Кому отказывают в ипотеке

Содержание

Почему отказывают в ипотеке — 18 причин

По статистике банки одобряют 70% заявок по ипотеке. Заявки остальных клиентов банки отклоняют под разными предлогами. Сегодня разберем, по каким 18 причинам могут отказать в ипотеке, как увеличить шансы на получение ипотечного кредита и что делать, если банк отказал в ипотеке.

18 случаев, когда могут отказать в ипотеке

Проверка заемщика производится в 2 этапа. В каждом банке есть скоринговая система, которая проводит первичный анализ заявки. Искусственный интеллект анализирует кредитную заявку клиента, и ставит оценку. Чем больше информации заемщик предоставляет о себе, тем больше шансов пройти автоматическую проверку.

Далее работники банка оценивают заявку вручную. Проверяют кредитную историю заемщика, привлекают службу безопасности банка, звонят работодателю. Есть 18 причин, по которым менеджеры банка не одобряют ипотечный кредит.

Причина 1. Несоответствие обязательным требованиям банка

Каждый банк устанавливает обязательные критерии, которым должен соответствовать клиент.

Вот самые главные требования:

  1. Возраст от 21 до 65 лет. Некоторые банки дают ипотеку с 18 лет.
  2. Гражданство РФ.
  3. Стаж на последнем месте работы от 6 месяцев, общий стаж не менее 1 года.

Эти критерии могут незначительно отличаться в каждом банке. Если заемщик не соответствует данным требованиям, заявка будет отклонена на скоринге.

Причина 2. Ошибки в документах

Часто в ипотеке отказывают, если клиент или его работодатель допустил ошибку в подаваемых справках. Любая опечатка в паспортных данных, справках о доходе, трудовой книжке вызывает вопросы банка.

Банки редко отказывают из-за неправильных цифр. Обычно клиенту указывают об ошибке, и он предоставляет достоверные данные. После этого банк принимает окончательное решение.

Совет. Чтобы не терять время, тщательно проверяйте документы перед подачей в банк. Особое внимание уделяйте справкам о доходах и трудоустройстве. К ним предъявляют более жесткие требования.

Причина 3. Поддельные справки и документы

Когда банки ловят клиента на лжи, они 100% отказывают ему в дальнейшем обслуживании и передают сведения в БКИ. Информация становится доступна всем банкам. Другие банки также не будут работать с таким клиентом. Заемщик будет получать отказ везде.

Пример: Анатолию надоело жить в съемной квартире, и он решил взять ипотеку. Его средняя зарплата 30 тысяч рублей. Анатолий подумал, что такой зарплаты будет недостаточно для одобрения ипотеки, и попросил работодателя нарисовать в справке 2-НДФЛ 65 000 рублей.

При проверке документов Анатолия, служба безопасности усомнилась в достоверности его заработка и запросила документы из пенсионного фонда. Данные не соответствовали. Кредитор отказался иметь дело с таким клиентом, и передал сведения об обмане в БКИ. Теперь Анатолий не может получить ипотеку ни в одном банке.

Если бы заемщик не подделал справку, а обратился за помощью к ипотечному консультанту в банке, ему бы предложили увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотечного кредита, чтобы понизить ежемесячный платеж.

Причина 4. Клиент не уверенно отвечает на вопросы

Игорь собрал документы и подал заявку на ипотеку в банк. Через несколько дней ему позвонил аналитик кредитной организации.

Он задал Игорю много вопросов:

  • Где и кем он работает.
  • Сколько зарабатывает.
  • Чем занимается фирма.
  • Что он собирается делать с ипотечной квартирой – жить или сдавать.
  • Не болеет ли он, и другие вопросы, которые касаются кредита и жизни Игоря.

Игорь не ожидал таких вопросов, отвечал неуверенно, пытался увильнуть от ответа и путался. Через несколько дней ему пришел отказ в ипотеке.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Чтобы не повторить ошибку Игоря, сконцентрируйтесь, когда будет звонить аналитик банка. Его задача задавать такие вопросы, которые выявят человека, который не сможет платить по ипотеке. Поэтому в разговоре он будет прощупывать почву и искать нестыковки.

Аналитик задает много вопросов. Они будут разными. Готовьтесь отвечать на них заранее.

Как подготовиться к ответам:

  • Прокрутите диалог в голове. Продумайте возможные вопросы и ответы и мысленно проговорите их.
  • Говорите уверенно. Не сбивайтесь и не заикайтесь. Говорите уверенным голосом. Конкретно и четко отвечайте на вопросы аналитика.
  • Не расходитесь с анкетой. Говорите ту же информацию, что написали в анкете. Нестыковки вызывают подозрения и дополнительные вопросы.

Причина 5. Сотрудник банка не смог дозвониться до клиента или работодателя

Алексей подал заявку на ипотеку и через пару дней уехал в отпуск за границу. Телефонный номер, указанный в анкете недоступен. Сотрудник банка не смог дозвониться до него, и отклонил заявку.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Проверьте, чтобы номера телефонов в анкете были правильные. Телефон работодателя должен быть стационарным. Это стандартное требование в любом банке. Будьте всегда на связи и предупредите работодателя. Банк в любое время должен дозвониться до вас. Не ответите на звонок – не получите ипотеку.

Как не пропустить звонок из банка:

  1. Проверьте, правильно ли указали номера телефонов в анкете.
  2. После подачи заявки будьте на связи и держите телефон при себе. Всегда.
  3. Работодатель должен быть готов к разговору с банком. Предупредите его.

Причина 6. Покупаемая квартира не подходит под ипотеку

Квартира передается в залог банку до полной выплаты ипотеки. Он одобрит ипотеку только на ликвидное жилье. Банку нужна гарантия, что если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, он сможет легко продать заложенное имущество и вернуть деньги. Поэтому недвижимость, которую в дальнейшем будет трудно реализовать, не устраивает кредиторов.

Недвижимость, которую не одобрит банк:

  1. Дом в очереди на снос, признан аварийным или имеет статус ветхого жилья.
  2. Дом старше 1970 года постройки.
  3. Неисправные коммуникации.
  4. Деревянные перекрытия.
  5. Неустановленное право собственности.
  6. Наличие лиц, чьи права могут быть нарушены.
  7. Недвижимость находится не в городе присутствия банка.
  8. Наличие не узаконенной перепланировки.
  9. Квартира находится под обременением.
  10. Комната в общежитии или избушка в деревне.

Иногда банк одобряет ипотеку для квартиры с незначительной незаконной перепланировкой. Заемщик подписывает дополнительное соглашение, что обязуется устранить и узаконить все несоответствия за 6 месяцев.

Причина 7. Плохая репутация работодателя

Виктор подал заявку на ипотеку. Он работает в крупной организации 5 лет, у него высокий официальный доход, работа его полностью устраивает. Заработная плата совпадает с отчислениями в пенсионный фонд. Через 3 дня Виктору звонит сотрудник банка, и рекомендует ему сменить работодателя. Виктор в недоумении.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Банки имеют доступ к базе данных о работодателях и предпринимателях. Если сотрудник банка рекомендует найти другую работу, значит у работодателя проблемы. Организация может скоро закрыться. Если Виктор уволится с текущего места работы по рекомендации банка и устроится в надежную организацию, ему одобрят ипотеку с высокой вероятностью.

Причина 8. Клиент имеет проблемы со здоровьем

Сергей работает грузчиком и копит на первый взнос по ипотеке. Чтобы заработать больше денег он берется за каждый заказ. Он очень сильно устает на работе и не высыпается. У Сергея мешки под глазами, и уже 2 года он не покупает себе ничего нового из одежды.

Сергей пришел подавать заявку на ипотеку в банк, но его внешний вид насторожил менеджера. Сотрудник банка подумал, что человек имеет проблемы со здоровьем, и, возможно, с деньгами. Через пару дней Сергей получил отказ по заявке.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Сотрудник банка в первую очередь смотрит на внешний вид клиента. Если заемщик выглядит неопрятно — велика вероятность получить отказ.

Для банка важно, чтобы заемщик был трудоспособным до полной выплаты ипотеки. Если менеджер посчитает, что клиент не подходит по состоянию здоровья для ипотеки, ему откажут. Подозрения могут возникнуть на любом этапе. Например, когда служба безопасности увидит фотографию заемщика при проверке документов.

Отказ в ипотеке с большой вероятностью получат:

  • Беременные женщины.
  • Инвалиды.
  • Граждане с плохим внешним видом.

Что делать? Выглядите презентабельно, когда фотографируетесь на документы и приходите в банк подавать заявку. Неряшливый внешний вид, потрепанная одежда, мешки под глазами, сыпь на лице – все это вызовет подозрения банка.

Причина 9. Плохая кредитная история

При рассмотрении заявки служба безопасности банка делает запрос в БКИ и проверяет кредитную историю клиента. Если у заемщика были длительные просрочки по кредитам, в крупном банке ему откажут.

При проверке кредитной истории банк интересуют следующие данные:

  1. Кредиты. Сколько кредитов брал заемщик и как часто обращался в банк. Есть ли у клиента кредитные карты, и как он их использует.
  2. Просрочки. Чем длительнее просрочка, тем хуже. Так, Сбербанк отказывает клиентам в любом кредите, если увидит хотя бы 1 просрочку сроком от 1 месяца. Даже если другие кредиты закрыты во время, банк все равно откажет.
  3. Долги. Есть ли у клиента неоплаченные налоги, штрафы ГИБДД, алименты, открытые исполнительные листы от судебных приставов. Если у клиента долги перед государством, значит будут долги и по кредиту. Для банка он не надежен.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Расплатитесь со всеми государственными долгами, зайдите на сайт судебных приставов и проверьте наличие исполнительных листов, закажите кредитную историю и проанализируйте ее. Банки тоже могут допускать ошибки и передавать не верные сведения в БКИ. Если по давно погашенным кредитам есть непонятные просрочки – предоставьте банку документы о полном погашении кредита и отсутствии задолженности. Потребуйте внести корректировки в информацию по кредиту в БКИ.

Причина 10. Высокая кредитная нагрузка и большие расходы

Елена снимает квартиру за 20 000 рублей. Она решила, что если возьмет ипотеку, то будет платить те же деньги, но жить в своей квартире. При проверке кредитной истории Елены, банк заметил 2 действующих кредита, которые она брала на шубу и автомобиль с суммарным ежемесячным платежом 25 000 рублей. Плюс есть кредитная карта, которой она еще ни разу не пользовалась с лимитом 100 000 рублей.

Зарплата Елены 60 000 рублей. Если она возьмет ипотеку, то каждый месяц будет отдавать банку еще 20 000 рублей. После оплаты ежемесячных платежей по кредитам у нее останется всего 15 000 рублей, на которые девушка должна прожить. Банк отклонил заявку Елены из-за ее закредитованности.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Если у человека после выплаты кредитов остается меньше 60% от зарплаты, значит на него ложится большая кредитная нагрузка. Если у клиента имеется кредитная карта – банк прибавит 10% от ее лимита к кредитной нагрузке, даже если человек ни разу не пользовался кредиткой.

Как получить ипотеку при большой финансовой нагрузке:

  1. Закройте кредиты. Подавайте заявку на ипотеку только когда закроете все текущие кредиты.
  2. Приведите созаемщиков. Если закрыть кредит не получается, найдите не закредитованного созаемщика с хорошим доходом и кредитной историей.
  3. Обратитесь к брокеру. Ипотечный брокер поможет подобрать банк с лояльными требованиями к кредитной нагрузке. Банк установит более высокую ставку по ипотеке чтобы покрыть свои риски.

Причина 11. Маленькая зарплата

Банк должен быть уверен в том, что клиенту хватит денег и на выплату ипотеки и на повседневные расходы. Поэтому смотрит, чтобы ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не превышал 40% заработка заемщика.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Клиентам с официальной зарплатой 20 000 рублей не одобрят ипотеку с ежемесячным платежом 15 000 рублей. Чтобы получить кредит, такому заемщику следует найти созаемщика или обратиться в мелкий банк. Если часть зарплаты работодатель выплачивает в серую, клиенту нужно заполнить справку по форме банка, и указать реальную сумму дохода. Главное, чтобы работодатель по телефону подтвердил эту цифру, и зарплата соответствовала должности клиента. Пример: Егор получает официально 30 000 рублей. Каждый месяц ему выплачивают премию в конверте в размере 15 000 рублей. Получается, что Егор получает стабильно 45 000 рублей в месяц, но по справке 2-НДФЛ его доход составляет 30 тыс. рублей. Егор должен рассказать в банке, что по справке у него один доход, а по факту он зарабатывает 1,5 раза больше.

Банк не собирается жаловаться на работодателя в ФНС, его задача узнать реальную платежеспособность клиента. Если работодатель подтвердит эту информацию, Егору одобрят желаемую сумму ипотеки.

Причина 12. Несколько отказов в разных банках

Григорию отказали в ипотеке. Он подал заявку в другой банк. Там ему также отказали. Информацию по каждому отказу банк передает в БКИ. Григорий уже собрал несколько отказов в разных банках. Получить ипотеку ему теперь будет сложнее, поскольку при просмотре кредитной истории, служба безопасности заметит несколько отказов в других банках, и не станет рассматривать его кандидатуру дальше. Если бы Григорий обратился к ипотечному брокеру после первого отказа, ситуация сложилась бы иначе.

Причина 13. Мораторный отказ

В некоторых банках установлен мораторий на отказ. Это значит, что клиент, которому не одобрили кредит, не может подать повторную заявку в течение определенного срока. Повторную заявку рекомендуется подавать не ранее, чем через месяц. Если обратиться раньше, система вынесет моментальный отказ.

Причина 14. Клиент часто меняет работу

Банку не нравится, когда клиент регулярно меняет работу. Часто заемщикам отказывают в получении ипотеки по этой причине.

Банку нравится, если заемщик:

  1. Работал или работает 1-2 года на одном месте.
  2. Работает на текущем месте не менее 6 месяцев.
  3. Работает на стабильной работе. Официантов, таксистов, охранников, барменов банки не любят. Это профессии с нестабильным заработком и высоким риском увольнения.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Если вам отказали по этой причине, подайте заявку на ипотеку в небольшом банке. Мелкие банки заинтересованы в каждом клиенте и рассматривают каждый случай индивидуально. Найдите созаемщиков. Банк должен быть уверен, что вы или другой человек гарантированно закроет кредит.

Причина 15. Сомнительная профессия

Иногда банки не одобряют ипотеку клиентам с сомнительной или опасной профессией. Они выносят такие такие требования в официальные условия ипотечного кредитования.

Кто попадает в группу риска:

  • Творческие работники.
  • Работники ломбардов.
  • Сотрудники игорных клубов.
  • Риэлторы и страховые агенты.
  • Менеджеры по продажам.
  • Предприниматели.
  • Телохранители, охранники, пожарные.
  • Чиновники, которые не могут подтвердить полную сумму дохода справкой 2-НДФЛ.

От работников опасных профессий требуют обязательного страхования жизни и здоровья, в случае одобрения ипотеки. Риск потери работоспособности и смерти для таких клиентов высок. Поэтому платить по страховке они будут больше.

Причина 16. Клиент ранее судился с банком

Евгений обратился за ипотекой. Ранее его обманул банк. Евгений подавал в суд, и выиграл дело. Текущий банк отказал ему в выдаче ипотеки. Оказалось, что на отрицательное решение повлияло судебное разбирательство. Кредиторы с опаской относятся к тем, кто подает на них в суд.

Причина 17. Отсутствие военного билета

Если у клиента нет военного билета, значит есть риск его призыва в армию. Возможно он уклоняется, поэтому в любой момент его может найти военкомат и отправить на службу. Поэтому банки обычно отказывают клиентам без военного билета в возрасте от 18 до 27 лет.

Причина 18. Наличие судимости

В большинстве банков есть негласное правило не давать кредиты судимым. Если человек нарушил закон один раз, он может сделать это снова. Это значит, что платить кредит он не сможет. Банку придется продавать заложенную квартиру, что не всегда бывает выгодно.

Как узнать, почему банк отказал в ипотеке?

Пришел отказ по ипотеке — найдите причину. Есть несколько способов узнать, почему банк не дал ипотеку.

  1. Задайте вопрос менеджеру в банке. Обычно кредиторы об этом не говорят. Поэтому придется анализировать причину отказа самостоятельно. Но бывают исключения, и сотрудники банка рассказывают, по каким именно причинам не выдали кредит.
  2. Проверьте кредитную историю. Сделайте запрос в БКИ. Если в КИ есть просрочки, значит причина в ней.
  3. Сравните доходы и расходы по кредитам. Если текущие кредиты забирают более 40-50% вашего дохода, значит отказывают из-за этого.

Что делать, если отказали в ипотеке — советы эксперта

Если банк отказал в ипотеке, не опускайте руки. Подготовьте следующую заявку с учетом ошибок. Рассмотрим, что нужно сделать, чтобы повысить шансы на одобрение.

Вариант 1. Проверьте кредитную историю

Раз в год это можно сделать бесплатно. Необходимо узнать свой код субъекта в старом кредитном договоре и отправить запрос в ЦБ РФ на официальном сайте по ссылке: https://www.cbr.ru/ckki/zh/subject. Через 5 минут на электронную почту придет письмо. В нем будет указано, в каких БКИ хранится ваша кредитная история. Чтобы посмотреть свою КИ необходимо направить запрос в каждое бюро.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. В кредитной истории могут быть ошибки, допущенные по вине банка. В таких случаях предъявляйте доказательства погашения предыдущих кредитов, и требуйте исправления КИ. Если кредитная история была испорчена по вашей вине, читайте статью о том, как взять ипотеку с плохой КИ.

Вариант 2. Попытайтесь улучшить кредитную историю

Если кредитная история испорчена, постарайтесь улучшить ее до повторной подачи заявки. Возьмите потребительский кредит, и вовремя погасите его без просрочек. Потом возьмите еще один побольше. И снова выплатите его в срок.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Не берите мелкие товарные кредиты со сроком обслуживания менее 6 месяцев. Они не будут учитываться при взятии ипотеки. Наличие таких займов наоборот вызовет подозрения у аналитиков. Чтобы кредит имел вес для ипотеки, его размер должен составлять не менее 30% от размера будущего ипотечного займа.

Вариант 3. Закройте кредиты

Если у вас много кредитов — закройте большую часть и подайте заявку заново. Не обращайтесь за ипотекой, пока не снизите кредитную нагрузку. Банк не одобрит заявку.

Вариант 4. Привлеките созаемщиков

Банк охотнее одобрит ипотеку, если у вы приведете платежеспособного созаемщика с хорошей кредитной историей. Это увеличивает допустимую кредитную нагрузку. Созаемщиком может быть супруг или родственник. Обычно если один супруг берет ипотеку, второй становится созаемщиком в обязательном порядке.

Вариант 5. Держите телефон при себе

Банк может позвонить в любую минуту, вы должны всегда быть на связи и быть готовым уверенно ответить на вопросы аналитика. Предупредите работодателя о возможном звонке.

Вариант 6. Найдите другую недвижимость

Если банк не устроила недвижимость, найдите другую. Выбирайте высоколиквидное жилье в хорошем районе. Возраст постройки не старше 50 лет. Частные дома или коттеджи должны территориально располагаться в области присутствия банка.

В приобретаемой недвижимости должны быть все удобства:

  • Свет.
  • Вода.
  • Канализация.
  • Отопление.
  • Газ.
  • Туалет.
  • Ванна.

Недвижимость должна быть в хорошем состоянии без видимых дефектов. Она не должна находиться в аресте или под обременением других кредитов.

Вариант 7. Подайте заявку в другом банке

Найдите небольшой банк, которому нужны клиенты. Такие банки более лояльны, и могут дать ипотеку даже с плохой КИ. Так, ТрансКапиталБанк рассматривает заявки на ипотеку от клиентов даже с плохой кредитной историей. Заполнить онлайн анкету можно на официальном сайте по ссылке: https://www.tkbbank.ru/mortgage

Вариант 8. Подтвердите неофициальный доход

Если у вас есть неофициальный доход, подтвердите его. Например, вы сдаете квартиру. Предоставьте документы на нее и расскажите банку об этом источнике дохода.

Вариант 9. Расскажите о неофициальных доплатах

Если вам доплачивают из серой кассы, расскажите банку об этом, и попросите работодателя это подтвердить.

Вариант 10. Обратитесь к ипотечному брокеру

Если не удается получить ипотеку самостоятельно, обратитесь к ипотечному брокеру. Опишите ему всю ситуацию. Брокер подберет лояльный банк, и объяснит, как действовать в вашей ситуации.

Как работают брокеры:

  1. Клиент подает заявку в брокерскую фирму.
  2. Брокер сообщает, какие документы подготовить, и рассказывает, как увеличить шансы на одобрение ипотеки.
  3. Брокер подбирает ипотечный кредит и направляет запрос в несколько банков.
  4. Банк одобряет или отказывает в ипотеке.

Обращение к брокерам не гарантирует 100%-ное одобрение ипотеки. Однако шансы на получение кредита возрастают. Преимущество еще и в том, что клиенту не нужно обращаться лично в банк. Он должен только оставить заявку и ждать решения.

Когда можно подавать повторную заявку?

Если отказ мораторный, зависит от срока моратория. В одних банках можно подавать заявку сразу, а в других необходимо выждать 1-2 месяца. Советуем подавать повторную заявку не ранее, чем через месяц после первой. Если причиной отказа был низкий доход или большая кредитная нагрузка, подавайте повторную заявку только после того, как исправили эти недочеты.

Могут ли отказать если ипотека одобрена?

Могут. Пока не подписан ипотечный договор, банк не обязан выдавать кредит. На практике банки иногда отказывают после одобрения ипотеки.

Они обосновывают отказ после одобрения следующими причинами:

  • Ухудшилась экономическая ситуация.
  • ЦБ поднял ключевую ставку.
  • Залоговая недвижимость не соответствует требованиям банка.
  • Изменилось семейное положение заемщика.
  • Клиент сменил работу.
  • В отношении претендента на кредит возбуждено уголовное дело.

Выводы

Получить ипотеку не легко. Часто банк отказывает без объяснения причин. Мы описали наиболее частые причины отказов, однако каждый случай индивидуален.

Подведем итоги:

  1. Чаще всего отказывают из-за плохой кредитной истории.
  2. Чтобы исправить кредитную историю для ипотеки, возьмите и погасите потребительский кредит. Его сумма должна быть не меньше 30% от суммы предполагаемой ипотеки.
  3. Перед подачей заявки на ипотеку, постарайтесь погасить все задолженности и закрыть кредитные карты.
  4. Привлекайте созаемщиков.
  5. Подавайте повторную заявку не ранее, чем через месяц после первой.

Почему могут отказать в ипотеке: возможные причины

Когда собственных средств для покупки недвижимости недостаточно, человек обращается в банк для получения ипотеки. Чтобы свести вероятность отклонения заявки к нулю, стоит изучить причины отказа в ипотеке. При должной подготовке, клиент имеет высокие шансы на одобрение заявки, однако риск отказа в кредитовании остается высоким – около 30% случаев. Некоторые из них очевидны, но проигнорированы на этапе согласования условий кредитования. Другие не афишируются банком, но становятся понятны только после нескольких безуспешных попыток получить одобрение.

Почему отказывают в ипотеке: 10 очевидных причин

Можно сократить поводы для разочарований, если внимательно изучить причины отказа банка в ипотеке и подробно рассмотреть общие правила кредитования. Если банк отказал в ипотеке первый раз, это не значит, что повторное обращение окажется таким же неудачным. Есть единые требования к заемщику и параметрам кредитования, без которых ни один банк не согласится на выдачу средств на покупку жилья.

1. Ненадежность заемщика

Перед выдачей кредита банк должен убедиться, что клиент своевременно отдаст долг и не подведет со сроками оплаты. Главный параметр, на который обратит банк – это безопасность сотрудничества, поэтому первым шагом кредитора станет проверки репутации заемщика путем обращения к базе БКИ. Наличие негативных записей от предыдущих кредиторов о просрочках, отказе должника платить по кредиту станет первой причиной, почему банк может отказать в ипотеке.

Рекомендуется предварительно запросить из БКИ выписку и внимательно рассмотреть параметры, которые описаны в кредитной истории. Иногда основанием, почему могут не одобрить ипотеку, является банальная ошибка при переносе сведений в БКИ со стороны предыдущего кредитора, либо работа мошенников, воспользовавшихся паспортными данными человека для получения средств на его имя.

Важно! Если есть просроченные платежи, от них избавляются в первую очередь, до обращения к новому кредитору. На практике шансы значительно повысятся, если полностью закрыть предыдущие кредиты, не допустив просрочек последние 1-2 года.

2. Кому отказывают в ипотеке?

У каждого человека, впервые открывшего описание ипотечной программы, появляются сомнения, могут ли отказать в ипотеке при несоблюдении основных требований к заемщикам. Опасения вполне резонны – банк не примет к рассмотрению, либо на этапе подачи заявки сообщит об отказе в ипотеке, если не будут выполнены главные требования:

  1. Возраст – старше 21 года. На момент внесения последнего платежа заемщику не должно быть больше 75 лет.
  2. Длительность трудового стажа – от 1 года, причем у последнего работодателя нужно отработать 3 месяца (в рамках зарплатного проекта), либо 6 месяцев (при обращении в другой банк).
  3. Наличие кредитной истории. Для первого кредита ипотека явно не подходит. Банк просто предложит открыть кредитку и активно пользоваться ею хотя бы 6-12 месяцев, после чего обращаться повторно.

Помимо возраста и стажа многие кредиторы потребуют регистрацию в регионе обращения за займом и расположения объекта собственности в пределах населенного пункта или поблизости от офиса банка.

3. Непорядок с документами

Собираясь подавать анкету, нужно учитывать, что каждое слово, написанное кандидатом, будет оцениваться в его пользу или против него. Если в самой анкете содержится масса ошибок, а тем более приводится некорректная личная информация, кредитор выносит быстрое и однозначное решение. Ипотека – не место для рисков и необдуманных поступков.

Если заявитель на стадии первого обращения допускает серьезные ошибки, давать кредит на 10-20 лет крайне рискованно. Если в заявке намеренно искажена информация, несостоявшийся заемщик рискует оказаться в черном списке подозреваемых в мошенничестве. Это закроет двери и всех остальных кредитных учреждений в стране.

4.Слишком низкий доход

Перед подачей заявки необходимо убедиться в собственной платежеспособности. Имея заработок, не позволяющий семье существовать на достойном уровне, есть риск получить отказ, какой бы идеальной ни была кредитная история до этого. Идеальный заемщик в глазах кредитора имеет стабильную работу и хорошую должность, получая суммы достаточные для жизни и уплаты кредита длиной в 20-30 лет. Подтверждающим документом служит справка 2-НДФЛ, однако есть шанс договориться с банком принять к учету обычную справку от работодателя, оформленную согласно требованиям кредитора. Зарплатным клиентам и вовсе не потребуется такой документ – информация о движениях по счету и так видна кредитору.

Важно! Если нет возможности представить справку о доходах, иногда банки разрешают кредитоваться при условии оплаты клиентом 50% от стоимости недвижимости, страхуя себя на случай невозврата договором комплексного страхования и залоговым обеспечением.

5. Несоответствие запросов платежеспособности клиента

Можно мечтать о вилле на море или особняке на Рублевке, но имея в багаже 2-3 непогашенных кредита и средний уровень зарплаты, рассчитывать на ипотечное кредитование мечты не стоит. Банк здраво оценивает платежеспособность клиента, соотнося его с запрошенной суммой и сроком погашения. Ипотечный калькулятор поможет подобрать оптимальные параметры кредитования, с учетом текущего дохода человека за вычетом текущих платежей по кредитным обязательствам. Если платеж окажется больше, чем 50% от заработка, заявка не уйдет дальше первичного рассмотрения.

Важно! Максимальную сумму кредитования определяют после выплаты предыдущих кредитов, определив размер личных накоплений. Если размер ежемесячного платежа будущей ипотеки превышает 40% от заработка, стоит в запрашиваемых условиях увеличить срок кредитования и увеличить сумму первоначального взноса.

6. Неликвидное жилье

В описании программы у каждого банка немало строк посвящено описаниям к объекту залогового обеспечения, т.е. покупаемого жилья. В основном, критерии недвижимости должны подтверждать его ликвидность, т.е. востребованность на рынке. Традиционно отказывают в оформлении сделок с жильем из ветхого или аварийного фонда, либо в удаленных от города местах и т.д.

Важно! Выбирая объект приобретения, смотрят на дату строительства. Сейчас банки отказывают в займах, если здание построено до 1965 года и сильно изношено технически.

7. Вид недвижимости

Есть банки, ориентированные исключительно на городскую среду, предлагая программы покупки квартир и таунхаусов.

Если заемщик собирается жить в загородном доме, стоит поискать кредиторов, готовых финансировать объекты загородного строительства, частные дома в сельской местности, покупку участка и строительство. Важным требованием станет наличие коммуникаций или возможность их подключения к объекту недвижимости.

8. Проблемы с подтверждением информации по указанным телефонам

Редкий кредитор согласится на выдачу средств заемщику, чей работодатель не подтверждает истинности слов работника. Особое внимание обращают указанию в анкете точной информации о месте работы, телефоне, контактных лицах в организации.

Важно! Перед тем, как отправить заявку и ждать согласования, предварительно обращаются в бухгалтерию, отдел кадров, непосредственному руководителю, предупреждая о возможном звонке из банка. Аналогично действуют при указании номеров родственников, которые готовы подтвердить слова кандидата на ипотеку.

9. Подозрение в мошенничестве

Можно по-разному относиться к исправлениям документов, прилагаемых к заявлению. Считая мелкой провинностью подправку цифр в справке о зарплате, нужно понимать, что это также расценивается как подделка документа, за которую есть риск нарваться на привлечение к ответственности. Еще выше шансы получить серьезные проблемы, несопоставимые с отказом в ипотеке, если попытаться взять кредит по поддельному паспорту и иным фальшивым бумагам.

Вместо подделки документов, стоит правдиво рассказать банку о своих затруднениях с конкретными документами и попытаться выработать совместное решение, как решить проблему отсутствия какой-либо документации законным путем.

10. Слишком частые обращения в банки и отказы

Когда банк получает обращение, он обязательно проверяет предыдущие взаимоотношения с другими кредитными структурами путем проверки КИ. Если БКИ сообщает, что заявитель недавно подавал в массовом порядке заявки нескольким кредиторам, новый банк, скорее, откажет в согласовании. Причиной станет подозрение клиента в мошенничестве и намерениях воспользоваться средствами банка безвозвратно.

5 неочевидных причин, о которых часто не говорят в банке

Иногда история заемщика безупречна, и заработок высокий, но кредитор упорно не желает видеть человека собственным клиентом. Стоит искать иные причины, о которых точно не расскажет банк напрямую:

  1. Накопленные задолженности перед ФНС и неоплаченные штрафы ГИБДД.
  2. Подозрительное поведение при общении с менеджером банка. Неуверенные или путанные ответы, расхождение слов клиента с информацией из анкеты, обращение за подсказкой к сопровождающим людям, станет серьезным поводом вежливо отказать в рассмотрении анкеты. От заемщика требуется четкое понимание зачем и как он будет расходовать выделенную сумму, когда будет оплачивать кредит и какими станут последствия нарушения пунктов договора. Если человек не способен адекватно отвечать на простейшие вопросы, с возвратом денег наверняка возникнут проблемы.
  3. Судимость. Немногие банки расскажут, что отказали в кредитовании по причине прошлых проблем с законом у человека. К условной судимости иногда отнесутся лояльно, но с судимостью по уголовному делу банк наверняка не захочет связываться.
  4. Неопрятный или подозрительный внешний вид. Внешняя оценка клиента – один из пунктов обязательной первичной проверки будущего заемщика. Грязная одежда, немытые волосы или признаки неадекватности могут сыграть негативную роль при согласовании ипотеки. Стоит критично осмотреть свой внешний вид, собираясь на собеседование с кредитным менеджером, выбрав нейтральный стиль и чистую одежду.
  5. Самочувствие клиента. Никто не скажет, что инвалид не может получить кредит, но состояние нетрудоспособности явно окажется не по душе кредитору и не соответствует его ожиданиям к заемщику. Взять ипотеку в состоянии «глубокой» беременности шансов также мало, поскольку женщина планирует идти в декрет, что отразится на ее материальном положении и платежеспособности.

Что делать, если отказали в ипотеке

Не стоит впадать в отчаяние, если отказали в ипотеке с первого раза. Даже если кандидат неоднократно получал отказ банка в ипотеке, остаются шансы на исправление ситуации.

Задача несостоявшегося заемщика – определить, почему банк отказывает в ипотеке, и постараться исключить эту причину при следующем обращении. Иногда на исправление уходит всего несколько дней, в более сложных ситуациях придется предпринять усилия длиной в год, либо искать иной способ решения жилищного вопроса.

После получения отказа в ипотечном кредите рекомендуется действовать по следующему алгоритму:

  1. Постараться из разговора с менеджером выявить основания, которым руководствовался банк при вынесении отрицательного решения.
  2. Если банк хранит молчание, внимательно изучают требования, выдвинутые кредитором, оценивая свое соответствие.
  3. Рассматривают 10 очевидных причин, почему могут не дать ипотеку. Большинство проблем решается уже на этой стадии – корректируют параметры запрошенного банка, закрывают предыдущие долги, проходят процедуру исправления кредитной истории. Возможно, причиной стало банальная ошибка в написании собственной фамилии при подаче заявки.
  4. Подвергают тщательному пересмотру выбор кредитора. Если первично заемщик обратился в банк, где идет жесткий отбор среди заемщиков, стоит попытаться обратиться в зарплатный банк или финансовое учреждение локального значения. Часто в местных банках шансы на согласование выше, если клиент отвечает параметрам заемщика, но имеет некоторые нарекания к кредитной истории.
  5. При подаче новой заявке следят за корректностью заполнения форм и заранее определяют свою позицию при разговоре с менеджером. Точные ответы о работе, заработке, планах на жизнь помогут убедить кредитора в надежности нового клиента.

Все причины отказа по ипотеке описать невозможно, поскольку они могут быть весьма индивидуальными. Но шансы на одобрение будут около 90%, если все критерии проверки банка соблюдены и тщательно проверены накануне обращения в офис банка.

Что делать, если отказали в ипотеке, а деньги очень нужны? Этим вопросом задаются все люди, планирующие приобретение недвижимости и получившие отрицательный ответ. Решение есть, и можно пойти разными путями. Но если действительно требуются финансы, делать всё нужно грамотно и обдуманно.

Требования банков, предъявляемые к предметам залога и к самим заёмщикам

Прежде всего, нужно рассмотреть требования, которые предъявляют банки по ипотеке. Первая их группа распространяется на заёмщиков:

  • входящий в установленный диапазон ограничений возраст: обычно не меньше 21-го года не больше 60-75 лет (верхняя возрастная граница относится к периоду выплат ипотеки, то есть максимальное количество лет может заёмщику исполниться не позже, чем он закроет ипотечный кредит);
  • гражданство России;
  • регистрация;
  • официальный доход, доказанный документально и достаточный для добросовестного погашения ипотеки;
  • официальное законное трудоустройство;
  • минимальный стаж (от трёх-шести месяцев на последнем месте).

Теперь распространяющиеся на предметы залога по ипотеке требования:

  1. Хорошее состояние: отсутствие отражающихся на эксплуатации дефектов и необходимости проведения капитального ремонта.
  2. Определённые технические характеристики: капитальные фундамент и перегородки, наличие всех функционирующих коммуникаций (водопровода, канализации, электросети, системы отопления).
  3. Ликвидность. Она определяется площадью недвижимого объекта, его местонахождением, этажностью здания, окружающей инфраструктурой и прочими факторами.
  4. Отсутствие любых обременений. В их полный список включены залоги по другим ипотекам или кредитам, наложенные аресты, несогласные на закладывание владельцы, прописанные несовершеннолетние.
  5. Определённое расположение. Некоторые банки в ипотеке не отказывают только тогда, когда кредитуется и закладывается недвижимость, находящаяся в городе, в котором присутствует офис организации.

К сведению! Помимо всего прочего, банки требуют пакет документов, необходимый для получения ипотеки, но некоторые бумаги понадобиться могут уже на стадии рассмотрения кредитором заявки. Заёмщик предоставляет удостоверяющую личность и подтверждающую трудоустройство с доходами документацию: обязательно свой паспорт, по запросу банка второй документ, отксерокопированную трудовую книгу и справку о заработках. Также, чтобы вам не отказали, готовятся бумаги на предмет залога ипотеки – закладываемую недвижимость.

Причины отказов в ипотеке

Стоит выяснить, почему банк вправе отказывать в ипотеке. На самом деле такое право действительно закреплено за любой финансовой организацией, причём отказать она может по абсолютно любому поводу, не объясняя и не оглашая его клиенту. И ниже рассматриваются часто встречающиеся причины отказов в выдаче ипотеки.

Испорченная кредитная история

Кредитная история (сокращённо КИ) является подробной характеристикой кредитоспособности каждого заёмщика, в которой отражены все действия данного гражданина, связанные с кредитами и займами. И КИ портится по разным причинам: из-за невыплаченных кредитов, большого количества активных договоров, ранее просроченных платежей, множества поданных заявок.

Если история плохая, банк сочтёт кредитоспособность неподходящей или недостаточной, и с этим ничего нельзя сделать, так как сведения не исправляются и автоматически вносятся в базы специализированных бюро. То есть в ипотеке наверняка откажут.

Несоответствие требованиям

Отказ банка в выдаче ипотеки вероятен, если либо недвижимость, либо непосредственно потенциальный клиент не соответствует обязательным требованиям. Причём отказать кредитор может, даже если не выполняется только одно условие. Так что для повышения вероятности положительного решения заранее уточняйте весь перечень и проверяйте себя и залог самостоятельно на соответствие.

Неподходящая недвижимость

Во-первых, банком устанавливаются принимаемые в залог виды недвижимости. Это могут быть квартиры, здания жилого назначения, коммерческие постройки, участки земли, коттеджи, гаражи и так далее. И если по условиям ипотеки кредитуется и, соответственно, закладывается исключительно квартира, то получить деньги на дом не удастся, и кредитор будет вынужден отказать.

Во-вторых, одобрение ипотеки будет получено при условии полного соответствия недвижимого объекта установленным требованиям. И условия различаются для разных программ даже одного банка, поэтому изучайте их внимательно. Например, «Сбербанк» предлагает несколько продуктов с отличающимися требованиями.

В-третьих, существует понятие ликвидности, означающее возможность реализовать объект максимально быстро и по выгодной для продавца рыночной цене (в случае не выплаты ипотеки кредитор будет вынужден продать недвижимость для закрытия договора). На ликвидность влияют такие факторы как площадь и планировка, имеющаяся инфраструктура, расположение. И если квартира или дом финансовой организацией посчитается неликвидной, то в ипотеке могут отказать.

Что же делать, если в ипотеке отказывают

Если не дали ипотеку, что делать? Получать деньги можно разными способами, но не все они подойдут для приобретения жилья и покрытия больших расходов. Ниже рассматриваются возможные варианты действий, осуществляемых тогда, когда в ипотеке отказали.

Повторные заявки в банк

Если в одном банке вам отказывают в выдаче ипотеки, что же делать? Варианты таковы:

  1. Обратиться в этот же банк снова, подав заявку на тот же продукт, но выполнив все обязательные условия (если они не выполнялись при первом отклонённом запросе). Так, можно предоставить доказательства доходов, сменить недвижимость, привлечь созаёмщиков для учёта их заработков. Вероятно, в этот раз отказать вам не смогут.
  2. Обратиться за ипотекой к тому же кредитору, но выбрав другую программу. Возможно, требования будут более лояльными, а процент одобрения – высоким. Кроме того, продукты отличаются по кредитуемым и закладываемым объектам недвижимости, и вы сможете подобрать вариант, подходящий для покупки того, что вам нужно.
  3. Заявка на ипотеку может быть подана в другую финансовую организацию, предъявляющую более мягкие требования в меньших количествах. Выясните заблаговременно, какие банки склонны одобрять запросы и сотрудничать с разными категориями заёмщиков.

Интересный факт! Иногда кредитор отклоняет первую заявку, но одобряет вторую, поданную тем же человеком.

Обращение в иные организации

Что делать, если не дают ипотеку в банке? Вообще, заниматься ипотечным кредитованием в праве только зарегистрированные и прошедшие этап лицензирования банки. Но предоставить деньги могут и иные организации, к примеру, МФО, частные инвесторы или даже ломбарды.

Нужно понимать, что, обратившись в иные финансовые или кредитные организации, вы получите деньги на нужные цели, но эти услуги нельзя будет называть законной ипотекой. Так, МФО предоставляют займы, и иногда с залогом как имеющейся в собственности, так и покупаемой недвижимости. Ломбарды также являются заимодавцами, принимающими в качестве обеспечения залоговое имущество (включая недвижимое).

Услуги перечисленных выше организаций, как правило, более доступны, чем банковская ипотека: они реже отказывают, предъявляют минимальное количество требований и сотрудничают почти с любыми клиентами. Но, во-первых, услуги для заёмщиков не всегда выгодны. Во-вторых, хотя деятельность тоже регламентируется законодательством, всё же условия могут быть заведомо неблагоприятными для плательщиков (очень высокие ставки процентов, крупные штрафы при малейших просрочках). В итоге вы переплатите очень много и, возможно, даже лишитесь недвижимости.

Помощь брокеров

Альтернативный способ взять ипотеку, если в ней отказывают в банке – услуги брокера. Брокеры являются специализирующимися на посреднической деятельности компаниями, играющими роль связующих звеньев между потенциальными заёмщиками и кредиторами.

Как работают брокеры? Вы направляете свою заявку в такую компанию, она анализирует её и сообщает, какие документы нужно подготовить, что делать, чтобы не отказали в ипотеке. Далее брокер с учётом желаемой кредитуемой или имеющейся в собственности закладываемой недвижимости подбирает варианты ипотечных кредитов, подходящих конкретному клиенту. После запрос заёмщика направляется к удовлетворяющим требованиям кредиторам и рассматривается уже ими. Решение передаётся брокером клиенту, и компания помогает человеку выйти на сделку и грамотно оформить ипотеку.

Хотя брокеры не гарантируют стопроцентное получение ипотеки, но всё же шансы в разы увеличиваются: наверняка хотя бы один банк не откажет. Кроме того, для клиента процедура оформления предельно упрощается и сокращается по времени, что очень удобно. Требуется лишь оставить заявку и ожидать.

Яркий пример проверенной брокерской компании – «ДомБудет.ру». Она предлагает более выгодные по сравнению с другими организациями условия ипотеки, сотрудничает с любыми категориями клиентов (в том числе с безработными), не рассматривает в качестве основного показателя платежеспособности кредитную историю и оказывает помощь на всех этапах взятия ипотеки, даже если раньше заёмщику отказывали.

Условия «ДомБудет.ру» следующие: от минимальных 6,4% в год по ставке, продление периодов выплат ипотеки до тридцати лет (самый маленький срок – год), выдача максимально ста двадцати миллионов, учёт дополнительных или совокупных семейных доходов, размеры первоначальных взносов – от нуля процентов.

Если в ипотеке вам отказывают, не отчаивайтесь. Можно найти выход и опробовать другие способы получения денег. Выбирайте подходящий и старайтесь делать всё обдуманно.

Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать?

Последнее обновление: 02.12.2019

Вопрос:

– Мне уже два банка отказали в выдаче ипотеки на квартиру. Причины не объясняют. Почему банк дает отказ, и как взять ипотеку в таком случае?

Ответ:

К сожалению, банк может не только отказать заявителю в ипотеке, но и сделать это без объяснения причин. Отчаиваться в такой ситуации не стоит, даже если ипотечный кредит – единственная возможность купить собственное жильё. В случае отказа одного банка, можно обратиться во второй, третий, пятый, и даже десятый (благо, на рынке их хватает).

Но сначала, конечно, нужно проанализировать ситуацию, понять причины отказа и, по возможности, их устранить. Если сделать правильные выводы, есть шанс получить положительный ответ даже от того банка, который прежде в ипотеке отказал.

Классы жилья – эконом, комфорт, бизнес, элит – в чем отличие? Подробный обзор.

Причины отказа

Причин, по которым банки отказывают в ипотеке на квартиру, не так уж и много. Перечислим самые распространённые из них:

  • плохая кредитная история заёмщика;
  • недостаточный ежемесячный доход;
  • наличие других невыплаченных кредитов;
  • предоставление банку недостоверных сведений;
  • трудовая нестабильность заемщика.

Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита даже в том случае, если предварительно этот кредит был заемщику одобрен.

Разберём эти причины подробнее и подумаем, что можно предпринять, если банк отказал нам в ипотеке.

Плохая кредитная история

Кредитная история – это информация о том, сколько у заемщика кредитов (было и есть на текущий момент), как заёмщик раньше исполнял обязательства по кредитным договорам: вовремя ли вносил ежемесячные платежи; допускал ли просрочки; не взыскивалась ли задолженность по кредиту в судебном порядке и т.д. Эта информация хранится в Бюро кредитных историй (БКИ) в течение 10 лет со дня последнего изменения информации, содержащейся в кредитной истории.

У тех, кто зарекомендовал себя как добросовестный и ответственный плательщик, шансов получить кредит гораздо больше, чем у заёмщиков, допускавших неоднократные и/или длительные просрочки.

Как проверить свою кредитную историю?

Если есть подозрение, что банк может нам отказать в ипотеке то свою кредитную историю лучше проверить заранее. Информация о кредитах физлица хранится в одном или нескольких Бюро кредитных историй (БКИ). Всего этих бюро в России более десятка, их перечень есть на сайте Центробанка – см. .

Для того, чтобы узнать, какие именно бюро содержат информацию о конкретном заемщике, нужно сначала обратиться с запросом в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) Банка России. А затем – обратиться уже в эти самые БКИ из полученного списка за сведениями о своей кредитной истории.

Проще всего (и даже бесплатно) направить запрос в ЦККИ через Единый портал госуслуг (см. ). Кроме того, обратиться в ЦККИ можно и через банк, и через любое БКИ, и через нотариуса или по почте. Можно это сделать и напрямую – на сайте Банка России (см. ) при наличии кода субъекта кредитной истории (код формируется при заключении кредитного договора).

В ответ получаем список тех бюро, где есть сведения о нас (о заемщике). Затем обращаемся в эти БКИ для получения наших кредитных отчетов (историй). Для этого можно:

  • прийти в каждое бюро лично (с паспортом);
  • направить письменный запрос (подпись при этом должна быть заверена нотариусом);
  • направить телеграмму (предъявив паспорт оператору связи);
  • направить запрос, заверенный электронной подписью, по электронной почте;
  • обратиться в бюро онлайн (если такая функция имеется на сайте БКИ).

По закону, два раза в год кредитный отчёт предоставляется физлицу бесплатно (в каждом из БКИ). При последующих обращениях бюро взимает плату, но число этих обращений не ограничено.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Если время не терпит, этап запроса в Центробанк за списком БКИ можно пропустить. В Москве есть несколько наиболее авторитетных бюро:

  • Эквифакс (это бюро рекомендовано порталом Госуслуг),
  • Национальное бюро кредитных историй (НБКИ),
  • Объединённое кредитное бюро (ОКБ),
  • Кредитное бюро Русский Стандарт.

Они обладают самыми большими базами данных в России, в которых с большой вероятностью найдётся нужная нам кредитная история. Кроме предоставления кредитного отчёта, бюро сделает запрос в ЦККИ, то есть выяснит, есть ли у заёмщика необходимость обращаться в другие бюро (но эта услуга уже платная).

Те, кто хотят ещё проще, и готовы за это заплатить, могут обратиться к ипотечным брокерам за услугой проверки кредитной истории физлица.

Что можно предпринять, увидев свою не идеальную кредитную историю?

Если просрочки платежей допускались по уважительным причинам (задержка зарплаты, например, или лечение в стационаре), то свою кредитную историю можно подкорректировать. Для этого нужно собрать подтверждающие справки (с места работы, из больницы) и обратиться с заявлением в соответствующее бюро.

Иногда информация о погашении кредита поступает в БКИ с опозданием, и закрытый недавно кредит числится активным. В этом случае можно обратиться в БКИ с заявлением об исправлении кредитной истории. А можно предоставить банку, который отказывает в ипотеке, кредитный отчёт и документы, подтверждающие погашение другого кредита.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Недостаточный ежемесячный доход

Банк-кредитор оценивает не сам по себе доход заёмщика, а разницу между ежемесячным доходом и ежемесячным платежом по кредиту. Важно, чтобы на деньги, которые будут оставаться после внесения платежа, клиент банка мог жить и содержать неработающих членов семьи. У разных банков разные требования к этой сумме. Но если у заемщика после внесения кредитного платежа не остается средств даже в размере бюджета прожиточного минимума, то любой банк отказывает в выдаче ипотеки.

Чтобы избежать отказа при невысоком уровне дохода, можно увеличить сумму первого взноса или выбрать более длительный срок кредитования (в этих случаях ежемесячные платежи снизятся). Можно еще привлечь созаемщиков или поручителей на кредит и/или уменьшить общую сумму кредита, подобрав себе жильё подешевле. Такие приемы позволяют получить одобрение ипотеки даже при небольшом доходе заемщика.

Наличие других кредитов

Вычисляя, сколько у клиента останется «на жизнь», банк отнимает от ежемесячного дохода не только платёж по «своей» ипотеке, но и ежемесячные платежи по другим кредитам (в том же банке или в других кредитных организациях), если они есть у заемщика.

Если банк отказал в ипотеке, вот что можно попробовать сделать: погасить другие кредиты (или хотя бы рефинансировать их), закрыть кредитные карты (или уменьшить лимит по ним).

Предоставление заёмщиком недостоверных сведений

Попытка скрыть информацию о других кредитах ни к чему хорошему не приведет. Все данные о потенциальном кредитополучателе служба безопасности банка проверяет очень тщательно. И обман может стать ещё одной причиной отказа в ипотеке, а заодно и «черной меткой» для конкретного заемщика.

Бывает, правда, что заёмщик предоставляет недостоверную информацию о себе ненамеренно. Перед подачей заявки в банк важно проверить все свои документы на действительность, т.к. причиной отказа в выдаче ипотеки могут стать просроченный паспорт или справка о доходах без данных за последний месяц. Также необходимо перепроверить все документы и справки на наличие ошибок.

Трудовая стабильность заемщика

Банки предпочитают кредитовать надёжных заёмщиков. Важен не только высокий доход на текущий момент, но и стабильность заработка. Если человек часто меняет место работы, подолгу не работает, или работает в организации недавно (не может представить справку о доходах за нужный период), это может послужить причиной отказа банка.

У заёмщика обычно просят номер телефона «контактного лица» (часто это непосредственный руководитель на работе), которое сможет подтвердить информацию о стабильности и размере заработка. Иногда отказ в ипотеке связан с тем, что у сотрудников банка не получается связаться с этим лицом.

Чтобы избежать такой неприятности, начальника лучше предупредить о том, что ему могут позвонить из банка.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Другие причины отказов банков

Вот по каким ещё причинам банк иногда отказывает в ипотеке:

  • неподходящий возраст заёмщика (младше 18-21 или старше 60-65 лет – в разных банках по-разному);
  • неоплаченные штрафы;
  • задолженность по налогам;
  • исполнительное производство в отношении заёмщика;
  • сведения о банкротстве физлица;
  • текущее судебное разбирательство;
  • судимость.

Если банки отказывают в ипотечном кредите, нужно урегулировать все судебные споры, погасить все задолженности, оплатить штрафы. Но не стоит бежать за кредитом сразу, в день оплаты штрафа. Сотрудникам госорганов потребуется некоторое время, чтобы внести информацию о том, что долга больше нет, в соответствующую базу данных.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Отказ в ипотеке после предварительного одобрения

Да, банкиры могут и передумать, такое тоже бывает. И это очень неприятная ситуация.

Вообще, решение банка о выдаче ипотеки разумно узнать заранее, еще до переговоров с продавцами квартир (чтобы понимать, на какую сумму можно рассчитывать). Одобрение кредита действительно 2-3 месяца. За это время можно подыскать подходящую недвижимость, а потом вернуться в банк за деньгами. Но 100% гарантии, что ипотека будет выдана, всё равно нет. Случается, что банк отказывает в ипотеке уже после ее одобрения. Как это возможно?

Ряд сведений о заёмщике в банке проверяют дважды. И банк может отказать в ипотеке, если заёмщик после предварительного одобрения, например:

  • допустил просрочку по другому кредиту;
  • сменил место работы;
  • был привлечён к уголовной ответственности, и т.д.

За эти 2-3 месяца может измениться и кредитная политика банка. У каждой кредитной организации свои требования к размеру первого взноса, свой подход к оценке платежеспособности клиентов. Одни банки учитывают дополнительные доходы заемщиков, другие – только официальную зарплату. Одни кредитуют лиц в возрасте до 60 лет, другие – до 65. Различаются требования к сумме, которая остается заёмщику «на жизнь» после внесения платежей по всем кредитам, и т.д.

Таким образом, если ипотека была предварительно одобрена, но до фактического обращения клиента за кредитом требования банка ужесточились, возможен отказ.

Банк может одобрить ипотеку, а потом отказать и в результате несогласованного с ним выбора объекта залога (квартиры).

Причина отказа в ипотеке – неудачный выбор квартиры

Не стоит забывать, что ипотека – это кредит под залог недвижимости. В случае, если заёмщик не сможет выплачивать кредит, то для погашения его задолженности перед банком квартира будет продана. Это значит, что банк-кредитор заинтересован в её высокой ликвидности. Иногда случается, что банк сначала одобрил ипотеку, а потом, оценив ликвидность выбранной заёмщиком квартиры, отказал в выдаче.

В ипотеку можно приобрести жильё как на первичном, так и на вторичном рынке. Но при покупке недвижимости на «вторичке» процент по кредиту в ряде банков выше. А аварийное состояние жилья, предназначение «под снос», деревянные перекрытия, незаконные перепланировки и другие особенности «вторички» вовсе могут послужить причиной отказа в ипотеке.

Первичный рынок гораздо привлекательнее для кредиторов, даже если речь идёт о долевом строительстве. Раньше банки не так охотно кредитовали участие в долевом строительстве. Вместо «живой» квартиры они получали в качестве залога лишь абстрактное право на недвижимость, которая ещё только будет (а возможно, в силу каких-то обстоятельств, и не будет) построена. Но с переходом на использование счетов эскроу при расчётах дольщиков и Застройщика, риски дольщиков и кредитующих их банков значительно снизились.

Как оформить ипотеку в гражданском браке на двоих – нюансы, особенности, документы.

Немного статистики

Вообще, процент отказов по ипотечным кредитам (в сравнении с другими видами кредитования) довольно низкий. К примеру, по статистическим данным «Объединённого кредитного бюро» за I квартал 2019 года 72% заявок на ипотеку получили одобрение. Тогда как общий показатель (за этот же период) по всем кредитам, выдаваемым наличными – 32% одобренных заявок.

Но, несмотря на то, что ипотека выгодно смотрится на фоне других видов кредитования, в сравнении с предыдущим (2018-м) годом уровень одобрения заявок заметно упал. А именно, на 8% (в прошлом 2018 году из 100 заявок на ипотеку одобрение получали 80). Т.е. банки ужесточают требования и всё более придирчиво оценивают потенциальных клиентов, даже если речь идёт о кредитах, обеспеченных залогом квартиры.

Кроме тщательного подбора жилья, ответственного отношения к получению кредита и других способов, о которых говорилось выше, повысить шансы на положительный ответ банка можно, воспользовавшись услугами ипотечного брокера (такие услуги есть в СЕРВИСАХ).

Ипотечный брокер – это специалист, который отлично ориентируется в огромном количестве предложений разных банков, и выберет вариант наиболее подходящий под ситуацию его клиента (заёмщика). Он поможет получить в ипотеку максимальную сумму, уменьшить первоначальный взнос и снизить процентную ставку. При этом стоимость услуг брокера всегда ниже, чем размер выгоды, которую заёмщик получает в итоге.

А вероятность отказа банка в выдаче ипотеки на квартиру, брокер сводит почти к нулю.

Как правило, для отказа у банка есть несколько основных причин: плохая кредитная история, наличие других кредитов, недостаточный доход или сведения, указанные заемщиком банку, оказались недостоверными.

Банк не объясняет причину отказа, но можно проанализировать конкретную ситуацию и предположить, почему так вышло.

1. Плохая кредитная история

При рассмотрении заявки на кредит, банки анализируют кредитную историю потенциального заемщика и созаемщиков. Нарушение условий кредитного договора — просрочка платежа, уклонение от платежей или судебные разбирательства по кредитным договорам, приводят к испорченной кредитной истории.

Читайте также: Как проверить свою кредитную историю?

Например, если у клиента было несколько просрочек сроком до 5 дней, то кредитная история уже не идеальная, но и не настолько плохая, чтобы получить отказ в ипотеке. Более длительные просрочки по кредитам — это уже испорченная кредитная история. Клиент зарекомендовал себя как неблагонадежный заемщик, и банк с большой вероятностью откажет в ипотеке.

Если же кредит не был выплачен вообще и проводились судебные взыскания — будет однозначный отказ.

Что делать?

Если вы не по своей вине просрочили кредитный платеж, предъявите в бюро кредитных историй соответствующие документы: справку из больницы о нахождении там, с места работы о задержке зарплаты и т.д. И напишите заявление с просьбой скорректировать вашу кредитную историю.

Читайте также: Как узнать, в каком бюро моя кредитная история?

Также рекомендуем проверить:

  • Просрочки по имеющимся кредитам или кредитным картам
  • Задолженности по уплате штрафов или налогов
  • Наличие исполнительных производств в отношении вас
  • Сведения о банкротстве
  • Открытые судебные разбирательства

2. Недостаточный доход

Для получения ипотеки доход должен быть стабильным и достаточным для регулярных выплат по ипотеке. При этом у клиента должны оставаться деньги на питание, содержание неработающих членов семьи, оплату коммунальных услуг, налогов и другие обязательные расходы.

Например, у клиента зарплата 45 000 руб., а платеж по ипотеке за выбранную квартиру составит 36 000 руб. На необходимые расходы останется 9 000 руб – это меньше прожиточного минимума на человека, поэтому банк откажет в ипотеке.

Чтобы увеличить шансы на одобрение большей суммы, вы можете привлечь созаёмщиков. Их доходы также учитываются банком при определении суммы кредита.

Рассчитать платеж по ипотеке можно на калькуляторе ДомКлик.

Попробуйте изменить параметры кредита — поискать жилье подешевле, уменьшить запрашиваемую сумму или увеличить размер первоначального взноса. Также можно увеличить срок ипотеки — чем больше срок, тем меньше будет размер ежемесячного платежа.

3. Наличие других кредитов

Банк может отказать в ипотеке, если у клиента есть другие кредиты. Принимая решение о выдаче кредита, банк анализирует, насколько комфортно будет клиенту осуществлять выплаты. Если финансовая нагрузка заемщика будет слишком велика, есть риск, что он не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой.

Например, в данный момент клиент уже имеет несколько кредитов в других банках, а также является владельцем двух кредитных карт. Ежемесячно он выплачивает по кредитам 30 тыс. руб. при зарплате в 70 000 руб. Платеж по ипотеке составит ещё 30 000 руб. ежемесячно. Таким образом, выплаты по кредитам составят более 70% дохода, а на постоянные расходы у клиента останется 10 000 руб. в месяц – этого недостаточно, чтобы обеспечивать себя и семью.

Для увеличения вероятности одобрения мы можем порекомендовать погасить действующие кредиты и закрыть кредитные карты, если они у вас есть, или снизить лимит по ним. Учитывайте, что информация о погашении кредитов в бюро кредитных историй обновляется примерно 30 дней.

4. Недостоверные сведения

Сотрудники банка проверяют все полученные от клиента данные. Попытка обмануть банк обернется отказом в ипотеке.

Например, если клиент не указал некоторые действующие кредиты, банк может расценить это как намерение обмануть банк и поставит отказ по заявке.

Указывайте только правдивую информацию о себе. Заранее предупредите руководителя, отдел кадров, бухгалтерию и родственников о возможном звонке из банка.

Также рекомендуем проверить действительность паспорта и других предоставленных вами документов на момент подачи заявки.

Коротко

Узнать свою кредитную историю можно в бюро кредитных историй или в Сбербанк Онлайн в разделе «Кредиты».

Желательно, чтобы платеж по ипотеке составлял не более 50% вашего ежемесячного дохода. Рассчитать платеж по ипотеке можно на калькуляторе ДомКлик.

Если финансовая нагрузка заемщика слишком велика, есть риск, что он не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой. Поэтому имеет смысл закрыть имеющиеся кредиты перед подачей заявки на ипотеку.

Указывайте только правдивую информацию о себе. Попытка обмануть банк обернется отказом в ипотеке.

Кредитная политика банка время от времени меняется. А значит банк может изменить своё решение. Вы можете повторно обратиться с заявкой на получение кредита через два месяца после отказа.

И помните, что Уолту Диснею для основания Диснейленда пришлось выслушать 303 отказа от различных банков, прежде чем он добился желаемого.

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *