Неотделимые улучшения понятие

Статья 303. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Комментарий к статье 303 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья определяет судьбу расходов на содержание имущества, доходов и улучшений, извлеченных (произведенных) его владельцем за период незаконного владения. Во многом правила сформулированы с учетом того, было ли владение добросовестным.

2. Недобросовестный приобретатель обязан вернуть (возместить) собственнику доходы — как денежные, так и натуральные поступления от вещи (ст. 136 ГК), которые были (могли быть) получены за весь период незаконного владения. При добросовестном приобретении вещи указанная обязанность возникает только с того момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о неправомерности своего владения (например, с момента предъявления виндикационного иска).

3. В свою очередь, любой приобретатель (добросовестный или недобросовестный) вправе потребовать от собственника возмещения необходимых расходов, понесенных в связи с содержанием имущества. Данное право закреплено с целью обеспечения баланса интересов собственника (предотвратить небрежное и бесхозяйное обращение с вещью) и приобретателя (не допустить неосновательного сбережения на стороне собственника). Толкование положений ГК позволяет считать необходимыми расходами лишь такие, которые являются разумными и достаточными с точки зрения поддержания вещи в пригодном состоянии. Однако поскольку термин является оценочным, постольку установление размера таких расходов зависит от учета всех конкретных обстоятельств.

Критерий недобросовестности имеет особое значение для определения периода, за который могут быть взысканы необходимые расходы. Добросовестный приобретатель вправе получить возмещение начиная с того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения, а недобросовестный приобретатель — за весь период незаконного владения. Это правило объясняется тем, что добросовестный приобретатель не возвращает собственнику те доходы, которые он получил (или должен был получить) от использования имущества до того момента, когда он узнал или должен был узнать о незаконности владения.

В целом указанное положение разумно, однако признать его универсальным трудно. В частности, оно не учитывает ситуаций, когда имущество не приносит никаких доходов. В подобных случаях лишение добросовестного владельца права на компенсацию расходов на содержание имущества (за период добросовестного владения) явно ущемляет интересы приобретателя. До внесения соответствующих изменений в законодательство единственным способом восстановления баланса интересов является иск из неосновательного сбережения, который может быть предъявлен к собственнику (ст. 1102 ГК).

4. Исключением из правила о возмещении приобретателю только необходимых расходов является положение о судьбе улучшений. Последние представляют собой не вызванные необходимостью дополнительные расходы, повышающие эксплуатационные и иные полезные свойства вещи. Отделимые улучшения, которые могут быть отделены без повреждения имущества, добросовестный приобретатель вправе оставить себе. Неотделимые улучшения подлежат компенсации лишь в размере, не превышающем соответствующее увеличение стоимости вещи, и с учетом принципа разумности.

В ГК не определена судьба улучшений, произведенных недобросовестным приобретателем. Очевидно, что по смыслу закона отделимые улучшения могут быть изъяты таким приобретателем. Напротив, неотделимые улучшения не подлежат компенсации, поскольку в соответствии с принципами разумности и справедливости недобросовестный приобретатель не может ставиться в более выгодное положение по сравнению с собственником или добросовестным приобретателем.

5. В комментируемой статье не решен вопрос о расходах на роскошь, т.е. таких расходах, которые не вызваны необходимостью и зачастую являются неразумными по своему размеру и (или) бесполезными с практической точки зрения. Анализ ст. 303 позволяет сделать вывод, что такие издержки не подлежат специальной компенсации, но при возможности отделения их от вещи возвращаются любому приобретателю.

Расчеты при возврате имущества

. При истребовании имущества из чужого незаконного владения между сторонами нередко возникают споры о судьбе доходов, принесенных вещью за период незаконного владения, и компенсации произведенных на нее расходов.

Правила производства таких расчетов закреплены ст. 303 ГК и сводятся к следующему.
Прежде всего закон и здесь проводит различие между добросовестным и недобросовестным владельцами. Недобросовестный владелец обязан возвратить или возместить собственнику все доходы, которые он извлек или должен был извлечь за все время незаконного владения. В отличие от него добросовестный владелец имущества несет подобную обязанность лишь с того момента, когда он узнал о неправомерности своего владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества*(1073).
Применяя данную норму, необходимо учитывать два обстоятельства. Во-первых, под доходами здесь понимаются не только денежные, но и натуральные доходы, т.е. плоды. Во-вторых, речь в данном случае идет лишь о тех доходах и плодах, которые извлечены или, по крайней мере, должны быть извлечены незаконным владельцем из имущества. Указанное обстоятельство, как и сам размер таких доходов, должны быть обоснованы собственником истребуемой вещи. Доходы, которые владелец теоретически мог, но не должен был извлечь из имущества, например путем сдачи вещи в аренду, в расчет не принимаются.

В свою очередь, незаконный владелец имущества, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника компенсации произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с какого собственнику причитаются доходы от имущества. Под необходимыми расходами в данном случае понимаются те издержки владельца, которые вызываются необходимостью поддерживать имущество в исправном состоянии, в частности расходы на содержание имущества, производство его текущего и капитального ремонта и т.п.
Указанное правило на первый взгляд представляется нелогичным по отношению к недобросовестному владельцу имущества, права которого, казалось бы, не должны охраняться законом. В действительности оно имеет под собой вполне разумное основание, так как в известной мере предотвращает бесхозяйственное содержание имущества со стороны недобросовестного владельца, т.е. служит в конечном счете интересам собственника имущества. Однако это правило имеет иной изъян, на который обращалось внимание в литературе*(1074). Статья 303 ГК не предусматривает возмещения необходимых затрат, произведенных добросовестным владельцем за тот период, когда ему, а не собственнику причитаются доходы от имущества. В этом, разумеется, есть своя логика, так как предполагается, что по общему правилу необходимые затраты на имущество покрываются извлеченными из него доходами. Однако совершенно очевидно, что это происходит далеко не всегда. Поэтому добросовестный владелец имущества, понесший издержки по его содержанию и ремонту, но не получивший доходов от имущества, оказывается в худшем положении, чем владелец недобросовестный, которому соответствующая компенсация гарантируется законом. В этой связи следует признать, что пока данный пробел закона не устранен, добросовестный владелец имеет право на иск из неосновательного приобретения или сбережения имущества по ст. 1102 ГК.
Наряду с расчетами по доходам и необходимым расходам закон решает вопрос и о судьбе произведенных владельцем улучшений вещи. Под улучшениями подразумеваются такие затраты на имущество, которые, с одной стороны, не диктуются необходимостью его сохранения, но, с другой стороны, носят обоснованный, полезный характер, так как улучшают эксплуатационные свойства вещи, повышают ее качество, увеличивают стоимость и т.п. В качестве примера таких улучшений можно назвать укомплектование автомобиля чехлами для сидений, установку дополнительных стоп-сигналов, локкеров и т.п.
Судьба улучшений зависит опять-таки от добросовестности незаконного владельца. Когда улучшения произведены добросовестным владельцем, ему предоставляется право либо оставить их за собой, если они могут быть отделены без повреждения вещи, либо потребовать от собственника возмещения произведенных на улучшения затрат в пределах увеличения стоимости вещи, если их отделение от вещи невозможно. По смыслу закона добросовестный владелец имеет право потребовать возмещения затрат на улучшения вещи и в том случае, когда их отделение от вещи возможно, но эти улучшения в случае изъятия вещи не представляют для владельца самостоятельного интереса.
Права недобросовестного владельца на произведенные им улучшения самим законом не определены и выводятся посредством его толкования и применения аналогии. По мнению большинства ученых, недобросовестный владелец вправе оставить за собой отделимые улучшения вещи, но не может требовать компенсации затрат на те улучшения, которые не могут быть отделены от вещи*(1075).
От улучшений вещи следует отличать так называемые расходы на роскошь, под которыми обычно понимаются произвольные издержки владельца вещи, связанные, в частности, с ее украшением или оснащением вещи какими-либо дорогостоящими безделушками. В примере с автомобилем такими издержками на роскошь могут считаться, например, расходы на установку декоративных колпаков на колесах, особую раскраску кузова, тонирование стекол и т.п. В отличие от затрат на улучшения, подобные издержки, если отделить соответствующие приращения от вещи невозможно, возмещению не подлежат даже тогда, когда они произведены добросовестным владельцем. Если же их отделение от вещи не грозит последней существенным ухудшением, незаконный владелец имущества, как добросовестный, так и недобросовестный, может сделать это при условии, что собственник не согласится возместить издержки в пределах увеличения стоимости вещи. Следует отметить, что изложенное правило прямо в законе не установлено, но вытекает из его смысла.
Как уже отмечалось, правом на виндикацию имущества наделены не только собственники имущества, но и его титульные владельцы (ст. 305 ГК). Однако правила о расчетах при возврате вещи из незаконного владения полностью применимы к требованиям лишь тех титульных владельцев, которые имеют самостоятельное право на доходы от переданной в их владение вещи. Например, хранитель вещи, не имеющий, по общему правилу, такого права, не может требовать от незаконного владельца и передачи доходов. Право на них принадлежит самому собственнику имущества, который может предъявить самостоятельное требование.
За произведенное ухудшение имущества незаконный владелец, независимо от добросовестности или недобросовестности, отвечает по общим правилам о деликтной ответственности.

Решение по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений

Дело № 2-2104/…

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской ФедерацииДД.ММ.ГГГГ г. Н. Новгород

Приокский районный суд г. Н. Новгорода в составе:

председательствующего судьи Беляковой С.В.,

с участием истицы Новодворцевой Л.В., ее представителя по доверенности Жиряковой М.В.,

ответчицы Малыхиной Т.В., ее представителя по доверенности Горбуновой А.И.,

при секретаре Андрейчук Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новодворцева Л.В. к Малыхина Т.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

У С Т А Н О В И Л:

Новодворцева Л.В. обратилась в суд с иском к Малыхиной Т.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений, в обоснование требований указав, что она (Новодворцева Л.В.) и ответчица Малыхина Т.В. являются дочерьми Новодворцева В.С., скончавшегося ДД.ММ.ГГГГ При жизни Новодворцев В.С. являлся членом садоводческого товарищества «Д». На основании свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ и справки № от ДД.ММ.ГГГГ ему принадлежал земельный участок с садовым домиком № площадью … кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный в садоводческом товариществе «Д» по <адрес>, СТ «Д».

После смерти отца истица вступила в права наследования и продолжает пользоваться земельным участком с садовым домиком в указанном садоводческом товариществе. Она осуществляет сельскохозяйственные работы на нем, производит ремонт и благоустройство садового домика, оплачивает счета за коммунальные услуги, платит налоги.

Кроме истицы наследником после смерти Новодворцева В.С. является его дочь (сестра истицы) Малыхина Т.В. Данный садовый домик принадлежит им (истице и ответчице) на праве долевой собственности, по … доле у каждой.

Садовый домик на выделенном земельном участке строили Новодворцев В.С. и муж истицы. Сестра на садовый домик никогда не претендовала, участие в строительстве садового домика не принимала, к отцу в сад не ездила. В связи с этим истица считала садовый дом свои, владела и пользовалась им как своим собственным. Дом был в плохом состоянии и попросту не пригоден для жилья, и истица приняла решение начать там ремонтные работы кровли, т.к. та протекала.

Впоследствии истицей были произведены другие работы по благоустройству, содержанию и сохранению садового домика. Она затратила денежные средства на строительные материалы. Работы выполнял муж истицы своими силами.

Истицей была проведена экспертиза по оценке стоимости улучшений домика и земельного участка, расположенного по <адрес>, СТ, «Д», участок №, за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., которая составила … руб., с учетом стоимости работ и материалов.

Истица указывает, что в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Однако ответчица садовым участком не пользовалась, расходов на его содержание и сохранение не производила, а поэтому истица имеет право на возмещение ей … расходов по уплате налогов, сборов, коммунальных и иных платежей в размере … руб.

Истица считает, что ремонт является неотделимым улучшением от садового домика, она является собственником … доли общего имущества, т.е. является добросовестным владельцем садового дома, и имеет право в силу ст. 303 ГК РФ требовать возврата … стоимости неотделимых улучшений в сумме … руб. Стройматериалы, затраченные на ремонт, невозможно отделить от дома без существенных повреждений этих материалов и самого дома.

Новодворцева Л.В. просит суд взыскать с Малыхиной Т.В. в свою пользу: денежную сумму в размере … руб., что составляет … стоимости неотделимых улучшений; денежную сумму в размере … руб., что составляет … расходов по уплате налогов, сборов, коммунальных и иных платежей; расходы по оплате госпошлины в сумме … руб.; расходы по оплате оценки стоимости неотделимых улучшений в размере … руб.; расходы по оплате услуг представителя; расходы на ксерокопии документов и подачу телеграммы в размере … руб. (л.д. …).

В ходе производства по делу и в судебном заседании истица Новодворцева Л.В. и ее представитель Жирякова М.В. уточнили заявленные исковые требования, просят суд: взыскать с Малыхиной Т.В. в свою пользу: денежную сумму в размере … руб., что составляет … стоимости неотделимых улучшений; денежную сумму в размере … руб., что составляет … расходов по уплате членских взносов в СТ «Д» (л.д. …); расходы по оплате госпошлины в сумме … руб.; расходы по оплате оценки стоимости неотделимых улучшений в размере … руб.; расходы по оплате услуг представителя в сумме … руб. (л.д. …); расходы на ксерокопии документов в сумме … руб. и подачу телеграммы в размере … руб. (л.д…). В указанном виде иск к Малыхиной Т.В. ими поддержан.

Ответчица Малыхина Т.В. и ее представитель по доверенности Горбунова А.И. иск признали в части взыскания суммы … руб., что составляет … расходов по уплате членских взносов в СТ «Д»; в остальной части иск не признали, в судебном заседании и письменном отзыве на иск (л.д. …) указав, что после вступления в права наследства после смерти отца Новодворцева В.С. сестра ответчицы Новодворцева Л.В. чинила ей препятствия в пользовании садовым домиком и земельным участком №…, расположенными по <адрес>, СТ «Д», утверждала, что они принадлежат только ей. Все ремонтные работы садового домика и благоустройство участка произведены Новодворцевой Л.В. самовольно, ее намерения относительно этого Малыхиной Т.В. не были известны, ни устного, ни письменного согласия на проведение указанных работ и мероприятий Малыхина Т.В. истице не давала. Садовый домик находился в нормальном состоянии, пригодном для эксплуатации. Доказательств его плохого состояния и «непригодности» для сезонного использования истица не представила. Приложенные Новодворцевой Л.В. к исковому заявлению квитанции и чеки на стройматериалы являются ложными и необоснованно завышенными (так, истицей приложены чеки на материалы, которые в действительности не были использованы в ремонте — «<данные изъяты>», ОСП, фальцовка, линолеум; ряд материалов (забор, калитка, ворота, беседка) использован истицей для благоустройства территории, не входящей в наследственную массу, а именно — для обустройства прилегающего земельного участка площадью … кв. м, принадлежащего только истице; в изготовлении ворот, садовой двери, при обустройстве бордюров использовался не новый материал, а б/у; затраты на разработку колодца завышены в … раз по сравнению со средними ценами по <адрес> области; металлочерепица, профиль изготовлены из «отходов», а чеки истица представила на новый материал; можжевельник и лиственница истицей не приобретались, а росли на участке изначально; расходные материалы по рытью колодца (цемент, кольца, полукольцо, доставка) учтены истицей в чеках дважды; целый ряд товарных чеков заполнены рукой истицы и ее супруга, подписи продавца и покупателя в них схожи; содержание ряда чеков товарных не совпадают с кассовыми; «бак» на участке существовал еще при жизни родителей; доставка материалов не оформлена и не доказана документально). Уплаченные истицей платежи по членским взносам в СТ «Д» подлежат удовлетворению в … части от суммы произведенных истицей расходов, всего в размере … рублей. Расходы на ксерокопирование поддельных документов удовлетворению не подлежат.

Также Малыхина Т.В. просит суд взыскать в ее пользу с истицы расходы по оплате услуг представителя в процессе в сумме … руб. (л.д. …).

Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ:

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять…

2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось…

Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 1164 ГК РФ:

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 — 1170 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По данному делу судом установлено следующее.

Новодворцева Л.В. и Малыхина Т.В. являются дочерьми Новодворцева В.С. и родными сестрами, соответственно (л.д. …).

Согласно Свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на землю Новодворцеву В.С. решением <адрес> администрации от ДД.ММ.ГГГГ №р предоставлен в собственность бесплатно земельный участок № размером … кв. м, для ведения садоводства, в Садоводческом товариществе (СТ) «Д» <адрес> (л.д. …).

На данном земельном участке расположен 2-хэтажный садовый дом площадью … кв. м, ДД.ММ.ГГГГ. постройки; 1 этаж — стены кирпичные, 2-ой этаж мансардный — стены каркасные (л.д. …).

ДД.ММ.ГГГГ Новодворцев В.С. умер (л.д. …).

Согласно Свидетельству о праве на наследство по закону дополнительному от ДД.ММ.ГГГГ Новодворцева Л.В. является наследником следующего имущества Новодворцева В.С., умершего ДД.ММ.ГГГГ, в … доле: земельного участка общей площадью … кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося в <адрес>, садоводческом товариществе «Д», участок №, и садового домика под №, находящегося в <адрес>, садоводческом товариществе «Д» (л.д. …).

Согласно Свидетельству о праве на наследство по закону дополнительному от ДД.ММ.ГГГГ Малыхина Т.В. является наследником следующего имущества Новодворцева В.С., умершего ДД.ММ.ГГГГ, в … доле: земельного участка общей площадью … кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося в <адрес>, садоводческом товариществе «Д», участок №, и садового домика под <данные изъяты>, находящегося в <адрес>, садоводческом товариществе «Д» (л.д. …).

На момент рассмотрения дела право собственности Новодворцева Л.В. и Малыхина Т.В. на вышеуказанные объекты наследственного недвижимого имущества, а также расположенную на земельном участке баню в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано (л.д. …).

Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ Новодворцев В.С. является членом СТ «Д», и ему на праве собственности принадлежит кирпичный садовый домик №, находящийся по <адрес>, СТ «Д». Задолженностей по налогам и платежам не имеется. Устав СТ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за …-Р КУМИ <адрес> (л.д. …).

Согласно справки СТ «Д» от ДД.ММ.ГГГГ Новодворцева Л.В. с ДД.ММ.ГГГГ. оплачивала все членские взносы, включая все налоги и затраты на электроэнергию за участок № СТ «Д» (л.д. …).

Согласно представленным истицей квитанциям к приходному кассовому ордеру (ПКО) Новодворцева Л.В. оплачено в …-… гг. членских взносов и за потребление электроэнергии в СТ «Д»: по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (член.вз. … руб., член.вз. ДД.ММ.ГГГГ. … руб., электроэнергия … руб.); по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (член.вз. ДД.ММ.ГГГГ. — … руб., электроэнергия … руб.); по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (член.взн…. руб., электроэнергия … руб.); по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (член. взнос), по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (электроэнергия); по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (электроэнергия); по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (членский взнос); по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб. (электроэнергия), а всего … руб. членских взносов и … руб. за электроэнергию (л.д. …).

В соответствии с представленным истицей Новодворцева Л.В. Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Р-О», объектом исследования являются строения и улучшения, находящиеся на земельном участке по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество (СТ) «Д», участок №. На исследуемом земельном участке находится основное строение — садовый домик: одноэтажное кирпичное строение с этажом мансардой, прямоугольной формы, размером <данные изъяты> м; крыша дома выполнена коньком, кровля — оцинкованное железо, стены кирпичные, окрашены белой краской. По внешнему осмотру эксперт делает вывод о том, что заявленные заказчиком Новодворцева Л.В. работы выполнены недавно, в основном ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ позднее … лет. Чеки, представленные заказчиком, подтверждают выполнение работ в указанные даты. Были проведены следующие работы:

1. перекрыта кровля садового домика оцинкованным профнастилом на площади … кв. м. Также было покрыта внутренняя сторона фронтона для усиления гидроизоляции. Для данного вида работ была нанята строительная организация ИП Е***Н.В., а также потрачены средства на закупку материалов и крепежей;

2. стены садового домика были покрашены специальной белой краской по кирпичной кладке со всех сторон;

3. заменено одно деревянное окно на пластиковое евро окно;

4. перекрыта кровля бани оцинкованным железом на площади … кв. м. Для данного вида работ была нанята строительная организация ИП Е***Н.В., а также были потрачены средства на закупку материалов и крепежей;

5. крыша беседки покрыта металлочерепицей на площади … кв. м строительной организацией ИП Е***Н.В.;

6. был вырыт колодец диаметром … м, глубиной … м с применением колец и полуколец. Колодец оснащен электронасосом. Для работ была нанята организация ИП Ш***С.С.;

7. организован металлический бак для накопления и хранения воды, находящийся на подставке из металлопрофиля на четырех ножках. Под ножки установлены фундаментные подушки;

8. выложены дорожки из брусчатки, несколько дорожек покрыты линолеумом, установлены бордюры. Кроме того, дорожки были углублены по отношению к уровню грядок для отвода лишней воды из почвы в весенний период времени года;

9. на земельном участке было организовано ограждение и ворота.

Расчет стоимости затрат на текущий ремонт садового домика и объектов, расположенных на земельном участке, производился Экспертом на основании представленных документов от заказчика: товарных накладных, кассовых и товарных чеков. Стоимость улучшений садового домика и земельного участка (стоимость работ и материалов, потраченных на обустройство садового участка и построек, расположенных на нем), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет … рублей (л.д. …).

За производство указанной экспертизы Новодворцева Л.В. заплатила … руб., что подтверждается договором №/ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходно-кассовому ордеру, чеком (л.д. …).

О проведении экспертизы истица уведомила ответчицу Малыхина Т.В. телеграммой, за что заплатила … руб. (л.д. …).

Также истицей представлены товарные и кассовые чеки, накладные, касающиеся ремонтных работ и работ по благоустройству земельного участка (л.д. …).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обосновывая свои исковые требования о взыскании с ответчицы … части стоимости неотделимых улучшений садового домика и земельного участка, расположенных по <адрес>, садоводческом товариществе «Д», участок №, нормами ст.249 ГК РФ, истица ссылается на то, что ответчица как участник общей долевой собственности (в … доле) указанного недвижимого имущества садовым участком и участком не пользовалась и не производила расходов на их содержание и сохранение.

Вместе с тем, согласно правил ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Как установлено в судебном заседании, Новодворцева Л.В. произвела реконструкцию садового домика и улучшения (благоустройство) земельного участка без ведома и согласия Малыхина Т.В., т.е. по собственному усмотрению: как следует из пояснений истицы Новодворцева Л.В., она изначально участвовать Малыхина Т.В. в таких расходах не предлагала, с просьбой разрешить ей ремонт садового дома и благоустройство земельного участка она к Малыхина Т.В. не обращалась, ее согласия как сособственника на эти действия не получала, всегда принимала решения сама, конкретные работы, что будут сделаны в садовом домике и на земельном участке, она с ответчицей не обговаривала; в исковом заявлении Новодворцева Л.В. также указывает, что именно она сама приняла решение начать ремонтные работы садового дома (л.д. …); в судебном заседании ответчица Малыхина Т.В. пояснила, что истица не уведомляла ее о своем намерении осуществить ремонт садового дома и благоустройство участка, на производство таких работ Малыхина Т.В. своего согласия, ни устного, ни письменного не давала, истица не пускала ее на участок, после смерти отца Малыхина Т.В. не была там ни разу, об осуществленном благоустройстве участка и ремонте садового дома узнала от адвоката истицы, позвонившей ей накануне обращения в суд и предложившей уплатить … часть от суммы … руб. либо отказаться от своей доли наследства.

Таким образом, в нарушение правил ст. 247 ГК РФ, истица осуществила без согласия ответчицы владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в виде ремонта (реконструкции) и благоустройства вышеуказанных садового домика и земельного участка; пояснения истицы и ответчицы в данной части не противоречат друг другу и с неоспоримостью подтверждают это.

Кроме того, каких-либо допустимых доказательств (ст. 60 ГПК РФ) необходимости и вынужденности таких работ истица суду также не представила. Так, согласно пояснений ответчицы Малыхина Т.В., садовый домик после смерти отца находился в состоянии, пригодном для сезонного проживания; согласно справки Богородского филиала ГП НО «Нижтехинвентаризация» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. …) целевое назначение садового дома, расположенного на участке № СТ «Д» — нежилое, следовательно, ссылки истицы на непригодность его (в силу плохого состояния) для жилья, являются необоснованными, как пояснила истица, постоянное жилое помещение для проживания (<адрес>) она имеет; каких-либо экспертных заключений о техническом состоянии садового домика, ДД.ММ.ГГГГ постройки, необходимости проведения ремонтных работ и работ по реконструкции участка, актов обследования садового дома и участка на предмет непригодности для использования их по целевому назначению — истица суду не представила, как она пояснила суду, таковых у нее не имеется.

Имевшее место в ДД.ММ.ГГГГ. телефонное сообщение истицы ответчице о протекании крыши садового дома и бани является абстрактным по своему содержанию и не может расцениваться как доказательство необходимости для осуществления в отношении данных строений конкретных заявленных ремонтных работ.

Что касается показаний свидетелей Я***Г.И. и Б***Н.Л. (соседей истицы по садоводческому товариществу «Д») о протекании крыши и необходимости ремонта садового дома и бани, то они не могут быть признаны судом допустимыми: специальными познаниями в области строительства данные свидетели не обладают; свидетель Б***Н.Л. пояснила суду, что сама не видела, как течет крыша на садовом доме Новодворцевых; свидетель Я***Г.И. пояснила, что «слышала, что в садовом доме вода льется через крышу и пол провалился», конкретные же объемы и характер протечек и мест гниения полов в расположенных на участке строениях, в т.ч. в бане, как основание для проведения конкретных объемов строительных работ указанные свидетели суду не сообщили.

При таких обстоятельствах в совокупности оснований для взыскания с ответчицы … стоимости неотделимых улучшений в сумме … руб., произведенных истицей расходов по оплате оценки стоимости неотделимых улучшений в размере … руб. и понесенных расходов по вызову ответчицы на экспертный осмотр телеграммой в сумме … руб. не имеется, суд отказывает Новодворцева Л.В. в этой части иска за необоснованностью.

Также истица обосновывает заявленный иск нормами ст. 303 ГК РФ, согласно которым добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Однако такие ссылки истицы суд находит необоснованными, поскольку указанные нормы статьи 303 ГК РФ касаются расчетов при возврате имущества из незаконного владения собственнику, и спорные отношения не регулируют.

Требований о взыскании … расходов по оплате за потребленную в СТ «Д» электроэнергию истица не заявляет.

Истица просит взыскать с ответчицы денежную сумму в размере … руб., что составляет … расходов по уплате членских взносов в СТ «Д» (л.д. …).

Как установлено в судебном заседании, Новодворцева Л.В. оплатила в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ. по квитанциям к приходному кассовому ордеру (ПКО) членских взносов в СТ «Д»: по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб.; по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб.; по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб., по квитанции к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ — … руб., а всего … руб.

При таких обстоятельствах и в соответствии со ст. 249 ГК РФ Малыхина Т.В. как участник долевой собственности на садовый дом № и земельный участок, расположенных по <адрес>, СТ «Д», обязана соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а потому с нее в пользу Новодворцева Л.В. подлежит взысканию … руб… = … рублей (т.е. … расходов по уплате членских взносов в СТ «Д»). В данной части иск Новодворцева Л.В. подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие, признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

На основании изложенного и в связи с частичным удовлетворением рассматриваемого иска подлежат взысканию с Малыхина Т.В. в пользу Новодворцева Л.В. в разумных пределах, с учетом сложности дела и исходя из фактического участия ее представителя в деле расходы по оплате его услуг в размере … руб., подтвержденные распиской, доверенностью (л.д….), а также расходы по госпошлине в сумме … руб. (пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (л.д. …)).

Кроме того, на основании письменного заявления ответчицы Малыхина Т.В. в ее пользу подлежат взысканию с истицы расходы по оплате услуг представителя Горбуновой А.И. в размере … руб., подтвержденные договором, квитанцией (л.д. …).

Также суд считает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы на ксерокопирование документов для суда, положенных в основу удовлетворяемой части иска, в размере: 12 листов (л.д. …) … экз. … руб. = … руб., подтвержденные наряд-заказом (л.д. …).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Новодворцева Л.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Малыхина Т.В. в пользу Новодворцева Л.В. в возмещение понесенных расходов по уплате членских взносов в Садоводческое товарищество «Д» … (…) рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме … (…) рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме … (…) рублей, расходы на ксерокопирование документов в суд в сумме … (…) рублей, а всего — … (…) рубль.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Новодворцева Л.В. в пользу Малыхина Т.В. расходы по оплате услуг представителя в сумме … (…) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда через Приокский районный суд г. Н. Новгорода.

Судья С. В. Белякова

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

» Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. «

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68…К 19 — НДС принят к вычету
Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:
    Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
    Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
    Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
    Д 99…К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.
    Д 76…К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений
    Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС
    Д 91…К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

» Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. «

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68…К 19 — НДС принят к вычету
Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
Д 99…К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей 616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или

  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;

  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *