Неотделимые улучшения

Отделимые и неотделимые улучшения

Гражданское законодательство предусматривает возникновение споров, связанных с изменениями качественного состояния арендуемого жилья или офиса, которые регулируются статьёй 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения – это внесённые в контекст жилого или нежилого помещения изменения, которые недопустимо убрать, аннулировать и т.п. без нанесения материального ущерба владельцу имущества.

Таковые выделяются в предмет рассмотрения при арендных отношениях, когда наниматель вкладывает свои финансовые средства и производит их за собственный счёт. В результате прекращения найма возникает имущественный спор об их принадлежности той или иной стороне договора.

Главным критерием проведения улучшения является качественное изменение объекта, влияющее на рыночную стоимость помещения при дальнейших имущественных сделках, допускающих повышения стоимости аренды или найма, или влияющих на оценку недвижимости при выставлении на торги.

В это число не входит проведение косметического и иного ремонта, основанного на устранении процессов амортизации или дефектов, полученных помещением в результате эксплуатации арендатором.

К их числу причисляют:

  • перепланировку помещений;
  • достройку или реконструкцию здания;
  • установка газоснабжения и водопровода;
  • прокладку скрытой электрической и телефонной проводки;
  • техническую модернизацию и перевооружение;
  • монтаж окон (дверных проёмов).

Отделимые улучшения – это внесённые изменения, которые допускают демонтажа, снятия и вывоза нанимателем помещения, без нанесения материального ущерба собственнику.

Они не меняют качественных и эксплуатационных характеристик объекта и не учитываются при проведении взаиморасчётов, если данное положение не предусмотрено гражданским договором.

К ним относятся:

  • съёмные перегородки;
  • замена осветительных приборов;
  • замена сантехники, кухонных плит и т.п.;
  • мебель, ковровые покрытия;
  • дизайн окон.

Кому принадлежат отделимые и неотделимые улучшения

По регламенту, отделимые улучшения признаются собственностью нанимателя. Исключение – случаи, когда договором аренды предусмотрено иное и таковые засчитываются владельцем объекта в плату за использование помещения.

Иногда предусматриваются положения контракта, когда наниматель обязуется заменить, установить те или иные эксплуатационные, дизайнерские и иные элементы безвозмездно, в силу получения арендных прав. В таких случаях проведённые им за свой счёт работы остаются в собственности владельца объекта.

Неотделимые улучшения остаются в собственности владельца помещения. При составлении договора или дополнительного соглашения, приложенного к нему, требуется указать условия проведения взаиморасчётов за внесение данных новаций.

По усмотрению сторон, взаиморасчёт допускает получения денежных средств от собственника, а так же внесения затраченной суммы средств, в счёт оплаты за использование помещения.

Главное условие при затребовании возмещения затрат, в этом случае, – определение качества недвижимости, которое требует изменения в сторону повышения его стоимости.

Если цена недвижимости при замене определённых элементов не возросла – работы носят характер амортизируемых, то есть подлежащих износу в результате эксплуатации инициатором их проведения (п.1 ст. 254 НК РФ).

Налоговым кодексом предусмотрены сроки амортизации элементов здания и помещения, на которые ориентированы критерии законности притязаний со стороны нанимателя (п.1 ст.258 НК РФ).

Не предусмотренные договором улучшения

Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.

Если гражданским договором не предусмотрено их проведение, сторонам требуется внести изменения в договор аренды составить дополнительное соглашение, в котором оговариваются условия, на основании которых будет проведена реконструкция или монтаж элементов здания (помещения).

Произвольные действия нанимателя недопустимы.

Если лицо, пользующееся объектом на контрактных условиях, проведёт реконструкцию, монтаж или демонтаж без санкций законного владельца, такие действия могут квалифицироваться как самовольные действия, с вытекающими юридическими последствиями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае допускается предпринять меры:

  • Присвоение результатов законным владельцем, без выплаты компенсации за материальные затраты, проводившему их лицу.
  • Требование устранения внесённых изменений, предъявленных собственником недвижимости в сторону контрагента договора.
  • По преимуществу такие ситуации провоцируют арбитражные споры.

Имущественные споры

Если сторонам не удалось договориться о правилах предоставления или размерах компенсации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Иск подаётся в районный суд по месту расположения недвижимости, ставшей объектом спора.

Суд при рассмотрении опирается на юрисдикционные нормативы, определяющие:

  • законность проведения реконструкции;
  • критерии, определяющие улучшения в качестве отделимых или неотделимых;
  • положения гражданского договора.

Главные позиции, при вынесении арбитражного решения, ориентируются на сроки аренды, установленные договором и допускающие его пролонгации. А так же – на нормы, установленные законодательством, которые определяют сроки амортизационного износа элементов, подлежавших замене и ставших причиной возбуждения искового производства.

Правила регулирования обозначенных нормативов оглашаются в положениях законодательства:

  • Письмо Минфина РФ от 21.01.10 г., под № 03-03-06/2/7 . Распространяется на правоотношения, возникшие после 1.01.10 г.
  • Письмо Минфина РФ от 13.12.12 г, под № 03-03-06/1/651.
  • Письмо УФНС по г. Москве, от 13.08.09 г., под № 16-15/083987.

Здесь предусматриваются притязания заявителей в том случае, если срок амортизационного использования улучшений, признанных судом неотделимыми, превышает период найма без пролонгации.

Если срок аренды поглощает актуальность внесённых улучшений – иск отклоняется в силу того, что заинтересованное лицо извлекло все предусматриваемые преимущества во время использования объекта недвижимости.

Если собственник прекращает действие контракта об использовании офиса или жилья, истец вправе апеллировать к действию статьи 617 ГК РФ, гарантирующей защиту имущественных интересов арендатора.

Порядок начисления компенсации за неотделимые улучшения

Физическое или юридическое лицо, временно использующее объект недвижимости, вправе демонтировать и вывезти с территории всё имущество, которое ему принадлежит.

Главное условие – сохранность объекта и ненанесение собственнику материального ущерба в результате демонтажа элементов. То есть, объект возвращается владельцу в соответствующем виде.

Правила соответствия определяет акт приёма-передачи, на основании которого недвижимость и иное имущество переходило к нанимателю. При этом учитывается соразмерный износ, критерии которого опираются на установленные нормы.

Те внесённые улучшения, которые не допускают демонтажа и вывоза, но продолжают сохранять ценность, допускают возмещения со стороны собственника недвижимости. Претендовать на компенсацию арендатор вправе только при условии, что владелец объекта был официально осведомлён о проведении соответствующих работ.

В этом случае начисление компенсации производится из расчёта стоимостного эквивалента новых параметров объекта, за вычетом амортизации при использовании таковых нанимателем.

Притязать на возмещение расходов допустимо только после прекращения найма. Если контракт пролонгирован – ремонт, замена или реконструкция элементов остаётся в распоряжении инициатора.

При начислении соразмерной компенсации, арендатору требуется уплатить налог на прибыль в соответствии с п.1 статьи 146 НК РФ.

Сроки уплаты требуется урегулировать в пределах действия аренды, до затребования компенсации со стороны нанимателя или до аннулирования стоимостного эквивалента улучшений по истечении амортизационного срока. На основании этого же положения, НДС к вычету для арендодателя не предусмотрен (см. Размеры, сроки и особенности выплат налогов на сдаваемое имущество).

Допускается за счёт предполагаемой суммы НДС уменьшить налоговую сумму.

Производимые улучшения арендованного имущества имеют свою специфику в учете, что находит отражение в налоговых нормах. В свою очередь юридическая сторона вопроса основана на нормах гражданского законодательства.
Понятие и виды улучшений
В законе и, в частности, в Гражданском кодексе не дано определение понятия «улучшение имущества». На практике это вызывает сложности. К примеру, иногда сложно однозначно определить – результат выполненных подрядных работ следует рассматривать как неотделимые улучшения, как капитальный ремонт либо имеют место оба варианта. Скорее всего, производство ремонта следует рассматривать как частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений.
Принято выделять два вида улучшений имущества: отделимые и неотделимые.
Отделимые улучшения
Основной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества (а не самих улучшений). По общему правилу при отделении улучшений стоимость основного имущества остается прежней, его функциональное назначение не меняется. Если основываться на судебной практике, отделимыми признаются следующие улучшения: оборудование кассового узла и сейфовых комнат (определение ВАС РФ от 4 августа 2010 г. № ВАС-9948/10 по делу № А56-25453/2008); временный металлический навес над торговыми местами (определение ВАС РФ от 30 ноября 2009 г. № ВАС-15900/09 по делу № А14-17079/2008539/32); структурированная кабельная система и сеть электропитания компьютеров и бытовых приборов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2010 г. по делу № А28-12000/2009); пристройка без фундамента и двери в стене, не затрагивающая основные несущие конструкции здания (постановление ФАС Дальневосточного округа от 19 сентября 2000 г. № Ф03-А51/00-1/1629); электронно-световой информатор – «бегущая строка» (постановление ФАС Поволжского округа от 23 октября 2009 г. по делу № А06-1398/2009); счетчик электропотребления и металлический бокс (шкаф) с электрооборудованием (постановление ФАС Поволжского округа от 13 августа 2009 г. по делу № А65-2555/2009); витражи, выполняющие функции пространственного разграничения помещения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 марта 2010 г. по делу № А45-13386/2009); гипсокартонные перегородки и межкомнатные двери (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 сентября 2009 г. по делу № А13-8461/2008); декоративные решетки, устройство эстрады, наружная вывеска с названием, установка бака для воды, водонагревателя, кондиционера (постановление ФАС Центрального округа от 30 июля 2010 г. по делу № А35-1623/08-С4) и др.
Неотделимые улучшения
Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для имущества. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.
ЭТО ВАЖНО
Признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда именно арендуемому имуществу, а не самим улучшениям.
В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений (есть нюансы); работы по благоустройству прилегающей территории.
О произведенных неотделимых улучшениях пользователь имущества может заявить сам, либо они могут быть выявлены, к примеру, по результатам технической инвентаризации имущества.
При рассмотрении спора, связанного с произведенными в имущество улучшениями, судья обязан установить размер, на который увеличилась стоимость такого имущества. Для этого он может затребовать соответствующую документацию. В свою очередь на стороне, которая пользовалась имуществом, лежит бремя доказывания:
– факта производства работ (т. е. фактическое наличие улучшений);
– того, что произведенные улучшения являются неотделимыми (т. е. не могут быть отделены без повреждения имущества);
– того, что стоимость имущества увеличилась (т. е. работы не просто изменили имущество, а именно улучшили его эксплуатационные и потребительские качества);
– стоимости улучшений.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.
Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения. Например, по постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 по делу № А53-6916/2003-С4-20 фирма посчитала, что произвела с согласия совладельца нежилого помещения за свой счет следующие неотделимые улучшения общего имущества: устройство торговых секций, пола, вентиляции, отопления, системы пожаротушения, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала, уплату процентов за пользование займом и др. Между тем на основании экспертного заключения арбитры установили, что в данном случае к неотделимым улучшениям можно отнести только работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, а также создание офисных помещений.
Важно учитывать, что некоторые виды работ могут входить в стоимость имущества. И уже по этому основанию их нельзя признать неотделимыми улучшениями.
Улучшение арендованного имущества
Об улучшении имущества, сданного в аренду, идет речь в статье 623 Гражданского кодекса. Если арендатор произвел отделимые улучшения, они признаются его собственностью. Это общее правило. Между тем в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок.
Права арендатора на неотделимые улучшения зависят главным образом от согласия арендодателя. Если согласие получено, то после прекращения договора арендатор вправе потребовать возместить ему стоимость этих улучшений. Имейте в виду, что в договоре аренды можно по-другому определить правовые последствия этой ситуации.
В интересах обеих сторон оформить согласие на осуществление улучшений имущества письменно. Например, это может быть сделано путем утверждения собственником имущества перечня предстоящих работ и сметы соответствующих расходов.
Имейте в виду: капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением. По общему правилу он возможен только по согласованию с арендодателем. Провести капитальный ремонт без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет свою обязанность по его производству. Обязанности арендодателя и арендатора по содержанию имущества установлены в статье 616 Гражданского кодекса. Названная необходимость провести капитальный ремонт основана прежде всего на данных о санитарно-техническом состоянии помещений.
В другой ситуации, когда неотделимые улучшения арендатор произвел без согласия арендодателя, право арендатора требовать возмещения их стоимости не возникает. Таким образом, закон разрешает улучшать имущество независимо от согласия арендодателя. Возместит или нет арендатор стоимость произведенных улучшений, зависит только от добросовестности его поведения относительно условий договора и закона.
Необходимо сделать оговорку: исключение из вышеприведенного правила касается договора аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ). Так, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя. Но это опять же общее правило, в договоре аренды предприятия можно предусмотреть иное.
У арендодателя есть шанс не возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Для этого арендодатель должен доказать:
– что стоимость арендованного имущества повысилась, но не соразмерно улучшению его качеств и (или) эксплуатационных свойств;
– что арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности.
ВНИМАНИЕ
Любые улучшения арендованного имущества (отделимые и неотделимые) являются собственностью арендодателя, если произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).
Важно помнить, что одной из разновидностей договора аренды является лизинг (финансовая аренда). В связи с этим нормы Гражданского кодекса об улучшении арендованного имущества распространяются и на предмет договора лизинга.
Форма арендной платы
Улучшение арендованного имущества – это не только произведенные работы, соответствующие затраты и изменение характеристик имущества. Это также одна из законных форм арендной платы, помимо традиционных: фиксированной суммы, доли полученных от арендованного имущества плодов, продукции или доходов и т. п. Их полный перечень приведен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса. Так, в договоре или дополнительном соглашении к нему можно предусмотреть сочетание нескольких форм арендной платы или указать иные формы, прямо не поименованные в статье (например, взаимозачет).
Таким образом, стоимость улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя, подлежит зачету в счет арендной платы. Выполненные работы нужно подтвердить актами, затраты – сметой. Договор аренды должен предусматривать условие об обязательном улучшении арендуемого имущества.
Если же форма арендной платы определена в договоре только как фиксированный ежемесячный (авансовый) платеж, в случае образования задолженности по оплате аренды нет препятствий для зачета стоимости улучшений. По крайней мере суд поддержит арендатора. В этой ситуации налицо преимущества безденежной формы расчетов по договору аренды, так как отсутствует необходимость согласовывать вопрос о направлении арендной платы на ремонт арендуемого объекта.
Нередко само по себе выполнение работ по капитальному ремонту может выступать одним из условий предоставления помещения в аренду и освобождения арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении.
К СВЕДЕНИЮ
Размер арендной платы можно считать согласованным, если он определен в договоре как производство капитального ремонта и восстановительных работ за время пользования имуществом и при этом указана сметная стоимость работ.
Улучшение долевой собственности
Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью. О ней идет речь в главе 16 первой части Гражданского кодекса.
Долевая собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум или нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.
Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий:
1) улучшения неотделимы;
2) улучшения произведены за счет собственных средств;
3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.
Смысл нормы пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса неправильно трактовать буквально. На этот момент обратили внимание арбитры в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. № Ф08-8081/07 по делу № А63-450/2005-С1. Они разъяснили: к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом. Иной подход к данному вопросу означал бы, что любой текущий ремонт, произведенный одним из совладельцев, давал бы ему каждый раз право на изменение долей.
Важный вывод сделан в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2007 г. № А33-170/07-Ф02-8480/07 по делу № А33-170/07. Он гласит, что действующее законодательство устанавливает только одно правовое последствие осуществления улучшений в долевую собственность – увеличение доли в праве на общее имущество. Законом не предусмотрена возможность взыскания расходов по созданию неотделимых улучшений с другого собственника общего имущества. Однако в судебной практике можно встретить и противоположные выводы (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. № Ф08-8081/07 по делу № А63-450/2005-С1). В нем, в частности, указано, что «согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано, иначе создание участником неотделимых улучшений может повлечь лишь возникновение права на соответствующую компенсацию».
Для изменения размера долей участников общедолевой собственности в результате неотделимых улучшений достаточно установить, что такие улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества. Тем самым необходимо согласие всех участников (ст. 247 ГК РФ). Согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении улучшений, в разрешении другому совладельцу самостоятельно произвести неотделимые улучшения (при этом совладелец, дающий согласие, безразлично относится к тому, что его доля может уменьшиться), вытекать из условий использования общего имущества и т. п. Причем такое согласие не означает, что стороны должны специально определить между собой порядок изменения размера долей в случае производства одной из сторон неотделимых улучшений. Если стороны не достигнут согласия, во внимание берутся фактические затраты сторон в производство неотделимых улучшений с учетом размера доли каждого пропорционально размеру вкладов в улучшение (в денежном выражении). При невозможности оценить в деньгах вклад каждого в производство улучшений считается, что каждый поучаствовал одинаково.
ВНИМАНИЕ
Согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано, иначе создание участником неотделимых улучшений может повлечь лишь возникновение права на соответствующую компенсацию.
В отношении отделимых улучшений действует общее правило: они переходят в собственность того, кто их произвел. Хотя в соглашении о порядке использования общей долевой собственности можно предусмотреть иной порядок. Закон позволяет это сделать.
Улучшения, произведенные не собственником (добросовестным владельцем)
В статье 303 Гражданского кодекса особо оговорена ситуация с улучшениями имущества, которые произведены добросовестным владельцем, а не собственником. Это объясняется тем, что фигура добросовестного владельца (иногда его называют «добросовестным приобретателем») заведомо уязвима с точки зрения законности владения имуществом.
Добросовестный владелец может оставить за собой произведенные им отделимые улучшения. В отношении неотделимых улучшений он вправе потребовать возместить произведенные затраты на улучшение. Законом установлен предел: не свыше размера, на который увеличилась стоимость имущества. В определении Конституционного Суда РФ от 15 июля 2010 г. № 997-О-О сказано, что положения названной нормы «направлены на установление справедливого баланса прав и законных интересов собственника имущества и его добросовестного владельца».
ВНИМАНИЕ
Во всех случаях употребление юридического термина «неотделимые улучшения» подразумевает, что на момент их произведения улучшенная вещь имеется в натуре (в наличии) и имеет титульного владельца (владельца по закону, т. е. другое лицо. – Прим. ред.). Такое разъяснение дал Высший Арбитражный Суд РФ в определении от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07.
Пример
Предположим, что в результате строительных работ в здании произведены неотделимые улучшения. Причем эти работы выполнены до окончания всего строительства и до регистрации права фирмы на здание. Это значит, что фирма приобрела право собственности на помещения уже с «неотделимыми улучшениями». При таких обстоятельствах в отношении фирмы можно вести речь не о возмещении ею стоимости «неотделимых улучшений», а об оплате результата соответствующих работ (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).
Улучшение имущества имеет сложную правовую природу. Не всегда можно однозначно определить, какие улучшения произведены – отделимые или неотделимые. При этом не любое изменение имущества признается его улучшением. Правовое регулирование улучшений во многих случаях можно изменить соглашением сторон (договором).
В. Бельковец,
ведущий эксперт по правовым вопросам
Материалы предоставлены редакцией журнала «Практическая бухгалтерия»

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это…

Для начала необходимо разобраться, чем различаются отделимые и неотделимые улучшения.

Согласно действующему законодательству, отделимыми улучшениями являются те, которые можно забрать, не причинив вреда имуществу арендодателя. Другими словами, к этой категории следует относить все улучшения, сделанные арендатором, которые по окончании срока аренды он может забрать с собой (вывезти, унести, другим образом демонтировать) и оставить объект, переданный по договору аренды в состоянии, аналогичном тому, в котором он был передан, с учетом износа. В качестве примера здесь могут выступать: приобретение мебели, осветительных приборов, предметов интерьера; установка дополнительного оборудования (при условии, что для его установки не требовалось сложных технологических решений, изменяющих первоначальное устройство арендованного имущества, и демонтаж не повредит дальнейшей работе системы) и т. п.

Улучшения же, которые невозможно устранить, не причинив вреда имуществу, — это неотделимые улучшения арендованного имущества. Другими словами, в соответствии с законодательством (ст. 623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества — это те, которые нельзя убрать без ущерба полезным качествам и свойствам основного объекта, переданного по договору аренды.

Для наглядности можно привести несколько примеров.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

  1. Например, арендодатель передал в пользование арендатору жилой дом. В период действия договора аренды тот достроил веранду к данному дому, произведя таким образом неотделимые улучшения арендованного имущества.
  2. Арендатор принял в пользование земельный участок, выделенный для садово-огороднической деятельности. В период использования участка арендатором были посажены плодовые деревья. После окончания срока аренды они станут собственностью арендодателя.
  3. По договору аренды был передан автомобиль. Арендатор, получив согласие арендодателя, покрасил его. В данном случае покраска авто также будет считаться неотделимым улучшением.
  4. Замена труб, системы вентиляции, батарей центрального отопления, электропроводки, оконных и дверных проемов, осуществление работ по перепланировке сданного в аренду помещения и т. п. — все это неотделимые улучшения арендованного имущества, которые после окончания срока действия договора станут собственностью владельца.

Необходима ли компенсация?

Наиболее важным аспектом при рассмотрении вопроса о неотделимых улучшениях арендованного имущества является вопрос компенсации затрат на эти самые улучшения. Данная проблема достаточно четко регламентирована ст. 623 ГК РФ, согласно которой неотделимые улучшения арендованного имущества подлежат компенсации только в том случае, если они были произведены с согласия арендодателя.

Если же арендатор произвел улучшения самостоятельно, не спросив мнения арендодателя по этому поводу, то компенсация расходов возможна исключительно на усмотрение собственника имущества.

Таким образом, основным условием для компенсации расходов на осуществление неотделимых улучшений является осведомленность арендатора о произведении таких улучшений. При этом открытым остается вопрос о том, как доказать такую осведомленность. Тут может быть несколько вариантов:

  1. Свидетельские показания. В такой ситуации они будут являться достаточным доказательством существования договоренности между арендатором и арендодателем. Свидетели могут подтвердить не только разговор, состоявшийся между сторонами, но и факт совместного производства этих улучшений.
  2. Фото- и видеодоказательства. Трудно предположить, как можно заснять на камеру договоренность между сторонами, но если это удалось, то такой материал также может быть использован в качестве доказательственной базы.

    Скачать форму дополнительного соглашения

  3. Заключение письменного соглашения. Этот вариант прост, надежен и проверен временем. Если вы решили произвести улучшения, например в арендуемой квартире, то прежде всего составьте простое дополнительное соглашение к договору аренды, в котором укажите объем запланированных улучшений, а также сумму, в которую вы их оцениваете. Такое соглашение является абсолютной гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги.
  4. Фактическая компенсация расходов арендодателем. Здесь речь идет о том, что арендатор либо производит улучшения за счет арендодателя (например, ремонт произведенный на его денежные средства), либо уменьшает размер арендного платежа на сумму понесенных на улучшение расходов. Например, вы приобретаете строительные материалы на 10 тысяч рублей и соразмерно уменьшаете арендную плату. При этом важно, чтобы арендодатель зачел эти затраты в счет арендного платежа. Это может оформляться любым способом, который используется именно в вашем случае. Например, вы приобрели стройматериалы, договорившись, что на эту сумму снизите месячный платеж. При этом у вас имеется приложение к договору в виде графика внесения арендных платежей, в котором стороны ежемесячно указывают сумму, передаваемую в счет уплаты стоимости аренды, и проставляют свои личные подписи, подтверждающие передачу-получение денежных средств. В этом случае сумма месячного платежа может быть разбита на 2 части, одна из которых фактически передается путем приобретения материалов, а другая, превышающая стоимость материалов, выплачивается денежной суммой. Если передача средств оформляется распиской, то следует указать, каким образом был произведен платеж. Это необходимо для того, чтобы арендодатель в дальнейшем не мог затребовать погашения просроченной арендной платы и выставить неустойку.

Кстати, необходимо отметить и такой вариант, как осуществление любых улучшений на основании заключенного договора аренды. Разумеется, сталкиваться с этим приходится не очень часто, однако все равно подобное возможно: уже при заключении договора аренды может быть предусмотрено право арендатора производить любые улучшения без получения дополнительного разрешения от арендодателя. В таком случае договором должен быть предусмотрен и порядок возмещения затрат арендодателем (либо оформлена договоренность сторон о том, что такие расходы арендатора не подлежат компенсации). Если затраты предполагается компенсировать, то указывается, в какой срок и каким образом (наличным/безналичным способом, в счет арендного платежа или иным, не запрещенным законом методом).

Таким образом, исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что речь о возможности производить неотделимые улучшения должна идти еще на этапе согласования договора аренды. Если же договор уже имеется и необходимость произвести улучшения появилась после его заключения, то необходимо согласовывать такие работы и приходить к общему мнению о необходимости их проведения, стоимости и порядке оплаты (в том числе и о том, кто понесет бремя расходов на реализацию проектов). Опять-таки, если улучшения произведены, а соглашения достигнуто не было, то остается только договариваться мирным путем о компенсации затрат. Если же арендодатель откажется компенсировать такие расходы, то закон встает на его сторону и прямо закрепляет его право на отказ в возмещении затрат.

Важно помнить, что к категории неотделимых улучшений не следует относить работы по капитальному ремонту переданного имущества. По закону расходы на них, если договором не предусмотрено иное, несет арендодатель.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *