Содержание
- 4. Порядок определения рыночной цены
- Как определить рыночную стоимость
- Методы определения рыночной цены:
- Определение рыночной стоимости предприятия
- От чего зависит арендная плата?
- Что входит в счет на оплату?
- Базовая ставка от государства: что это такое?
- Методика оценки рыночной стоимости
- Как обосновать повышение?
- Рыночная стоимость месячной арендной платы
4. Порядок определения рыночной цены
- •Практическая налоговая энциклопедия(под ред. Брызгалина а.В.)
- •1.2. Понятие уменьшения налогов(налоговая минимизация)
- •1.3. Некоторые причины налоговой минимизации
- •1.4. Виды уменьшения налогов.Уклонение от уплаты налогов и налоговая оптимизация
- •Незаконное уменьшение налогов или уклонениеот уплаты налогов
- •Можно ли «законно» уклониться от уплаты налогов?
- •Законное уменьшение налогов или налоговая оптимизация
- •Глава 2. Опасности налоговой минимизации
- •2.1. Государство и уклонение от уплаты налогов:средства и способы борьбы
- •2.2. Основные полномочия государственных органов по борьбес уклонением от уплаты налогов
- •2.3. Вопросы, которые необходимо задать налоговому оптимизатору
- •2.4. Пределы налоговой оптимизации. Некоторые незаконные способыуклонения от уплаты налогов (или как нельзя «оптимизировать»)
- •2.5. Недобросовестность налогоплательщика, как основание для признанияметодов налоговой оптимизации неправомерными
- •Глава 3. Методика налоговой оптимизации
- •3.1. Принципы налоговой оптимизации
- •3.2. Разработка приказа об учетной политике
- •3.2.1. Установление в приказе об учетной политике в целяхналогообложения метода признания дохода в целях налогообложения
- •3.2.2. Установление права на применение амортизационной премии поамортизируемому имуществу
- •3.2.3. Выбор метода начисления амортизации для амортизируемого имущества
- •Расчет амортизации по 1 амортизационной группе имущества с применением линейного и нелинейного метода
- •Сравнительный график линейного и нелинейного метода по 1 амортизационной группе
- •Расчет амортизации по 3 амортизационной группе имущества с применением линейного и нелинейного метода
- •Сравнительный график линейного и нелинейного метода по 3 амортизационной группе
- •Расчет амортизации по 4 амортизационной группе имущества с применением линейного и нелинейного метода
- •Сравнительный график линейного и нелинейного метода по 4 амортизационной группе
- •Обобщающая сравнительная таблица по линейному и нелинейному методу амортизации
- •Сравнительный график линейного и нелинейного метода амортизации по 3 вариантам
- •3.2.4. Выбор срока полезного использованияпо амортизируемому имуществу
- •3.2.5. Применение повышающих коэффициентов по амортизируемому имуществу
- •3.2.6. Возможность применения лизинговых схем приобретенияосновных средств
- •Глава 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового Кодекса рф содержит несколько специальных положений, связанных с налогообложением прибыли в рамках договора лизинга.
- •3.2.7. Создание резерва по сомнительным долгам
- •3.2.8. Работа с просроченной дебиторской задолженностью
- •1. По налогу на прибыль
- •2. По налогу на добавленную стоимость
- •3.2.9. Формирование продажной цены товаровс учетом требований ст. 40 Налогового кодекса рф
- •1. Виды сделок, подлежащих контролю
- •2. Основание для применения специального расчета
- •3. Дата определения рыночной цены
- •4. Порядок определения рыночной цены
- •3.3. Оптимизация через договор.Методика экономико-правового анализа (экспертизы) договора
- •3.3.1. Анализ участников договора
- •1) Является или нет контрагент плательщиком ндс
- •2) Имеется ли обязанность удержать налог с контрагента
- •3.3.2. Анализ вида деятельности
- •3.3.3. Анализ предмета договора
- •3.3.4. Анализ даты совершения операции по договору
- •3.3.5. Анализ порядка определения и формирования цены договора
- •1. Установление цены на каждый вид товаров, работ, услуг
- •2. Цена товара выражена в валюте
- •3. Цена товара выражена в условных единицах
- •4. Статья 40 Налогового кодекса рф
- •3.3.6. Меры ответственности по договору
- •3.3.7. Специальные положения
- •1. Перепредъявляемые расходы
- •2. Включение во внешнеэкономический контракт на импорт товаров условия омоменте перехода права собственности
- •3. Существенные условия оформления договора подряда на ремонт основныхсредств (ос) предприятия
- •4. Договор на оказание информационно-консультационных услуг
- •5. Договор аренды
- •6. Государственная регистрация
- •7. Требования валютного законодательства
- •3.4. Специальные методы налоговой оптимизации
- •3.4.1. Метод замены отношений
- •1. Замена договора купли-продажи основного средства на договор лизинга
- •2. Замена договора купли-продажи основного средствана договор аренды
- •3. Избежание обложения налога на доходы физических лиц сумм материальнойвыгоды при выдаче работнику займа на приобретение имущества
- •4. Уменьшение налогообложения в операциях по дарению(распределению, выделению) квартир сотрудникам
- •5. Замена договоров на финансирование дду, на содержание коллектива ддУна договор долевого содержания дду
- •6. Замена разовых стимулирующих выплат премией по результатам работы,предусмотренной системным положением предприятия
- •3.4.2. Метод разделения отношений
- •1. Разделение операции по реконструкции здания на собственнореконструкцию и капитальный ремонт
- •2. Разделение договора купли-продажи имущества на собственно договоркупли-продажи и договор на оказание информационно-консультационных услуг
- •3. Разделение договора подряда с физическим лицом на договор подряда навыполнение работ и договор купли-продажи материалов
- •3.4.3. Метод прямого сокращения объекта налогообложения
- •1. Сокращение объекта обложения по налогу на прибыльпутем разукрупнения объекта основных средств
- •2. Сокращение объекта обложения по налогу на имущество путемпроведения инвентаризации
- •3. Сокращение объекта обложения по налогу на имущество путем продлениянормативного срока строительства
- •3.4.4 Оптимизация налогообложения в виде реорганизации с последующим применением упрощенной системы налогообложения
- •1. Суть метода оптимизации путем реорганизации предприятия с последующим применением упрощенной системы налогообложения
- •1.1 Реорганизация общества
- •1.1.1. Налоговые последствия при реорганизации общества путем разделения
- •1.1.2. Налоговые последствия при реорганизации общества путем выделения
- •1.1.3. Наделение имуществом реорганизованного общества вновь созданных юридических лиц и связанные с этим налоговые последствия
- •»Дробление» имущества общества
- •Последствия по налогу на добавленную стоимость
- •Последствия по налогу на прибыль
- •1.2. Применение упрощенной системы налогообложения
- •2. Проблемы, которые могут возникнуть в связи с применением метода оптимизации путем реорганизации с последующим применением упрощенной системы налогообложения, и способы их решения
- •2.1. Возможность проведения налоговыми органами выездной налоговой проверки
- •2.2. Восстановление сумм ндс по переданному имуществу
- •2.2.1. Восстановление сумм ндс по переданному имуществу при реорганизации путем разделения
- •2.2.2. Восстановление сумм ндс по переданному имуществу при реорганизации путем выделения
- •2.3. Способы минимизации рисков при реорганизации предприятия с последующим применением упрощенной системы налогообложения
- •3. Расчет налоговой выгоды при применении метода оптимизации путем реорганизации с последующим применением упрощенной системы налогообложения на числовом примере
- •3.1. Анализ финансового результата предприятия при применении общей системы налогообложения
- •3.2. Анализ финансового результата предприятий, образованных в результате реорганизации, при применении ими упрощенной системы налогообложения
- •3.2.1. Объект налогообложения «доходы»
- •3.2.2. Объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»
- •3.2.3. Сравнительный анализ экономических показателей налоговой нагрузки и эффективности деятельности предприятия при применении упрощенной системы с разным объектом налогообложения
- •3.3. Сравнительный анализ экономических показателей налоговой нагрузки и эффективности деятельности предприятия до и после реорганизации
- •3.4.5. Метод оффшора
- •3.4.5.1. Метод территориального оффшора
- •А. Иностранные оффшоры
- •Б. Российские оффшоры
- •В. Схемы использования оффшорной компании
- •1. Перевод прибыли в оффшорную компанию посредством договора комиссии или поручения.
- •2. Перевод прибыли в оффшорную компанию посредством заключения договора на оказание консультационных услуг.
- •3. Перевод объектов налогообложения путем создания оффшорного предприятия-дилера.
- •3.4.5.2. Метод льготного предприятия
- •А. Предприятие инвалидов
- •Б. Субъекты предпринимательской деятельности, уплачивающие единый налогна вмененный доход
- •В. Субъекты, перешедшие на упрощенную систему налогообложения
- •3.5. Применение льгот и освобождений
- •3.5.1. Льготы по налогу на прибыль
- •3.5.2. Льготы по налогу на добавленную стоимость
- •Глава 4. Арбитражная практика
- •Постановление Конституционного суда рф от 27 мая 2003 г. N 9-п(извлечение)
- •4.1. Квалификация сделок, направленных на оптимизацию налогообложения
- •Постановление фас Западно-Сибирского округа от 9 августа 2006 г. Поделу n ф04-5008/2006(25216-а75-40) (извлечение)
- •Постановление фас зсо от 5 июля 2006 г. По делуN ф04-2018/2006(24186-а27-25)(извлечение)
- •Постановление фас Московского округа от 6 марта 2006 г. По делуN ка-а40/638-06(извлечение)
- •Постановление фас Волго-Вятского округа от 25 августа 2006 г. Поделу n а17-3760/5-2005 (извлечение)
- •Постановление фас Западно-Сибирского округа от 25 августа 2004 г. Поделу n ф04-5750/2004 (а46-3851-14) (извлечение)
- •Постановление фас Московского округа от 14 июля 2004 г. (7 июля 2004г.) по делу n кг-а41/5586-04 (извлечение)
- •Постановление фас Волго-Вятского округа от 11 мая 2000 г. По делу n а82-195/99-а/1 (извлечение)
- •Постановление фас Центрального округа от 4 февраля 2002 г. По делуN а48-1964/01-16к (извлечение).
- •Постановление Северо-Кавказского округа от 6 сентября 1999 г. По делуN ф08-1839/99 (извлечение)
- •Постановление фас Поволжского округа от 19 августа 1999 г. По делуN а 72-985/9-кд80/1/22 (извлечение)
- •Постановление фас Волго-Вятского округа от 11 мая 1999 г. По делу n а82-257/98-а/1 (извлечение)
- •Постановление фас Московского округа от 15 мая 2000 г. По делуN ка-41/1851-00 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 10 апреля 2001 г. Поделу n а05-7407/00-520/20 (извлечение)
- •Постановление фас сзо от 11.03.2003 n а42-4186/02-15 (извлечение).
- •Постановление фас вво от 15.12.2002 n а29-10523/01а (извлечение).
- •Постановление фас цо от 10.12.2002 n а14-1159-02/52/19 (извлечение).
- •Постановление фас сзо от 25.02.2003 n а56-27284/02 (извлечение).
- •Постановление фас сзо от 26.03.2003 n а66-5876-02 (извлечение).
- •4.2. Оптимизация с помощью использования страховых схем,вкладов, ссуд
- •Постановление фас Волго-Вятского округа от 27 июня 2006 года по делуN а11-19788/2005-к2-28/502/67 (извлечение)
- •Постановление фас Западно-Сибирского округа от 25 мая 1998 г. По делуN ф04/724-173/а45-98 (извлечение)
- •Постановление фас Восточно-Сибирского округа от 26 апреля 1999 г. Поделу n а33-2120/98-с3(а)/ф02-626/99-c1 (извлечение)
- •Постановление фас Волго-Вятского округа от 13 марта 2000 г. По делуN а43-5356/99-239 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 26 февраля 1998 г. Поделу n 1854 (извлечение)
- •Постановление фас Уральского округа от 4 октября 2001 г. По делуN ф09-2423/01-ак (извлечение)
- •Постановления фас вво от 15.01.2003 n а82-121/02-а/1 (извлечение).
- •Постановления фас вво от 23.12.2002 n а29-2232/02а (извлечение).
- •4.3. Оптимизация с использованием труда инвалидов
- •Постановление фас Восточно-Сибирского округа от 30 мая 2006 г. Поделу n а33-27818/05-ф02-2465/06-с1 (извлечение)
- •Постановление Высшего Арбитражного суда рф от 13 февраля 2002 г. Поделу n 2695/01 (извлечение)
- •Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда рф от 27 ноября2001 г. По делу n 8358/00 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 18 февраля 2002 г. Поделу n 5061 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 5 декабря 2001 г. Поделу n 5374/489 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 29 сентября 2001 г. Поделу n 2520 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 10 сентября 2001 г. Поделу n а05-3948/01-219/19 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 21 ноября 1999 г. Поделу n а56-15696/99 (извлечение)
- •4.4. Оптимизация налогообложенияс использованием закрытых административно-территориальных образований исвободных экономических зон
- •Постановление фас Дальневосточного округа от 5 апреля 2006 г. По делуN ф03-а37/05-2/4938 (извлечение)
- •Постановление фас Дальневосточного округа от 28 февраля 2006n Дело ф03-а37/06-2/120 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 12 февраля 2002 г. Поделу n а42-3454/01-25 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 20 июня 2001 г. По делуN а56-1385/01 (извлечение)
- •Постановление фас Московского округа от 4 января 2002 г. По делуN ка-а41/7831-01 (извлечение)
- •Постановление фас Московского округа от 16 июля 2001 г. По делуN ка-а41/3647-01 (извлечение)
- •Постановление фас Московского округа от 10 декабря 2001 г. По делуN ка-а41/7178-01 (извлечение)
- •Постановление фас Московского округа от 10 апреля 2001 г. По делуN ка-а41/1512-01 (извлечение)
- •Постановление фас Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2001 г. Поделу n а 33-9546/00-с3(а)-ф02-2723/01-с1 (извлечение)
- •4.5. Порядок применение статьи 40 Налогового кодекса рф
- •Постановление фас Уральского округа от 19 июня 2006 г. По делуN ф09-5045/06-с7 (извлечение)
- •Постановление фас Уральского округа от 13 марта 2006 г. Поделу n ф09-1377/06-с7 (извлечение)
- •Постановление фас Волго-Вятского округа от 13 апреля 2006 г. Поделу n а17-2238/5-2005 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 23 января 2001 г. Поделу n а05-4541/00-334/14 (извлечение)
- •Постановление фас Уральского округа от 14 ноября 2000 г. По делуN ф09-1479/2000-ак (извлечение)
- •Постановление фас Поволжского округа от 26 декабря 2000 г.По делу n а12-6331/00-с12
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 06 ноября 2001 г. Поделу n а56-19901/01 (извлечение)
- •Постановления фас Западно-Сибирского округа от 22 октября 2001 г. Поделу n ф04/3218-1061/а45-2001 (извлечение)
- •Постановление фас Северо-Западного округа от 17 сентября 2001 г. Поделу n а56-12502/00 (извлечение)
- •Постановление фас уо от 03.12.2002 n ф09-2516/02-ак (извлечение)
>Расчет рыночной стоимости
Как определить рыночную стоимость
Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача. Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции. Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.
Равновесная рыночная цена
Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.
Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:
- Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
- Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
- Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
- Информация о договоре считается исчерпывающей.
На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.
Методы определения рыночной цены:
- Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы. За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи. При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.
- Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества. Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам. Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.
- Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду. Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.
Определение рыночной стоимости предприятия
Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.
Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией. При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени. Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.
От чего зависит арендная плата?
Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали .
Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.
Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:
- Площадь объекта.
- Базовая ставка платы за 1 кв. м.
- Степень износа здания и помещения.
- Предназначение помещения и т. д.
Что входит в счет на оплату?
Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:
- Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
- Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
- Уровень изношенности объекта.
- Материалы, которые были использованы при возведении здания.
- Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:
Город | Цена аренды (руб. за 1 кв. м.) |
Севастополь | 367 003 |
Москва | 157 948 |
Санкт-Петербург | 114 640 |
Сочи | 106 781 |
Ярославль | 85 499 |
Симферополь | 75 685 |
Тюмень | 71 184 |
Ростов-на-Дону | 67 640 |
Воронеж | 65 247 |
Белгоод | 61 702 |
Омск | 30 869 |
Базовая ставка от государства: что это такое?
Базовой ставкой называется размер арендной платы, начисляемый на 1 кв. м. площади нежилого недвижимого имущества. Конкретный размер базовой ставки определяется в каждом регионе местными органами власти.
Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.
Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:
- Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
- Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.
Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.
Методика оценки рыночной стоимости
Оценка арендной платы используется в следующих случаях:
- Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
- Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
- Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.
При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:
-
Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости.
Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.
-
Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.
-
Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.
Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:
- Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
- Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).
Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула:
ПД = Аим + Азем, где:
- ПД – размер арендной платы.
- Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
- Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.
Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:
Аим = Бап х Киз х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где:
- Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
- S – общая площадь объекта.
- Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
- Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
- Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
- Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
- Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.
Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.
В качестве примера рассмотрим калькуляцию стоимости аренды помещения площадью 50 кв. м. в одном из районов Подмосковья:
- Площадь – 50 кв. м.
- Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
- Территориальный коэффициент – 1,25.
- Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
- Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
- Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
- В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.
Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит:
50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля.
- Скачать бланк калькуляции (расчета) стоимости арендной платы за нежилое помещение
- Скачать пример калькуляции (расчета) стоимости арендной платы за нежилое помещение
Как обосновать повышение?
Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:
- Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
- Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.
Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.
Сдача в аренду нежилого помещения имеет свою специфику. Советуем ознакомиться с материалами наших экспертов о порядке оформления аренды или субаренды нежилых помещений, а именно:
- Как расторгнуть договор?
- Какой вид налогообложения дохода от аренды помещений выбрать физическому, юридическому лицу или ИП?
- Что это такое коды ОКДП 2 и ОКВЭД 2 и в чем их отличие?
- Как заключить договор переуступки?
- Особенности взыскания задолженности.
Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.
Рыночная стоимость месячной арендной платы
Арендная плата устанавливается выше или ниже платы, определенной по результатам оценки.
По общему правилу при сдаче в аренду госимущества требуется оценка. Результаты оценки носят рекомендательный характер. То есть проводить оценку обязательно, но устанавливать плату в соответствии с оценкой не обязательно. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 14.08.2014 г. №АК/32618/14.
Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ, ФАС РОССИИ ОТ 14.08.2014 №№19491-ЕЕ/Д05И, АК/32618/14 «О позиции Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов»
«В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.
Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).
В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.
Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.
Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.
Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется входе проведения конкурса или аукциона*.
Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.
В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).
Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.
В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться, в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.»
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно