Ипотечное покрытие

Содержание

Ипотечные облигации — что это простыми словами

  1. Что такое ипотечные облигации?
  2. Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании
  3. Ипотечные облигации в России: особенности обращения

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

Выбрать ипотечный кредит

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен. В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты. По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

В свою очередь, компании, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, нуждаются в постоянных заимствованиях у более крупных финансовых учреждений в силу того, что срок возврата таких займов составляет многие годы. Функционирующий рынок ипотечных облигаций позволяет решить вопрос о финансировании таких кредитов, а также способствует развитию рынка недвижимости.

Под термином «ипотечные ценные бумаги» подразумеваются долговые облигации, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в кредит средств в недвижимость. Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

  • выдает кредит на недвижимость;
  • выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации) на сумму, равную размеру кредита;
  • после того, как находится инвестор, желающий вложить свои средства в такой актив, банк продает ему свои облигации ипотечного кредитования и возвращает свои деньги;
  • полученные за облигацию средства банк использует в качестве финансирования новой ипотеки;
  • проценты по ипотечной облигации, которая была продана инвестору, банк выплачивает из тех денег, которые возвращаются ему по мере осуществления погашения ипотечного кредита.

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья. Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году. Чрезмерный рост рынка недвижимости и стоимости жилья привел к тому, что компании по ипотечному кредитованию снизили требования к потенциальным заемщикам с целью проведения максимального числа сделок. Следовательно, когда многие из таких ненадежных дебиторов оказались не в состоянии погашать свои обязательств, на рынке произошел спад. После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

Ипотечные облигации в России — особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка. Не так давно появилась информация о том, что Агентство по жилищному кредитованию в сотрудничестве со Сбербанком планирует масштабный выпуск таких ценных бумаг. По заявлению уполномоченных лиц, общая сумма может составить около 50 миллиардов рублей. Следовательно, есть весомые основания считать, что кредитные ипотечные облигации придут в Россию. Остается надеяться, что данным инструментом будут пользоваться грамотно.

Основной причиной отсрочки принято считать нестабильность рынка, в том числе недвижимости. После долговременного роста цен на жилье пришло время спада. Это провоцирует возникновение у инвесторов сомнений о надежности подобных вложений. Кроме того, ипотечные облигации, выпущенные в России, отличаются сравнительно высокой стоимостью. При таких условиях частный инвестор не может позволить себе приобрести их, что существенно сужает круг потенциальных покупателей ценных бумаг. Предполагается, что основными инвесторами в таких условиях станут НПФ, банки и страховые компании, которые располагают большим количеством свободных средств. Наконец, специалисты отличают слабую законодательную базу для развития рынка таких облигаций.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter. Команда Bankiros.ru 00 1 097 просмотров Подпишитесь на Bankiros.ru

Что такое ипотечные облигации: объяснение простыми словами на понятном языке

Приветствую.

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Проще говоря, это ипотечные кредиты, которые банки-эмитенты упаковывают в пулы и продают в качестве единой ценной бумаги. Этот процесс также известен как секьюритизация.

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Виды

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

  1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
  2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2017 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Очевидно, что угроза санкций и новых рыночных пертурбаций внушает инвесторам определенные опасения, пока облигации федерального займа кажутся более надежными и безопасными.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Тикер Фонд Доход
CMBS iShares CMBS ETF 6,00% годовых
MBG SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF 4,05% годовых
GNMA iShares GNMA Bond ETF 3,98% годовых
MBB iShares MBS Bond ETF 3,91% годовых
VMBS Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF 3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры

Название Рейтинг Плюсы Минусы
Interactive Brokers 8/10 Говорят по-русски Абонентская плата 10$\месяц
CapTrader 8/10 Нет абонентской платы Говорят только по английски
Lightspeed 7/10 Низкий минимальный депозит Навязывают услуги
TD Ameritrade 6.5/10 Низкие комиссии Не всем открывают счет

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотека

Основные термины

Закладная
Ипотечные ценные бумаги
Секьюритизация

Участники рынка

Заёмщик
Ипотечный брокер
Банк
Сервисный агент
Оценочная компания
Рейтинговое агентство

Ипотечные агентства:

АИЖК
Fannie Mae
Freddie Mac

Шаблон: просмотр • обсуждение • править

Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities — MBS) — долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в жилые объекты, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Назначение ипотечных ценных бумаг

Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации (от англ. securities ― ценные бумаги). Сущность механизма секьюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизации состоит в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

Характеристики ипотечных ценных бумаг

Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками:

1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;

2) платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;

3) плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;

4) досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;

5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с её обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:

  • низкая ликвидность
  • наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и уровень дохода.

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

  • надежность
  • прозрачность
  • доступность
  • долгосрочность

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ — снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образом достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций. Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги: такова практика большинства стран.

Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием принято называть права требования о возврате основной суммы долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, а также денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законодательством. Обращение взыскания на ипотечное покрытие осуществляется только в судебном порядке.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, должно подтверждаться документально, в том числе посредством зарегистрированного договора об ипотеке, регистрации прав на недвижимое имущество (предмет ипотеки), кредитного договора или договора займа, закладной. Если требование обеспечено недвижимым имуществом, то последнее необходимо застраховать от риска утраты или повреждения в пользу кредитора на весь срок действия обязательства. Так как застраховать возможно лишь конкретное имущество, то замена предмета залога исключена. Перечисленные требования к ипотечному покрытию призваны обеспечить владельцам ипотечных ценных бумаг возврат их рыночной стоимости.

Это сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики по заключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот показатель используется банком в качестве базы для расчетов возможного объема эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Виды ипотечных ценных бумаг

К ипотечным ценным бумагам относятся: облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

Ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости, удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.

Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении. В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием. Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путём ведения реестра ипотечного покрытия.

Ипотечные ценные бумаги в России

На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от «Об ипотечных ценных бумагах». Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечный сертификат участия. Для большинства инвесторов ипотечные ценные бумаги в России привлекательны не доходностью, а ликвидностью и надежностью. Этот финансовый инструмент представляет интерес для тех, кто желает вложить свои средства для получения гарантированного дохода, например, страховым компаниям, пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам

Первые ипотечные ценные бумаги были выпущены ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека. Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО «АИЖК».

В 2011 г. объем эмиссии ипотечных ценных бумаг составил 46 млрд руб.

Сделок секьюритизации ипотеки пока проведено не так много. Начиная с 2006 года по 2012 год, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд руб. и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд руб., отмечает Семеняка. При этом АИЖК провело шесть сделок на сумму 59,2 млрд руб., ВТБ и ВТБ24 — шесть сделок на 45,3 млрд руб., ГПБ Ипотека — четыре сделки на сумму 22,8 млрд руб. У банка DeltaCredit состоялось две сделки на сумм 10,8 млрд руб., у банка «Юникредит» и «Возрождение» — по одной сделке на сумму в 5 млрд руб. и 4,1 млрд руб. соответственно.

Ссылки

1. Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. ― М., 2006. ― Библиотека банковского дела.
2. Бушуев А. Ценные бумаги в системе ипотечного кредитования. //Юрист и бухгалтер. 2004. № 3. С. 6
3. Бердникова Т. Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. — М., 2002. ― Библиотека банковского дела.
4. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.
5. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.

Примечания

  1. Ипотечные ценные бумаги: инвестиционный анализ, структурирование, инструменты повышения кредитного качества
  2. Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ
  3. Ипотечные ценные бумаги, 1000creditov.ru (недоступная ссылка). Дата обращения 5 декабря 2012. Архивировано 27 марта 2015 года.
  4. АИЖК: ипотечные ценные бумаги помогут перезапустить рынок ипотеки в России, газета «Ведомости»

Ипотечные облигации

Ипотечные облигации хорошо известны за рубежом. Ценные бумаги постепенно приходят в нашу страну. Ведь еще в 2016 году директор АО «АИЖК» заявлял о сотрудничестве со Сбербанком и выпуске облигаций на сумму 50 млрд. руб. В перспективе ценные бумаги под недвижимость станут эффективным механизмом привлечения средств для долгосрочного финансирования. Это позволит крупным участникам расширять деятельность на первичном рынке кредитования.

Что это такое?

Рынок ценных бумаг РФ, к сожалению, находится только в самом начале своего развития, поэтому многие граждане даже не в курсе, что это такое. Однако это является довольно прибыльным для обладателя такого рода ценных бумаг.

Рассмотрим процедуру выпуска на примере. Банк предоставил ипотечных кредитов на сумму 100 млн. рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет. На эту же сумму кредитная организация выпускает облигации инвесторам, в том числе и частным. Срок погашения по ценным бумагам 25 лет, поэтому через это время инвестор, вложивший деньги в облигации получит деньги обратно. Помимо этого ежегодно он будет получать купонный доход или процент за пользование его деньгами.

На выплату купонов банк направляет средства, которые заемщики выплачивают в виде процентов по ипотечным кредитам.

Кому выгодны облигации с ипотечным покрытием?

Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.

Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.

Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по ипотечным кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.

Как обеспечиваются долговые обязательства?

Для инвесторов облигации по ипотеке выгодны ликвидностью обеспечения, поскольку сегодня наиболее популярны ценные бумаги с ипотечным покрытием. Пока рынок недвижимости РФ находится в стабильном состоянии без резких скачков и падений, инвесторы защищены от потери вложенных средств.

Ипотечные облигации в России

В последнее время ипотечный рынок начал развиваться довольно стремительно. Все благодаря специальным программам для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию программ по военной ипотеке. В связи с резким увеличением ипотечных сделок банкам просто не хватит денежных средств для выдачи все новых займов. Именно поэтому требуется немало инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации.

Рынок начал оживать после того, как крупные игроки: Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк провели сразу несколько сделок секьюритизации ипотеки.

Альтернативы ипотечным облигациям

Альтернативой облигаций с ипотечным покрытием служит ипотечный сертификат участия, которые не являются долговыми бумагами. Они дают возможность инвестору получать некоторый процент от активов. По таким сертификатам доходность может быть еще больше, нежели по облигациям, но и риски значительно выше.

Особенности и проблемы ценных бумаг в России

Долгое время ипотечное кредитование развивалось без использования ценных бумаг. Именно поэтому требуется некоторое время, чтобы ввести ипотечные облигации в уже сложившуюся систему. Для инвесторов это станет хорошим шагом по вложению собственных средств в выгодное предприятие. Банки же расширяют возможности для выдачи кредитов новым клиентам.
Влияние ипотечных ценных бумаг на кризис 2008 года

После начавшегося в США кризиса 2008 года, именно облигации помогли выйти из кризиса с минимальными потерями, поскольку часть средств была выдана государством, а другая часть частными инвесторами.

Однако существенные недостатки системы мешают получению достойной выгоды:

  1. Досрочное погашение заемщиком всей суммы долга или ее части отрицательно сказывается на рынке, поскольку инвесторы не могут получить ожидаемую прибыль. Некоторые банки ради удержания инвесторов компенсируют разницу между ожидаемым и полученным доходом.
  2. Ипотечное кредитование обычно не стоит на месте, поэтому доходы могут то снижаться, то опять увеличиваться.

Рынок ипотечных облигаций РФ развивается благодаря участию крупных игроков, таких как Сбербанк, ВТБ 24 и других.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка. Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды ипотечных ценных бумаг.

Выделяют три вида:

  1. Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
  2. Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
  3. Ипотечный сертификат участия. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием. Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.). Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность по ИЦБ.

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить ИЦБ?

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Ключ: ипотечные ценные бумаги

Автор статьи Дмитрий Т. Привет, я автор этой статьи. Имею высшее образование. Специалист по финансам и банкам. Более 3-х лет работал в коммерческих банках РФ. Пишу про финансы более 5 лет. Всегда в теме по лучшим вкладам и картам. Делаю выгодные вклады и получаю высокий кешбек по картам. Поставьте пожалуйста оценку моей статье, это поможет улучшить ее. Написано статей 760 Бесполезно 0 Занятно 1 Помогло 0

Кредитные дефолтные свопы

Развитие рынка кредитных дефолтных свопов началось в 2003 году. Хотя сам инструмент появился в США еще в начале 90-х. Уже к 2006 году совокупная стоимость всех таких свопов достигла уровня мирового ВВП. Чем же объясняется интерес к таким инструментам?

По своей сути, этот инструмент является своего рода страховкой кредитору от невыплаты кредита заемщиком. Можно привести простой пример необходимости такой операции. Предположим, есть небольшой банк с небольшим капиталом. У него появился важный клиент, который хочет взять большой кредит. Но в случае, если клиент не сможет возвратить деньги, банк окажется в непростом положении.

Как понизить риски в данной ситуации?

Банк соглашается на выдачу кредита. Но в то же самое время, он заключает договор с более крупным банком (или иной кредитной организацией), суть которого заключается в защите от неплатежеспособности.

При этом, банк, выдающий кредит, обязан платить определенные взносы второму банку. Если же кредитор не вернет займ или проценты по нему, второй банк будет их погашать банку-кредитору. Схема достаточно простая и интересная с точки зрения современной финансовой системы.

Таким образом, кредитный дефолтный своп – это договор, который позволяет одной стороне минимизировать свои риски при выдаче кредитов. При этом, эта сторона готова компенсировать минимизацию рисков платежами в пользу второй стороны (которая, в свою очередь, предоставляет такого рода защиту).

Комиссия по такому свопу, которую банк-кредитор выплачивает другому банку может погашаться как разовым платежом, так и постепенно. Что касается форм обязательств по таким соглашениям, они могут быть двух типов.

  • В первом случае, банк кредитор платит второму банку разницу между номинальной и текущей ценой обязательств заемщика.
  • Во втором случае, банк, который оказывает страховые услуги, выкупает у банка-кредитора актив и, как следствие, все риски по нему.

Плюсы и минусы кредитных дефолтных свопов

У кредитных дефолтных свопов или CDS есть свои существенные преимущества. Банки, которые оказывают услуги по «страховке» берут на себя все риски клиента. Поэтому банку-кредитору нет необходимости создавать дополнительные резервы на случай дефолта по обязательствам. Соответственно, у кредитора остается больше средств на проведения других операций, в том числе кредитования других клиентов.

Еще одно важное преимущество такого рода сделок своп – возможность отделить кредитные риски от всех других. Для тех, кто оказывает услуги по страховке, в подобных операциях также есть свои очевидные преимущества – они получают выплаты от банка-кредитора.

Есть у CDS и свои очевидные минусы. Во-первых, законодательство в этой сфере постепенно ужесточается. Регуляторы вводят все новые меры для предотвращения ситуации, сложившейся в 2008-2009 годах (об этом мы рассказываем чуть ниже).

Еще один значительный минус заключается в том, что банк, который оказывает такого рода страховые услуги, может понести значительные убытки в случае наступления кризиса. Дело в том, что в такой период количество дефолтов по обязательствам резко возрастает. Компании не в состоянии погашать свои обязательства по займам.Соответственно, все бремя выплат ложится на банки, которые страхуют от дефолтов. Проблема заключается также в том, что большое количество банков-кредиторов начинают требовать исполнение обязательств по таким сделкам своп. Банкам-страховщикам приходится распродавать активы и это только ускоряет и углубляет кризис.

Роль кредитных дефолтных свопов в кризисах

Кредитные дефолтные свопы пользуются большой популярностью у спекулянтов. И это вполне логично особенно в период роста на рынках. Спрос на кредиты растет. Все большее количество банков начинают выдавать займы. Соответственно, им нужна страховка, особенно небольшим кредитным организациям.

Рекомендованные для вас статьи:

  • Cделки должны себя отрабатывать
  • Почему обучение трейдингу не работает
  • 18 Лучших фильмов про трейдеров
  • Все о стратегии Carry trade (Кэрри трейд) на Форекс
  • Риски на финансовых рынках

По мере приближения кризиса, компании больше не могут обслуживать свои обязательства в полной мере. Риски дефолтов существенно возрастают. Естественно, это приводит к росту запросов на выполнение обязательств со стороны банков-страховщиков. Подобная ситуация случилась со страховой компанией AIG, которой удалось выпустить кредитных свопов на общую сумму в 400 миллиардов долларов США до 2008 года. Естественно, когда ситуация стала выходить из-под контроля, спасать компанию пришлось уже государству.

Ситуация усугублялась еще и тем, что это был не единичный случай. Большинство банков на Уолл-Стрит имели либо требования, либо обязательства по кредитным дефолтным свопам. Ситуацию спасли лишь колоссальные денежные вливания со стороны государства. В противном случае, кризис мог быть куда более существенным и серьезным.

В посткризисный период проводились многочисленные расследования и выдвигались серьезные обвинения. В частности, в 2013 году ЕС обвинил крупнейшие банки мира в блокировке регулирования CDS. Естественно, такая блокировка была намеренной и крайне необходимой для того, чтобы кредитный дефолтные свопы процветали и приносили огромные доходы (до того момента, пока система не рухнула и не спровоцировала серьезнейший кризис).

Против КДС выступали и продолжают выступать многие видные деятели как инвестиционного, так и, как ни странно, спекулятивного рынка. Уоррен Баффет называет КДС «бомбой замедленного действия», а Джордж Сорос говорит об этих активах как о «Дамокловом мече». И в этих словах есть определенная логика и смысл.

Попытки решить проблему КДС

Стоит отметить, что проблемы, вызванные кризисом 2008-2009 годов стали причиной неоднократных попыток избежать подобной ситуации в будущем и нивелировать последствия кризиса. В частности, уже в 2009 году в США и Европе предпринимались шаги сделать торговлю этими активами системной и подчинить ее определенным стандартам.

В 2011 году в США был принят закон Додда-Франка. В одной из его глав предусматривается требование к банкам предоставлять отчеты по сделкам по кредитным дефолтным свопам. Несмотря на то, что эта мера несколько снижает вероятность рисков, специалисты отмечают, что регулятор не сможет до конца оценить возможные последствия и глубоко вникнуть в систему КДС.

Интересно и другое. Инструменты КДС помогают понять причину современных событий в политике и экономике. Рассмотрим ситуацию с Грецией. В еврозоне есть множество государств, которые имеют значительные проблемы с бюджетом и долгами. Тем не менее, проблема Греции несколько отличается. Ведь это государство получало кредиты от Goldman Sachs.

Последний, в свою очередь, как и другие банки, которые давали кредиты Элладе, страховали свои риски при помощи КДС. Соответственно, если Греция объявит дефолт по своим долговым обязательства, автоматически будет запущен механизмтребований по кредитным дефолтным свопам. Здесь задействованы крупнейшие банки мира и счет идет на миллиарды долларов США. Последствия от этих шагов могут еще раз значительно пошатнуть мировую финансовую систему.

Интересно и то, что Кредитные дефолтные свопы приходят в Россию.

В ближайшее время этот инструмент может стать актуальным. Причем на мировом рынке КДС идет постепенное снижение операций. Ведь в последние несколько лет КДС оказались под прицелом видных мировых регуляторов. Многие эксперты задаются вопросом, смогут ли CDS прижиться на отечественном рынке и каковы будут последствия от таких шагов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое, кредитный дефолтный своп, простыми словами?

Юрий Фицев 13 4 года назад Студент

Из книги Скотта Паттерсона «Кванты»:

Представьте себе семью — скажем, Бондс. Они переезжают в красивый новый дом за 1 миллион долларов, недавно построенный по соседству. Местный банк выдал Бондсам ипотечный кредит. Беда в том, что у банка на балансе уже слишком много кредитов и он хотел бы часть из них убрать из своих балансовых ведомостей. Банк обращается к вам или вашим соседям и спрашивает, не захотите ли вы застраховать его от того, что семья Бондсов не сможет расплатиться по кредиту. Банк, естественно, будет платить вам комиссионные, но довольно скромные. Бондсы — люди трудолюбивые. Экономика стабильна. Вам кажется, что это неплохая сделка. Банк будет платить вам 10 тысяч долларов в год. Если Бондсы обанкротятся, вы будете должны миллион. Но пока они выплачивают кредит, все в порядке. Это почти бесплатные деньги. По сути вы купили кредитный дефолтный своп на дом мистера и миссис Бондс. Однажды утром вы обнаруживаете, что Бондс не поехал в офис. На следующий день узнаете, что он потерял работу. Вы начинаете волноваться: вдруг придётся отдавать миллион. Но не спешите: другой сосед, который знает семью лучше, уверен, что Бондс очень скоро найдет новую работу. Он готов взять на себя ответственность по долгу — за определенную сумму, конечно. Он хочет 20 тысяч долларов в год за страхование ипотеки Бондсов. Для вас это невыгодно, придётся платить ещё 10 тысяч долларов в год. Но вам кажется, что дело того стоит, потому что не хочется выплачивать миллионный ипотечный кредит. Добро пожаловать в мир торговли CDS.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *