Покупка квартиры по векселю

Серые схемы долевого строительства. Вексель на квартиру

Что делать если застройщик предлагает купить у него вексель на квартиру? При этой серой схеме долевого строительства лицо, желающее приобрести квартиру в строящемся доме, уплачивает застройщику стоимость квартиры, получая в замен от застройщика вексель на квартиру. При этом договор об участии в долевом строительстве с таким лицом не заключается, и на руках у дольщика из документов остаётся только вексель на квартиру в строящемся доме.

Одновременно с покупкой векселя на квартиру может заключаться предварительный договор на покупку квартиры, но может и не заключаться — зависит от застройщика. Для дольщика лучше, чтобы предварительный договор на покупку квартиры был.

По окончании строительства дольщик предъявляет вексель на квартиру к погашению застройщику и одновременно заключает с ним договор купли-продажи квартиры. Обязательство по оплате векселя на квартиру застройщиком и обязательство дольщика по оплате цены по договору купли-продажи квартиры прекращаются зачётом.

Вексельная схема реализации квартир в новостройках. Надежность вексельной схемы при приобретении недвижимости.

Одной из распространенных является т.н. вексельная схема привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
При вексельной схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формального привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.
В случае конфликта с застройщиком можно попытаться в суде доказать что заключенный договор притворная сделка и на самом деле сторонами заключался договор, направленный на приобретение по нему квартиры и гражданин передавал денежные средства именно с этой целью. Однако судебная практика по таким делам еще не сформировалась окончательно.

Название: Вексельная схема реализации квартир в новостройках. Надежность вексельной схемы при приобретении недвижимости.
Детальное описание: Одной из распространенных является т.н. вексельная схема привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
При вексельной схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формального привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.

В случае конфликта с застройщиком можно попытаться в суде доказать что заключенный договор притворная сделка и на самом деле сторонами заключался договор, направленный на приобретение по нему квартиры и гражданин передавал денежные средства именно с этой целью. Однако судебная практика по таким делам еще не сформировалась окончательно.

Вексель

Ценные бумаги

  • Акция
    • Обыкновенная
    • Привилегированная
  • Вексель
    • Простой
    • Переводной
  • Депозитарная расписка
    • Американская
    • Глобальная
    • Российская
  • Депозитный сертификат
  • Дорожный чек
  • Закладная
  • Инвестиционный пай
  • Коносамент
  • Облигация
    • Еврооблигация
    • ОФЗ
  • Опцион эмитента
  • Сберегательный сертификат
  • Складское свидетельство
    • Простое
    • Двойное
  • Чек
  • Эмиссия
    • Размещение
  • Обращение
  • Торговля

Украинский бланк простого векселя

Вексель (от нем. Wechsel) — ценная бумага, оформленная по строго установленной форме, удостоверяющая перетекание одного обязательства в другое обязательство и дающая право лицу, которому вексель передан на основании соответствующего договора (векселедержателю), на получение от должника определённой в векселе суммы. Должником по векселю может выступать: при простом векселе — векселедатель, при переводном векселе (тратте) — иное указанное в векселе лицо (трассат), являющееся должником по отношению к векселедателю.

Обычно вексель является ордерной ценной бумагой — держатель указывается в векселе и может заменяться передаточным индоссаментом, в котором указывается новый держатель. Если вексель получен по индоссаменту с указанием лица, которому должно быть произведено исполнение, то для следующей его передачи обязательно требуется новый индоссамент, который подписывает текущий владелец. Индоссамент может быть бланковым или «на предъявителя», что не меняет ордерный характер векселя. Последующие передачи векселя на предъявителя возможны без новых индоссаментов. Лицо, передавшее вексель посредством индоссамента, несёт солидарную ответственность перед последующими векселедержателями наравне с векселедателем. Всё это существенно отличает вексель от передачи прав требования по цессии.

Вексель может быть или может стать именной ценной бумагой. Это происходит тогда, когда векселедатель помещает в векселе или векселедержатель помещает в индоссаменте слова «не приказу» или какое-либо равнозначное выражение. В этом случае передача векселя по индоссаменту запрещена, и его передача может быть осуществлена только в порядке цессии.

В простом и переводном векселе, который подлежит оплате сроком по предъявлении или во столько-то времени от предъявления, векселедатель может (но не обязан) обусловить, что на вексельную сумму будут начисляться проценты. Во всяком другом векселе такое условие (о начислении процентов) не допускается. Согласно международным правилам, процентная ставка должна быть указана в векселе.

Надпись на векселе, удостоверяющая, что вексель подлежит оплате по предъявлении или по истечении определённого срока со дня его предъявления, называется ависто. Надпись ависто может также учиняться на чеках и переводах.

История векселя

Вексель является одним из самых старых финансовых инструментов. Среди прототипов векселя следует отметить синграфы и хирографы, возникшие в древней Греции и позаимствованные Римской империей. В VІІІ веке в Китае возникли подобные векселю ценные бумаги фейцянь, а во время династии Сун — цзяоцзы и цзяоин, использовавшиеся для безопасного перевода денег на большие расстояния. Среди арабских прототипов векселя можно назвать долговые документы хавала и суфтаджа, вероятно, повлиявшие на возникновение в Италии в ХІІІ-ХІV веках первых форм векселя. Поскольку вексель появился в Италии, большинство терминов, связанных с векселями (индоссамент, аваль), имеют итальянское происхождение. Из первоначальной долговой расписки вексель приобрёл популярность при проведении операций по обмену валют. Меняла, получив денежные средства, выдавал долговую расписку, платёж по которой можно было получить в другом месте. Благодаря своей гибкости и удобству вексель быстро распространился по Европе. Увеличение объёмов вексельных операций потребовало законодательного закрепления сложившихся обычаев делового оборота, и в 1569 году в Болонье был принят первый вексельный устав.

Первоначально векселедержателю запрещалось передавать свои права другим лицам. Однако уже к началу XVII века, данные ограничения стали сдерживающим фактором в торговле и они были постепенно отменены. Вексельные права начали передавать посредством проставления особого приказа векселедержателя — индоссамента (от итал. in dosso — спинка, хребет, оборотная сторона — поскольку данная надпись совершалась, как правило, на оборотной стороне векселя).

В России вексель появился в начале XVIII века благодаря развитию торговых отношений с германскими княжествами. Поэтому русское слово «вексель» происходит от нем. Wechsel — обмен, переход. На основе германского вексельного законодательства был написан первый российский Вексельный устав 1729 года. Однако прямое заимствование зарубежных норм не отвечало требованиям российской действительности. Например, наиболее детально уставом регулировались вексельные отношения, связанные с переводом денежных средств (форма переводного векселя), в то время как в России наибольшее распространение получила практика использования векселей для оформления займов (форма простого векселя).

В 1832 году был принят новый российский Устав о векселях. В данном случае в основу документа были положены нормы французского права, а именно Французского торгового кодекса. Вместе с тем, устав содержал отдельные положения, заимствованные из германского вексельного права. Основное внимание по-прежнему уделялось переводным операциям. Простой вексель упоминался лишь для того, чтобы применить к нему (либо исключить) действие норм о переводном векселе. В связи с общей ориентированностью российского законодательства на нормы германского права, использование Устава о векселях влекло за собой определённые неудобства, и практически сразу после его принятия начались работы по его совершенствованию и изменению.

В основу нового устава было решено положить унифицированные нормы вексельного законодательства ведущих государств того времени. В течение 55 лет было подготовлено шесть редакций законопроекта. Параллельно в Устав о векселях вносились изменения, призванные устранить наиболее одиозные действующие положения. Так, 3 декабря 1862 года было утверждено мнение Государственного совета, которое распространило право обязываться векселями на все сословия, за исключением лиц духовного звания, нижних воинских чинов, крестьян, не имеющих недвижимой собственности и не взявших торговых свидетельств, а также женщин без разрешения родителей или мужей.

Новый вексельный устав был утверждён 27 мая 1902 года. Он определял вексель как «совершенно независимое от предыдущих соглашений обязательство векселедателя о доставлении первому приобретателю или последнему векселедержателю в известный срок известной суммы денег». Устав состоял из 126 статей; первые две статьи представляли собой Введение, посвящённое классификации векселей. Остальные части были сгруппированы в два раздела, первый был посвящён простым векселям, второй — переводным векселям. Каждый из разделов содержал по пять глав: первая глава определяла порядок составления и обращения векселей; вторая — ответственность плательщика; третья — процедуру совершения протеста по векселям; четвёртая — сроки для предъявления вексельных исков; пятая — нормы, не вошедшие по тем или иным причинам в первые четыре главы.

Российский вексельный устав 1902 года просуществовал до Октябрьской социалистической революции 1917 года. Декретом Совета Народных Комиссаров от 11 ноября 1917 года был объявлен двухмесячный мораторий на осуществление вексельных платежей, а также вексельных протестов. В дальнейшем обращение векселей на территории РСФСР было в значительной степени сокращено. Лишь при переходе к новой экономической политике в 1922 году было принято Положение о векселях, в соответствии с которым кооперативам и банкам разрешалось выдавать и принимать к учёту (выкупу) векселя, а также использовать их для оформления кредитных операций.

В 1928 году в ходе финансовой реформы потребительским обществам и их союзам было запрещено проведение кредитных и вексельных операций, что повлекло за собой ликвидацию вексельного обращения внутри страны. Однако вексель продолжал использоваться во внешнеэкономической деятельности. Развитие торговых связей привело к тому, что в 1936 году СССР присоединился к Международной конвенции о векселях, включающей в себя Единообразный закон о переводном и простом векселе. Постановлением Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР от 7 августа 1937 года № 104/1341 было введено в действие «Положение о переводном и простом векселе», которое практически полностью воспроизводило текст Единообразного закона о простом и переводном векселе. Несмотря на это, во внутренних экономических операциях вексель по-прежнему не применялся, поскольку финансирование хозяйственной деятельности экономических субъектов осуществлялось за счёт централизованного распределения денежных ресурсов.

Вторично в обращение на территории России вексель был введён Постановлением Президиума ВС РСФСР от 24 июня 1991 года. № 1451-I «О применении векселя в хозяйственном обороте РСФСР», которое, хотя и не содержало упоминаний Постановления ЦИК и СНК СССР 1937 года, воспроизводило его с незначительными отличиями. В последующем данный документ был отменён Федеральным законом от 11 марта 1997 года № 48-ФЗ «О переводном и простом векселе», который установил, что в соответствии с международными обязательствами Российской Федерации, вытекающими из её участия в Конвенции от 7 июня 1930 года, применяется Постановление ЦИК и СНК СССР «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе» от 07.08.1937 г. № 104/1341. Также данный Федеральный закон устранил ряд спорных моментов, касающихся выпуска векселей и начисления процентов и пени, а также ограничил круг лиц, которые могут обязываться по простым и переводным векселям, исключив из него субъекты Российской Федерации, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования. В настоящее время на территории Российской Федерации данный закон является основополагающим при регулировании вексельных отношений.

Вексель в литературе

  • У. Шекспир в произведении «Венецианский купец» писал:

    — К нотариусу вы со мной пойдите
    И напишите вексель; в виде шутки,
    — Когда вы не уплатите мне точно
    В такой-то день и там-то суммы долга…
    — Мой вексель! Против векселя ни слова!
    — Я клятву дал, что получу сполна.
    Мой вексель! Ничего не стану слушать.
    Плати по векселю; ни слова больше…

  • В пьесе А. Н. Островского «Свои люди — сочтёмся» купец Самсон Силыч Большов говорит так о векселе:

    «На-ко, говорит, вексель. А по векселю-то с иных что возьмёшь! Вот у меня есть завалящих тысяч на сто, и с протестами; только и дела, что каждый год подкладывай. Хошь за полтину серебра все отдам!… Всё вексель да вексель! А что такое это вексель? Так, бумага, да и всё тут. И на дисконту отдашь, так проценты слупят, что в животе забурчит, да ещё после своим добром отвечай».

  • В «Преступлении и наказании» Ф. М. Достоевского: В ответ на глубокие внутренние переживания Родиона мать присылает ему деньги, на которые Раскольников выкупает у хозяйки вексель.
  • «Игроки» — комедия Николая Гоголя, Глов-младший проигрывает компании двести тысяч и оставляет им вексель на эти деньги.

Юридические особенности в праве стран мира

В России

По российскому закону проценты выплачиваются в размере учётной ставки, установленной Центральным банком Российской Федерации по правилам, установленным статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Проценты начисляются со дня составления переводного векселя, если не указана другая дата.

Эмитентами векселей (векселедателями) могут выступать государство, юридические и физические лица.

На сегодняшний день рынок векселей является крупнейшим сегментом российского рынка ценных бумаг. Его годовой оборот (около 1 трлн рублей) сопоставим с величиной валового внутреннего продукта России.

Преимущества использования вексельных программ для привлечения оборотных средств российских предприятий:

  1. Простота процедуры выпуска, не требуются залог, регистрация проспекта эмиссии и итогов выпуска, и связанные с этим материальные затраты.
  2. Предприятие не зависит от одного кредитора.
  3. Повышение финансовой устойчивости предприятия — векселедателя.
  4. Предприятие имеет возможность управлять своим долгом и рефинансировать его путём дополнительных эмиссий или досрочного выкупа векселей.
  5. При развитии вторичного рынка векселей компании, как у векселедателя, так и у покупателя (векселедержателя) появляются различные дополнительные возможности проведения операций с данными ценными бумагам, в частности — в качестве расчётного средства в отношениях с поставщиками, подрядчиками, и т. д., а сама компания — векселедатель получает дополнительную рекламу.
  6. Выпуск векселей предприятия ведёт к уменьшению его налогооблагаемой базы, так как дисконты по векселям относятся к затратам.

Российский вексельный рынок нечувствителен к колебаниям мировых фондовых площадок, что привлекает в этот сегмент даже иностранные инвестиции. Риски по таким вложениям минимальны, получаемый доход — стабилен, подобные инвестиции не требуют наличия у инвестора специальных знаний и навыков управления финансами.

В 2014 году ЦБ начал проявлять повышенное внимание к банкам, у которых есть на балансе векселя. Это связано с тем, что регулятора стала не устраивать ситуация, когда банком за 100 млн рублей перекупаются векселя стоимостью в 1 млрд, на абсолютно нерыночных условиях. С помощью такой схемы банк может скрыть дыру в балансе — например, приукрасить ситуацию с проблемными заёмщиками: компания-клиент гасит кредит векселем, получает новый заём и выкупает долговую расписку; в результате клиент выглядит как надёжный заёмщик, кредит не просрочен, а банк высвобождает резервы и показывает прибыль. Дыра в балансе — повод для применения регулятором надзорных действий, вплоть до отзыва лицензии. Как следствие в последние годы происходит выдавливание векселей из банковских активов, в общем этот процесс, в частности, связан с «подпорченной репутацией» векселя как инструмента отмыва, обналичивания, транзита, ухода от налогов и рисования капитала.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *