Залог права аренды

Содержание

Залог права аренды земель с/х назначения. ФЗ «Об ипотеке» VS ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Какой закон применять?

ЗАЛОГ – сделка, без которой представить существование современного бизнеса достаточно сложно. Но, все ли так гладко на пути к развитию бизнеса с использованием такого инструмента?

Пожалуй, что нет. Приведу пример очередной коллизии в действующих законах.

И без того многострадальное сельское хозяйство (далее – с/х) и здесь не осталось без внимания. Основным активом с/х предприятия является право аренды на земли с/х назначения. А раз это актив, следовательно, его можно заложить в банк и получить кредит на развитие или на операционную деятельность или для выживания, что конечно несколько грустно.

В аренде у с/х предприятий находятся, как правило, государственные или муниципальные земли – так называемые земли районного фонда, и паевые земли – земельные участки принадлежащие (в абсолютном большинстве случаев) физическим лицам на праве общей долевой собственности.

Если при залоге права аренды государственных и муниципальных земель все относительно понятно, то с паевыми землями существует некое противоречие между ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обращаем внимание на то, что оба закона носят характер специальной нормы права.

Отношения на рынке с/х земель регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года (далее – закон об обороте), ну и, разумеется, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК).

ЗК в п.5 ст.22 и закон об обороте в п.8 ст. 9 устанавливают идентичные правила в вопросе залога права аренды земельных участков – ЗК в общем, а закон об обороте непосредственно в отношении паевых земель:

«В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное»

Но, к великому сожалению сельхозников, существует еще один закон, который регулирует залоговые отношения.

Цитирую абз.1 п.1.1 ч.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года:

«Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка»

Что же получается? Две статьи, в двух законах, регулирующих узконаправленные отношения, в одном и том же вопросе грубо противоречат друг другу.

Вот и возникает вопрос:

Каким законом должны руководствоваться наши коллеги, трудящиеся в юридических отделах и департаментах Управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, при осуществлении правового анализа документов на предмет выявления оснований для отказа в государственной регистрации залога права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего гражданам на праве общей долевой собственности?

Сказать что процедура получения согласия на залог права аренды у пайщиков это проблема, ровным счетом не сказать ничего.

Для получения согласия необходимо провести общее собрание собственников земельных долей, а для этого Вы обязаны опубликовать в СМИ объявление о дате месте и времени проведения общего собрания, ВНИМАНИЕ, за 40 дней до предполагаемой даты проведения собрания (ст. 14.1 п.2).

И если на это собрание явится 20% от общего числа собственников данного земельного участка или собственники, в совокупности владеющие более чем 50% долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, собрание будет правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня. Разумеется, за такое решение должно проголосовать большинство, при этом 1 земельная доля – 1 голос (ст.14.1. п.5,8)

Но на этом проблемы не заканчиваются. Полномочия общего собрания собственников земельных долей, строго регламентировано законом об обороте.

В частности, ч.3 ст. 14 закона об обороте устанавливает вполне определённый, закрытый перечень вопросов, по которым участники общей долевой собственности вправе принимать решения. К сожалению, вопрос об одобрении сделок (а согласие на залог ни что иное, как сделка) в виде залога права аренды в этот исчерпывающий список не включен.

Вот и получается, мало того, что само собрание сопряжено с определенными сложностями так и еще и полномочия такого собрания по одобрению данной сделки вызывает некоторые сомнения.

Конечно, Вы вправе сказать: «а почему бы не включить в договор при его заключении пункт о согласии пайщиков на залог права аренды?» И Вы будете абсолютно правы. Но мне кажется, что это уже проблема предусмотрительности с/х предприятия. А в этой статье я хочу обратить внимание на очередную коллизию в нашем законодательстве.

И, возможно, эта статья заставит задуматься некоторых наших коллег об их незаменимой роли в деятельности общества, и напомнит, что профилактика проблем, лучше, чем их решение.

А мое мнение следующее. Решение проблемы по поставленному вопросу: «Какой закон применять?», лежит в плоскости теории права.

Нормативно-правовой акт принятый позже имеет большую юридическую силу. Исходя из этого, обратимся к датам принятия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Первый из них датирован 16.07.1998, а другой 24.07.2002. По-моему очевидно, что при наличии коллизии между нормами этих законом применению подлежит ФЗ «Об оборот земель сельскохозяйственного назначения».

На практике же складывается абсолютно другая ситуация – при регистрации залога права аренды паевых земель регистраторы требуют предоставить согласие собственников.

Вывод:

Для того чтобы предоставить с/х товаропроизводителям возможность в упрощенном порядке распоряжаться принадлежащим им правом аренды, законодателю необходимо быть последовательным в своей логике и привести ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствие с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», исключив из ст. 62 закона об ипотеке требование о получении согласия с собственников земельного участка, если речь идет о залоге права аренды паевых земель.

Аренда предмета ипотеки: как получить согласие банка?

Многим арендодателям коммерческой недвижимости знакома проблема получения согласия залогодержателя (в подавляющем большинстве случаев — банка) на передачу имущества в аренду. О проблемах, которые могут возникнуть у залогодателя в связи с включением соответствующего условия в договор ипотеки, о том, как вести переговоры с банком и что можно предпринять, если условие в договор уже включено, а банк не собирается идти на уступки залогодателю, — в материале «ЭЖ».

В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать имущество в аренду на срок не свыше срока, обеспеченного ипотекой обязательства для целей, соответствующих назначению имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Между тем на практике банки, как правило, устанавливают в договоре «иное» — запрет на сдачу имущества в аренду без их согласия и/или обязанность залогодателя включать в договор аренды достаточно жесткие условия: запрет на уменьшение арендной платы и/или ее уплату ранее установленного договором срока, право на односторонний отказ арендодателем от исполнения своих обязательств и расторжение договора и т. д.

В итоге арендодатель в лучшем случае вынужден ждать согласия залогодержателя на аренду, а в худшем — включать в договор условия, делающие его неконкурентным. Сдача же в аренду имущества без согласия залогодержателя может повлечь прекращение аренды при обращении взыскания и взыскание в связи с этим убытков арендаторами, а также риск досрочного истребования кредита (если такое право предусмотрено кредитным договором или договором ипотеки).

И уж в совсем неблагоприятном положении в подобной ситуации находятся залогодатели, для которых основным или вовсе единственным источником погашения кредита являются арендные платежи. Если банк не даст согласия на аренду, залогодателю нечем будет платить по кредиту, что по сути означает гарантированное досрочное истребование кредита со всеми вытекающими последствиями, вплоть до банкротства должника.

Условно все договоры аренды можно разделить на две группы.

Первая группа — договоры, заключаемые в рамках арендного бизнеса. Эти договоры заключаются с контрагентами, не связанными с арендодателем, на рыночных условиях, и арендодатель сам не заинтересован в сильно заниженной арендной плате или иных обременительных для него условиях. Платежи по таким договорам составляют значительную часть дохода арендодателя, а иногда и весь его доход.

Вторая группа — договоры, заключаемые разово в индивидуальных целях, например для оптимизации управления имуществом группы компаний. Часто арендаторами по таким договорам являются взаимосвязанные с арендодателем лица, а условия могут быть далеки от рыночных. Так, например, по одному договору арендная плата за туристическую базу составляла 100 руб. в год (за всю базу, а не за 1 кв. м) с уплатой арендной платы в конце срока (по истечении пяти лет). При этом у арендодателя и арендатора по этому договору были одни и те же участники. Эти договоры не являются для арендодателя существенным источником дохода, а иногда и вовсе убыточны.

Важно понимать, к какой из групп относятся договоры, согласие на заключение которых необходимо получить.

Чего опасаются банки?

Залогодатели нередко считают, что цель столь жесткого договорного регулирования — отобрать у них успешный бизнес. На самом деле это далеко не всегда так — оснований для этого у банков может быть несколько.

Опасение утратить контроль над предметом ипотеки.

В первую очередь это опасение возникает, когда залогодатель хочет включить в договор ипотеки право сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя на срок, превышающий срок кредита. Такое условие по сути означает, что банк вообще не сможет контролировать сдачу имущества в аренду. Также банк может опасаться, что арендаторы не допустят представителей залогодержателя для проведения проверки предмета ипотеки, а это тоже по сути утрата контроля.

Реальное или предполагаемое снижение стоимости имущества в случае сдачи его в аренду на нерыночных условиях.

Представим ситуацию, в которой арендодатель перед обращением взыскания на предмет ипотеки собрал арендную плату за несколько лет вперед. После обращения взыскания новый собственник имущества будет нести расходы по содержанию имущества, не имея возможности получения арендной платы. Он, безусловно, может попытаться взыскать неосновательное обогащение с предыдущего собственника, но тот уже фактически является банкротом, и получить с него какую-либо компенсацию практически нереально. Понятно, что в таком случае рыночная стоимость арендованной недвижимости сильно снижается.

Встречается также аренда имущества взаимосвязанными лицами по цене значительно ниже рыночной, и это тоже влияет на стоимость недвижимости. Казалось бы, в снижении стоимости не заинтересован в первую очередь залогодатель. Но на самом деле может искусственно создаваться отсутствие на торгах покупателей, не связанных с самим залогодателем, с целью покупки имущества по заниженной цене своими же компаниями и последующего банкротства должника.

Чтобы не допустить обесценивания предмета ипотеки за счет сдачи в аренду компаниям, взаимосвязанным с залогодателем, банки и включают в договор ипотеки условия, ограничивающие возможность сдачи предмета ипотеки в аренду.

Впрочем, иногда банк просто не в состоянии оценить влияние аренды на стоимость имущества — либо нет специалистов, способных определить в виде конкретных сумм влияние условий договора аренды на стоимость имущества, либо получается слишком затратно проводить такую оценку по каждому договору аренды (а их может быть и несколько сотен по одному зданию).

Опасение утратить обеспечение.

Такое опасение возникает при выдаче согласий на реконструкцию, перепланировку и иные действия, которые иногда необходимы для сдачи имущества в аренду.

Опасение утратить страховку.

Возникает, если правила страхования предусматривают отказ в выплате в случае сдачи имущества в аренду. Поэтому до заключения договора ипотеки и договора страхования необходимо проверять, что написано по этому поводу в Правилах страхования.

Обоснование позиции залогодателя при обращении за получением согласия на сдачу имущества в аренду

Большинство залогодателей, обращаясь за согласием на аренду, ошибочно делают упор на юридическом, а не экономическом обосновании позиции. Аргументация нередко сводится к тому, что закон устанавливает возможность сдавать имущество в аренду на срок не свыше срока кредита, на что залогодержатель возражает, что та же норма позволяет в договоре предусмотреть иное и что давать согласие он вовсе не обязан. На этом аргументы сторон иссякают, и переговоры заканчиваются безрезультатно для залогодателя.

Намного эффективнее бывает экономическое обоснование позиции.

Во-первых, залогодателю стоит показать залогодержателю, какие убытки он несет при невозможности сдать имущество в аренду или при необходимости сдавать на условиях банка. Чем больше банк заинтересован в данном клиенте, тем весомее для него данный аргумент. Можно также попытаться убедить банк, что арендная плата является единственным источником погашения кредита и отказ в выдаче согласия на сдачу заложенного имущества в аренду влечет не только убытки для клиента, но и негативные последствия для самого банка — выход кредита на просрочку с соответствующим увеличением резервов и ухудшением показателей. В таком случае банк ставится перед выбором: либо вообще отказываться от кредитования арендного бизнеса, либо вырабатывать взаимоприемлемые условия сдачи имущества в аренду.

Если имущество сдается в аренду взаимосвязанному лицу, необходимо разъяснить залогодержателю цель такой сдачи именно на планируемых условиях.

Во-вторых, залогодателю необходимо самому понимать, на каких условиях имущество будет сдаваться в аренду, и идти за согласием на четких и понятных условиях о сроке аренды, минимальной ставке арендной платы, целях, под которые имущество передается в аренду, и иметь обоснования рыночности этих условий.

В-третьих, необходимо обосновать, что для банка аренда не несет никаких рисков, а возможно, наоборот, повышает рыночную стоимость имущества. Самое надежное — отчет оценщика, но затраты на него могут быть излишне велики, если речь идет о небольших площадях и сравнительно небольшом доходе от аренды. Тогда придется доказывать отсутствие рисков для банка самостоятельно — снова через обоснование рыночности условий аренды.

Что делать залогодателю до заключения кредитного договора и договора ипотеки?

Еще на стадии заключения кредитного договора и договора ипотеки необходимо предложить внести в договор ипотеки условия, позволяющие сдавать имущество в аренду на рыночных условиях без согласия залогодержателя.

Надо отметить, что банк вряд ли примет условия из разряда «залогодатель вправе сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя». Условия, предлагаемые залогодателем, должны учитывать интересы залогодержателя и быть сформулированы максимально четко. Могут пройти, например, такие условия:

  • залогодатель вправе сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя на срок менее одного года;

  • залогодатель вправе сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя при условии включения в договор аренды права на одностороннее расторжение договора при обращении взыскания на арендуемое имущество;

  • залогодатель вправе без дополнительного согласования с залогодержателем сдавать предмет ипотеки (полностью или в части) на срок не более срока возврата кредита, за плату не менее средней рыночной ставки арендной платы для данного типа зданий/помещений и региона нахождения имущества и по договору, форма которого согласована с залогодержателем.

Для случаев аренды имущества взаимосвязанными лицами и/или на условиях, отличных от рыночных, можно согласиться на включение в договор аренды условий о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения обязательств и расторжение договора.

В любом случае следует свои предложения направлять письменно — это будет необходимо хотя бы на случай последующей защиты своих интересов.

Что делать залогодателю после заключения договора ипотеки при отсутствии конфликта?

Если в договор все же включен запрет на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя и банк не высказался однозначно, что соглашаться на аренду он не будет либо будет только на крайне жестких условиях, а залогодатель не поставлен в ситуацию, когда из-за позиции банка он теряет часть дохода или вовсе стоит на грани банкротства, необходимо решать вопрос путем ведения переговоров.

Разница с предыдущим этапом состоит только в оформлении достигнутых договоренностей: если до заключения договора проще всего включить их в договор, то после заключения договора необходимо будет либо заключить допсоглашение к договору, либо составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие на сдачу в аренду.

Что делать залогодателю после заключения договора ипотеки до обращения взыскания при наличии конфликта?

Если проблему не удалось уладить без конфликта, надо понимать, что у залогодержателя нет обязанности выдавать согласие, и понудить его к этому в судебном порядке будет практически невозможно.

Между тем есть способы защиты интересов залогодателя, которые можно использовать в крайних случаях, когда нет других способов избежать потерь для бизнеса. Необходимо отметить, что судебной практики по таким спорам крайне мало.

Изменение условий договора ипотеки в части условий договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 428 ГК РФ сторона, в силу явного неравенства переговорных возможностей поставленная в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, сформулированных другой стороной, вправе потребовать расторжения или изменения договора. Это означает, что при согласовании условий договора ипотеки, в том числе касающихся условий сдачи имущества в аренду, залогодатель может потребовать эти условия изменить. Практики по этому вопросу пока нет — основные споры по условиям договора с банком касаются разного рода комиссий. И все же можно предположить, что в предмет доказывания по таким спорам будут входить:

1) тот факт, что слабая сторона пыталась изменить условия договора, но была лишена этой возможности. Тут пригодятся письменные предложения по изменению условий договора, направленные банку перед его заключением;

2) обременительность условий для слабой стороны. Представляется, что наибольшие шансы на успех имеет изменение условий договора ипотеки, навязывающих условия договора аренды, — порядок изменения арендной платы, расторжения договора и пр. Но и их обременительность надо доказывать — сравнением с иными предложениями на рынке, отчетом оценщика, в котором анализируется влияние данных условий на размер арендной платы и вообще возможность сдачи в аренду на таких условиях, и пр. Несколько хуже может обстоять дело с запретом на сдачу в аренду без согласия залогодержателя — это достаточно распространенное в деловом обороте условие, да и сама обязанность каждый раз получать согласие еще не означает, что согласие не будет дано;

3) отсутствие нарушения прав залогодержателя. Вероятнее всего, необходимо будет доказывать еще и тот факт, что принятие условий в редакции залогодателя не нарушит интересов залогодержателя — не приведет к снижению стоимости имущества или его ликвидности.

Этот же способ защиты может использоваться и при изменении условий согласия на сдачу имущества в аренду.

Взыскание убытков за ненадлежащее ведение переговоров.

Надо понимать, что убытки можно взыскать именно за ненадлежащее ведение переговоров, а не за сам отказ в выдаче согласия. В соответствии со ст. 434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

В рассматриваемой ситуации о недобросовестном ведении переговоров можно говорить только в двух случаях.

Первый — если залогодержатель начал переговоры по выдаче согласия (запросил условия, на которых планируется сдавать имущество в аренду, проекты договоров аренды и прочую информацию), а потом внезапно прервал эти переговоры, не выдав ни согласия, ни отказа.

Второй случай — если залогодержатель, своим поведением показывая, что намерен выдать согласие, выдал немотивированный отказ.

В любом из этих случаев можно взыскать только расходы, понесенные в связи с ведением переговоров. Взыскание упущенной выгоды в данном случае представляется крайне маловероятным: залогодержатель не обязан давать согласие, он мог сразу же ответить отказом, и ни о какой прибыли речи бы не шло.

Понуждение к выдаче согласия.

Сразу отметим, что успешных случаев понуждения к выдаче согласия в судебной практике нет — только отказы, но и тех немного. Да и оснований для такого понуждения, по сути, нет: выдача согласия — право, а не обязанность залогодержателя. Представляется, что понуждение к выдаче согласия возможно только в одном случае: если доказано, что отказ в выдаче согласия является злоупотреблением правом и направлен исключительно на причинение вреда залогодателю. Причем ни законодательство, ни судебная практика не презюмируют, что отказ в выдаче согласия — это злоупотребление правом. Это, как и нацеленность отказа исключительно на причинение вреда залогодателю, должен доказывать сам залогодатель.

Так, в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2017 № Ф02-502/2017 по делу № А19-9997/2016 суд указал, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Бремя доказывания обстоятельств злоупотребления лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во зло другому лицу. При этом суд указал, что оспариваемые действия банка (отказ в выдаче согласия на долгосрочную аренду) не противоречат действующему законодательству и условиям заключенного между сторонами договора ипотеки. Обстоятельств того, что банком (предполагаемым причинителем вреда) использовано право злонамеренно, с целью нанести вред залогодателю, суд не установил.

Представляется, что говорить о наличии злоупотребления правом с целью причинения вреда третьему лицу можно, если доказано одновременное наличие двух обстоятельств.

Во-первых, это отсутствие нарушенных интересов залогодержателя. Для этого при помощи отчета независимого оценщика придется доказывать, что передача имущества в аренду на запрашиваемых залогодателем условиях не влечет ни снижения рыночной стоимости предмета ипотеки, ни снижения его ликвидности.

Во-вторых, это утрата источника погашения кредита в случае отказа в выдаче согласия на аренду имущества, то есть доказывание того факта, что арендные платежи являются единственным источником погашения кредита.

В таком случае можно доказать, что залогодержатель не защищает свои интересы, а искусственно создает ситуацию, ведущую фактически к банкротству залогодателя и/или заемщика.

Можно привести и еще один аргумент. В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» если должник признан несостоятельным (банкротом) вследствие действий и (или) бездействия контролирующих должника лиц, то такие лица в случае недостаточности имущества должника несут субсидиарную ответственность по его обязательствам.

Залогодержатель, конечно, не контролирует должника и не может быть привлечен к субсидиарной ответственности, однако здесь можно провести некую аналогию. Закон считает противоправными действия или бездействие, следствием которых становится банкротство должника. Кроме того, залогодержатель, хотя и не является лицом, контролирующим должника, отчасти контролирует его имущество и его сделки — в той мере, в которой залогодатель обязан испрашивать согласие на аренду имущества. А это значит, что если действия или бездействие залогодержателя приводят к банкротству должника (при отсутствии нарушенных интересов самого залогодержателя), можно говорить о противоправности такого поведения.

Конечно, не факт, что суды воспримут такую позицию. Многое будет зависеть от того, не будут ли суды расширенно толковать нормы ГК РФ в части оспаривания сделок: если сторона подписала договор и потом исполняла его, она не имеет права его оспаривать. Вполне вероятно, что тот же подход будет применяться не только к оспариванию сделок, но и к исполнению договоров вообще (предпринимательских в особенности). Однако это покажет только практика.

Понуждение арендатором залогодателя к заключению договора аренды.

Данный способ защиты интересов залогодателя нельзя рекомендовать, поскольку он заранее обречен на провал, однако стоит его рассмотреть.

В практике есть примеры, когда залогодатель пытается обойти требование о получении согласия банка на заключение договора аренды заложенного имущества, заключив с арендатором предварительный договор аренды. Затем арендатор подает в суд иск к залогодателю о понуждении к заключению основного договора. Однако суды в удовлетворении таких исков отказывают. Так, в постановлении от 25.09.2012 № 6616/12 по делу № А55-8370/2010 Президиум ВАС РФ указал, что такие действия направлены на преодоление норм Закона об ипотеке и являются злоупотреблением правом.

Защита интересов залогодателя при досрочном истребовании кредита

В описываемой ситуации банк может истребовать кредит по двум основаниям.

Первое — это обычно устанавливаемое кредитным договором и договором ипотеки право на досрочное истребование кредита при нарушении любых обязательств, в том числе по сдаче имущества в аренду без согласия залогодержателя.

Тут защита не должна быть слишком сложной — необходимо доказать лишь отсутствие нарушенных интересов залогодержателя. К отчету оценщика, доказывающему, что не снизилась ни стоимость имущества, ни его ликвидность, тут добавляется ст. 40 Закона об ипотеке, в соответствии с которой договор аренды, заключенный без согласия залогодержателя, прекратится при обращении взыскания.

Второй случай сложнее. Банк может досрочно истребовать кредит из-за просрочки его возврата, предварительно лишив заемщика единственного источника погашения — арендных платежей. Представляется, что в таком случае можно говорить только о вине кредитора и просить суд о соответствующем уменьшении неустоек.

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц. 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд — с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона.
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.
Комментарий к статье 40
1. Комментируемая статья посвящена регулированию обременения заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества правами других (т.е. любых, кроме залогодателя и залогодержателя) лиц. Подобное обременение представляет собой один из способов распоряжения залогодателем заложенным имуществом, состоящий в предоставлении другому лицу субъективного права, производного от субъективного права залогодателя на имущество, без отчуждения этого имущества другому лицу.
Общее правило, регулирующее распоряжение залогодателем заложенным имуществом, установлено в п. 2 ст. 346 ГК РФ. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ устанавливает диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя, как сопряженное с отчуждением имущества от залогодателя к другому лицу, так и не сопряженное с таким отчуждением. Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ обременение залогодателем заложенного имущества правами других лиц возможно, если иное не предусмотрено законом или договором, только с согласия залогодержателя. В случае нарушения этого правила залогодателем, например, в случае сдачи залогодателем без согласия залогодержателя заложенного имущества в аренду (если возможность такой сдачи не предусмотрена законом или договором о залоге), залогодержатель, согласно ГК РФ, вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это его требование не будет удовлетворено, — обратить взыскание на предмет залога (см. п. 2 ст. 351 ГК РФ).
Комментируемый Закон устанавливает иные правила обременения заложенного имущества правами третьих лиц. Согласно п. 1 комментируемой статьи, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке и при соблюдении установленных данным пунктом условий залогодатель вправе без согласия залогодержателя:
— сдать заложенное имущество в аренду (о сдаче недвижимого имущества в аренду см. § 1, 4, 5 гл. 34 ГК РФ (ст. 606 — 625, 650 — 664);
— передать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование (о передаче вещи в безвозмездное временное пользование см. гл. 36 ГК РФ (ст. 689 — 701);
— предоставить другому лицу по соглашению с ним право ограниченного пользования заложенным имуществом (сервитут) — об установлении сервитута см. ст. 274 — 277 ГК РФ.
Сдача заложенного имущества в аренду, передача в пользование и обременение такого имущества сервитутом без согласия залогодержателя возможны при одновременном соблюдении залогодателем следующих условий.
А. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.
Под сроком обеспеченного ипотекой обязательства в контексте данной статьи следует понимать срок, по истечении которого должник обязан произвести исполнение обеспеченного ипотекой обязательства; например, если обеспеченное ипотекой обязательство по возврату кредита должно быть исполнено должником 30 декабря 1998 г., заложенное имущество, согласно п. 1 комментируемой статьи, может быть предоставлено в пользование другому лицу на срок до 30 декабря 1998 г.
Залогодатель, который желает предоставить заложенное по договору об ипотеке имущество в пользование иному лицу и при этом обеспечить себя доказательствами соблюдения условий, при которых такое распоряжение допускается Законом, должен позаботиться о том, чтобы в соответствующем договоре (договоре об аренде, договоре о предоставлении имущества в безвозмездное пользование, соглашении об установлении сервитута) получило четкое отражение условие о сроке предоставления имущества в пользование, и при этом, чтобы данный срок не превышал срок, по истечении которого должник обязан исполнить обеспеченное ипотекой обязательство.
Б. Имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению данного имущества.
Регулируя предоставление имущества в пользование, законодательство РФ, как правило, презюмирует, что пользование соответствующим имуществом должно осуществляться в соответствии с назначением данного имущества, если иное не оговорено в договоре пользователя и лица, предоставляющего имущество в пользование. Так, п. 3 ст. 615 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков; п. 1 ст. 698 ГК РФ предусматривает, что в случае, если ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования. Поэтому для соблюдения данного условия залогодателю достаточно не оговаривать в договоре, по которому имущество предоставляется в пользование, право контрагента использовать имущество иначе, чем в соответствии с его целевым назначением.
Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение нормы п. 1 комментируемой статьи к своим отношениям и установить в договоре об ипотеке обязанность залогодателя получать разрешение залогодержателя на любое предоставление заложенного имущества в пользование третьим лицам.
2. Пункт 1 комментируемой статьи дозволяет залогодателю, соблюдающему оговоренные в данном пункте условия о сроке и назначении, предоставлять заложенное имущество в аренду и безвозмездное пользование, а также устанавливать на заложенное имущество сервитут. Является ли этот перечень дозволенных случаев распоряжения исчерпывающим? Для ответа на этот вопрос необходимо сопоставить нормы п. 1 и 3 комментируемой статьи.
Согласно п. 3 комментируемой статьи для предоставления заложенного по договору об ипотеке имущества в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, залогодатель должен получить согласие залогодержателя. Исходя из п. 3 комментируемой статьи можно сделать вывод, что любое предоставление заложенного по договору об ипотеке имущества в пользование с соблюдением условия о сроке и условия о назначении имущества возможно без разрешения залогодателя. То есть, несмотря на то обстоятельство, что п. 1 комментируемой статьи не содержит указания на иное предоставление заложенного имущества в пользование, помимо названных в данном пункте случаев сдачи имущества в аренду, предоставления в безвозмездное пользование и установления сервитута, такое иное предоставление, при условии соблюдения залогодателем оговоренных в п. 1 и п. 3 комментируемой статьи срока и назначения, возможно. Например, при установлении залога на жилое помещение залогодатель может, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, без согласия залогодержателя предоставить это жилое помещение по договору найма, соблюдая при этом условия, установленные в п. 1 комментируемой статьи. Однако в том случае, если право потенциального пользователя не может быть ограничено конкретным сроком, залогодатель не может без согласия залогодержателя, опираясь на п. 1 комментируемой статьи, осуществить предоставление другому лицу такого права на заложенное имущество. Так, не могут быть предоставлены залогодателем иному лицу без согласия залогодержателя право хозяйственного ведения заложенным по договору об ипотеке имуществом, право оперативного управления этим имуществом, при залоге жилого помещения — вещные права членов семьи собственника жилого помещения.
3. Пункт 2 комментируемой статьи содержит существенную гарантию для залогодержателя по договору об ипотеке, не предусмотренную ГК РФ. В то же время п. 2 комментируемой статьи вводит ограничение для пользователя заложенным по договору об ипотеке имуществом, который (пользователь) не задался вопросом о том, свободно ли имущество от обременения в виде залога, а если несвободно — есть ли согласие залогодержателя на предоставление имущества в пользование.
Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает прекращение всех прав аренды и иных прав пользования заложенным имуществом, предоставленных залогодателем третьим лицам, при наличии следующих установленных в данном пункте условий:
— право пользования было предоставлено залогодателем после заключения договора об ипотеке (о заключении договора об ипотеке см. гл. II Закона и комментарии к статьям этой главы);
— право пользования было предоставлено залогодателем без согласия залогодержателя;
— залогодержатель обратил взыскание на заложенное имущество;
— решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в силу (при обращении взыскания на предмет залога по решению суда);
— между залогодателем и залогодержателем составлено соглашение об удовлетворении требований залогодержателя и это соглашение нотариально удостоверено (при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке) — об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, см. гл. IX Закона и комментарии к статьям этой главы.
Под правом пользования следует понимать любое субъективное гражданское право, на основании которого обладающее этим правом лицо имеет возможность правомерно извлекать из заложенной вещи полезные свойства путем ее производительного и (или) личного потребления. Пользование, в частности, осуществляют арендатор, наниматель, ссудополучатель, член семьи собственника, проживающий совместно с собственником в принадлежащем собственнику жилом помещении, и т.д.
На основании п. 2 комментируемой статьи может произойти прекращение и тех прав пользования заложенным имуществом, которые были предоставлены залогодателем с соблюдением требований п. 1 комментируемой статьи о сроке предоставления и назначении имущества, например, если у залогодержателя появится право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, для пользователя заложенным недвижимым имуществом, которому право пользования предоставляется после заключения договора об ипотеке, единственным способом обезопасить свое право пользования от возможного прекращения в связи с обращением на заложенное имущество взыскания является получение от залогодателя неоспоримого удостоверения того, что имущество предоставляется в пользование с согласия залогодержателя либо получение такого удостоверения непосредственно от залогодержателя.
4. Правило п. 2 комментируемой статьи следует учитывать при применении норм ряда статей ГК РФ. Как отмечено в комментарии к ст. 38 Закона, многочисленная группа субъективных гражданских прав обладает таким свойством, как право следования. Способностью следовать за имуществом обладает и ряд прав пользования имуществом: право арендатора, право нанимателя по договору найма жилого помещения, право ссудополучателя (п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ).
Согласно перечисленным статьям ГК РФ при переходе права собственности (права хозяйственного ведения) на имущество от одного субъекта к другому право арендатора, занимающего это имущество на основании договора аренды, и право наймодателя, занимающего это имущество по договору найма, сохраняется; при отчуждении имущества ссудодателем право ссудополучателя, занимающего это имущество на основании договора безвозмездного пользования, также сохраняется.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает исключения из правил п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ. Согласно данному пункту в том случае, если по договору аренды, найма или безвозмездного пользования было предоставлено обремененное ипотекой имущество и имеются в наличии предусмотренные в данном пункте условия, то право арендатора, нанимателя, ссудополучателя прекращается, причем даже не с момента отчуждения имущества, а с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания на имущество, либо при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя.
5. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
При сравнении правила п. 3 комментируемой статьи с общим правилом, регулирующим распоряжение залогодателем заложенным имуществом, установленным п. 2 ст. 346 ГК РФ, видны два различия. Во-первых, п. 2 ст. 346 запрещает любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя, в том числе — любое предоставление заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя в пользование иному лицу. Пункт 3 комментируемой статьи запрещает залогодателю не любое предоставление заложенного имущества в пользование без согласия залогодержателя, а предоставление сверх определенного срока и с нарушением назначения имущества (относительно условий о сроке предоставления и назначения имущества см. п. 1 настоящего комментария). Во-вторых, п. 2 ст. 346 устанавливает диспозитивный запрет, т.е. стороны договора о залоге — залогодатель и залогодержатель — могут исключить применение нормы п. 2 ст. 346 к своим отношениям. Запрет же, устанавливаемый п. 3 комментируемой статьи, является императивным.
Предоставление залогодателем заложенного имущества третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, требует согласия залогодержателя. Правила предоставления залогодержателем соответствующего согласия зависят от того, была ли выдана первоначальному залогодержателю закладная.
Если закладная не выдана, согласие, во-первых, может быть дано залогодержателем на совершение залогодателем отдельного предоставления имущества в пользование третьему лицу. Каких-либо специальных требований к оформлению такого разового согласия залогодержателя Закон не содержит, согласие может быть оформлено в виде письма, либо оформлено соглашением между залогодателем и залогодержателем, либо выражено в договоре о предоставлении имущества в пользование и т.д., главное — наличие доказательства, подтверждающего факт дачи согласия. Во-вторых, если закладная не выдана, согласие может быть дано в договоре об ипотеке, в виде дозволения общего характера, включенного в текст договора, например, стороны — залогодатель и залогодержатель — могут включить в договор об ипотеке условие такого содержания: «залогодержатель дает согласие залогодателю на сдачу заложенного по данному договору об ипотеке имущества в аренду на срок до «__» ________ 199_ г. (указывается соответствующая дата)». Подобное условие договора об ипотеке надлежит оценивать как согласие залогодержателя на предоставление заложенного имущества в аренду сроком до указанной в таком условии даты.
———————————
Например, путем учинения залогодержателем ремарки о согласии на заключение такого договора непосредственно на бланке договора.
В случае выдачи закладной предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам без соблюдения условий о сроке и назначении имущества допускается, если право залогодателя на это предоставление предусмотрено в закладной — о содержании закладной см. ст. 14 Закона и комментарий к ней. Содержание договора об ипотеке в данном случае никакого значения не имеет; главное, чтобы положение, дозволяющее залогодателю предоставлять имущество в пользование третьим лицам, содержалось в закладной.
При предоставлении заложенного имущества залогодателем в пользование третьему лицу без согласия залогодержателя и с нарушением установленных п. 1, 3 комментируемой статьи условий о сроке и назначении использования соответствующего имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога — см. п. 2 ст. 351 ГК РФ.
6. Согласно п. 4 комментируемой статьи предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное. То есть даже в том случае, если залогодержатель дал свое согласие на предоставление имущества в пользование третьему лицу, он вправе требовать от залогодателя:
— принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества: осуществления в сроки, предусмотренные п. 2 ст. 30 Закона, текущего и капитального ремонта данного имущества, принятия мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения согласно ст. 32, 33 Закона;
— исполнения предусмотренной п. 2 ст. 31 Закона обязанности по страхованию заложенного имущества.
Залогодержатель также вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, — см. ст. 34 Закона.
При невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных ст. 30 — 34 Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, — обратить взыскание на предмет залога (см. п. 1, 2 ст. 343, п. 2 ст. 351 ГК РФ).
Однако согласно п. 4 комментируемой статьи договор об ипотеке может предусматривать, что при предоставлении залогодателем заложенного имущества с согласия залогодержателя в пользование третьим лицам залогодатель освобождается от некоторых обязанностей по договору об ипотеке. Например, договор об ипотеке может предусматривать, что при сдаче заложенного имущества с согласия залогодержателя в аренду залогодатель вправе не осуществлять текущего ремонта заложенного имущества.
Отметим также, что нормы ст. 30, 31 Закона, обязывающие залогодателя поддерживать заложенное по договору об ипотеке имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, осуществлять текущий и капитальный ремонт и страховать заложенное имущество, носят диспозитивный характер, т.е. стороны договора об ипотеке — залогодатель и залогодержатель — могут вообще исключить применение данных норм к своим отношениям. Об обеспечении сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, см. гл. V Закона и комментарии к этой главе.
7. Правила комментируемой статьи относительно обременения заложенного имущества правами других лиц не применяются к случаям обременения заложенного по договору об ипотеке имущества другими залогами. Согласно п. 5 комментируемой статьи обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами гл. VII Закона — см. комментарии к данной главе.
8. Если при залоге права аренды недвижимого имущества арендатор — залогодатель сдает соответствующую недвижимость (часть ее) в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ), то нормы п. 1 — 4 комментируемой статьи применяются к отношениям между залогодержателем и залогодателем по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *