Сделки через нотариуса

Содержание

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

На рынке на данный момент существует огромное количество вариантов расчета между продавцом и покупателем товаров и услуг: наличные средства, денежные переводы, банковские счета и ячейки, привлечение третьих лиц для обмена деньгами и т.п. Под каждый вид сделки можно использовать любой из перечисленных способов расчета. Но есть ситуации, когда речь идет о большой сумме средств: покупка квартиры, дома. Буквально недавно для повышения безопасности таких операций появилась возможность расчета между покупателем и продавцом через депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. Фактически это способ получения продавцом денег за недвижимость от покупателя через посредничество нотариуса и банковского счета.

Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.

Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:

  • использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ покупателю после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
  • передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
  • оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

  • оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
  • покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
  • с депозита покупатель сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
  • вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Процесс использования депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью выглядит следующим образом:

  1. Договор купли-продажи недвижимости надо оформить нотариально (т.е. его удостоверить);
  2. В договор вносится специальный пункт о том, что расчеты будут произведены именно через нотариуса и его депозит.
  3. Продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором прописываются все условия передачи денег: кто, когда, кому и на каких условиях (это соглашение также заверяется нотариально).
  4. После того, как договор и соглашение подписаны и нотариально заверены, происходит внесение денег на депозит нотариуса (наличным или безналичным способом через банк, в котором оформлен депозит).
  5. Продавец переоформляет права собственности и приносит нотариусу документы, которые это подтверждают (если в соглашении прописаны дополнительные условия, то понадобятся также документы, подтверждающие и их выполнение).
  6. Нотариус проверяет все документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.
  7. Продавец получает нотариально заверенную справку о переводе денег, а сделка считается полностью закрытой.

Регулирует все соответствующие операции и депозит нотариуса ГК РФ. Данный способ является довольно безопасным и недорогостоящим, поэтому становится все более популярным и среди продавцов недвижимости, и среди покупателей.

Преимущества и недостатки

У сделки через депозит нотариуса есть следующие неоспоримые преимущества:

  • максимально простой и понятный способ осуществления сделки;
  • сравнительно дешевый способ проведения сделки с участием третьих лиц;
  • нотариус как представитель законодательной системы является гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения оговоренных обязательств всеми сторонами;
  • гибкая система расчета, которую можно прописать в соглашении: средства при необходимости могут быть переведены и продавцу, и риэлтору (комиссионные выплаты) и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки, а также как наличным, так и безналичным способом;
  • все расчеты полностью прозрачны для всех сторон сделки;
  • третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчета это является нотариальной тайной.

При этом у депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью есть некоторые недостатки:

  • необходимо тщательно проверить надежность нотариуса, чтобы не попасть на мошеннические схемы и группы финансовых преступников (сам нотариус может в любой момент снять деньги со счета и просто сбежать, как его держатель);
  • надежность банка также должна быть проверена, т.к. именно он может полностью управлять депозитом, а значит стать причиной проблем в совершении сделки;
  • придется потратить некоторое время на поиск нотариуса, который занимается оказанием подобных услуг и имеет соответствующий депозитный счет.

Таким образом, несмотря на некоторые недостатки, данный способ расчета при сделках с недвижимостью является понятным, простым, а главное достаточно надежным. Внимательная подготовка к сделке и изучение всех подписываемых бумаг поможет компенсировать существующие минусы и провести сделку купли-продажи максимально безопасно и легко.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter. Команда Bankiros.ru 30 16 720 просмотров Подпишитесь на Bankiros.ru

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Возврат денежных средств с депозита нотариуса возможен?

В ст. 327 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусмотрено право должника внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса при наличии определенных обстоятельств. В судебных спорах часто возникает вопрос о том, вправе ли должник вернуть себе внесенные в депозит нотариуса денежные средства, если они адресованы определенному кредитору. Но существует ли сегодня ответ на него?

Теория

Согласно п. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда – если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

В силу п. 3 указанной статьи во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство.

Данное право должника на возврат денежных средств, внесенных в депозит нотариуса, подтверждено в п. 55 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», согласно которому переданные в депозит нотариуса денежные средства и ценные бумаги считаются принадлежащими кредитору с момента получения им указанного имущества из депозита. При этом нотариус не вправе возвращать названные денежные средства и ценные бумаги должнику, если от кредитора поступило заявление об их получении.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права и разъяснений их применения, должник остается собственником внесенных денежных средств и может без ограничений в любое время их забрать. И единственным ограничением является факт получения денежных средств кредитором, который только с момента получения становится их собственником, а должник тут же утрачивает право на возврат взноса.

Однако имеется иная норма права, содержащаяся в ст. 88 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11 февраля 1993 года № 4462-1) (далее – Основы), согласно которой возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, по соглашению между должником и кредитором или по решению суда, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из буквального толкования данной нормы права, должник не может забрать внесенные денежные средства просто так и в любое время, поскольку установлены ограничения в виде необходимости получения письменного согласия кредитора, в пользу которого они внесены, либо заключения соглашения между сторонами, либо наличия решения суда. При этом, как мы понимаем, по решению суда денежные средства могут быть возвращены должнику и в отсутствие письменного согласия кредитора.

Практика

В Апелляционном определении Алтайского краевого суда от 06.06.2017 по делу № 33-5821/2017 указано следующее.

«Согласно ответу нотариуса на обращение представителя истца от ДД.ММ.ГГ *** Ф. был извещен о поступлении денежных средств, однако за их получением не обратился <…>.

Истцом представлены доказательства отсутствия согласия Ф. на возврат денежных средств с депозита нотариуса <…>, что не отрицалось и представителем ответчика Ф. в суде первой инстанции.

Поскольку денежные средства, внесенные на депозит нотариуса, Ф. на момент рассмотрения дела не получены, суд первой инстанции посчитал, что истец вправе требовать возврата указанной денежной суммы».

То есть достаточным является факт неполучения денежных средств кредитором, в пользу которого они внесены.

Этот же вывод подтверждается разрешением судебному приставу-исполнителю обращать взыскание на имущество третьих лиц, в частности, на денежные средства, размещенные на депозите нотариуса в пользу третьего лица.

Например, в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 06.12.2016 по делу № 33-19759/2016 отмечено следующее.

«Как установлено судом, подтверждается материалами дела, <…> ЧАВ в депозит нотариуса СВЕ переданы денежные средства в размере <…> в счет исполнения обязательств перед кредитором ДДЛ.

Вместе с тем ДДЛ указанную денежную сумму не получил.

При таких обстоятельствах, применительно к указанным положениям, указанные денежные средства считаются принадлежащими должнику ЧАВ, соответственно, судебным приставом-исполнителем может быть обращено взыскание на них».

Однако такой подход не однозначен, поскольку существует иная позиция, согласно которой денежные средства с депозита нотариуса можно забрать только при наличии письменного согласия кредитора или соглашения между ним и должником.

Мы с данной точкой зрения не согласны, поскольку, по нашему мнению, она противоречит буквальному толкованию ст. 88 Основ, где, как представляется, четко обозначен разделительный союз «или», свидетельствующий об альтернативности письменного согласия кредитора, соглашения между ним и должником, а также решения суда.

Мы придерживаемся позиции, согласно которой в силу буквального толкования ст. 88 Основ для получения внесенных денежных средств достаточно наличия хотя бы одного из трех условий (согласия, соглашения или решения суда). В противном случае при отсутствии известий о кредиторе или его намерениях должник не сможет вернуть денежные средства с депозита нотариуса никогда, поскольку законом не предусмотрен отказ нотариуса в выдаче кредиторам причитающихся им денежных средств в связи с истечением срока исковой давности.

К такому выводу пришел Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 14.04.2016 № Ф10-1070/2016 по делу № А35-7328/2015 (Определением ВС РФ от 20.06.2016 № 310-ЭС16-6089 отказано в передаче дела № А35-7328/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства).

Таким образом, очевидно возникает ситуация, при которой должник может быть полностью лишен возможности когда-либо забрать свои денежные средства с депозита нотариуса, даже если кредитор не выходит на связь и денежные средства не получает.

В упомянутом выше Постановлении Арбитражного суда Центрального округа указано буквально следующее.

«Поскольку при рассмотрении спора по существу установлено, что доказательств наличия согласия кредиторов на возврат ЗАО «Русский Дом» денежных средств, перечисленных на депозитный счет нотариуса, так же как и соглашения между должником и кредиторами по указанному вопросу в материалы дела не представлено, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что суды не приняли во внимание установленное п. 3 ст. 327 ГК РФ право истца на возврат денежных средств с депозита нотариуса, подлежит отклонению, поскольку из материалов дела не следует соблюдение истцом установленного ст. 88 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядка реализации данного права».

Кроме того, поскольку законом не определено, в течение какого времени денежные средства должны находиться на депозите нотариуса, не будучи востребованными, для того чтобы должник мог получить их назад, то возникает вопрос о том, в каком случае нотариус может вернуть деньги должнику при отсутствии письменного согласия кредитора или соглашения между сторонами.

На этот счет имеется судебная практика, в соответствии с которой при длительном отсутствии со стороны кредитора интереса к денежным средствам, внесенным должником в депозит нотариуса, констатируется факт отказа кредитора от их получения.

Так, в Апелляционном определении Пермского краевого суда от 16.01.2017 по делу № 33-15726/2016(33-16/2017) по этому поводу отмечено следующее.

«При этом материалами дела подтверждается направление кредиторам извещений о нахождении на депозите нотариуса денежных средств. Однако поведение части кредиторов свидетельствует о непроявлении с их стороны разумной заботливости к реализации своих прав. Непринятие длительное время (более 4 лет) кредитором действий по получению исполнения из депозита нотариуса должно влечь правовые последствия, аналогичные правовым последствиям отказа кредитора от принятия исполнения, представленного иным способом.

В таком случае требование истца о возврате денежных средств, внесенных на депозит нотариуса и не переданных акционерам денежных средств в связи с отсутствием их волеизъявления, не свидетельствует о причинении ущерба таким кредиторам.

При этом судебная коллегия отмечает, что лицо, в интересах которого произведено зачисление денежных средств в депозит нотариуса, не утрачивает права востребовать их у лица, которому они были возвращены, поскольку фактически обязанность по оплате выкупленных акций не будет считаться исполненной и расчет за выкупленные акции не осуществлен».

Между тем, такая категория, как «длительное время» очевидно является субъективной, применяется по усмотрению сторон или суда и не отражает реальную действительность относительно прошедшего времени и его длительности. Поэтому нам представляется правильным установить на уровне разъяснений ВС РФ категорию длительности посредством указания на определенный временной промежуток.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что сегодня однозначного ответа на изначально поставленный нами вопрос нет – все зависит от применяемого подхода и усмотрения суда.

Можно ли вернуть деньги с депозита нотариуса, перечисленные за акции миноритарию, но так им и не истребованные?

Ясенков Александр, управляющий партнер юридического бюро «Корпоративный консалтинг», г. Москва.

Савин Антон, управляющий партнер юридического бюро «Корпоративный консалтинг», г. Москва.

Предмет исследования: возврат денежных средств за выкупленные мажоритарием акции этого общества из депозита нотариуса, которые так и не были востребованы миноритарными акционерами.

Тезис 1. Оплата акций осуществляется по определенному порядку, установленному законом.

В силу п. 6 и 7 ст. 84.8 ФЗ об АО миноритарный акционер вправе направить мажоритарному акционеру через общество заявление, где указаны реквизиты его счета в банке или адрес для почтового перевода. На счет или адрес следует перечислить денежные средства за выкупаемые ценные бумаги. Заявление считается направленным в срок, если оно получено мажоритарным акционером не позднее даты, на которую составляется список владельцев выкупаемых ценных бумаг. Именно эта дата указывается в требовании мажоритарного акционера о выкупе ценных бумаг.

Обратите внимание, что мажоритарный акционер обязан оплатить выкупаемые ценные бумаги по банковским реквизитам или по адресу, указанным в заявлениях владельцев ценных бумаг (миноритарных акционеров), включенных в список владельцев выкупаемых ценных бумаг, составленный на дату, указанную в требовании о выкупе ценных бумаг. При неполучении в установленный срок заявлений от указанных владельцев ценных бумаг или отсутствии в этих заявлениях необходимой информации о банковских реквизитах либо об адресе для осуществления почтового перевода денежных средств мажоритарный акционер обязан перечислить денежные средства за выкупаемые ценные бумаги в депозит нотариуса по месту нахождения открытого общества.

Согласно п. 8 ст. 84.8 ФЗ об АО, в течение трех дней после представления мажоритарным акционером документов, подтверждающих оплату им выкупаемых ценных бумаг, держатель реестра владельцев ценных бумаг обязан списать выкупаемые ценные бумаги с лицевых счетов их владельцев — миноритарных акционеров, и зачислить их на лицевой счет мажоритарного акционера.

Внимание! В соответствии с положениями ст. 84.8 ФЗ «Об акционерных обществах» лицо, которое приобрело более 95% акций ОАО (далее — мажоритарный акционер), вправе выкупить у акционеров — владельцев акций открытого общества, а также у владельцев эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в такие акции открытого общества (далее — миноритарный акционер), указанные ценные бумаги.

Тезис 2. Закон позволяет возвращать денежные средства и ценные бумаги лицу, внесшему их в депозит нотариуса.

Но только с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос. В нашем случае — миноритарного акционера. Также деньги можно вернуть с депозита нотариуса по решению суда (ст. 88 Основ законодательства о нотариате). Но здесь не все так просто. Миноритарий может не прийти за своими деньгами, и, соответственно, получить согласие у него не удастся. А толкование положений действующего законодательства (ст. 401 ГК РФ и ст. 17 Основ законодательства о нотариате) и судебной практики предполагает возвращение денег из депозита нотариуса должнику по решению суда только в случае вины нотариуса, выразившейся в неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательств нотариусом по размещению денежных средств на депозите и их выплате кредиторам.

Обратите внимание и на тот факт, что возврат денежных средств мажоритарному акционеру, по сути, будет являться изменением установленного законом порядка оплаты акций (ст. 84.8 ФЗ об АО).

Внимание! Этот тезис подкреплен судебной практикой: Определение Мосгорсуда от 12 марта 2012 г. по делу N 33-7710, Обзор судебной практики ВС РФ за III кв. 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ от 07.12.2011, Определение Мосгорсуда от 2 сентября 2011 г. по делу N 33-24692.

Тезис 3. Судебная практика по возврату денежных средств из депозита нотариуса скудна. На сегодняшний день есть только одно судебное решение.

На данный момент известно только об одном судебном решении, вступившем в законную силу, о взыскании денежных средств с депозита нотариуса мажоритарным акционером. Данное решение скорее исключение, чем правило, т.к. оно не обжаловалось в судах второй инстанции, а нотариус отказался от жалобы, и, следовательно, его законность и обоснованность высшими судами не проверялась и не подтверждалась.

Анализируя мотивировочную часть данного судебного решения, можно отметить логическое противоречие в аргументации суда. Судьей делается вывод, что денежные средства с момента внесения их мажоритарным акционером в депозит нотариуса перестают быть собственностью внесшего их акционера. То есть в основу положительного решения положен аргумент, прямо противоречащий итоговому выводу о возможности истребования денег мажоритарным акционером обратно себе. Иными словами, как можно истребовать вещь (деньги) назад, когда прекратилось право собственности на данную вещь (деньги)?

Кроме того, одним из аргументов данного решения является то, что срок давности хранения денежных средств на депозите нотариуса не предусмотрен действующим законодательством. Возврат мажоритарному акционеру денежных средств не нарушит интересы миноритарных акционеров, т.к. они смогут в любое время обратиться к мажоритарию за полагающейся им по закону денежной суммой за проданные акции.

Данный аргумент судьи следует признать весьма спорным и субъективным. Например, достаточно представить ситуацию, когда денежные средства по решению суда возвращаются мажоритарному акционеру, а спустя какое-то время данный мажоритарный акционер как юридическое лицо добровольно или принудительно ликвидируется. Как в этом случае миноритарному акционеру (его наследникам) вернуть денежные средства за акции? Сделать это будет просто невозможно. При нахождении денежных средств на депозите нотариуса у миноритарного акционера присутствует законодательно установленная гарантия того, что его деньги за проданные акции не пропадут. Законодательством о нотариате подробно регламентирована процедура перехода дел, в том числе и депозита по обязательному выкупу, в случае отзыва у нотариуса лицензии (прекращения его деятельности), к другому нотариусу с последующим уведомлением об этом в СМИ <1>.

<1> П. 106 главы IX Правил нотариального делопроизводства, утв. решением правления Федеральной нотариальной палаты от 18 ноября 2009 г. N 11/09 и Приказом Минюста РФ от 19 ноября 2009 г. N 403.Внимание! Кого интересуют подробности данной истории, ищите решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.11.2011 по делу N А08-6125/2011.

Тезис 4. Закон не предусматривает последствия возврата денежных средств.

Следовательно, есть риск того, что в случае обращения миноритарного акционера в суд в рамках срока исковой давности о признании выкупа недействительным суд сочтет это нарушением процедуры оплаты с вытекающими отсюда последствиями.

Обязательство по оплате акций миноритарным акционерам (кредиторам) прекратилось у мажоритарного акционера (должника) с момента внесения денежных средств на депозит нотариуса (ч. 2 ст. 327 ГК РФ), а взамен этого в силу п. 8 ст. 84.8 ФЗ об АО регистратором выкупаемые акции были списаны с лицевых счетов миноритарных акционеров и зачислены на счета мажоритариев, т.е. у последних возникло право собственности на акции (ст. 29 ФЗ «О рынке ценных бумаг»). Значит, денежные средства, находящиеся на депозите нотариуса, не являются собственностью должника (мажоритарного акционера).

Обратите внимание, что в силу ст. 310 ГК РФ, одностороннее изменение условий обязательства какой-либо стороной обязательства (в нашем случае мажоритарным акционером путем возврата денег) не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Действующим законодательством никаких исключений из нашего случая не предусмотрено.

Получается, что мажоритарный акционер открытого акционерного общества вправе истребовать денежные средства из депозита нотариуса в рамках реализации обязательного предложения по выкупу акций по решению суда только в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) нотариусом своих обязательств по размещению данных денежных средств на депозитном расчетном счете в банке и невыплаты их миноритарному акционеру. В остальных случаях у мажоритария просто отсутствуют правовые основания к такому истребованию.

Разберемся с терминами.

Под термином «депозит» подразумевается хранение у нотариуса чужого имущества с последствиями исполнения обязательства должника и прекращения у него права собственности на переданное имущество. Ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате и ст. 327 ГК РФ.

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Новости и публикации

09.08.16

С января 2015 года, в связи с изменениями закона «Об Основах законодательства РФ о нотариате», появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое расчеты через депозит нотариуса

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

  1. Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

  2. В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

  3. Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

    Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

  4. После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

    Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

    Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

  5. Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

  6. После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

  7. Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

    Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

  8. После совершения вышеуказанной выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

  • через них нельзя провести выплату за альтернативу,
  • нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
  • провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

  • прозрачность взаиморасчетов
  • отсутствие проблем с получением расписки от продавца
  • отсутствие споров о месте хранения ключа
  • возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
  • отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса.

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Подпишитесь на нас в Telegram

Предыдущая новость К списку новостей Следующая новость

>Один из способов безопасного взаиморасчёта при сделках с недвижимостью – депозит нотариуса.

Что это такое?

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью стал доступен гражданам с 2015 года как альтернатива банковской ячейке. Оба метода призваны максимально обезопасить продавцов и покупателей жилых объектов от финансового мошенничества.

Нотариальный депозит – своего рода безопасный денежный сейф для сторон, заключающих сделку. Нотариус открывает в банке счёт на своё имя.

При оформлении сделки с недвижимостью покупатель перечисляет сумму, указанную в договоре купли-продажи, на этот счёт.

Деньги хранятся на депозите до тех пор, пока операция с недвижимостью не пройдёт регистрацию в Росреестре. Далее деньги переводятся на банковский счёт продавца.

В таком случае расчёт будет полностью безналичным. При желании продавец может получить деньги в кассе банка, в котором открыт депозитарный счёт.

Использовать в проведении сделки нотариальный депозит или нет, стороны решают сами. Такому виду расчётов можно предпочесть более классические:

  • банковская ячейка;
  • аккредитив;
  • передача наличных.

Тем не менее у депозита имеется целый ряд преимуществ:

  • прозрачность расчётов;
  • безопасность для обеих сторон;
  • относительная дешевизна в сравнении с другими способами.

Условия и требования

В соответствии с изменениями, внесёнными в №457-ФЗ «Об Основах законодательства РФ о нотариате» в 2015 году, любые граждане и организации могут воспользоваться депозитом нотариуса для осуществления взаиморасчетов. Это значит, что при любых обстоятельствах сделки купли-продажи стороны могут выбрать такую форму расчёта.

Тем не менее существует ряд правил при обращении к такому виду оплаты:

  • Договор рекомендуется заверить у нотариуса.
  • Процесс передачи денежных средств через депозит должен быть оговорен в договоре купли-продажи.
  • Необходимо составить отдельное соглашение с подробным описанием процесса передачи денежных средств.

Алгоритм действий при проведении финансовых расчетов

Проведение финансовых расчётов через депозит не требует каких-то особых действий. Алгоритм выглядит следующим образом.

  1. Продавец и покупатель записываются на прём к нотариусу. Запись необходима, чтобы не провести у кабинета весь день в ожидании своей очереди. В случае с нотариусом это совсем не редкость.
  2. Нотариус консультирует клиентов об особенностях такого вида расчётов. У каждого специалиста могут быть частные требования к пакету документов для каждой сделки, их оформлению. Поэтому консультация нотариуса, с которым планируется сотрудничество, необходима во избежание затягивания сделки купли-продажи, траты лишнего времени и сил.
  3. Стороны прописывают в договорах купли-продажи, что финансовый расчёт будет производиться через нотариальный депозит. В частности, в договоре указывается, что покупатель обязуется внести на безопасный счёт нотариуса определенную договором сумму. Более подробные условия передачи денег прописываются в Соглашении.
  4. Составляется Соглашение об условиях взаиморасчёта через нотариуса. В данном соглашении подробно описывается весь процесс передачи денег: условия расчёта, сроки, конкретная сумма и т. п.Согласно ГК РФ, покупатель вправе запросить свои средства обратно. В связи с этим нужно особо тщательно прописать все условия передачи денег в Соглашении.
  5. Продавец и покупатель нотариально заверяют договоры купли-продажи и Соглашение о расчётах. Некоторые нотариусы не требуют нотариального заверения обеих копий договоров купли-продажи. Для осуществления сделки через депозит достаточно одного нотариально заверенного договора. Конкретные условия следует уточнять у своего специалиста.
  6. Покупатель вносит средства на депозит нотариуса. Как правило, подписание договора происходит после перечисления денег на безоапасный счёт. В то же время многие банки для внесения средств на счёт требуют подписанные договоры, чтобы сверить реквизиты. Вносить деньги можно как наличным, так и безналичным способом.
  7. Когда все условия Соглашения о расчётах выполнены, продавец может обратиться к нотариусу за получением денег. Необходимо предъявить все документы, подтверждающие выполнение этих условий. В частности, выписку из Росреестра.
  8. После проверки документов нотариус перечисляет деньги продавцу. Конкретный способ зависит от пожеланий продавца. Это будет или безналичный перевод на банковский счёт, или получение денег в кассе банка, в котором открыт счёт нотариуса.
  9. После получения денег нотариус передаёт покупателю справку о выдаче средств с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

Подробнее о порядке расчетов при купле-продаже недвижимости узнайте .

Как отразить в ДКП?

Единых требований к тексту договора купли-продажи не существует. Необходим лишь сам факт упоминания выбранной схемы расчётов в документе.

В частности, можно воспользоваться следующей формулировкой:

«Расчет между сторонами будет произведен следующим образом:

Покупатель вносит денежные средства в размере (конкретная сумма цифрами и прописью) на депозит нотариуса (город и ФИО) в течение (конкретный срок) после подписания и нотариального удостоверения настоящего договора».

Дополнить текст можно любой формулировкой по желанию и необходимости.

Стоимость нотариальной услуги

Стоимость услуг нотариуса регламентирована законодательно. Она складывается из двух составляющих:

  • Государственной пошлины за проведение правовых операций.
  • Дополнительных услуг нотариуса (так называемые УПТХ, куда входят составление договоров и т.п.)

Размер госпошлины зафиксирован законом. Её сумма одинакова на всей территории РФ.

Тарифы за использование нотариального депозита:

  • 1500 рублей – при нотариальном удостоверении сделки.
  • 0,5% от суммы сделки (которая переводится на счёт) – для сделки, не удостоверенной нотариусом.

Тарифы на дополнительные услуги определяются каждым нотариусом отдельно.

На нашем сайте вы можете прочитать про особенности сделки купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и про то, что такое аванс и задаток.

Плюсы нотариального депозита:

  • Максимальное упрощение процесса взаиморасчёта.
  • Безопасность для продавца и покупателя (сделку невозможно будет отменить или сорвать).
  • Полная прозрачность взаиморасчётов.
  • В случае расторжения договора покупатель гарантировано вернёт полную сумму (продавец не сможет указать в договоре нереальную стоимость жилья).
  • Дешевизна депозита по отношению к другим способам расчёта.
  • Невозможность провести мошеннические схемы.
  • Возможность провести полностью безналичный расчёт.

Минусы такого способа:

  • Потенциальные проблемы у банка, где расположен счёт (деньги хранятся на счёте в банке, выбранном нотариусом. В случае возникновения любых проблем в финансовой организации покупателю придётся озаботиться длительным возвращением своих денег).
  • При расчётах по сделке можно использовать только рубли.
  • Не все нотариусы имеют такие счета.

Возможные альтернативы

Нотариальные депозиты — лишь один из вариантов финансовых расчётов между продавцом и покупателем недвижимости. Другие активно используемые способы:

  1. Банковская ячейка. Классический метод расчётов. Суть его в том, что стороны сделки арендуют ячейку в банке. Покупатель помещает средства в эту ячейку, все условия доступа к деньгам прописываются в договоре аренды. Любые операции проводятся под контролем банковского служащего.
  2. Аккредитив. Используется для безналичных расчётов. Также осуществляется через банк, который обязуется перевести денежные средства со счёта покупателя на счёт продавцу. Перевод осуществляется на основании предоставленных документов (например, выписки из ЕГРП). Все конкретные условия прописываются в договоре купли-продажи (подробнее об открытии и видах аккредитивов при покупке или продаже недвижимости, читайте ).
  3. Наличный расчёт. Используется сейчас не так часто. Как правило, в небольших городах, где сумма расчётов не так велика. Обычно производится в агентстве недвижимости при наличии свидетелей. После подписания всех документов и их проверки покупатель передаёт продавцу денежные средства, получая взамен расписку.

Таким образом, нотариальный депозит для проведения сделок с недвижимостью является отличной альтернативой классическим способам расчётов. При внимательном подходе он позволяет максимально обезопасить как продавца, так и покупателя.

Чем отличается аванс, предоплата и депозит?

Многие продавцы и покупатели недвижимости постоянно задаются этим вопросом. Необходимо четко понимать в чем разница между понятиями аванс, депозит и предоплата. В этой статье мы попытаемся разобраться чем отличаются друг от друга эти термины.

Понятие аванса в гражданском кодексе

Множество людей сталкиваются с данным понятием при оформлении каких-либо сделок по аренде или продаже недвижимости и другой собственности.

Аванс представляет собой некоторую сумму денег, которая подтверждает Ваши намерения на приобретение какой-либо недвижимости или же использование услуги.

В 380 статье Гражданского Кодекса РФ оговаривается только понятие термина «задаток», поэтому определение «аванса» вытекает из практики по совершению сделок между лицами или компаниями.

Основные признаки присущие этому понятию:

  1. Вносится в качестве первого взноса, однако он не требует обязательств по выполнению сделки;
  2. Возврат аванса может произойти по первому запросу, вне зависимости от того, договаривались участники о составлении договора или нет;
  3. Если же договоренности срываются, то сумма аванса выплачивается в полном объеме покупателю;
  4. Выплата аванса не предусматривает обязательство составления отдельного документа для его подтверждения, достаточно внести специальный пункт о внесенном платеже в основной договор.

Получается, что понятия «аванс» и «задаток» очень близки по значению, однако имеют различия в юридической составляющей.

Что такое предоплата?

Предоплата представляет собой единовременный платеж, который производится до обмена или передачи какого-либо товара между участниками. Предоплата в какой-то мере является гарантом интереса по совершению сделки между покупателем и продавцом. Данная процедура помогает стабилизировать отношения между партнерами в трудный экономический период.

По Гражданскому Кодексу РФ совершение выплаты за приобретенный товар должно быть произведено до или после покупки. Оплата и передача товара покупателю проводятся в кратчайшие сроки после завершения сделки.

Существует несколько основных видов предоплаты:

  • Полная. Представляет собой единовременную выплату равную полной цене товара.
  • Частичная. Процент или фиксированная часть цены, оговариваемая сторонами операции.
  • Так называемая револьверная предоплата. Такая оплата подразумевает собой постоянную периодическую фиксированную выплату, совершаемую при получении товара в частичном или полном объеме.

В чем отличие?

Предварительная оплата и аванс — в чем разница? Внесение аванса гарантирует о серьезных планах клиента приобрести товар или какую-либо недвижимость. Предоплата схожа по своему назначению и также стабилизирует отношения между участниками сделки.

И аванс и предоплата вносится до начала сделки и могут быть возвращены в полном объеме при ее отмене. Несмотря на то, что термин «аванс» гораздо чаще используется в юридической сфере при составлении договоров и различной документации, нежели «предоплата», эти два понятия можно считать тождественными и идентичными.

Предоплата и постоплата

Как уже было сказано, предоплата представляет собой некую часть денег, которая предоставляется продавцу в качестве гарантии того, что сделка совершится. Такая процедура имеет как положительную сторону, так и отрицательную. Плюсом такой оплаты является уверенность продавца в том, что покупатель не откажется от договоренностей в самый последний момент. Однако внесение предоплаты накладывает на покупателя ответственность за оперативное выполнение работы по поставке товара, так как внесший деньги покупатель, будет постоянно напоминать о необходимой ему поставки товара.

Рекомендуем прочитать: в чем разница между «компанией» и «кампанией» — как правильно писать?

Затраты, расходы и издержки предприятия — в чем основная разница? Ответ .

Переменные и постоянные виды издержек предприятия — чем отличаются: gderaznica.ru/ecomonica/postoyannie-i-peremennie-zatrati.html

Также при совершении купли-продажи имеет место быть термин «постоплата». Такая форма оплаты за поставленный товар производится только после его полной доставки покупателю, что минимизирует риски для него. Все нюансы такого способа оплаты (в том числе ответственность за несвоевременную выплату) оговариваются в договоре.

Депозит и аванс — есть ли разница?

Депозит это некоторая часть денежных средств, внесенная на счет банка, или другого подобного учреждения с целью получения прибыли в качестве процента за использование этих средств. В последнее время депозит обрел популярность, так как такая процедура позволяет использовать Ваши свободные денежные средства в качестве пассивного заработка.

Несмотря на то, что между понятиями «аванс» и «депозит» есть некоторая схожесть, все же эти понятия имеют свои особенности. Первый термин используется в качестве гаранта, в то время как депозит является способом заработка.

Выводы

  1. Понятия аванс, депозит, предоплата и постоплата имеют некоторые сходные черты, однако каждому из них присущи свои особенности и нюансы.
  2. Преодплата и постоплата являются отличными методами выплат денежных средств продавцу за поставленный товар.
  3. Рассматриваемые слова можно назвать идентичными терминами, так как они имеют определение схожего характера.

Рекомендуем прочитать: как пользоваться консилером или хайлайтером?

Видео по теме:

Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

Когда требуется нотариальная сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

  • касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
  • когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;
  • недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
  • имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Скачать образец нотариального договора купли-продажи.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт sitysakh.ru

Риски

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни. Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону. В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Документы

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

  • предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
  • документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
  • согласие супруга на продажу;
  • согласие супруга на покупку;
  • разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
  • материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
  • кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
  • сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Стоимость

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Действие Между родственниками Между посторонними лицами
Удостоверение договоров ценой меньше или равной 1 млн руб.

3 тыс. руб. + 0,2% от суммы

3 тыс. руб. + 0,4% от суммы
Удостоверение договоров ценой от 1 млн до 10 млн руб. 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы
Удостоверение договоров ценой свыше 10 млн руб. 23 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб. 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Сроки регистрации

Срок проведения регистрационных действий зависит от способа обращения. Заявитель может обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ, отправить документы почтой, через интернет или вызвать специалиста Росреестра к себе. Каждый из этих способов подразумевает свой срок. Подробнее указано в таблице.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дни Действие
3/1 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве/если документы поданы в электронной форме
5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве

Таким образом, срок регистрации нотариального договора практически в два раза меньше. Для сравнения: регистрация перехода права собственности по не удостоверенным договорам при обращении в Росреестр составляет 5 дней, для МФЦ – 7.

Подробнее о заверении в видео

Порядок оформления сделки купли продажи квартиры через нотариуса в 2020 году: процедура, тарифы и кто платит за заверение договора

Для ряда сделок достаточно простой письменной формы договора, оформленного на бумаге и скрепленного подписями сторон. В иных ситуациях нужно дополнительное заверение у компетентного лица. Сегодня подробнее рассмотрим оформление купли продажи квартиры через нотариуса.

Нужен ли нотариус

Договор купли продажи квартиры по общему правилу подписывается в простой форме – то есть обычно обращаться к нотариусу при продаже квартиры не нужно. Для участников это означает экономию денежных средств, ведь услуги нотариата оцениваются определенными тарифами.

Для оформления простой не осложненной сделки достаточно:

  • составить и подписать договор купли-продажи;
  • передать квартиру по передаточному акту;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре;
  • окончательно рассчитаться за квартиру и оформить платежные документы.

Все эти шаги стороны могут совершить самостоятельно. В итоге получится вполне законное оформление прав собственности на квартиру без нотариуса.

При желании они могут обратиться за оформлением сделки купли продажи квартиры у нотариуса. Это позволит обезопасить продавца от риска неоплаты, а покупателя – от риска получить обремененную интересами третьих лиц квартиру. Однако в некоторых ситуациях нотариальное заверение является строго обязательным.

Когда обязательно нужно обращаться к нотариусу

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

  • если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
  • если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Порядок оформления

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Необходимые документы

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
  • свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
  • разрешение органа опеки на продажу;
  • документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
  • правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
  • технический паспорт квартиры;
  • справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
  • если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
  • если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как составляется и подписывается договор

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

  1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
  2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
  3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
  4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Скачать ДКП для продажи квартиры через нотариуса.

Особенности регистрации в Росреестре

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

  • самостоятельно через МФЦ;
  • в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

  1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
  2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
  3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
  4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Сколько стоит нотариальное оформление

Стоимость оформления купли продажи у нотариуса составляется из двух элементов:

  • нотариальный тариф;
  • технические и сопутствующие правовые услуги.

Тарифы определяют «сверху» — в нотариальной палате региона, к которой прикреплен нотариус. Тарифы не единые, они различаются в зависимости от суммы купли продажи.

Дополнительно взимаются расходы на сопутствующие услуги, величину всегда определяет сам нотариус. Точную сумму денег, сколько стоят услуги нотариуса в конторе по вашей следки, вам назовут в ходе личной предварительной встречи.

Кто оплачивает

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Риски и гарантии

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

  • проверит дееспособность сторон;
  • оценит правовую чистоту сделки;
  • посмотрит отсутствие обременений и арестов;
  • составит грамотный текст договора;
  • проконсультирует при передаче средств;
  • оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

  • извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
  • составляет согласия супругов на куплю продажу;
  • запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
  • составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
  • проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
  • предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
  • проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Напоминаем, что дежурный юрист всегда готов ответить вам на вопросы. Задать их можно в комментариях, а чтобы получить персональную бесплатную консультацию рекомендуем написать в чат.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *