Инвестиционный контракт

Инвестиционный контракт

Инвестиционный контракт(инвестиционный договор) — это договор, заключенный инвестором в соответствии с ГК РФ (ст. 6 Закона N 39-ФЗ) с другими субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (согласно ст. 4 Закона N 39-ФЗ — они именуются пользователем, заказчиком и подрядчиком).

Такие договоры чаще всего именуются инвестиционными, и бытует мнение, что их следует выделить в отдельную группу договоров, не определенных гражданским законодательством.

Однако ст. 6 Закона N 39-ФЗ отсылает непосредственно к ГК РФ, плюс следует определиться, что же в конце концов такое инвестиционный договор.

Наиболее общее определение: инвестиционный договор — это договор, заключаемый организацией при осуществлении ею инвестиционной деятельности.

Определение инвестиционной деятельности дал Минфин России в п. 15 «Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности», утвержденных Приказом от 22.07.2003 N 67н. Там сказано, что под инвестиционной, следует понимать деятельность, в результате которой изменяется величина внеоборотных активов организации (основных средств, нематериальных активов, долгосрочных финансовых вложений).

Таким образом, инвестиционный договор — это договор, ведущий к изменению стоимости внеоборотных активов организации. То есть инвестиционный договор — понятие не гражданско-правовое (вид договора), а экономическое. Оно говорит о том, что в данном договоре речь идет о внеоборотных активах. Другими словами, инвестиционным является договор купли-продажи основных средств или нематериальных активов, договор строительного подряда на возведение, модернизацию или реконструкцию объекта недвижимости производственного назначения, учредительный договор.

Но договор является как минимум двухсторонней сделкой.

И, например, если по договору купли-продажи оборудования производственного назначения покупателем приобретается объект основных средств, то для него данный договор будет инвестиционным. Для продавца же — завода-изготовителя по договору реализуется изготовленная им продукция (которую никак нельзя признать внеоборотным активом), это деятельность не инвестиционная, а текущая.

Застройщик (он же инвестор) заключает договор на строительство объекта недвижимости производственного назначения- для него договор инвестиционный. Для подрядчика, ведущего строительство, то есть возводящего этот самый объект ( для него это результат работ, а не внеоборотный актив) — это текущая деятельность.

Договор об учреждении хозяйственного общества. Учредители получают в результате долгосрочные финансовые вложения — внеоборотные активы.

Для учрежденного общества договор может быть признан инвестиционным только в том случае, если учредителем в качестве вклада вносится объект основных средств.

Если же вносятся денежные средства или другое имущество (которое у принимающей стороны отразится в учете как оборотные активы), учредительный договор для нее инвестиционным признать нельзя.

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ такая передача имущества (в качестве взноса в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов) не признается реализацией для целей налогообложения у передающей стороны.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что капитальное строительство можно признать капитальными вложениями, когда застройщик (владелец или арендатор участка) обеспечивает возведение на нем объекта недвижимости, который после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию будет принят у застройщика к учету как объект основных средств. Застройщик в этом случае будет именоваться инвестором, а все заключенные им в процессе капитального строительства договоры — инвестиционными.

Но застройщик может обеспечивать строительство объекта, который изначально предназначен для передачи его другим лицам. Это в первую очередь относится к жилищному строительству.

В качестве наиболее выгодного объекта для вложения средств предприниматели все чаще рассматривают строительство. Такая операция действительно может принести немалые доходы. Однако не стоит забывать, что она, ко всему прочему, еще и достаточно рискованная. Дабы сделка прошла успешно, в инвестиционном договоре нужно предусмотреть массу нюансов.

Разрыв отношений

Гражданско-правовые отношения и ответственность участников инвестиционного договора регулирует Гражданский кодекс. Если одна сторона существенно нарушит условия контракта, то другая вправе изменить или вовсе расторгнуть его в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК). Ведь если один из партнеров не будет соблюдать пункты договора, то вторая сторона понесет значительные убытки, лишится определенной доли прибыли, на которую она рассчитывала при заключении соглашения (к примеру, если инвестор нарушил порядок и срок выплаты вознаграждений другим участникам). Также будет считаться серьезным нарушением условий контракта (со стороны контрагентов вкладчика), если задержится:

  • окончание строительства;
  • ввод объекта в эксплуатацию;
  • передача документов на государственную регистрацию;
  • передача объекта инвестору, заказчику или назначенному ими лицу.

«Пострадавшая» фирма может требовать полного возмещения причиненных ей убытков только в том случае, если законом или договором не предусмотрена компенсация потерь в меньшем размере в сравнении с фактическим ущербом (ст. 15 ГК). Убытками считается реальный ущерб плюс упущенная выгода. В состав реального ущерба входят не только фактически понесенные фирмой расходы, но и те затраты, которые организация должна будет понести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, сметой или калькуляцией затрат на устранение недостатков (или договором, который определяет размер ответственности за нарушение обязательств). Эксперты журнала «Консультант» отмечают, что вкладчик может настаивать на компенсации ему полной стоимости неполученного объекта. В связи с тем, что цены на недвижимое имущество постоянно растут, инвестору следует настаивать на возмещении фактической стоимости строения на день вынесения судебного решения (п. 3 ст. 393 ГК).

Как уже говорилось, при определении понесенных убытков учитывают упущенную выгоду. Здесь имеется в виду прибыль, которую компания-инвестор могла получить, если бы ее право не было нарушено. Защищая свои интересы в суде, организации необходимо установить причинно-следственную связь между фактом нарушения своего права (неисполнением или ненадлежащим исполнением контрагентом своих обязательств) и причиненными убытками. Размер упущенной выгоды должен определяться за вычетом затрат, которые компания понесла бы при исполнении обязательства. К ним можно отнести, например, сумму налоговых платежей, подлежащих уплате в связи с владением или реализацией объекта инвестирования. Если все работы завершены и имеется подписанный комиссией акт приемки законченного объекта, а контрагенты отказывают инвестору в получении объекта в собственность, он может подать в суд иск о признании своего права собственности на здание. Если же работы на момент предъявления иска не закончены, то незавершенные объекты являются долевой собственностью всех участников процесса. Когда строение в эксплуатацию не принято, партнеры вправе лишь определить свои доли в имуществе. Стоит отметить, что если не определены доли в незавершенном строительстве и не произошло их выделение, удовлетворить исковые требования о признании права собственности инвестора на здание нельзя.

Бывает и так, что разрыв инвестиционного контракта – личная инициатива вкладчика. Просто компания может прийти к выводу, что осуществить до конца инвестиционный проект невозможно.

Следует обратить внимание на то, что если инвестор или заказчик отказались от дальнейшего вложения денежных средств в проект, они обязаны компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором.

Злостные нарушения

Несоблюдение условий договора не единственное нарушение, за которое участники инвестиционной деятельности могут быть наказаны.

Компания несет уголовную ответственность за следующие виды преступлений:

  • легализацию (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем;
  • незаконное получение кредита;
  • лжепредпринимательство – преступление в сфере экономики (создание организации без намерения осуществить коммерческую деятельность). Обычно цель лжепредпринимательства состоит в получении ссуд, освобождении от налогов, извлечении иной финансовой или имущественной выгоды;
  • злостное уклонение от передачи инвестору или контролирующим службам информации, которую они обязаны предоставить в соответствии с законодательством;
  • невозвращение из-за границы средств в иностранной валюте.

Административная ответственность инвесторов, заказчиков и подрядчиков предусмотрена за следующие действия:

  • незаконное получение кредита;
  • нецелевое использование бюджетных средств;
  • нарушение срока возврата вышеуказанных денег (если они получены на возвратной основе) и уплаты процентов.

На сегодняшний день нет четкого определения, что должен собой представлять инвестиционный договор и каковы должны быть его существенные условия. Однако практика показывает, что в первую очередь в инвестиционном контракте необходимо четко установить права и обязанности сторон с подробным описанием ответственности, возникающей за их невыполнение.

Основные статьи инвестиционного контракта:

  1. Наименование сторон, их юридические адреса, дата и место составления договора.
  2. Основные термины, используемые в соглашении.
  3. Предмет контракта.
  4. Имущественные права сторон.
  5. Сроки и содержание этапов работ.
  6. Обязанности сторон.
  7. Уступка прав и обязательств по контракту в случае передачи их третьей стороне.
  8. Сроки действия договора.
  9. Изменение и прекращение инвестиционного соглашения.
  10. Ответственность сторон.
  11. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).
  12. Разрешение споров.
  13. Заключительные положения.
  14. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.
  15. Приложение к инвестиционному контракту, в котором указывают:
    • описание объекта инвестиций;
    • состав имеющейся документации;
    • объем и структуру финансовых вложений.

Правовые отношения в инвестиционной сфере появляются в результате обоюдного желания о сотрудничестве между собственником и инвестором. Такие отношения регулируют соответствующие документы.

Инвестиционный контракт это гражданско-правовой договор, которым регулируются условия вложения материальных ценностей в основные средства. В качестве материальных ценностей можно рассматривать ценные бумаги, деньги, имущественные права аренды или собственности.

Все инвестиционные контракты составляется в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации, а именно в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 39-ФЗ.

В случае если собственник бизнеса провел успешные переговоры с инвестором, договорился обо всех условиях осуществления совместной инвестиционной деятельности и обеим сторонам необходимо закрепить их договоренности юридически, тогда и составляется инвестиционный контракт.

Согласно Российскому законодательству, совместной инвестиционной деятельностью признается деятельность, в результате которой происходит количественное изменение таких показателей, как основные средства предприятия, её нематериальные активы и долгосрочные финансовые вложения.

Исходя из этого следует вывод, что в результате заключения инвестиционного контракта происходит изменение внеоборотных средств организации. Именно поэтому данное понятие относится больше к экономической среде, нежели гражданско-правовой.

Типовой и специальный контракт

Типовой инвестиционный договор заключается следующими субъектами:

  1. Инвесторами
    • Физическими и юридическими лицами, а также группой лиц, действующих на основании договора о ведении совместной деятельности
    • Органами государственной власти
    • Иностранными контрагентами (физлицами, юрлицами)
    • Муниципальными образованиями.
  2. Подрядчиками (юрлицами, физлицами, выполняющими конкретные задачи согласно условиям договора)
  3. Заказчиками (физлицами, юрлицами, которые будут контролировать и реализовывать проект)
  4. Пользователями (физлицами, организациями, муниципалитетами, сообществами, странами, для кого создаются объекты инвестиционного договора).

Объектами инвестиционного договора выступает любое имущество (в том числе здания и сооружения), которое либо создается с нуля, либо модернизируется. Инвестиции идут на строительство и реконструкцию объектов, закупку техники, оборудования, расходных материалов, на НИОКР (научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы) и НМА (нематериальные активы) и так далее.

Далее мы поговорим о новой инициативе/новом инструменте, который вводит правительство Российской федерации для стимулирования развития, создания и модернизации промышленного производства на территории нашей страны. Речь идёт о специальном инвестиционном контракте.

Под специальным инвестиционным контрактом (СПИК) подразумевается договор, заключенный между государством или муниципальным образованием и вкладчиком.

Со стороны государства гарантируется всесторонняя поддержка и налоговые льготы, инвестор же обязуется выполнять специальные условия. В большинстве случаев СПИК позволяют инвестору стать монополистом в своей деятельности.

Направления СПИК принято подразделять на три вида:

  1. Освоение инновационного производства, не имеющего аналогов на территории страны
  2. Производство или модернизация производства промышленных товаров
  3. Разработка инновационных технологий, а также внедрение уже имеющихся в существующее производство

В чем суть? Заключение данного контракта должно подстегнуть рост промышленного производства в стране путем предоставления инвесторам всевозможных льгот, преференций, гарантий на надежное и стабильное ведение бизнеса, при условии выполнения с их стороны заранее оговоренных обязательств.

Какие преимущества несёт заключение специальных инвестиционных контрактов для государства и для инвестора?

Преимущества государства:

  • общий рост промышленного производства/сопутствующей промышленной инфраструктуры
  • развитие и модернизация стратегических отраслей промышленности
  • создание инновационных производств/производство высокотехнологичных товаров
  • локализация промышленного производства на территории страны
  • внедрение и освоение новых технологий.

Преференции и льготы, которые получают инвесторы:

  • налоговые и таможенные льготы
  • гарантии на наличие стабильных условий для ведения бизнеса/защита от неблагоприятных изменений в законодательстве страны
  • льготные условия аренды государственного имущества/сниженная арендная плата
  • иные льготы и преференции, прописанные в законодательстве.

Содержание специального инвестиционного контракта:

  • объем инвестиций со стороны инвестора
  • срок действия контракта
  • перечень и характеристики производимой продукции
  • перечень шагов по созданию производства либо модернизации действующего
  • список предусмотренных льгот и преференций для инвесторов
  • порядок контроля над исполнением инвестором взятых на себя обязательств/порядок предоставления отчетности и т.п.

Что необходимо инвестору для заключения специального инвестиционного контракта с государством или его региональным субъектом?

  • описание результатов и выгод, которые способен дать предлагаемый к реализаций (инвестиционный проект
  • обязательства, которые инвестор может на себя взять
  • льготы, которые инвестор желает получить из числа установленных законодательством
  • документарное подтверждение соответствия предлагаемого инвестиционного проекта тем критериям, которые установлены в федеральном законе и постановлении правительств РФ.

Порядок заключения

Начать стоит с того, что любой договор должен содержать стороны и условия их отношений. Так, при заключении таких договор, как правило, участвуют две стороны, а именно инвестор и собственник бизнеса (заказчик).

При заключении контракта оговариваются роли и условия действий заказчиков, подрядчиков, инвесторов, прописывается порядок передачи активов, порядок расходования инвестиций, рассчитывается размер прибыли и порядок ее распределения между участниками контракта. Договор включает подробное описание плана процесса инвестирования, а также задуманного результата. Также в договоре прописывается форма и размер компенсации ущерба инвестору, если условия контракта не будут соблюдены другими участниками.

Наиболее важным моментом здесь выступает тот факт, что роль и обязанности сторон должны быть описаны как можно подробнее и конкретнее. Это предотвратит возможные споры и снизит риски проекта. По условиям контракта инвестор передаёт денежные средства в распоряжение заказчика. Факт передачи должен быть зафиксирован документально и по действующему законодательству. Заказчик принимает средства и обязуется использовать их лишь по тем направления и в том размере, которые прописаны в инвестиционном контракте. Заказчик несёт за это полную ответственность.

Процесс реализации проекта и результаты, в которых заинтересованы обе стороны, должны быть также максимально подробно прописаны. Для удобства, часто эта часть прописывается поэтапно.

Выделим основные направления заключения инвестиционных контрактов:

  • покупка либо продажа основных средств
  • покупка либо продажа нематериальных активов
  • контракты, связанные со строительством, ремонтом либо модернизацией недвижимости производственного назначения
  • учредительные договора (только в случае инвестиции основных средств).

Необходимо разделять инвестиционные и текущие отношения для каждой из сторон. Что это значит? К примеру, в случае если заказчик (инвестор) заключил контракт с застройщиком, то для него контракт будет носить инвестиционный характер, а для застройщика текущий, другими словами он будет выполнять обычный для него вид деятельности.

Расторжение

Часто договор включает приложения, описывающие этапы создания объекта. Стороны договора могут расторгнуть контракт в силу причин, которые в обязательном порядке указываются в документе. Причиной может стать невозможность достижения результата, отсутствие возможностей для осуществления конкретной деятельности.

Расторжение инвестиционного контракта наступает, как правило, в результате не выполнения одной из сторон собственных обязательств и наступлении ущерба для другой стороны.

Потерпевшая сторона имеет право на возмещение ущерба в полном объеме, если иное не оговорено в условиях контракта либо законе.

Понесенные убытки состоят из реального ущерба и упущенной выгоды. Размер понесенных убытков регламентирован статьей 15 Гражданского Кодекса. Реальный ущерб состоит как из фактически понесенных затрат так и из расходов необходимых на восстановление нарушенного права.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *