Содержание
- Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия
- Ипотечная сделка в силу закона
- Чем отличается от ипотеки в силу договора
- Нормативные документы
- Регистрация ипотеки в силу закона
- Разбираемся в различиях ипотеки в силу закона и обременнения в силу договора
- Какие виды ипотек существуют
- Что значит ипотека в силу закона?
- Сферы применения
- Особенности ипотеку в силу закона
- Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки
- Что значит ипотека в силу закона и когда она возникает
- Ипотека в силу закона, что это значит
- Кто такой залогодержатель
- Когда возникает ипотека в силу закона
- На какую недвижимость возникает ипотека в силу закона
- Особенности ипотеки в силу закона
- Регистрация ипотеки в силу закона и погашение записи
Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия
Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.
Ипотечная сделка в силу закона
Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.
Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.
Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.
Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.
Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.
Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.
Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.
Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.
Чем отличается от ипотеки в силу договора
При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.
На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.
Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.
Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:
- если обременение не накладывают и фактически залога нет;
- когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
- когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.
Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.
Главные отличия договорной от законной ипотеки:
- Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
- Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
- Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
- Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.
Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.
Нормативные документы
Основными нормативными документами по данному вопросу являются:
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122,
- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 (действующая редакция от 01.07.2017).
Законная ипотека возникает:
- При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
- Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
- Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),
Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.
Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.
Регистрация ипотеки в силу закона
Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.
Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.
Процедура регистрации ипотеки в силу закона:
- Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
- Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
- Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
- Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
- Обременение снимается после погашения долга в банке.
Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.
Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.
Далее вы можете прочитать про договор ипотеки и его ключевые моменты. Ваших обязанностях и праве, возникающем при оформлении ипотеки.
Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.
Разбираемся в различиях ипотеки в силу закона и обременнения в силу договора
Оформление ипотечного договора;Будьте внимательны при оформлении договоров;Стоит ли оформлять ипотеку?
Среди множества способов взять квартиру в кредит ипотека в силу закона является самым неоднозначным и рискованным методом. Но иногда этот способ является единственно возможным как для заёмщика, так и для кредитора.
Какие виды ипотек существуют
Если недвижимость приобретается за счёт кредитных средств, то существует два законодательных варианта оформления обременения, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и в силу договора: отличия этих способов невелики, но принципиальны.
При оформлении недвижимости в залог по процедуре ипотеки в силу договора, информация об обременении вносится в реестр на основании договора залога (ипотеки) одномоментно с регистрацией договора о приобретении недвижимости. В данном случае всегда составляется ипотечный договор или оформляется закладная.
Ипотеку в силу закона ГК РФ определяют как государственную регистрацию договора приобретения недвижимости, содержащего в себе ипотечное обязательство. Это может быть любой вид соглашения, но чаще всего – это договор купли-продажи. В выписке о правах на такой объект будут указаны существующие ограничения обременения права: ипотека в силу закона.
Что значит ипотека в силу закона?
Законодательно вопросы ипотеки регулируют ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, а также ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
Основанием для создания записи в реестре обременений является государственная регистрация договора купли-продажи, где содержится информация о том, что покупка прошла за счет заемных средств.
Говоря простыми словами, ипотечное обязательство (обременение) вносят в реестр тогда, когда новый собственник приходит в территориальное отделение Росреестра с договором передачи прав собственности для перерегистрации купленной недвижимости на своё имя.
Если сведений, указанных в договоре купли-продажи недвижимости, недостаточно для внесения обременения в государственный реестр, тогда залогодатель и залогодержатель могут предоставить для регистрации ипотечного обязательства совместное заявление. К нему прилагается соответствующий кредитный договор или договор займа.
По взаимному соглашению участников сделки регистрацию ипотечного обременения в Росреестре можно и не применять. Для этого в договоре купли-продажи имущества прописывается соответствующий пункт.
Сферы применения
Ипотека с силу закона может возникать в следующих ситуациях:
- Приобретение земли, квартиры, другой недвижимости за счёт заёмных средств, кредита банка, целевого кредита юридического лица.
- Покупка, строительство объекта недвижимости с полной или частичной оплатой за счёт заёмных средств.
- Рента или пожизненное содержание. В таком случае залоговое право на имущество оформляется на получателя ренты.
- Оформление залога имущественных прав при покупке строящейся недвижимости.
Всегда внимательно прочитывайте ипотечные и кредитные договоры, чтобы не попасть в руки мошенников. Рынок недвижимости, особенно в крупных городах, является незаконным источником доходов для огромного количества криминальных элементов, поэтому старайтесь осуществлять сделки через известные агентства недвижимости и уважаемых нотариусов.
Особенности ипотеку в силу закона
Обозначить плюсы и минусы возникновения залога в силу закона сложно, потому что потенциальные непредвиденные обстоятельства могут иметь как негативную, так позитивную окраску, в зависимости от того, чью точку зрения принять за основу.
Рассмотрим основные подводные камни при оформлении ипотечного обязательства по закону.
1. Составление единого договора купли-продажи недвижимости. Отсутствие ипотечного договора снижает финансовые затраты покупателя и продавца при сделке, но несёт риски для кредитора, который до регистрации договора в Росреестре не обладает залоговыми правами.
Кроме того, существует вероятность последующего оспаривания приобретения недвижимости в суде, в результате которого помещение возвращается продавцу, а кредит вместе с записью об ипотеке в ЕГРП продолжает оставаться на покупателе-заёмщике.
2. Риск непогашения записи об ипотеке после погашения кредита. Может возникнуть ситуация, когда покупатель полностью выплатил сумму займа, но не может подтвердить данный факт из-за отсутствия, исчезновения кредитора в сочетании с недостачей подтверждающих документов. В результате залог может стать «вечным», а обойти существующие ограничения обременения права (ипотеку в силу закона) становится практически невозможно.
3. Прекращение ипотеки до полного погашения всей суммы займа. Данная ситуация может возникнуть, если недвижимость была продана, вследствие неуплаты заёмщиком кредита.
После реализации ипотечного имущества обязательства заёмщика перед банком считаются погашенными. Однако суммы, вырученной от продажи, может не хватить для погашения остатка по кредиту. В данной ситуации пострадавшей стороной становится банк.
4. Оспаривание ипотеки. Ввиду невысоких юридических познаний населения, многие не понимают сути документов, подписываемых при покупке недвижимости. В результате люди считают, что договор купли-продажи не является основанием для залога имущества и пытаются в суде оспорить его правомочность. В результате возникают нежелательные для кредитора судебные разбирательства.
Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки
Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.
Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.
Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.
Ипотека в силу договора
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.
Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.
В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.
Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.
Государственная регистрация ипотеки
Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.
Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.
Что значит ипотека в силу закона и когда она возникает
Банковские заемщики, впервые решившие оформить жилищный кредит, задаются вопросом — что значит ипотека в силу закона и в силу договора. Зачастую, получение такого вида займа происходит один раз в жизни. Поэтому перед подписанием документов нужно как следует разобраться с условиями предоставления займа. Что такое ипотека в силу закона, когда она возникает и как оформляется, расскажем в нашей статье.
Ипотека в силу закона, что это значит
Когда говорят об ипотеке в силу закона и договора, имеют в виду причину возникновения залога. Ипотека в силу закона наступает, когда обременение накладывается на недвижимость автоматически, по требованиям законодательства. Происходит это при получении целевого кредита на покупку недвижимого имущества. Когда вы покупаете квартиру по ипотечному займу, она становится предметом залога банка на период выплаты долга. Это правило и называется ипотекой в силу закона.
В статьях об ипотеке в силу закона Федерального закона N 102-ФЗ (ФЗ «Об Ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017) подробно рассказано обо всех возможных вариантах залога недвижимости и случаях его возникновения.
Но как быть, если вы не хотите закладывать приобретаемую недвижимость или берете нецелевой кредит под залог своего имущества? Законодательство предлагает другой вариант регистрации обременения – ипотека в силу договора. Она применяется, когда у вас уже есть в собственности квартира и вы добровольно отдаете ее в залог по кредиту. Отличается и документация, оформляемая при обременении объекта, в этом случае потребуется договор ипотеки.
Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Процедура регистрации залога и его снятие после выплаты долга по обоим видам ипотеки практически ничем не отличаются. В период погашения кредита на имущество будет наложено ограничение его использования. Продать, обменять или подарить недвижимость вы не сможете, потому как сделки проводить запрещено. Ограничения по ипотеке в силу закона распространяются и на регистрацию новых жильцов. Чтобы прописать кого-нибудь в залоговую квартиру или дом, вам нужно сначала получить письменное разрешение от банка.
Теоретически кредитор может дать согласие на продажу заложенной недвижимости. К примеру, вашу квартиру решил купить другой его клиент. В этом случае происходит переоформление залога и права собственности на нового владельца. Вырученные средства идут на погашение задолженности, а остаток — вам на руки. При прочих обстоятельствах получить разрешение на продажу от банка крайне сложно.
Кто такой залогодержатель
Залогодержателем по ипотеке в силу закона выступает банк или другой кредитор, выдавший деньги на покупку жилья. Это означает, что при определенных обстоятельствах он имеет имущественное право на предмет залога. Если заемщик не выплачивает долг, банк вправе реализовать заложенную недвижимость через суд и погасить этими средствами образовавшуюся задолженность. Заемщик и другие собственники залоговой недвижимости называются залогодателями.
Кредитор имеет право переуступить закладную третьим лицам при условии одновременной передачи им и кредитного долга. Как правило, это вынужденная мера, когда банк не желает самостоятельно истребовать задолженность. В силу больших затрат на работу юристов или она кажется ему безнадежной. Перепродажа прав на кредит дает банку хоть какую-то возможность компенсировать выданные по ипотеке средства.
Когда возникает ипотека в силу закона
Выше мы уже упомянули один из вариантов возникновения ипотеки в силу закона. Однако в законодательстве описано еще несколько вариантов ее наступления. Причем, касаются они не только недвижимости, но и других материальных ценностей.
Итак, разберем основные случаи когда возникает ипотека в силу закона:
- Если вы взяли целевой кредит на покупку или строительство недвижимости, она автоматически переходит в залог банка. Обременение возможно только в том случае, когда требование прописано в кредитном договоре.
- Возведение строений на земельном участке, который уже находится в залоге. К примеру, вы купили землю по ипотечному займу, а потом построили на ней дачный домик. При оформлении права собственности на него автоматически регистрируется ипотека в силу закона.
- Приобретение на ипотечные средства квартиры, офисного помещения в строящемся доме. Когда он будет сдан, и собственник пойдет регистрировать право собственности на объект, в Росреестре сразу же зарегистрируют ипотеку в силу закона.
- При любой другой покупке в кредит предмет сделки может находиться в залоге у продавца, пока покупатель полностью не расплатится за него. То же правило действует при оформлении рассрочки.
- Ипотека имущества в силу закона предусмотрена при договоре ренты, то есть пожизненного содержания владельца недвижимости. Право обременения возникает у рентополучателя, а при невыполнении обязательств он вправе аннулировать сделку.
- Ипотека в силу закона по материнскому капиталу. После регистрации права собственности с использованием средств сертификата жилье находится в законной ипотеке. Залог оформляется в пользу продавца имущества, потому как тот еще не получил деньги за него в полном объеме. Процесс согласования выплаты с ПФР происходит в течение 1,5 месяцев, на этот период и накладывается обременение в пользу бывшего собственника. После перевода денег ограничение снимается.
Если говорить о банковском кредитовании, то ипотека в силу закона на недвижимость возникает при регистрации права собственности. Ограничения, накладываемые позже – ипотека в силу договора.
Ипотека квартиры или прочей собственности – важное условие кредитования в банке на крупные суммы. Так финансовая организация может быть уверена в возврате выданных денег даже при отказе заемщика выплачивать долг. Имущество реализуется через суд, а полученные средства идут на закрытие займа.
На какую недвижимость возникает ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона может возникать на любые объекты недвижимости, под покупку которых банки готовы давать кредиты. Наиболее распространенные предметы залога по ипотечным сделкам:
- квартира;
- комната в многокомнатной квартире или общежитии;
- жилой дом;
- земельный участок;
- коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские, производственные площади);
- дачный, садовый дом;
- гараж, машиноместо.
Если ипотечный заемщик приобретает долю в праве собственности, обременение будет наложено на весь объект. К примеру, вы решили выкупить в кредит часть квартиры у родственников. В залог банку пойдет не та доля, которую вы фактически приобретаете, а весь объект полностью.
Особенности ипотеки в силу закона
При получении жилищного кредита заемщикам следует учитывать важные последствия регистрации сделки:
- При регулярных просроченных платежах банк может передать право на залог третьим лицам (например, коллекторскому агентству) или продать его по решению суда. При этом обязательно письменное уведомление заемщика о предстоящих процедурах.
- Ипотека в силу закона несовершеннолетними собственниками законом допускается, но при одном условии. Если новыми владельцами недвижимости становятся дети, следует сначала получить согласие органов опеки и попечительства на залог. Дело в том, что такая сделка задевает интересы ребенка, поэтому государство должно оценить ее правомерность.
- Заложенное имущество должно находиться в неизменном состоянии, а заемщик обязан предпринять все возможные меры для его сохранения. Именно по этой причине банки требуют оформлять страхование залога в период выплаты ипотечного займа. Что будет если не делать страховку по ипотеке?
- При возникновении ситуации, когда есть угроза повреждения или разрушения имущества, его владелец обязан сразу же поставить в известность залогодержателя.
- Банк имеет право любой момент проверить состояние объекта залога. Хотя на практике представители кредитной организации редко сами выезжают на его осмотр. Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке?
- Владелец недвижимости не имеет права сдавать ее в аренду без согласия залогодержателя. Дело в том, что арендаторы могут нанести залогу вред, что отразится на его стоимости. Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку?
Конечно, имущество по документам принадлежит заемщику и членам его семьи. Они могут им распоряжаться для личного проживания и бытовых нужд, но не совершать сделки и не использовать для заработка (за исключением коммерческой ипотеки). В любом случае банк выступает потенциальным собственником данного имущества. Он имеет право отобрать его и пустить с молотка, если клиент не выполняет существенные условия кредитного соглашения.
Регистрация ипотеки в силу закона и погашение записи
Государственная регистрация ипотеки в силу закона в Росреестре происходит следующим образом:
- Вы получили от банка одобрение по ипотечной заявке и готовы выйти на сделку. Кредитный специалист готовит все необходимые документы. Как правило, это кредитный договор с пунктом о регистрации залога, договор купли-продажи (или строительства) и закладная.
- Основанием для оформления залога станет заявление о регистрации ипотеки в силу закона от одной из сторон кредитной сделки или нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Его участие обязательно, если вы покупаете недвижимость в долевую собственность.
- Регистрация права владения и залога в пользу банка происходит в течение 5-ти дней. После чего выдадут выписку ЕГРН о том, что теперь вы являетесь собственником недвижимости. В строке об обременениях будет значиться ипотека в силу закона в пользу вашего банка-кредитора.
Обратите внимание, что государственная пошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не предусмотрена.
Отдельно стоит сказать о таком важном документе, как закладная по ипотеке в силу закона. Согласно Федеральному закону N 102-ФЗ, она не является обязательным условием регистрации ипотечной сделки. В большей степени закладная необходима банку для дополнительной гарантии возврата долга.
Она распечатывается в банке и содержит основные условия залога недвижимости и выплаты кредитного долга. Заемщик и другие залогодатели (при наличии) ставят в ней свои подписи и относят в Росреестр совместно с другими кредитными бумагами. Оригинал документа хранится в архиве банка, а после погашения ипотечной задолженности выдается собственнику недвижимости для снятия обременения.
С 2018 года у банковских клиентов появилась возможность оформить электронную версию документа. Клиент и представитель кредитного учреждения заполняют специальное заявление на сайте Росреестра и заверяют его электронными подписями. Оформленная таким образом закладная имеет юридическое значение аналогичное бумажному варианту.
После полной выплаты кредитной задолженности заемщику следует снять обременение с залоговой недвижимости. Это завершающий этап ипотеки. Снять обременение не так сложно:
- Получите в банке справку о выполненных обязательствах.
- Обратитесь в отделение Росреестра или МФЦ с заявлением о погашении ипотеки в силу закона. Если требуется личное присутствие представителя банка, нужно согласовать с ним время посещения госучреждения. Для снятия обременения нужно взять с собой справку из банка, кредитный договор, закладную и паспорт.
- Через 5 дней вы получите выписку из реестра прав, где в строке залога уже не будет значиться обременение в пользу банка.
Нет необходимости на следующий день после выплаты ипотеки снимать обременение. Справка, которую вы получите от банка, бессрочная. Вы сможете заняться решением этого вопроса в любое удобное для себя время. Сейчас, когда подать документы можно в МФЦ, процедура снятия залога занимает не так много времени. Достаточно посетить отделение многофункционального центра дважды – чтобы подать заявление и получить «чистую» выписку.