Расчет ликвидационной стоимости

Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационная стоимость

Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационная стоимость

стоимость, рассчитанная по конкретному факту

разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности

стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности

стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства

стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора +

Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это

принцип полезности

принцип прогрессии и регрессии

принцип соответствия

принцип замещения +

Задача N5

Соблюдение какого из нижеследующих условий является необязательным при определении наилучшего и наиболее эффективного способа использования недвижимости

на данном рынке существуют достаточные экономические возможности для обоснования предложенного использования

предложенный вариант использования соответствует существующим или возможным нормам зонирования

население района не возражает против предложенного использования +

топография соответствует или может быть приведена в соответствие с предлагаемым вариантом использования

Задача N6

Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придаст бизнесу экономическую стоимость. Данной утверждение является отражением принципа

ожидания +

замещения

альтернативности

будущей продуктивности

Задача N7

Если бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки

метод капитализации дохода

метод избыточных прибылей

метод дисконтированных денежных потоков +

метод чистых активов

Задача N8 Для подхода к оценке бизнеса базовым является экономический принцип замещения

затратный подход

сравнительный подход +

все перечисленное

доходный подход

Задача N9 Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку доходности он ожидает

верно +

неверно

Задача N10

Диверсификация приводит к снижению совокупного риска, который берут на себя инвесторы, принимая конкретное инвестиционное решение. Какой из приведенных ниже компонентов совокупного риска может быть снижен путем соответствующей диверсификации


страновой риск

операционный (производственный) риск

риск, связанный с изменением ставки процента

инфляционный риск +

Когда целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков

имеется достаточное количество данных по сопоставимым объектам

ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих +

ожидается, что будущие денежные потоки приблизительно будут равны текущим

можно с достаточной долей достоверности оценить будущие денежные потоки

Задача N12

Денежный поток для собственного капитала можно определить следующим образом: Чистая прибыль + износ + прирост собственного капитала — капитальные вложения

верно

Неверно

Задача N13

Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате

оценки всех активов компании

оценки основных активов

ничего из вышеперечисленного

оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств +

Задача N14 Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек

действительный валовой доход +

потенциальный валовой доход

платежи по обслуживанию долга

Задача N15 Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации

премия за риск

премия за низкую ликвидность

безрисковая ставка +

Премия за управление недвижимостью

Задача N17 Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли

затратный +

рыночный

все перечисленные

доходный

Задача N19 Определение стоимости гудвилла исчисляется на основе

оценки нематериальных активов

оценки избыточных прибылей

а и b +

всего вышеперечисленного

оценки стоимости предприятия как действующего

Задача N31 Аренда — это

вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала


совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений

+ юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

передача вещи в залог без передачи владения

Задача N32 Агент — это

+ специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям

брокер, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров

лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

Задача N34 Заемщик — это

+лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям

брокер, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров

Задача N35 Брокер — это

лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

+посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям

брокер, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров

Задача N37 Ипотека — это

юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

+передача вещи в залог без передачи владения

вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений

Задача N38 Инвестиции — это

+ вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений

юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

передача вещи в залог без передачи владения

Задача N39 Левередж — это

юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

+рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости

вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений

Задача N40 Рента — это

+ Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности

юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях

рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости

вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала

Задача N41 Риэлтер — это

посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя

специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям

+брокер или агент недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров

лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях

Задача N45 Закладная — это

Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне

Документ, использ-й иногда вместо закладной в завис-ти от хар-ра зак-ва в отнош недвиж. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу в качестве залога, кот-й обесп-т гар-ю выплаты долга на усл-х и кот-й возв-ся после выплаты долга

Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях

+ Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга

Задача N46 Кадастр — это

Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении

+ Учетный список, налог реестр. Систематич поддерживаемый публ-й реестр сведений об объектах недвиж-и на терр-и страны или ее региона, основанный на топограф-й съемке границ участков недвижимой собств-ти, кот-м присв-ся надлежащие обозн-я

Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности

Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах

Задача N48 Листинг — это

+Контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги

Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях

Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга

Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне

Задача N52 Реституция — это

Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов

Все вышеперечисленное

+Восстановление в прежнем правовом имущественном положении возвращение собственности законному владельцу

Задача N53 Эскроу — это

Док-т, исполь-мый иногда вместо закладной в зав-ти от хар-ра закон-ва в отн-нии недв-ти. Удостоверяет передачу титула на землю дов-му лицу в кач-ве залога, кот-й обесп-ет гарантию выплаты долга на условиях и к-рый возвр-ся после выплаты долга

Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях

Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга

*Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне

Задача N58 Тендер — это

Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества

Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

* Право владения, пользования распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д

Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости

Задача N59 Титул — это

*Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую силу

Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости

Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества

Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.

Задача N60 К основным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, следует отнести: низкие доходы населения, отсутствие системы ипотечного кредитования, барьеры для создания нормального инвестиционного климата

*верно

неверно

Задача N73

Задача N74

Задача N75

Задача N76

Задача N77

Задача N78

Задача N79

Задача N80

Задача N81

Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке здания для преобразования его в складское помещение при минимуме затрат на преобразование

цена за квадратный метр площади здания без учета земли, руб./кв.м

количество комнат, шт

цена за квадратный метр площади здания, руб./кв.м

*?цена за кубический метр полезного объема здания, руб./куб.м

Задача N82

Задача N83

Задача N84

Задача N85

Задача N86

Задача N87

Задача N88

Задача N89

Задача N90

Задача N91

Задача N92

Задача N102

Оценка затратным методом выступает в виде (уберите ненужное):

восстановительной стоимости

стоимости замещения

* доходной стоимости

Задача N103

Физический износ — это:

* потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации

действие факторов извне — изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и тД

потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечить полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей

Задача N104

Метод сравнения продаж наиболее действенен:

для недавно построенных объектов

для доходной недвижимости

*для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации

Задача N105

Какой метод не используется при пересчете чистого дохода в текущую стоимость:

*метод прямого сравнения

метод дисконтирования денежных потоков

метод прямой капитализации

Задача N106

Заключительный шаг в процессе оценки:

использование трех методов оценки

анализ рыночной информации

* согласование результатов

Задача N107 В чем уникальность объекта недвижимости:

в наборе передаваемых прав

в дате постройки

В местоположении

Задача N108

Функциональный износ это:

*потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечить полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей

потеря стоимости за счет естественных процессов во времяэксплуатации

действие факторов извне — изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д

Задача N109

Доходный подход наиболее действенен:

для недавно построенных объектов

Для доходной недвижимости

для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации

Задача N110

Какой правовой документ регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации:

Задача N111

Является ли термин «цена» синонимом термина «стоимость»:

да *?

Нет

Задача N112

Совокупное предложение земли:

эластично *

Неэластично

абсолютно неэластично

Задача N113 Вознаграждение оценщика определяется:

заказчиком

государством

в зависимости от конечной стоимости оцениваемого объекта

в зависимости от затрат времени оценщика и затрат на сбор, обработку и оформление информации

Задача N114 Дисконтирование — это:

Нет

да

Задача N118 В соответствии с нормативными актами по переоценке основных фондов, какой вид стоимости должен определять эксперт-оценщик:

остаточную стоимость

рыночную стоимость *

остаточную стоимость замещения

Нет

да

Задача N120 Рынок недвижимости — это:

обычный рынок

необычный рынок

совершенный рынок

несовершенный рынок *

Задача N121 Что из нижеследующего не является одним из трех подходов к оценке недвижимости:

доходный

С учетом износа

затратный

рыночный

Задача N122 Каким образом может быть охарактеризована «стоимость в пользовании»:

Затратному подходу

рыночному подходу

доходному подходу

Задача N124 Верно ли, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше рыночная стоимость:

неверно

верно *

Задача N125 Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания:

неверно

верно *

Задача N126 При оценке влияния местоположения на рыночную стоимость не учитывается:

радиус обслуживания учреждениями культурно-бытового назначения

**средний размер семьи по населению

загрязнение территории

Задача N127 Рыночная стоимость объекта это:

мера издержек, необходимых для создания объекта, сходного с оцениваемым

сумма, затраченная на покупку сходного объекта в прошлых сделках

Затратный метод

Задача N129 Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка (землепользования) играет:

обеспеченность социальной инфраструктурой

*наличие удобного подъезда

местоположение

Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационная стоимость

стоимость, рассчитанная по конкретному факту

разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности

стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности

стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства

стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора +

Что собой представляет ликвидационная стоимость?

Ликвидационная стоимость – это цена активов предприятия, из которой вычтены издержки при реализации.

Уменьшение стоимости обусловлено необходимостью продажи объектов в сжатые сроки, возникшей вследствие следующих факторов:

  • Банкротство компании.
  • Необходимость расчетов с кредиторами.
  • Продажа предприятия.
  • Оптимизация производственных мощностей.
  • Необходимость приобретения нового оборудования взамен устаревшего.
  • Изменение направления деятельности предприятия.

Из реальной стоимости активов вычитаются траты на комиссионные сборы, транспортировку, рекламу, хранение. Предусматривается скидка для быстрого привлечения покупателей. Вследствие всех вычетов стоимость активов снижается. Рыночная цена на объекты почти всегда выше ликвидационной стоимости.

ВАЖНО! Продажа по ликвидационной стоимости может быть выгодна предприятию в финансовом плане. Данные случаи характерны при наличии острого спроса на реализуемый актив и увеличение расценок на него. В такой ситуации компания может продать объект по стоимости, которая превышает стандартные расценки.

Порядок оценки ликвидационной стоимости

Грамотное определение ЛС позволяет сократить расходы компании. В благоприятных обстоятельствах реализация активов может даже принести прибыль. Определение стоимости можно подразделить на следующие этапы:

  1. Анализ сведений, полученных из бухгалтерского учета. Данная информация позволяет определить балансовую стоимость активов. В рамках этапа должна быть проведена проверка наличия реализуемой собственности. Выявляется реальная рыночная стоимость объектов.
  2. Определение расходов по реализации. Нужно установить перечень вероятных расходов при продаже. К ним относятся траты на рекламу, размещение объявлений, поиск клиента. Также нужно учитывать расходы на хранение активов. На втором этапе определяется целесообразность продажи. Не всегда реализация активов – это наилучший вариант. Если расходы превышают ликвидационную стоимость, проще уничтожить объект.
  3. Разработка ликвидационного графика по каждому объекту. Отдельный график на каждый актив необходим потому, что одни объекты реализовать достаточно просто, для продажи других искать покупателя придется долго.
  4. Определение размера уменьшения стоимости. В первую очередь стоимость снижается на те объекты, которые сложно реализовать. Привлекательная скидка играет роль при быстром привлечении клиентов. Активы, на которые есть острый спрос, могут быть проданы по стоимости, приближенной к рыночной.
  5. Организация продажи. Предпринимаются действия, направленные непосредственно на реализацию имущества. Они могут включать в себя рекламные компании, поиск клиентов. Если была выявлена нецелесообразность продажи, то проводится уничтожение имущества.

Рекомендуется делать ставку не на быструю продажу, но на максимальное получение прибыли от реализации. Обычно менеджер ищет ту максимальную стоимость, при которой покупатели появятся в ближайшее время. Конкретный ее размер определяется типом активов. К примеру, реализовать новое оборудование, на который есть острый спрос, можно и по рыночной стоимости. С устаревшей техникой подобный номер не пройдет.

Формула для проведения расчетов

Существует несколько формул для определения ликвидационной стоимости. Наиболее актуальной является та, которая позволяет приблизить расценки к рыночным:

ЛС = Рыночная стоимость x (1 — Коэффициент при вынужденной реализации)

Коэффициент может составлять 0,1 – 0,5 или 10 — 50%. Точная его величина определяется в зависимости от рыночной цены на актив. Устанавливается коэффициент в результате экспертной оценки. Зависит он от следующих факторов:

  • предполагаемые сроки реализации;
  • амортизация оборудования и его тип;
  • рыночная оценка актива;
  • общая ситуация в требуемом рыночном сегменте.

Если провести экспертную оценку невозможно, коэффициент выставляется по нижней границе. То есть он будет составлять 0,5.

Примеры расчета

Предприятие в срочном порядке реализует оборудование для проведения расчета с кредиторами. Рыночная стоимость его составляет 50 000 рублей. Коэффициент вынужденной реализации вычислен не был, взята за основу нижняя планка. Расчет ЛС будет таким:

50 000 умножить на (1 — 0,5)

В результате мы получаем ликвидационную стоимость, равную 25 тысячам рублей.

ВАЖНО! Коэффициент зависит не только от характеристик активов, но и от ряда других факторов: сроки на продажу, уровень спроса. Чем больше возможностей для реализации объекта, тем выше будет коэффициент. При увеличении коэффициента повышается и ликвидационная стоимость.

Как оценивается ликвидационная стоимость?

Стоимость недвижимости в момент вынужденной продажи определяется посредством определения разницы между коммерческой ценой и возможными убытками, которые будут понесены при ее подготовке и реализации. Как правило, ликвидационная цена жилых и нежилых помещений определяется одним из двух методов:

  1. Прямым. Основной смысл этого способа заключается в получении результата на основании сравнения стоимости конкретной недвижимости с аналогичными по качеству объектами. Чаще всего его применяют риелторы, так как они обладают актуальными ценовыми сведениями на различные виды жилья.
  2. Косвенным. Суть такого способа состоит в получении результата посредством проведения анализа рыночной стоимости объекта недвижимости. Фактически при такой методике вычисляют среднестатистическую коммерческую цену квартиры и вычитают из нее ликвидационные расходы.

Для лиц, не обладающих актуальной статистикой в области ценового оборота на недвижимость, при оценке ликвидационной стоимости лучше применять косвенный метод. Важно также обратить внимание, что при таком способе учитывают воздействие корректировочной поправки, отражающей влияние причинных факторов операции купли-продажи. Исходя из того, что коэффициент корректировки, применяемый в формуле определения ликвидационной стоимости, не является четко выраженной величиной, косвенную методику принято считать неточной. В настоящее время его считают в размере 20% от коммерческой цены.

Независимо от вида применяемого метода оценка ликвидационной стоимости недвижимости проводится всегда в несколько этапов:

  1. Определяют дату, цели и юридические аспекты ее проведения.
  2. Составляют план, в котором определяют методику и порядок ее проведения, а также информативные источники.
  3. Собирают информацию, позволяющую определить коммерческую цену аналогичных объектов недвижимости и величину влияния ликвидационных факторов.
  4. Анализируют возможную выгоду от использования конкретного объекта.
  5. Проводят согласование данных, полученных аналитическим и расчетным путем на предыдущих этапах оценки, и выносят окончательное решение.
  6. Составляют отчет о проделанном анализе и произведенных расчетах.

Документы, необходимые для проведения экспертизы

В процессе оценки ликвидационной стоимости используют информацию, полученную на основании следующих документов:

  • гербового свидетельства о праве собственности;
  • договоров купли-продажи, дарения или наследования;
  • выписки из действующего технического паспорта БТИ;
  • поэтажной схемы объекта недвижимости с пометками и пояснениями;
  • информативных справок о текущих задолженностях, залоговых и арендных обязательствах и т.п.

Все документы, используемые оценщиком во время проведения анализа и расчетов, должны быть отражены в его заключительном отчете.

Факторы, влияющие на оценку

В процессе оценки ликвидационной стоимости должна учитываться степень влияния таких факторов, как:

  1. Время (сроки экспозиции). Иными словами, такая цена и формируется по причине продажи объекта недвижимости в максимально сжатые сроки. По этой причине собственник не в состоянии проводить рекламу своей квартиры и подбирать наиболее выгодного покупателя.
  2. Привлекательность недвижимости. Смысл такого воздействия заключается в том, что покупателей привлекают квартиры дома с наилучшими качественными характеристиками, а при повышении спроса увеличивается и ликвидационная цена.
  3. Экономическая ситуация. Дело в том, что при возникновении кризисной ситуации стоимость различных объектов на рынке недвижимости резко изменяется в сторону уменьшения. Так, пропорционально падению коммерческой цены жилья, будет уменьшаться и его ликвидационная стоимость.

Исходя из определения ликвидационной цены имущества, наибольшее влияние на ее величину оказывает временной фактор.

На современном рынке недвижимости ее ликвидационная стоимость определяется не так часто, так как в основном все участники сделок нуждаются в размере ее реальной цены. Тем не менее в случаях с получением жилищных кредитов ее расчет производят в обязательном порядке, так как на время выплаты ипотеки квартира или дом становится залоговым имуществом, находящимся в распоряжении банка.

Во избежание ошибок неверных сведений, за проведением оценки необходимо обращаться в зарекомендовавшую себя в этом деле компанию или к высококвалифицированному частному специалисту.

Ликвидационная стоимость оборудования, Остаточная стоимость. Норма амортизации, Капитальные вложения, Период окупаемости

Приведены следующие данные по производственному предприятию, а именно:

— стоимость оборудования предприятия составляет 10 тыс. долл.;

— стоимость нового оборудования равна 15 тис. долл.;

— ликвидационная стоимость — 0,4 тыс. долл.;

— срок службы оборудования — 8 лет;

— период эксплуатации — 6 лет;

— затраты, связаны с обслуживанием устаревшего оборудования — 18,0 тыс. долл.;

— затраты, связаны с обслуживанием нового оборудования — 16,5 тыс. долл.;

— также нам известно, что рентабельность предприятия составляет 0,4.

На основании полученных данных, необходимо определить, при какой ликвидационной стоимости физически устаревшего оборудования будет эффективна модернизация.

Решение:

1. Рассчитаю норму амортизации по следующей формуле (это нужно для определения остаточной стоимости оборудования):

Норма амортизации = 1 / Период службы

Норма амортизации = 1 / 8 = 0,125

2. Теперь, рассчитав норму амортизации, мы можем определить остаточную стоимость оборудования на предприятии:

Остаточная стоимость = Стоимость оборудования × (1 – Норма амортизации × Период эксплуатации)

Остаточная стоимость = 10 × (1 – 0,125 × 6) = 2,5 тыс. долл.

3. С помощью следующей формулы рассчитаем затраты от реализации устаревшего оборудования:

Затраты от реализации = Остаточная стоимость – Ликвидационная стоимость

Затраты от реализации = 2,5 – 0,4 = 2,1 тыс. долл.

4. На данном этапе необходимо определить дополнительные капитальные вложения на замену старого оборудования:

Капитальные вложения = Стоимость нового оборудования – Стоимость оборудования + Затраты от реализации

Капитальные вложения = 15,0 – 10,0 + 2,1 = 7,1 тыс. долл.

5. Определяем экономию на текущих затратах данного предприятия:

Экономия на текущих затратах = Затраты на обслуживание старого оборудования – Затраты на обслуживание нового оборудования

Экономия на текущих затратах = 18,0 – 16,5 = 1,5 тыс. долл.

6. Период окупаемости дополнительных капиталовложений для замены старого оборудования составят:

Период окупаемости = Капитальные вложения / Экономия на текущих затратах

Период окупаемости = 7,1 / 1,5 = 4,7 года

7. Из проведенного выше расчета мы видим, что замена оборудования неэффективна. Полученные данные не отвечают нашему условию. Мы можем оправдать эту замену следующим расчетом:

Остаточная стоимость × = 2,5 × = 1,5 тыс. долл.

Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь.

Ликвидационная стоимость — что это такое?

Ликвидационная стоимость – не что иное, как денежный показатель оценки объекта с учетом величины издержек, связанных с его продажей.

ФСО 12 «Определение ликвидационной стоимости»

В 2016 году был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки (ФСО №12) под названием «Определение ликвидационной стоимости».

Данный стандарт применяется для оценки объектов в следующих случаях:

  • в ходе исполнительного производства;
  • в ходе оформления банкротства;
  • при разработке программы реорганизации предприятия;
  • при финансировании реорганизации предприятия;
  • при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
  • иных случаях отчуждения имущества.

Основных средств

Ликвидационная стоимость основных средств представляет собой сумму, которую организация ожидает получить от реализации необоротных активов после окончания срока их полезного использования за вычетом издержек, связанных с их ликвидацией.

Таким образом, ликвидационная стоимость может рассчитываться в случае последующей продажи основных средств или их ликвидации по окончании срока полезного использования.

К основным факторам, определяющим ликвидационную стоимость основных средств можно отнести:

  • вынужденность продажи;
  • ограниченность сроков продажи;
  • ограниченность ресурсов для осуществления сделки.

Объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости — это сумма, которую можно получить при продаже объекта недвижимости за определенный срок.

Определяется ликвидационная стоимость в том случае, если объект должен быть отчужден в срок меньший, чем обычный срок экспозиции аналогичного объекта. Иными словами, ликвидационной стоимостью недвижимости называется чистая денежная сумма, которую собственник объекта может выручить при его вынужденной продаже.

В каких случаях возникает?

Как показывает практика, ликвидационная стоимость возникает при наличии непредвиденных обстоятельств, воздействующих на организацию или рынок.

Важно: Ликвидационная стоимость может определяться не только в случае банкротства, но и в роли предупредительной меры.

Основных причин возникновения ликвидационной стоимости три:

  • в ситуации с продажей предметов залога (ликвидационная стоимость необходима кредитору для обоснования максимально низкого порога стоимости залога, так как он является своеобразной гарантией кредитора; характерно ограничение сроков реализации и вынужденная продажа активов);
  • ликвидации организации (необходима разработка жесткого плана мер по продаже активов предприятия и исполнению долговых обязательств, в случае принудительной ликвидации сроки продажи активов строго ограничены);
  • ускоренной продаже иных активов (ликвидационная стоимость необходима в силу ограничения выделенного времени для реализации активов).

Формула и расчет ликвидационной стоимости

Из-за возможности максимально приблизить оценочный результат к рыночной величине наиболее распространенной и востребованной формулой определения ликвидационной стоимости считается:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость Х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)

Важно: Коэффициент вынужденной продажи составляет от 10 до 50 процентов от рыночной стоимости объекта и находится, соответственно, в пределах 0,1-0,5.

Определяется показатель посредством экспертной оценки с учетом:

  • сроков продажи имущества;
  • типа и состояния имущества;
  • рыночной оценки аналогичных объектов;
  • состояния экономики на текущий момент;
  • иных факторов.

Нередко расчет по данной формуле дополняется показателем затрат на ликвидацию, показывающим реальную прибыль от выбытия активов.

Важно понимать, что одним их наиболее важных факторов, превращающих рыночную стоимость в ликвидационную, является срок экспозиции объекта. Чем меньше времени на ликвидацию имущества, тем ниже его стоимость. Именно поэтому временной фактор является решающим в определении ликвидационной цены.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия

При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.

В основе прямого расчета лежит сравнительный анализ основных характеристик компании. В первую очередь анализу подвергается объем продаж оцениваемой компании и предприятий-конкурентов. Затем оцениваются основные показатели производства, после чего делаются выводы о величине оптимальной стоимости.

Существенным недостатком данной методики является отсутствие поправки на сроки реализации. Однако на основании такого расчета можно сделать выводы о том, насколько ликвидационная стоимость отличается от среднерыночной стоимости на подобную организацию.

Косвенный метод позволяет рассчитать ликвидационную стоимость с учетом рыночной цены. Для этого необходимо сначала вычислить номинальную цену и размер скидки, связанный со сроками реализации. Основная сложность в применении данной методики расчетов заключается в вычислении размера скидки, так как на него оказывает влияние множество факторов, в том числе и субъективных.

Внимание: Согласно данным статистики, средний размер скидки на отечественном рынке лежит в диапазоне от 20 до 50 процентов.

Наиболее часто косвенную методику используют эксперты для определения господствующих тенденций на рынке и расчета адекватной цены вынужденной реализации.

При ликвидации организации по причине ее банкротства специалисты настоятельно рекомендуют учитывать следующие нюансы оценки:

  • оценка имущества может осуществляться, как целого комплекса;
  • оценка может производиться аукционным способом (каждый объект продается отдельно).

В первом случае необходимо понимать, что быстрая и выгодная реализация предприятия затруднена по причине высокой стоимости целого комплекса вне зависимости от реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, на практике при определении ликвидационной стоимости предприятия зачастую не берется в расчет стоимость бизнеса, в том числе его репутация и заработанное имя.

При использовании аукционного метода продажи высока вероятность выгодной реализации имущества, но не в полном объеме. В таком случае потребуется определение активов, которые могут быть отчуждены иными способами (например, путем уничтожения, сдачи в металлолом и прочее). Однако такие активы лишь увеличивают расходы на ликвидацию организации.

Как происходит переход от рыночной цены к ликвидационной?

Ликвидационная стоимость объекта может быть рассчитана по прямому и косвенному методу.

В первом случае используется прямое сравнение объекта с аналогами или корреляционно-регрессионный анализ (статистическое моделирование). Во втором случае ликвидационная стоимость рассчитывается на основании его величины рыночной цены.

При использовании косвенного метода схема расчета ликвидационной стоимости выглядит следующим образом: рыночная стоимость имущества – скидка на факт вынужденности реализации.

Определить скидку по факту вынужденности продажи можно с помощью:

  • метода сравнения парных продаж;
  • метода прямого анализа характеристик;
  • экспертного метода.

Наиболее часто применяется экспертный метод в силу ограниченности доступа к необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер реализации находится в диапазоне от 20 до 50 процентов, однако может и отличаться от заданных параметров при наличии соответствующих условий ликвидации.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества зависит от множества факторов, однако решающим показателем чаще всего являются сроки реализации имущества. Следовательно, чем больше времени на продажу имущества, тем больше шансов на заключение выгодной сделки.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *