может предложить 2 варианта изменения параметров кредита с учетом снижения ставки:

  • уменьшение месячного платежа при неизменном сроке;
  • уменьшение периода при неизменном месячном платеже.

С точки зрения переплаты, второй вариант – выгоднее, с точки зрения кредитной нагрузки на заемщика – удобнее первый вариант.

Большинство банков при утвердительном решении об уменьшении ставки автоматически уменьшают ежемесячный платеж.

Заявление на снижение процентной ставки по ипотеке и необходимые документы

Для уменьшения ипотечного процента заемщик должен предоставить: заявление-анкету, паспорт и справку о доходах. Иногда может потребоваться полный комплект документов, подаваемый при рассмотрении заявки на ипотеку. Если созаемщиком, доходы которого учитывались при выдаче, является супруга, находящаяся в декретном отпуске, банк может запросить заверенную копию трудовой книжки и копию приказа о нахождении в отпуске по уходу за ребенком.

Большинство банков позволяет подавать документы онлайн. Если такой возможности нет, придется идти непосредственно в кредитное учреждение или отправить заявление о снижении ставки заказным письмом.

Особых требований к таким заявлениям нет. По сути, банку нужно знать лишь ФИО заемщика, номер договора и причину снижения. Можно просто вписать эти данные в фирменный бланк либо написать заявление в произвольной форме. Примерный его образец представлен .

После подачи документов нужно лишь дождаться решения кредитной организации. Часто банки заново оценивают платежеспособность своих клиентов при подаче заявки на снижение ставки. Поэтому срок рассмотрения заявлений в разных банках заметно отличается и колеблется от нескольких дней до нескольких недель. О его результатах заемщику сообщат по почте или иным способом, указанным в заявлении.

В случае положительного решения, клиент идет в свою кредитную организацию и переоформляет ипотеку под меньший процент. Однако банки не всегда снижают ставки при первом обращении.

Порядок изменения условий

Как правило, при изменении ставки по ипотеке по действующему договору в «своем» банке заключается дополнительное соглашение о внесении изменений в условия текущего договора. Соглашение подписывается обеими сторонами (включая созаемщиков) в 2-х экземплярах и содержит сведения о новой процентной ставке, полной стоимости кредита, новом сроке или месяце, с которого будет изменен ежемесячный платеж. Дополнительно рассчитывается новый график платежей и выдается заемщику.

Что делать в случае отказа

Первое, что нужно сделать – попытаться понять причину отказа и устранить ее. Если у заемщика есть другие, более мелкие кредиты, есть смысл сначала закрыть их и уже после этого пробовать добиться рефинансирования. И естественно, не должно быть никаких просрочек.

Еще один способ добиться положительного решения своего банка – это получить одобренное предложение по рефинансированию в другом. При наличии на руках оферты от конкурента, шансы на получение одобрения от своего банка заметно увеличатся.

Таким образом, заемщик должен:

  1. При получении отказа, по возможности устранить его вероятные причины.
  2. Обратиться в другой банк и получить одобрение рефинансирования там (конкуренты будут только рады новому клиенту).
  3. Имея на руках предложение другого банка, снова подать заявку в свой. Перспектива потери заемщика, как правило, делает банк более сговорчивым в вопросах рефинансирования.

Снижение процентной ставки по действующей ипотеке Сбербанка в 2019 году

Заполнить обращение можно на сайте ДомКлик.

Процесс принятия решения занимает от месяца. При одобрении заявки, ставка может быть снижена до следующих значений.

Вид займа При наличии полиса личного страхования Иные случаи
Военная ипотека Нет уменьшения
Нецелевой заём под залог недвижимости 11,9 % 12,9 %
Другие продукты 10,9 % 11,9 %

Основные требования банка:

  • процент по действующему займу выше, чем представленные выше;
  • нет просрочек по выплатам;
  • остаток долга – более 0,5 млн руб.;
  • заём выдан более года назад и по нему не было реструктуризации.

Также на решение банка могут повлиять и другие факторы.

Снижение процентной ставки по действующей ипотеке «Россельхозбанка», «ВТБ» и других в 2019 году

На официальных сайтах банков про рефинансирование ипотеки для своих клиентов зачастую не сказано ни слова. Однако это вовсе не означает, что снизить ставку не получится. Просто банкам невыгодно афишировать подобную информацию. Чтобы добиться пересчета процентов, заемщик должен сам проявить инициативу и обратиться непосредственно в организацию, выдавшую кредит.

Сколько раз можно снижать ставку по ипотеке

Теоретически, это можно делать сколько угодно раз. Однако тут все зависит от позиции банка-кредитора. Например, Сбербанк готов пересчитать проценты даже тем, кому уже снижали ставку в предыдущие годы.

Плюсы и минусы снижения ставки в «своем» банке

Один из плюсов снижения ставки в «своем» банке – простота оформления. Часто набор документов минимален, а на принятие решения банку требуется всего несколько дней.

Однако банк, уже заключивший договор на определенных условиях, не всегда добровольно идет на понижение ставки. Поэтому наличие одобрения рефинансирования ипотеки другим банком необходимо. Этот процесс требует времени и сбора документов.

Если же сравнивать снижение ставки по действующей ипотеке у изначального кредитора и рефинансирование ипотечного займа в другом банке, то первый вариант предпочтительнее по следующим параметрам:

  1. Нет необходимости переоформлять залог в пользу нового кредитора.
  2. Отсутствуют дополнительные расходы по снятию и оформлению обременения, нотариальные расходы и т. д.
  3. Экономия времени, так как перевод ипотеки в другой банк достаточно длительный процесс, сопряженный с большими затратами времени и сил.

>9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

https://www.sravni.ru/text/2017/1/17/6-servisov-kotorye-pomogut-vernut-nalogi-ne-vykhodja-iz-doma/

3. Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Сравнить условия

Калькулятор рефинансирования Сравни.ру

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.

https://www.sravni.ru/text/2018/2/14/lichnyj-opyt-kak-ja-refinansirovala-ipoteku/

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *