Ставка арендной платы

Оценка арендной платы

Что есть рыночная стоимость арендной платы?
Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?
Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?
Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:

  • на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

  1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
    — имущественные права и обременения, связанные с объектом;
    — местоположение объекта оценки аренды;
    — физические характеристики объекта;
    — информация о текущем использовании объекта.
  2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
    — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
    — социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
    — состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
    — прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
  3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
  4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
  5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
  6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»:
— типичного продавца (затратный подход),
— типичного покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена). Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки. Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:

  • при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
  • на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами»
  • если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность — применить «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся аренды объектов недвижимости, Вы можете узнать на странице — Оценка арендной ставки.

Что представляют собой операционные расходы

Все непрямые издержки предприятия относятся к операционным расходам. Ранее существовало разделение затрат на следующие:

  • внереализационные;
  • чрезвычайные;
  • операционные.

Начиная с 2006 года согласно Приказу 116н от 18 сентября это разделение перестало быть обязательным, но для удобства предприятия может продолжать применяться. Теперь принято делить все расходы на две большие группы.

Если представить весь комплекс затрат предприятия, то на одном полюсе будут средства, предназначенные непосредственно на производство продукции, а на другом – прочие расходы, к которым относятся как раз операционные затраты, то есть дополнительные траты на обеспечение капитальных.

НАПРИМЕР. Фирма приобрела аппарат для производства напитков – это капитальная затрата. Операционными, производными от нее, будут средства на закупку чая и кофе для заправки, сахара, стаканчиков, оплаты электроэнергии и обслуживания аппаратуры, а также, если аппарат покупался в кредит, деньги на выплату банковских процентов.

Итак, операционные расходы (в англоязычной литературе «operating expenses», аббревиатура «ОРЕХ») – это затраты на ежедневное поддержание функционирования деятельности предприятия.

Состав операционных расходов

Действующий план бухгалтерского учета 10/99 в п.11 гл.3 приводит полный перечень расходов предприятия, относимых к операционным. К таковым относятся:

  • активы, предоставляемые в аренду или другую форму временного пользования или владения за плату;
  • сдаваемые во временное пользование интеллектуальные права собственности;
  • вклады в уставный капитал других ООО;
  • все формы отчуждения своей собственности, в том числе и продукции (продажа, аренда, списание);
  • создаваемые денежные резервные фонды;
  • комиссии и проценты, уплачиваемые в банковские организации.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Данные расходы будут признаны операционными, только если они не относятся к основной деятельности организации, в этом случае они должны быть сочтены обычными.

Операционные расходы, относимые к прочим

К ним относятся траты, не входящие в предыдущий перечень:

  • выплата штрафов за нарушение условий, прописанных в договоре;
  • компенсация убытков, причиненных по вине фирмы;
  • убытки от финансовых обязательств, которые уже невозможно взыскать;
  • размеры разницы в курсах валют;
  • суммы от списания уцененных активов.

Бухгалтерия в отношении операционных расходов

Операционные затраты, поскольку они относятся к прочим, отражаются на бухгалтерском счете 91 (на дебете). Для учета расходов открывается субсчет первого порядка 91.2.

По этому субсчету бухгалтер ведет учет в течение всего отчетного периода по накопительному принципу. В конце месяца подводится итог: на счет 91.9 выводится разница прочих доходов и затрат.

К СВЕДЕНИЮ! Бухгалтер должен вести учет таким образом, чтобы по каждой финансовой операции можно было отследить конкретный результат.

Бухгалтерские проводки по учету операционных расходов

Рассмотрим проведение операционных расходов на конкретном примере.

ООО «Раффлезия» продала бывший в употреблении 3 года станок (объект основных средств) за 40 000 руб., в том числе НДС– 6 153 рубля. Первоначальная стоимость основного средства составляла 100 000 руб. По документам срок полезной эксплуатации такого станка составляет 6 лет. За три года использования была начислена сумма амортизации 55 000 руб. Станок был доставлен покупателю за счет ООО «Раффлезия», которая наняла для этого транспорт сторонней компании, расходы на это составили 15 000 руб., в том числе НДС 2307 руб.

Рассмотрим отражение этой операции в бухгалтерском учете:

  • дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», кредит 91.1 – 40 000 руб. – отражение задолженности покупателя за проданный станок (объект основных средств);
  • дебет 91.2, кредит 01.1 «Основные средства» – 6 153 руб. – начисление НДС по продаже объекта из основных средств;
  • дебет 01.2 «Выбытие основных средств», кредит 01.1 – 100 000 руб. – отражение выбытия основного средства;
  • дебет 02 «Амортизация основных средств», кредит 01.2 – 55 000 руб. – списание амортизации основного средства;
  • дебет 91.2, кредит 01.2 – 45 000 руб. (100 тыс. – 55 тыс.) – списание остаточной стоимости реализованного объекта основных средств;
  • дебет 91.2, кредит 60 «расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 15 000 руб. – списание транспортных расходов на доставку купленного основного средства покупателю;
  • дебет 19 «НДС», кредит 60 – 2307 руб. – отражение НДС для уплаты организации, осуществившей доставку;
  • дебет 51 «Расчетные счета», кредит 76 «Расчеты с различными дебиторами и кредиторами» – 100 000 руб. – погашение задолженности покупателя за приобретенный объект основных средств.

Анализ эффективности операционных расходов

Помимо целей фиксации денежных операций, учет операционных расходов помогает решить дополнительные задачи по повышению эффективности предпринимательской деятельности. Этот вид затрат, наряду с капитальными, составляет значительную часть финансовых издержек любой организации.

Что можно узнать из показателей операционных расходов?

Сравнив данные затраты с выручкой от реализации продукции, можно сделать вывод о том, насколько дорого обходится предприятию деятельность по производству данных видов товара. Это отношение называется коэффициентом операционных расходов.

Он позволяет понять, сколько процентов полученного дохода идет на поддержку текущей деятельности (операций) организации, то есть насколько она эффективна.

Если исследовать этот коэффициент в динамике, можно отследить потенциал по увеличению объема производства и/или продаж без лишних издержек. Снижающийся коэффициент говорит об уменьшении операционных расходов при неизменном или даже возрастающем объеме продаж. Это говорит о росте выручки, а значит, и чистом увеличении прибыли предприятия.

Какие факторы влияют на коэффициент операционных расходов

Причины, оказывающие влияние на рост или снижение операционных затрат, могут быть как внешнего (не зависящего от самой организации), так и внутреннего свойства.

Внешние факторы влияния на операционные затраты:

  • уровень инфляции в государстве: чем интенсивнее инфляционные процессы, тем больше будут операционные расходы, связанные с пересчетом зарплаты, выплатами по кредиту, затратами на услуги подрядчиков и др.;
  • изменение обязательных платежей, а также налоговых ставок – чем больше налоги, тем выше операционные расходы.

Внутренние факторы (те, которые можно изменить усилиями самой компании):

  • объем изготовления продукции и ее реализации – даже если в результате роста объемов операционные расходы вырастут, себестоимость единицы продукции ощутимо снизится, так как операционные расходы в своей постоянной части не изменятся;
  • длительность цикла производства – чем он короче, тем быстрее будут оборачиваться активы, в результате чего операционные расходы снизятся за счет, например, хранения товаров, его естественной убыли, управленческих затрат и др.;
  • производительность труда – чем больше продукции будет производить за единицу времени каждый рабочий, тем меньше будут операционные затраты по расчетам с персоналом;
  • состояние производственных фондов – менее изношенная техника требует меньше средств на обслуживание и ремонт;
  • количество оборотных активов в собственности организации – фирма, владеющая большей собственностью, меньше потратит на аренду, лизинг и подряды, что также снизит операционные затраты.

ИТОГ. Операционные расходы – повседневные траты на поддержание ведения бизнеса, относятся к «прочим расходам». Снижение этих издержек приводит к росту прибыли организации.

«Эксплуатация недвижимости», глава 10: «Стоимость эксплуатации»

17 июля 2009, 14:10 23125

Девелоперы, разработчики концепций (бизнес-консультанты) и собственники коммерческой недвижимости, определяя затраты на эксплуатацию, нередко используют цифры, величины и соотношения, которые не отражают реальной картины.

Новости рынка недвижимости Москвы, Коммерческая недвижимость, Эксплуатация недвижимости, Управление недвижимостью

Вконтакте Facebook Одноклассники Автор (Евгений Якушин, ген. директор УК «Система»), принимая участие в разработке бизнес-планов реализации проектов коммерческой недвижимости и выдавая рекомендации по выбору инженерной инфраструктуры и отделочных материалов, а также рекомендации по прогнозированию затрат, связанных с их эксплуатацией, на практике оценивал эффективность принятых стандартов и правильность выбранных затратных показателей. Анализ результатов выявил некоторые закономерности и тенденции, на основании которых были разработаны способы расчета текущих и прогнозирования будущих эксплуатационных затрат (при этом автор использовал общую методологию и терминологию профессиональных оценщиков). 1. Доходный способ. Стоимость эксплуатации с учетом доходности объекта. Доходный способ: стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности.

Доходный метод расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности – чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y.

Доля операционных затрат на содержание объекта недвижимости от валового дохода

1. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10 – 16 % от валового дохода, причем под эксплуатацией недвижимости мы понимаем наличие всех ее семи составляющих. Здесь мы рассматриваем контроль технического состояния, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование, а также зарплату сотрудников. Причем распределение соотношений в зависимости от классности бизнес-центров таково:БЦ класса «А» 10 — 12%; БЦ класса «В» 12 – 14 %;БЦ класса «С» 14 – 16 %.

2. Расходы на управление составляют 5 – 10 % от валового дохода.

Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий:

— текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте);

— управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);

— продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов;

— представление интересов собственника объекта;

— юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);

— бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);

— подготовка финансовой отчетности.

3. Затраты на коммунальные услуги (водо-, тепло -, газо -, электроснабже­ние) составляют 6 – 8 % от валового дохода. 4. Затраты на обеспечение безопасности 4 — 7% от валового дохода (зарплата со­трудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание охранно-пожарной сигнализации).

Итак, на «содержание» здания уходит до 30 – 40 % от валового дохода.

Возьмем для примера бизнес-центр класса «В», расположенный в Выборгском районе Петербурга.

Общая площадь — 5411 кв.м.

Арендопригодная площадь — 4058 кв.м.

Заполняемость – 100%.

Арендная ставка — 30 у.е. кв. м/ месяц.

Валовой ежемесячный доход — 22,5 у.е. кв. м/ месяц.

Стоимость эксплуатации определяется по доходному способу расчета стоимости эксплуатации (12 – 14 % от валового дохода) и составляет для конкретного бизнес-центра 2,7 – 3, 15 у.е. за кв.м. в месяц.

2. Затратный способ. Стоимость эксплуатации с учетом затрат.

Затратный способ: стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания строительных конструктивов, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры объекта недвижимости. Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов — в расчете на единицу площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик инженерной инфраструктуры и строительных конструктивов объекта недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости и их суммарному физическому износу. То есть определяется величина эксплуатационных затрат посредством создания сметы — должны тратить Y для обеспечения определенного перечня эксплуатационных показателей. При этом эксплуатационные показатели — это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества.

Обратимся к тому же примеру:

Бизнес-центр (класс «В»):

— системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы;- системы СКС. Физический износ инженерной инфраструктуры 10% — 20%. Таблица 8. Стоимость эксплуатации бизнес-центра, рассчитанная по затратному методу

Общая площадь кв.м. 21 300
Площадь мест общего пользования кв.м. 5 400
Прилегающая территория 15 580
Статьи затрат в мес. (руб.)
ФОТ службы управления эксплуатации с учетом налогов
Менеджер объекта эксплуатации (1) 34 020
Инженер- энергетик (1) 31 500
Инженер по эксплуатации ОВиВК (0,5) 15 120
Итого ФОТ службы управления эксплуатации: 80 640
ФОТ службы эксплуатации с учетом налогов
Электрик (2) 45 360
Сантехник (2) 45 360
Дежурный рабочий (2) 30 240
Итого ФОТ службы эксплуатации: 120 960
Всего ФОТ: 201 600
Стоимость ЕТО и ППР инженерных систем и сетей (лимиты стоимости)
Система внутреннего, наружного и аварийного освещения (с заменой ламп) 15 400
Система пожарной сигнализации, система оповещения о пожаре, система автоматического пожаротушения, система охранной сигнализации 30 400
Системы вентиляции и кондиционирования воздуха, приточные и вытяжные установки, чиллер, кондиционеры и фанкойлы, система дымоудаления 35 200
Лифты и эскалаторы 31 600
Система теплоснабжения, система водоснабжения и противопожарный водопровод; система водоотведения; система воздушно-тепловых завес 28 800
Услуги аварийной бригады 12 000
Ежемесячные расходы на инвентарь и инструмент 4 800
Ежемесячные расходные материалы 8 500
Амортизация спецодежды 5 586
Итого: 172 286
Всего эксплуатация 373 886
ФОТ службы клининга с учетом налогов
Бригадир (1) 22 680
Специалист по внутренней уборке (10) 100 800
Специалист по внешней уборке (3) 37 800
Итого ФОТ службы клининга: 161 280
Затраты по клинингу
Оборудование (амортизация) 8 600
Инвентарь (амортизация) 5 250
Спецодежда (амортизация) 7 655
Ежемесячные расходные материалы (моющие и чистящие средства) 37 500
Итого: 59 005
Всего затраты на клининг: 220 285
Итого прямые расходы: 594 171
накладные расходы (10% от прямых расходов) 59 417
рентабельность (12% от прямых расходов) 78 431
Итого стоимость услуг без НДС 732 019
НДС 18% 131 763
ИТОГО с НДС в месяц 863 782
итого с НДС за 1 кв.м в месяц 40,55
Стоимость услуг эксплуатации и клининга БЦ «_______» на 1 кв.м. общей площади ежемесячно USD (Курс 27 рублей) 1,50

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина непостоянная. Она изменяется из месяца в месяц, потому что расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв. м в месяц. Но всегда надо помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $3,5 на кв. м в месяц.

3. Сравнительный способ. Стоимость эксплуатации с учетом аналогов.

Сравнительный способ определения стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении анализа «объектов-аналогов». Затраты на их эксплуатацию могут быть известны как с помощью проведения расчетов затратным методом, так и с помощью взятых в открытом доступе укрупненных показателей расходов для аналогичной недвижимости. С одной стороны, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно, потому что она не находиться в свободном доступе. Но тем эта информация и важнее, так как она позволяет собственнику мгновенно оценить свои предполагаемые эксплуатационные затраты, сравнив их с расходами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

СистемаСотрудников на Restate: 1

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

Возобновилось строительство судебного квартала
22.04.2019 12:46
На Аптекарской набережной строят коворкинг от ГК «БестЪ»
15.04.2019 11:37
«Красное знамя» превратилось в переходящее
10.04.2019 17:30
Все гипермаркеты ОБИ в Петербурге ждет переделка
09.04.2019 16:18
Glorax Development построит офисный квартал на намыве
05.04.2019 15:01
FASHION HOUSE Group инвестирует 52 млн евро в петербургский аутлет-центр
04.04.2019 13:42

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2017

  • Валюта:
  • Рубль
  • Доллар

В октябре 2017 г. в аренду предлагалось 3 162 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 617 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 6%, а по общей площади — на 4%.

Средняя арендная ставка за месяц уменьшилась на 1% и составила 17 807 руб./кв. м/год. Курс доллара в октябре не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также снизилась на 1% и составила 308$/кв.м/год. За год, с октября 2016 года рублевые ставки выросли на 3%, а долларовые снизились на 5%.

Судя по некоторому снижению объема предложения и незначительному снижению ставок, рынок продолжает стагнировать. Роста ставок не произошло ни по одному из сегментов, кроме несущественного роста по офисным объектам в центре. Ожидаемой активизации деловой активности в осенний период так и не произошло.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (13%).

Рынок в целом

Все сегменты Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 3 162 23 570 1 617 0,51 17 807
К сентябрю 2017 -6% -5% -4% +2% -1%
К октябрю 2016 +15% +9% +2% -11% +3%

Торговая недвижимость

В октябре 2017 г. на рынке экспонировался 661 объект общей площадью 202 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 8%, а общая площадь – на 3%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 36 объектов общей площадью 9 тыс. кв. м, что ниже показателя сентября на 3% по количеству и на 9% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 7% и составила 56 249 руб./кв. м/год, что произошло, в частности, за счет ухода с рынка нескольких дорогих объектов — на Сытинском пер. (81 кв.м, 103 700 руб./кв.м/год ), Смоленском бульваре (173 кв.м, 104 700 руб./кв.м/год) и ул.Б.Дмитровка (357 кв.м, 100 980 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в октябре 2017 г. снизилось на 8%, а их общая площадь – на 3%. Объем предложения составил 625 объектов общей площадью 193 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц снизилась на 1% и составила 28 696 руб./кв.м/год.

Положительная динамика ставок наблюдалась только по торговым объектам за пределами центра, однако с учетом инфляции о положительных тенденциях нельзя говорить и в этом случае.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 36 414 9,298 0,258 56 249
К сентябрю 2017 -3% -16% -9% -6% -7%
К октябрю 2016 -28% -21% -0% +38% -12%
Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 625 4 625 193,192 0,309 28 696
К сентябрю 2017 -8% -5% -3% +6% -1%
К октябрю 2016 +21% +22% +11% -8% +4%

Офисная недвижимость

В октябре 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству снизился на 5%, а по общей площади на 4% и составил 1 918 объектов общей площадью 814 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 1%, а общая площадь – на 3%. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 27 003 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 6%, а по общей площади на 4%, при этом средняя ставка снизилась на 1% и составила 15 800 руб./кв.м/год.

Ставки по офисным объектам в центре за год показали максимальный рост, который превышает уровень инфляции, однако рост ставок осенью практически отсутствует, в связи с чем о тенденции роста спроса на такие качественные помещения говорить сложно.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисы внутри СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 199 2 356 72,028 0,362 27 003
К сентябрю 2017 -1% -3% -3% -2% +1%
К октябрю 2016 -12% -7% -30% -21% +10%
Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СК Количество Суммарная ГАП, млн. ₽ Общая площадь, тыс. кв. м Средняя площадь, тыс. кв. м Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение 1 719 12 475 742,216 0,432 15 800
К сентябрю 2017 -6% -5% -4% +2% -1%
К октябрю 2016 +24% +10% +5% -16% +5%

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *