Комплексная оценка гостиниц в Екатеринбурге

Компания «Уральская Палата Судебной Экспертизы» предоставляет расширенный спектр независимых экспертных услуг, и одно из ведущих направлений — оценка гостиниц в Екатеринбурге и Свердловской области.

Нас выбирают и нам доверяют по ряду причин:

• Колоссальный практический опыт;
• Высокая квалификация специалистов;
• Профессиональный и комплексный подход;
• Доступная ценовая политика и прозрачное взаимодействие;
• Ориентированность на потребности клиента и действующее законодательство.

Услуга оценки гостиниц подразумевает определение актуальной стоимости отеля и как объекта недвижимости, и как коммерческого объекта. Также мы проводим тщательный анализ инвестиционной привлекательности и рентабельности, популярности и соответствия российским, международным стандартам и критериям гостиничного бизнеса. По желанию клиента может быть проведена предпродажная оценка гостиниц, экспертиза отеля, мотеля, базы отдыха, хостела, пансиона и прочих объектов перед покупкой. Позвоните нам для получения подробной информации о направлениях деятельности и предоставляемых работах.

Методики оценки

Услуга оценки гостиниц, предоставляемая компанией «Уральская Палата Судебной Экспертизы» подразумевает использование традиционных подходов — сравнительного, затратного и доходного. При этом для каждого конкретного объекта применяются уникальные методики и технологии экспертизы. Это связано с характерными особенностями гостиничного бизнеса, его фундаментальными аспектами.

К стандартным критериям оценки относятся факторы, не подразумевающие логических противоречий:

• расположение гостиницы;
• сезонность работы;
• историческая ценность и архитектура объекта;
• качество имеющегося номерного фонда;
• узнаваемость бренда;
• наличие или степень развитости инфраструктуры — рестораны, бары, магазины, спортзалы, охраняемая парковка, конференц-залы и так далее.

Также необходимо учитывать количественные критерии оценки гостиниц:

• средний размер выручки и уровень зарплат;
• уставные капитальные вложения и уровень заемных средств;
• уровень собственных оборотных средств и вложений;
• фактическая рыночная стоимость земельных участков, зданий, сооружений.

Оценка гостиниц невозможна и без изучения спроса, как со стороны потенциальных постояльцев, так и инвесторов. Также необходимо учитывать общее состояние рыночной конъюнктуры, развитость гостиничной сферы в конкретном регионе, множество прочих факторов и аспектов.

Точно и в срок Мы являемся экспертами в проведении экспертизы и оценке жилой и коммерческой недвижимостиАдекватные цены Благодаря нашим штатным специалистам и оборудованию мы даём низкую цену на строительную экспертизуДосудебное урегулирование Вы можете быстро получить деньги с недобросоветсного застройщика без суда

Исковые документы Более 80% наших клиентов хотят восстановить социальную справедливость, для них мы готовим исковые заявленияВыступление в суде Мы готовы выиграть для вас суд с недобросовестным застройщиком и взыскать достойную компенсацию

Предложение от компании «Уральская Палата Судебной Экспертизы»

Нами выполняется комплексная оценка гостиниц в Екатеринбурге на действительно выгодных и комфортных условиях:

• объективность экспертиз;
• высокий уровень оперативности;
• предоставление официальных отчетов и заключений;
• адресный выезд специалистов в любую точку города и Свердловской области;
• удобные способы оплаты и взаимодействия, обязательное соблюдение договорных соглашений.

Заказывайте независимую экспертизу гостиниц у настоящих профессионалов, доказавших свою компетентность и надежность не словами, а делом. Звоните, пишите нам прямо сейчас — консультанты подробно расскажут о преимуществах сотрудничества с компанией «Уральская Палата Судебной Экспертизы», актуальных ценах на услуги, особенностях и нюансах оценки гостиниц в нашем регионе.

• Мы работаем по всему Уральскому региону
• В штате 23 юриста и 8 экспертов
• Выполняем экспертизу любых строительных объектов
• Работаем в соответствии с ГОСТами и СНИПами

• 5 лет успешной работы на рынке независимых экспертиз
• 78 выигранных в суде дел за 2016 год
• Проводим экспертизу на любой стадии строительства

Критерии оценки отелей.

В критериях оценки единого мнения нет. В то же время есть несколько основных моментов, на которые обращают внимание. Первое, что влияет на «звездность» отеля, — это месторасположение. В идеале оно красивое и легко досягаемое. Самые престижные городские гостиницы обычно сосредоточены в центре. А чтобы отель на окраине получил четыре или пять звезд, он как минимум должен иметь удобные подъездные пути и паркинг.

Для загородных отелей большой плюс — близость к достопримечательностям. В ряде случаев ценятся покой и уединение. Гостиницы этой сети обычно расположены вдали от туристских троп и городской суеты — в тихих живописных местечках.

Количество звезд курортных отелей напрямую зависит от близости к морю. Самые респектабельные, как правило, стоят на первой береговой линии. А собственный пляж с бесплатными зонтиками и лежаками только дополняет картину.

Еще один немаловажный момент для загородных отелей — прилегающая территория. Эффективное использование гостиничной земли, т.е. ее «начинка», тоже оценивается. Но прежде всего, конечно, набирает баллы сам отель.

Важен и внешний вид гостиницы. Его создают архитекторы, художники, дизайнеры и строители. Отели строят самых причудливых форм и красят в радужные цвета, переоборудуют под них дворцы и настоящие замки.

Номерной фонд также имеет значение. И важно тут даже не количество номеров, а их качество. В пятизвездочном отеле обязательно есть номера высшей категории — сьюты (suites). Главное их преимущество — в метраже. Состоят они часто из двух и более комнат и занимают площадь нс менее 35 м2. Номера высшей категории тоже бывают разными. Самый простой вариант — junior suite — может состоять и из одной большой комнаты.

Существуют и президентские сьюты. Часто они состоят больше чем из двух комнат, их площадь обычно вдвое больше площади обычных сьютов. Для них обязательно еще и наличие дополнительного гостевого туалета. Президентские номера располагают как в основном здании, так и в отдельных домиках- бунгало. А особый шик им придает внутреннее убранство: безупречный дизайн и дубовая мебель, живопись на стенах и мягкие паласы, скажем, цвета слоновой кости.

Стандартные номера имеют площадь не меньше 10—12 м2 и ванную комнату с душем. А вот в гостиницах с одной звездой зачастую отсутствует и такой минимум. Основное же неудобство однозвездочных отелей в том, что после часа ночи они закрываются.

Не последнюю роль играет техническое оснащение номера.

Это прежде всего телефон. Он есть в номерах практически всех гостиниц. Однако в отелях экономкласса, как правило, связаться по нему можно только с ресепшн и экстренными службами. Обязательная междугородняя связь предусмотрена лишь в четырех- и пятизвездочных отелях, причем в номерах там устанавливают минимум два телефонных аппарата: один — в комнате, другой — в ванной. А некоторые отели высшей категории, особснно городские, предлагают специальные сьюты для бизнесменов (executive suite), где кроме многоканальной телефонной связи наличествуют еще факс и компьютер с выходом в Интернет.

Следующий незаменимый, особенно на курортах, аппарат — кондиционер (или климат-контроль). На нем, как правило, тоже не экономят. Однако по стандартам Всемирной туристской организации его наличие подразумевается лишь в четырех- и пятизвездочных отелях, причем число кондиционеров в номере равно числу предполагаемых постояльцев.

Если речь не идет о гостинице с одной звездой, то о фене не стоит и беспокоиться. А вот утюг в номере встретишь нечасто, поскольку стандартами он не предусмотрен. Так что, скорее всего, придется либо спрашивать его у обслуживающего персонала, либо пользоваться услугами химчистки.

Телевизор предусмотрен и в двухзвездочных гостиницах. Правда, за пульт от телевизора, вполне вероятно, предложат заплатить отдельно. В отелях более высоких категорий таких проблем не возникает. Разница состоит лишь в количестве принимаемых каналов.

В номерах отелей низкой «звездности» к услугам отдыхающих предлагается радиоприемник, а в богатых четырех- и пятизвездочных апартаментах его заменит музыкальный центр, иногда даже с подборкой дисков.

Наконец, всевозможные гигиенические средства. Если в двух- и трехзвездочных отелях в ванную комнату периодически подкладывают лишь крошечный кусочек мыла и одноразовый шампунь, то в четырех- и пятизвездочных вас порадует целая косметичка, в которой помимо мыла есть соль для ванной и гель для душа, мини-мочалка и палочки для маникюра, нитки с иголкой и даже бритвенный набор.

Мини-бары иногда устанавливают в номерах и трехзвездоч- ных отелей. А в отелях класса «люкс» мини-бары с разнообразной минералкой, соками, алкоголем, орешками и шоколадками в номерах будут обязательно. Правда, за их содержимое придется платить в любом случае.

На прикроватной тумбочке в номерах любых гостиниц найдется небольшая папка с подробной информацией (гостиничные сервисы, рестораны, меню, экскурсии и т.д.) А в отелях высших категорий рядом наверняка аккуратно разложат еще блокнот с ручкой и фирменные почтовые конверты. К услугам постояльцев также щетки для одежды и обуви, зонтик и вешалки. Кстати, число вешалок, как ни странно, в стандартах Всемирной туристской организации прописано. Для уровня пять звезд их в номере должно быть не меньше 12. Ну и, конечно, непременный атрибут гостиниц класса «люкс» — махровые халаты и тапочки. За отдельную плату их можно даже забрать с собой.

По предписанию Всемирной туристской организации любая гостиница должна отвечать требованиям безопасности и гигиены, обеспечивать круглосуточный сервис, неотложную медицинскую помощь, сохранность ценностей и почтовые услуги.

Перечисленные выше требования стараются соблюдать все отели, однако разница в сервисе все-таки есть. Так, охраняемая автостоянка гарантирована лишь в четырех- и пятизвездочных отелях, равно как и мини-сейф в номере. Постельное белье, конечно, обновляется регулярно во всех гостиницах. Ежедневно меняют его только в пятизвездочных отелях, в трех- и четырехзвездочных гостиницах это происходит обычно дважды в неделю, а в экономклассе — и вовсе раз в неделю.

Довольно показателен и уровень подготовки персонала. Например, для работы на ресепшн в одно- и двухзвездочном отелях достаточно знать всего один иностранный язык, а в четырех- и пятизвездочных на такую должность возьмут только с четырьмя языками. Процесс регистрации постояльцев также говорит о ранге заведения. По данным ведущего рейтингового агентства Mobil Travel Guide, в четырехзвездочных отелях эта процедура в среднем займет 16 с, а в пятизвездочных — 11 с.

Нс отстают в профессионализме и уборщики номеров. Они стараются обеспечивать не только идеальный порядок, но и делать это максимально ненавязчиво. В гостиницах высшего класса никогда не станут стучать в номер, даже если на нем отсутствует табличка «не беспокоить». Его уберут тогда, когда в нем точно никого нет. Мало того, вернувшись, постоялец обнаружит не только убранную постель и вычищенное до последней пылинки убранство номера, но и повешенную на вешалки одежду, свежие цветы на столике и даже шоколадку на подушке.

Особая статья в оценке уровня отеля — его инфраструктура. Ее задача — создать постояльцу максимально комфортные условия, в которых любой его каприз может быть легко реализован.

В хороших гостиницах обычно имеются бассейн, салон красоты, прачечная и химчистка, обмен валюты, интернет-кафе, ночные клубы и дискотеки, киоски с прессой и конференц-зал, службы заказа такси и аренды автомобилей.

Отдельная тема — условия для занятий различными видами спорта. В трехзвездочном отеле, скорее всего, ограничатся бассейном и баскетбольной площадкой, в четырехзвездочном к вышеназванным услугам наверняка добавят теннисный корт, а уж в пятизвездочном зачастую гости смогут не только попрактиковаться в знакомом и любимом виде спорта, но и освоить для себя что-нибудь новое, например гольф или крикет, конный спорт или даже охоту. В помощь новичкам всегда предоставят инструктора. А в четырех- и пятизвездочных курортных отелях Турции, Крита и других стран, как правило, есть аниматоры — специальные массовики-затейники, готовые развлекать туристов с утра до ночи.

Следует отметить, что при оценке недвижимости гостиниц доходным подходом необходимо учесть, что помимо недвижимости имущественный комплекс включает в себя не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из оборотных активов, нематериальных активов том числе передаваемого гудвилла и персонального гудвилла.

Доходный подход учитывает инвестиционную привлекательность гостиницы — наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость гостиницы. Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы гостиниц и гостиничного рынка.

Это требует тщательного анализа ретроспективных экономических показателей гостиницы, изучение определяющих факторов получения прибыли гостиницы, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает гостиница.

Сравнительный подход в оценке гостиниц

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход для оценки стоимости гостиниц включает следующие методы:

• метод рынка капитала,
• метод сделок.

Метод рынка капитала (отраслевых коэффициентов) основан на использовании рыночных мультипликаторов аналогичных компаний. В этом методе используются рыночные стоимости похожих на оцениваемую компанию, чьи акции имеют свободное хождение на рынке.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения сходных гостиниц.

Несмотря на большое количество продаваемых гостиниц, необходимо с осторожностью подбирать аналоги для сравнения. Большое значение имеет идентификация продаваемых гостиниц, используемых для сравнения. Только сопоставимые объекты подлежат рассмотрению. Необходимым является так же и определение всех рыночные факторов, отражающих различия в сравниваемых объектах, которые бы включали физическое состояние, местоположение, нематериальные активы.

Рынок продаж гостиниц в географическом смысле достаточно широк. Необходимо получить объективные данные о продажах в различных районах.

Для различных типов гостиниц применяются различные мультипликаторы. Необходимым является и внесение поправок на существующие различия. У различных типов гостиниц поправки, так же как и мультипликаторы, различны. Неправильным является использование гостиниц с полным комплексом услуг в качестве аналогов для небольших гостиниц.

На практике для сравнения возможно применение различных показателей, однако остановимся на двух из них. Цена в расчете на один номер, и мультипликатор, основанный на величине валового дохода. Последний применяется наиболее часто для небольших гостиниц.

Цена в расчете на один номер определяется делением сравнимой цены продажи на количество номеров. Далее, осуществляются поправки на имеющиеся различия, используя 10 стандартных элементов для сравнения.

1. Объем передаваемых прав. Часто передаваемые права на земельный участок бывают различными. Это относится как к участкам, находящимся в собственности, так и к участкам, находящимся в аренде. Право на брэнд играет существенную роль в продаваемой собственности. Большое значение имеет точная идентификация передаваемых прав на недвижимость гостиницы в каждой сопоставимой сделке, выбранной для анализа, поскольку цена сделки всегда основывается на передаваемом праве на имущество.

2. Финансовые условия. Внимательно должны быть изучены количественные параметры влияния условий финансирования на цену продажи гостиницы. Иногда продажи производятся с рассрочкой уплачиваемой суммы. Оценщику необходимо полностью понять, проанализировать и учесть типы и условия финансирования сделки.

3. Условия продажи. Этот элемент относится к мотивации покупателя и продавца. Особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. Гостиницы часто продаются в пакете с другими многочисленными видами собственности, которые в свою очередь требуют поправок на устранение влияния этого фактора.

4. Расходы, которые должны быть произведены сразу после покупки гостиницы. К таким расходам можно отнести затраты на ремонт или замену сооружений или их частей, затраты на ликвидацию загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением статуса землепользования.

5. Рыночные условия. Условия рынка во время сделки по продаже сопоставимого имущества могут отличаться от условий на дату оценки оцениваемого имущества гостиницы. Факторы, влияющие на условия рынка, включают быстрое повышение или понижение стоимости имущества, изменения в налогообложении, колебания спроса и предложения. Несмотря на то, что эти поправки, как правило, определяются по данным региональных рынков, могут быть так же полезна информация и национального рынка.

6. Местоположение. Значение в этой категории имеет престижность района местоположения, близость к источникам энергоснабжения, близлежащие компании по доставки еды и напитков (важно при анализе небольших гостиниц) и наличие конкурентов. При значительных различиях, связанных с местоположением, необходимо сделку исключить из сравнения.

7. Физические характеристики. К ним относятся возраст и наличие, например, бассейнов, конференц-залов, парковок, фитнес-залов и т.д., а так же их размеры. В каждом классе недвижимости, гостиницы с большим количеством номеров продаются, но уже за номер дешевле, чем с меньшим количеством при прочих равных обстоятельствах. Избыточная площадь участка земли так же требует поправки.

8. Экономические характеристики. Различие в качестве управления и величине операционных расходов могут быть учтены в данной категории. Следует обратить внимание, чтобы поправки не дублировались.

9. Назначение/позиционирование.

10. Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью. Здесь должны быть учтены дополнительные различия в движимых активах. Движимое имущество, интересы в бизнесе или другие особенности, которые не составляют недвижимого имущества, могут включаться либо в цену сделки, либо в интерес собственности на оцениваемое имущество. Типичными примерами движимого имущества являются мебель, отделка и оборудование в гостинице или ресторане.

Мультипликатор валового дохода

В то время, как определение данного мультипликатора целесообразно в рамках сравнительного подхода, его применение технически это часть прямой капитализации и возможно рассматриваться в качестве элемента доходного подхода. Модель достаточно проста. Стоимость эквивалентна величине валового дохода оцениваемого объекта умноженного на мультипликатор. Последовательность и тщательность — основные правила использования этого мультипликатора.

К достоинствам сравнительного подхода при оценке стоимости гостиниц следует отнести его рыночную направленность. Ведь рассматриваются конкретные сделки купли-продажи близкие к дате оценки.

К недостаткам сравнительного подхода при оценке гостиниц следует отнести, прежде всего, закрытость информации о состоявшихся сделках купли-продажи гостиниц. В этих условиях оценщики часто пользуются предложениями о продаже гостиниц, а это как говориться — две большие разницы. Каждый продавец гостиницы вправе назначать любую цену, однако оценщику следует быть достаточно осторожным при выборе объектов-аналогов пригодных для сравнения. Предпочтительно в этих условиях пользоваться данными по уже совершившимся сделкам.

В существующих условиях неразвитости и закрытости рынка продаж гостиниц, оценщику остается принять все необходимые усилия для добывания информации о свершившихся сделках купли-продажи гостиниц и ее разумной обработки.

Затратный подход в оценке гостиниц

В оценке гостиничного бизнеса затратный подход — это средство расчета стоимости бизнеса с использованием методов, основанных на рыночной стоимости активов бизнеса. При реализации подхода на основе активов баланс гостиницы, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы гостиницы – материальные и нематериальные – и все обязательства показаны по рыночной стоимости.

Для оценки имущества гостиниц затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Обычно, стоимость строительства улучшений определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные данные можно получить от компаний, владеющих гостиницами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена.

Очень важным в процессе оценки недвижимости гостиницы затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение гостиницы и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.

Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов гостиницы, относящихся к недвижимости и к основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов гостиницы стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия.

При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости гостиниц. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества гостиниц при определенных целях оценки.

Использование подходов к оценке стоимости гостиниц

Все три подхода потенциально применимы в случае оценки рыночной стоимости любых гостиниц, но все три имеют особенности в применении.

Необходимо и обязательно рассматривать применимость результатов каждого подхода с учетом объектов оценки, видов стоимости, целей и задач оценки, а так же наличия необходимой и достаточной информации, применяемой при оценке гостиницы.

Общий вывод о рыночной стоимости может потребовать учета некоторых корректировок с целью учета ценовых индикаторов полученных с использованием других подходов. Например, если сравнительный и доходный подходы являются результатом оценки действующего предприятия, то тогда стоимость иных материальных и нематериальных активов гостиницы, которые являются одними из элементов общей стоимости, должна быть дополнительно учтена при оценке с использованием затратного подхода.

Возможно, использование сравнительного и доходного подходов для выработки точки зрения на стоимость действующего бизнеса гостиницы, затем применяется затратный подход для учета вклада движимого и недвижимого имущества. Стоимость всех элементов, которые должны быть добавлены к результату, полученному в рамках затратного подхода, применяемого к оценке действующего бизнеса гостиницы, должны быть взяты из доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости объекта недвижимости гостиницы. Оценку других элементов легко осуществить, используя стоимость, которая уже известна из доходного и сравнительного подходов.

Проблемы в применении затратного подхода возникают при наличии значительного устаревания основных средств гостиницы, в частности функционального и внешнего. Количественная оценка этих факторов может быть проблематичной, зачастую настолько, что этот подход становится неприменим. Появление внешнего устаревания может быть проиллюстрировано изменением международной ситуации, которая может вызвать спад в международных перевозках и туризме, или причиной такого спада может стать увеличение цены на топливо. Функциональный и внешний виды устаревания могут проявиться еще до завершения строительства. В силу этих обстоятельств затратный подход имеет ограниченную полезность при оценке объектов гостиничного бизнеса.

Использование только одного подхода при оценке рыночной стоимости гостиницы тоже может не дать достоверного результата. Таким образом, необходимо анализировать результаты всех подходов, и в случае если подход по каким либо причинам не может, принят к взвешиванию, то необходимо серьёзно обосновать причины такого отказа.

>

Заказать оценку гостиничных активов

Виды гостиниц для оценки

Прежде всего при определении стоимости гостиницы необходимо установить ее класс. По общепринятым мировым стандартам существует такая классификация:

1. гостиницы, способные вместить 200 — 1000 человек, находящиеся в центре города, рядом с крупными торговыми, бизнес-центрами, аэропортом. Имеют три — пять звезд. Оказывают высококачественные услуги круглосуточно. Имеют развитую инфраструктуру и обширный перечень оказываемых услуг.
2. гостиницы небольшой вместительности, с количеством звезд — три. Имеют довольно скудный список предлагаемых услуг.
3. мотели. Их специфическая особенность клиенты: туристы и водители.
4. гостиницы, находящиеся в курортной местности или на берегу моря. Отличительной чертой таких объектов является сезонность, предоставляемых услуг.

Кроме того, компании-эксперты оценивают и такую гостиничную недвижимость как хостелы, набирающие популярность всевозможные гостиниц-клубы (теннис-клубы, бизнес-клубы, гольф-клубы), апарт-отели, базы отдыха, пансионаты, санатории.

Критерии оценивания гостиничных комплексов

Основные критерии при оценке любой недвижимости будут учитываться и в данном случае. На определение рыночной стоимости будут влиять такие показатели, как месторасположение, физическое состояние, год ввода в эксплуатацию, является ли объект недвижимости исторической или архитектурной ценностями. Кроме того, берутся во внимание и критерии, присущие только такой категории объектов оценивания:

• имя, название, бренд (принадлежность к известной сети — повышает стоимость прямо пропорционально узнаваемости);
• звездность (количество звезд, присущих гостинице свидетельствует о ее статусе и влияет на стоимость, соответственно);
• номерной фонд (учитывается суммарная площадь, цена номера за сутки, наполняемость в целом за год. Этот показатель должен быть свыше 50% для того, чтобы бизнес считался рентабельным);
• обширность спектра предоставляемых услуг (имеется ли бар, ресторан, конференц-зал, фитнес-зал, бассейн, собственная охраняемая парковка, прачечная и другое);
• предоставление услуг и наличие сервиса для людей с инвалидностью.

Методы оценивания стоимости гостиниц

Оценка рыночной стоимости гостиницы определяется путем суммирования подсчетов, полученных в результате анализа трех методов определения стоимости недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.
Доходный принцип чаще всего применяется при определении стоимости гостиницы, как действующего бизнеса. А соответственно и приносящего прибыль. Он позволяет наиболее точно определить рентабельность и эффективность управления предприятием. При чем этот метод оценки применяется с учетом фактора времени. Обычно, для более точной картины просчитывается период ведения хозяйственной деятельности за последние три года.
Затратный принцип применяется для оценивания вновь построенного объекта гостиничной недвижимости или с целью реконструкции гостиницы под другие цели. Также он приемлем в ходе оценки с целью получения кредита под залог недвижимости и страхования.
Сравнительный метод при оценке гостиничной недвижимости применяется редко, так как сложно найти на столь узкоспециализированном рынке недвижимости два идентичных объекта для сравнения.

Критерии для определения стоимости гостиницы

Оценка рыночной стоимости гостиничной недвижимости может понадобиться для таких целей:

• при осуществлении сделки купли-продажи;
• с целью реконструкции;
• при получении кредита под залог гостиничного имущества;
• в целях страхования объекта;
• при оптимизации налогообложения;
• при внесении объекта в уставной капитал, постановки на баланс предприятия;
• в следствие принятия инвестиционных и управленческих решений.

Документы для оценки гостиницы

Заказчик до подписания договора об установлении стоимости объекта гостиничной недвижимости должен предоставить компании-оценщику пакет документов, необходимый для проведения экспертизы. В него входят:

1. персональные данные о себе, если заказчик — физлицо;
2. правоустанавливающие документы на объект оценки (свидетельство о праве собственности на объект, договор купли-продажи, выписки из ЕГРП И ЕГРЮЛ, устав предприятия);
3. технический паспорт, поэтажный план;
4. кадастровый план;
5. информацию об обременениях, если имеются.

На основании предоставленных документов оценщик предварительно определит для себя объем предстоящих работ. После чего оговариваются с заказчиком сроки выполнения. В каждом случае учитываются индивидуальные особенности объекта оценки. Подписывается договор и составляется задание на оценку.
При проведении оценочной экспертизы обязательным является выезд на объект оценки и фотофиксация его элементов. Это позволяет наиболее объективно составить общую картину и следуя Закону, произвести более точные расчеты. Далее оценщик на основании глубокого анализа, применяя разнообразные методы, критерии и принципы оценки, просчитывает стоимость объекта гостиничной недвижимости. После чего Клиент получает на руки отчет о проделанной работе.
Оценочная экспертиза действительна на протяжение полугода и является законным основанием для предоставления в любую инстанцию.
Что касается стоимости расчета оценочной стоимости гостиничной недвижимости, то однозначной цены здесь нет и быть не может. Так как ценообразование в этой области прямо пропорционально будет зависеть от объема выполненных работ, от того что является объектом оценки: просто оценка здания, как объекта недвижимости или гостиничного бизнеса с его сложной инфраструктурой в целом. Так же будет играть роль цель проведения оценки.

Процедура оценки гостиничного комплекса (этапы оценки, анализ)

Необходимо выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей, как в будни, так и в выходные дни.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего, выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница.

Мировой опыт свидетельствует о том, что все гостиницы можно разбить на определенные классы:

• 1. Центральные гостиницы от трех до пяти звездочек с вместимостью от 200 до 1000 мест. Расположены такие гостиницы, как правило, в центральной части крупных городов, вблизи деловых и торговых центров или рядом с аэропортами. В них представляются услуги высокого качества круглосуточно. Все номера имеют ванные комнаты, теле-, радио аппаратуру, телефон и т. п. Имеются большие холлы, рестораны, бары, магазины, конференц-залы.
• 2. Небольшие гостиницы, как правило, трехзвездочные. В таких гостиницах ванные комнаты могут быть не во всех номерах. Могут отсутствовать также рестораны и конференц-залы. Общественные помещения могут быть небольших размеров.
• 3. Гостиницы, прилегающие к автомагистрали и предназначенные для обслуживания туристов и водителей.
• 4. Гостиницы, расположенные на берегу моря или курортах (гостиницы типа «холлидей»). Работа таких гостиниц носит сезонный характер. При них могут рас­полагаться бассейны и спортивные площадки.

После выяснения, к какому классу относится гостиница, необходимо уточнить, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц, какова она будет в будущем?

В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РК, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам. Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных, прежде всего с определением ставки капитализации.

Рассмотрим подробно особенности оценки гостиниц.

Оценку гостиниц можно производить и как объекта недвижимости, и как предприятия.

Необходимый этап при оценке гостиниц — сбор необходимой информации. В первую очередь требуется подробное описание всех помещений. Гостиницы могут отличаться по своим источникам доходов. Большая часть дохода обычно поступает от сдачи в аренду номеров, но в некоторых случаях в общем доходе велика доля поступлений от эксплуатации ресторана и бара и/или конференц-зала. Для оценки номера необходимо знать такие параметры, как площадь, количество мест. Полезно определить, какие номера имеют определенные преимущества, например вид на море или парковую зону в городе, так как арендная плата за пользование в этом случае может быть выше. Нужно также установить, имеются ли номера, требующие отрицательных поправок, например, на шум от движения транспорта за окном и т. д. При инспекции помещений общественного пользования, таких, как рестораны, танцзалы, следует обратить внимание на общую площадь, вместимость и т. д.

После учета всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, бойлерных, лифтов и т. д.

Затем оценивается общее состояние гостиницы: внешний вид, состояние крыши и водосточных труб (это позволит определить величину расходов на ремонт). Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и срок капитального ремонта. Необходимо обратить внимание на состояние сада и прилегающих земельных участков и зданий.

Весьма важным фактором, влияющим на величину стоимости гостиницы, является местоположение. Например, в центральных районах, особенно в крупных городах, всегда достаточно высокий спрос на места в гостиницах. На прибыльность гостиницы влияет также ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок.

Следующий этап оценки гостиниц связан со сбором и анализом финансовой информации. Важным моментом в данном случае является прогнозирование доходов и расходов.

При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям, таким, как поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков, телефонных услуг, прачечной и т. д. Аналогичный подход используется для расходов.

Для прогнозирования доходов необходимо установить клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица, группы), и коэффициенты на койку и на номер. На основе анализа данных за прошлые периоды для данной гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки.

Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие. Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру.

При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.

Стоимость здания с учетом износа плюс Стоимость права использования земли плюс Стоимость мебели, оборудования и инвентаря плюс Нематериальные активы

Стоимость гостиницы

Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным.

Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости.

Первым шагом является определение валовой выручки. Для определения средней суточной стоимости проживания в номере необходимо ежегодное исследование рынка гостиничных услуг, например, в Москве. После этого можно рассчитать валовую выручку от эксплуатации гостиницы. Допустим, что в исследуемой московской гостинице суточная стоимость равна 60 долл. для номера люкс и 12 долл. для обычного номера. Выручка ресторана при гостинице обычно составляет около 10% валовой выручки от номеров.

Следующий шаг — оценка заполняемости гостиницы. Исследования рынка и данные обзора гостиничных услуг в Москве показали, что в течение первого года расчетного периода номера люкс заняты на 50%, в течение второго — на 60%. Стабильный уровень занятости номеров в будущем составит 65%. Обычные номера заняты на 80% — в первый год, на 84% — во второй, на 87% — в третий. Стабильный уровень занятости номеров впоследствии составит 90%.

Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки.

Неотъемлемой частью расходов является создание восстановительных фондов за счет амортизационных отчислений. Суть данных издержек заключается в том, что часть денежных средств надо выделять на замену изнашиваемых со временем материальных фондов, например кровли, элементов системы отопления, мебели и т. п.

Несмотря на то, что замена и ремонт основных фондов осуществляется весьма редко, такие расходы непременно возникнут у собственника здания в процессе его эксплуатации.