ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
(ФСО № 4)»

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия:

• заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;
• сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
• определение ценообразующих факторов объектов оценки;
• сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
• группировка объектов оценки;
• сбор рыночной информации;
• построение модели оценки;
• анализ качества модели оценки;
• расчет кадастровой стоимости;
• составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

10. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов
и рыночной информации

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов оценки

16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в группы совместно с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей оценки

18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

• выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
• выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Кто будет проводить кадастровую оценку?

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

• Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
• Технический и межевой план
• Документы, определяющие категорию земельного участка
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

На основании документов и заявления заявителя составляется договор на кадастровую оценку недвижимости.

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

• Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
• Кадастровый паспорт,
• Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
• Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

• Кадастровый паспорт объекта,
• Результаты независимой оценки,
• Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

Получить альтернативную оценку можно в специализированных агентствах.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

• Номер недвижимости по кадастру
• Тип оцениваемого объекта
• Площадь объекта
• Месторасположение
• Качество и уровень внешних отделочных работ
• Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

• Жилая и общая площади объекта,
• Год постройки заданий,
• Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
• Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
• Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
• Уровень престижности района,
• Окружающая инфраструктура,
• Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

При расчете кадастровой стоимости земли учитывается кадастровая стоимость квартала, в котором располагается оцениваемый объект, тип назначения земельного участка, а так же другие факторы.

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

• Определения суммы налога на землю,
• Определения арендной платы,
• Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Просмотров: 371

У вас есть вопрос юридического характера?

С 2020 года кадастровая оценка будет проводиться по новой единой методике. Как самим рассчитать налоги?

К 2020 году будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ. Что изменится с введением новой методики кадастровой оценки, вырастет ли стоимость кадастровой оценки объектов, какие новые функции появятся у кадастровой палаты?

По последним данным, комиссии по пересмотру кадастровой стоимости больше половины решений приняли в пользу граждан. Все больше россиян стали оспаривать кадастровую стоимость своих квартир и дач. Показатель серьезный, ведь именно от этого зависят налоги на недвижимость. Да и суммы, на которые граждане смогли «удешевить» свою недвижимость впечатляют.

Достаточно назвать цифры только в одном, «среднем» регионе страны. Так, в 2017 году комиссия при Управлении Росреестра по Псковской области рассмотрела 513 заявлений о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Итог — были приняты решения об уменьшении ранее установленной общей кадастровой стоимости 386 объектов. В денежном эквиваленте — это более четырех миллиардов рублей.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Налоговая амнистия: какие долги и налоги простят россиянам в 2018 году?

Всего же, как заявили в центральном аппарате ведомства, в январе — декабре 2017 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 54,7 тысячи заявлений. Они касались 103,4 тысячи объектов.

Цифра для непосвященного кажется огромной, но в Росреестре говорят, что это всего 0,06 процента от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 января 2018 года содержались в ЕГРП. К слову, там есть сведения на 161,8 миллиона объектов по всей стране. По итоговым цифрам хорошо заметно, что успешно оспаривать кадастровую стоимость год от года граждане стали чаще. Если сравнить эти цифры с 2016 годом, то количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 7,5 процента.

В самом Росреестре напоминают, что любой человек, несогласный с оценкой кадастровой стоимости своей недвижимости, может оспорить ее результаты. Вариантов на выбор предлагается два.

Можно пойти в суд, но проще и надежнее обратиться в специальные комиссии по оспариванию. Они созданы при управлениях Росреестра абсолютно во всех регионах России.

Напомним, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

В Росреестре назвали самую свежую цифру — с января по декабрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 58,2 процента заявлений. Фактически это означает, что чуть ли не каждое второе заявление недовольных кадастровой оценкой граждан было удовлетворено.

Росреестр напомнил, что он сам не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости. Но он участвует в исправлении ее оценки, если у собственников, или как выражаются чиновники — у правообладателей, появились сомнения в ее правильности.

Стоит напомнить, что до 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей стране определяли так называемые независимые оценщики.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Собственники земельных участков могут проводить межевание и ставить на учет свои сотки бесплатно

Ну а после этого те цифры, которые высчитывали и записали независимые оценщики, утверждали региональные и местные органы власти.

Работа независимых оценщиков вызывала и до сих пор вызывает немало вполне справедливых нареканий. В их расчетах попадались не только чисто арифметические ошибки, но и просто неграмотные действия. В некоторых регионах одинаковые объекты недвижимости стоили совсем не одинаково, в других же регионах кадастровая оценка дворца вдруг оказывалась ниже стоимости лачуги.

А вот потом оспаривать результаты работы независимых оценщиков было невероятно сложно.

Количество нареканий перешло все границы, и стало понятно, что ситуацию необходимо менять. Причем кардинально.

Новые функции Кадастровой палаты

Как известно, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». В связи с этим изменились и функции Кадастровой палаты.

Росреестр участвовал в разработке проекта этого закона и последовательно выступал за принятие его положений. Для тех, кто не очень хорошо знаком с этим важным для буквально каждого собственника законом, стоит напомнить следующее.

Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.

Закон «О государственной кадастровой оценке» предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.

Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости. И не важно каких — хоть дачи на шести сотках, хоть огромного частного завода или гостиницы.

Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.

В Росреестре напомнили, что новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

Что изменит новая методика кадастровой оценки?

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Что изменилось в «дачной амнистии» с 1 января 2017 года. Необходимые документы

С 1 ноября 2017 года вступила в силу новая методика кадастровой оценки, подготовленная Минэкономразвития. В комментариях к документу говорится, что он призван «повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости».

Напомним, что методика – это часть новой системы проведения и оспаривания государственной кадастровой оценки, введенной 3 июля 2016 года федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Полный переход на неё рассчитан до 2020 года. Кадастровую оценку сегодня проводят независимые оценщики. К 2020 году будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ.

Эксперты отмечают, что новая методика создана на основе федерального стандарта оценки (ФСО) № 4 и полученного оценщиками опыта. Система расчёта осталась той же, по которой работали оценщики, она стала лишь более подробно расписана.

Объекты недвижимости будут оцениваться с учетом экономических, экологических и социальных факторов региона, таких как уровень жизни населения, процент миграции, социальный состав жителей, инфляция, уровень ВВП субъекта РФ, наличие источников, загрязняющих природную среду.

При этом будет учитываться фактическое, а не «возможно выгодное использование строения и участка», как оценивалось ранее. К неблагоустроенным объектам (без газа, отопления, горячего водоснабжения, электричества и канализации) будет применяться понижающая корректировка.

Юристы считают также, что новая методика прибавит работы оценщикам, и стоимость их работы для потребителя скорее всего вырастет.

Зачем нужно больше информации об объектах недвижимости

Новая методика обсуждалась с оценочным сообществом, предложенные в ней изменения выглядят вполне логичными, оцениваются профессионалами рынка как позитивные. Кардинальных изменений в подходах к оценке не прослеживается, в том числе в системе расчёта стоимости. По существу, мы видим уже знакомый всем профессиональным оценщикам Федеральный стандарт оценки – ФСО № 4, но более детально прописанный.

Акцент сделан на учёт ряда ценообразующих факторов, таких как ситуация на рынке недвижимости, макроэкономическое окружение, состояние объекта, то есть степень его физического износа и прочее. Также принимается в расчёт историческая ценность объекта – очевидно, что оценщики все вышеназванные факторы всегда учитывали.

Более того, в последние годы оценочное сообщество и на уровне саморегулируемых оценочных организаций (СРОО), и в формате работы экспертов на площадках рабочих групп при министерстве экономического развития многое сделало для совершенствования методик.

Основная проблема, к сожалению, никакими методиками не решается. Речь идёт о базах данных и источниках, которые необходимы для анализа рынка. На сегодня общепризнанным в среде специалистов является факт, что именно недостатки баз данных Росреестра – основная причина проблем в оценке.

И без решения этой проблемы ни работа независимых оценщиков, ни передача полномочий по оценке в ГБУ в данном вопросе «погоды не улучшит». Уже и Росреестр признал, что основные ошибки в кадастровой оценке объектов произошли не из-за того, что методика оценки плоха, а из-за того, что информация, внесенная в базу Росреестра, мягко говоря, неполная, – где-то нет конструкций объектов, где-то неправильно указана площадь и т. д.

Вырастет ли кадастровая стоимость?

Как пояснили в Кадастровой палате, кадастровая стоимость не будет меняться (также сохраняется право на обжалование кадастровой стоимости за правообладателями земельных участков) в нескольких случаях.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Новые правила кадастровой оценки недвижимости с 2017 года: что изменится

Если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 г. кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения.

Не будет меняться кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г., меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость.

Если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г. или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения. В то же время, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

В таком случае кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 г. с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

Кадастровая стоимость после 1 января 2017 г. определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

Как правильно оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость можно, если при оценке использовались неверные сведения об объекте недвижимости, например, неправильная площадь, и если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре либо в суд. Более быстрый способ скорректировать кадастровую стоимость – это обратиться в комиссию. Порядок обращения в комиссию можно узнать на официальном сайте Росреестра (http://rosreestr.ru) или по телефону кол-центра 8 (800) 100-34-34.

Физические лица могут выбирать – обратиться в суд или в комиссию, а юридические лица обязаны сначала обратиться именно в комиссию. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца.

Вместе тем, согласно федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года кадастровая стоимость меняться не будет, право на обжалование кадастровой стоимости также сохраняется за правообладателями объектов недвижимости».

Как будут увеличатся налоги на недвижимость

До 2020 года налог на недвижимость будет постепенно увеличиваться. Расчёт налога будет осуществляться от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной, которая ниже первой. По некоторым объектам разница может достигать десятков раз. К этому времени для объектов с кадастровой стоимостью недвижимости менее 10 млн рублей, сумма налога составит 0,1 % от стоимости в год, до 20 млн рублей – 0,15 %, дороже 20 миллионов – 0,2 %.

Кроме этого при исчислении налога расчёт будет производиться не от кадастровой стоимости всего объекта, а от кадастровой стоимости за минусом вычета. На квартиру такой вычет составляет 20 кв. метров, на комнату – 10 кв. м, на жилой дом – 50 кв. м, на единый недвижимый комплекс – 1 млн рублей. Например, если площадь квартиры 48 кв. метров, то налог будет исчисляться с 28 кв. метров.

Подписывайтесь на каналы «Informatio.ru» в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

Теги: недвижимость, оценка, кадастровая стоимость

Время чтения: 7 минут

Многие законодательные требования, предъявляемые к собственникам недвижимости, напрямую зависят от стоимости объектов. Например, с применением данного показателя исчисляется налог на землю. Но определить реальную стоимость имущества очень сложно, ведь цены на рынке меняются практически ежедневно. Именно кадастровая оценка объекта недвижимости призвана свести к минимуму сложности, возникающие при исполнении поставленных условий.

Что такое кадастровая оценка

В 2016 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2019 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Больше информации в статье «Государственная кадастровая оценка».

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2019 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.
3. Передача объекта в аренду. Данный случай актуален, когда муниципалитет предоставляет жилье в аренду по договору коммерческого найма. Размер ежемесячной арендной платы определяется с учетом именно КС недвижимости.
4. В собственности гражданина находятся объекты, подлежащие обложению налогами. Во всех этих случаях учитывается кадастровая оценка недвижимого имущества для налогообложения.
5. Оформление ипотеки или кредита под залог. Стоит обновить данные в ЕГРН, если фигурирующие там цифры не позволяют получить в банке заем нужного объема.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 .

Эту сферу деятельности затрагивает также «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

• кадастровый номер;
• площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
• назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
• вид разрешенного использования;
• категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2019 года действует . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10.2010.

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2017 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

• характеристика самого объекта;
• характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
• факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Массовая оценка объекта недвижимости

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта.

Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

Индивидуальный подход

Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:

• вид из окна квартиры;
• близость к остановкам общественного транспорта;
• непосредственное окружение и так далее.

Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.

Применение сравнительного метода

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.

Отметим, что 12.05.2017 Минэкономразвития утвердило . В п.7.1.1. этого документа уточняется, что сравнительный метод не применяется либо используется лишь для проверки результатов, полученных с применением других подходов при оценке:

• объектов капстроительства;
• ЕНК (единый недвижимый комплекс;
• земельных участков.

Затратный метод оценивания

В основе затратной методики находится предположение, что расходы на создание оцениваемого объекта – приемлемый ориентир при установлении рыночной цены объекта. Особенность подхода состоит в том, что оценщик должен понимать разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения.

Первый параметр определяется величиной актуальных издержек на создание такого же объекта при условии применения аналогичных архитектурно-планировочных концепций, материалов и строительно-монтажных конструкций.

Стоимость замещения – это размер затрат, необходимых для возведения объекта, имеющего такую же полезность, как и оцениваемый, но построенного с использованием новых материалов, стандартов и дизайнерских решений в современной архитектурной стилистике.

Границе между этими разновидностями стоимости присущ условный характер. Поэтому оценщик-контрагент в каждом случае вынужден выбирать в зависимости от условий тот или иной тип стоимостной оценки.

Оценивание доходным методом

Определение ожидаемой прибыли – основа доходного метода. Анализируя Методические рекомендации Минэкономразвития о кадастровой оценке, можно определить, что этот метод целесообразно применять при наличии надежных данных:

• об уровне доходов и расходов по объектам недвижимости;
• об общей ставке дисконтирования и/или капитализации.

Глубже вникнуть в эту тему поможет статья «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Выше упоминалось, что оценка недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге – не реже 1 раза в 3 года. Обязательность переоценки обусловлена частыми изменениями ситуации на российском рынке.

Узнайте больше о том, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости.

Понятие «кадастровая стоимость недвижимости» обозначает цену объекта недвижимого имущества, установленную на основе информации, которую получила служба кадастрового учета. Этот параметр используется не только в целях инвентаризации материальных ценностей данной категории. Его применяют фискальные органы при расчете налогов, подлежащих уплате владельцами недвижимости. Поскольку КС периодически подвергается корректировке, налоговое бремя тоже изменяется.

Если собственник квартиры/дома не согласен с результатами оценки, он вправе их оспорить. Но не исключено, что действующая при Росреестре комиссия по рассмотрению споров примет решение не в пользу заявителя. Тогда ему придется обратиться в суд.

Область кадастровой оценки объектов недвижимости стала особенно актуальна в связи с изменениями в фискальной политике государства, т.е. с появлением налога на недвижимость. Полученные в 2012 г. результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в некоторых случаях недостоверно отражают реальную рыночную стоимость недвижимости, именно поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

Свой вклад в изучение проблем данной области внесли такие современные российские ученые, как С.В. Грибовской , Г.М. Стерник и другие. Для целей проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были разработаны специальные методические рекомендации . При этом ни одна из существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не утверждена на федеральном уровне.

В статье представлены основные положения разработанной и апробированной автором методики на примере массовой оценки квартир города Омска.

Этапы массовой оценки недвижимости

Автоматизация этапов массовой оценки недвижимости с использованием современных информационных технологий способствует снижению трудовых затрат и ускорению сроков выполнения работ. Массовая оценка недвижимости подразумевает сбор и анализ рыночной информации, выявление количественных и качественных факторов, наиболее влияющих на стоимость объектов недвижимости, сбор значений факторов стоимости, построение математической модели и расчет стоимости. В ходе каждого этапа оценки возможно получение недостоверных данных ввиду искажения исходной информации, вследствие обобщения имеющейся информации, погрешности автоматизированной обработки, человеческого фактора. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость является основой налогооблагаемой базы, допущенные ошибки могут привести к серьезным последствиям.

Далее в статье представлены способы решения наиболее важных задач, возникающих на разных этапах массовой оценки, предложенные автором.

1) Первым этапом оценки является сбор и обработка исходных данных. Согласно теории оценки недвижимости при необходимом объеме рыночной информации используется сравнительный подход, при котором стоимость оцениваемого объекта рассчитывается на основе стоимости аналогичных объектов с применением корректировок. Следовательно, рыночной информацией в данном случае является описание аналогичных объектов недвижимости, присутствующих на рынке.

Источниками исходных данных служат базы данных агентств недвижимости, средства массовой информации, официальные государственные реестры (например, база данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Мониторинг рынка недвижимости»).

В отношении квартир, как правило, в рыночной информации представлены следующие данные:

— адрес (описание местоположения);

— количество комнат;

— общая площадь, кв. м.;

— площадь кухни, кв. м.;

— этаж квартиры;

— этажность жилого дома;

— материал стен;

— цена предложения, тыс. руб.;

— дополнительные характеристики квартиры (состояние ремонта, год постройки, наличие балкона и иное);

— дата объявления.

При первичной обработке удаляются объекты-аналоги с отсутствующими характеристиками адреса, количества комнат, этажа, этажности, материала стен и цены. Материл стен приводится к 3 видам: кирпичный, панельный и иное, включающее брусовые, каркасно-насыпные, шлакоблочные в отношении малоэтажных жилых домов.

2) При обработке рыночной информации, представляющей собой большой объем структурированных, но непредвиденных к единому формату данных, необходимо осуществление процедуры по распознаванию и идентификации объектов недвижимости.

На практике, как правило, распознавание и идентификация объектов недвижимости производится вручную операторами ПК, что отрицательно сказывается на сроках выполнения работ.

Для решения указанной задачи автором статьи применен метод геокодирования. Он представляет собой преобразование адреса в координаты путем соотнесения с предопределенными базовыми данными.

Метод геокодирования достаточно изучен и представлен такими онлайн-сервисами, как «Яндекс.Карт», Google.maps, OpenStreetMap и «ДубльГИС», каждый из которых использует собственную базу данных адресов.

По результатам проведенного эксперимента при геокодировании сформированной выборки объектов-аналогов в системе «Яндекс.Карт» координаты 15% объектов не были определены. Также часть адресов была распознана неверно. В связи с чем автором принято решение повторно определить координаты объектов с помощью системы «ДубльГИС».

Для выявления правильного местоположения объектов проведено сопоставление координат, полученных с помощью двух геосистем. Найденные ошибки (около 7%) были обработаны вручную. В итоге 4% объявлений содержали описание местоположения, не позволяющее идентифицировать объект на карте. Такие объявления были удалены .

Таким образом, в рамках исследования применен синтез двух систем геокодирования «Яндекс.Карты» и «ДубльГИС». Совместное использование независимых сервисов позволило получить более точные результаты.

3) Другим немаловажным этапом массовой оценки недвижимости является верификация исходных данных. Информация, используемая для целей оценки недвижимости, должна быть проверяема и достоверна. На практике даже исходный перечень объектов оценки, выгружаемый из государственного кадастра недвижимости, может содержать неточности и ошибки. Так, например, номер этажа квартиры может превышать общую этажность жилого дома, в котором она находится.

Рыночная информация, полученная из средств массовой информации, также содержит значительное количество ошибок. Непроверенные исходные данные, используемые в ходе массовой оценки недвижимости, могут оказать отрицательное влияние на результаты оценки. Последствиями применения таких данных являются убытки в результате принятия неверных инвестиционных решений собственниками недвижимости, банками при рассмотрении объекта недвижимости в качестве залога, муниципальным образованием, планирующим размер бюджета от объема налоговых поступлений и т.п.

В рамках эксперимента верификация рыночной информации производилась следующим образом: повторяющихся во времени и дублирующийся объявления выявлялись при совпадении координат объекта недвижимости, общей площади (с отклонением в 1 кв. м.), этажа, цены, даты объявления (на случай продажи квартиры несколькими агентствами).

В результате нахождения нескольких объявлений с одной датой при совпадении координат, общей площади и этажа квартиры, но с отличающейся ценой учитывалось объявление с меньшей стоимостью в течение месяца, предполагая, что квартира реализуется несколькими посредниками, причем в разницу стоимости заложена только прибыль риэлтора.

Проверка рыночной информации проводится для устранения неточности исходной информации. Предложенный алгоритм верификации данных может совершенствоваться по мере выявления типичных систематических ошибок, подлежащих исправлению в автоматизированном режиме.

4) Особое внимание при выполнении оценочных работ уделяется этапу анализа рынка недвижимости.

Как известно, для целей индивидуальной оценки применяются коэффициенты (корректировки), отражающие зависимость рыночных цен от различных типов и характеристик жилых объектов. Данные значения рассчитываются аналитическими компаниями и предоставляются оценщикам за плату.

В разработанной автором методике предполагается производить расчет необходимых коэффициентов, влияющих на стоимость недвижимости. В рамках эксперимента для исследования рынка жилой недвижимости определены корректировки при изменении количества комнат, этажа и состояния (ремонта) квартиры.

Вычисление корректировок производится следующим образом: из объектов-аналогов, расположенных в одном доме, формируется выборка объектов, различающихся только по одной характеристике. Расчет первого коэффициента осуществляется по выборке с максимальным количеством объектов-аналогов. С учетом корректировок объекты-аналоги приводятся к эталонной характеристике. Затем определяется следующая корректировка.

За эталон принимается квартира с наиболее часто встречающимися характеристиками: двухкомнатная на среднем этаже в нормальном состоянии.

5) Основой методики массовой оценки является способ определения стоимости. В рамках исследования автором разработан и апробирован алгоритм массовой оценки объектов недвижимости, основанный на принципах индивидуальной оценки.

Такой подход позволил использовать достоинства индивидуальной оценки в условиях определения стоимости большого числа объектов недвижимости.

В рамках сравнительного подхода в большинстве методик массовой оценки объектов недвижимости стоимость определяется путем построения регрессионных моделей. Как известно, значительное влияние на ценообразование оказывает местоположение. При построении регрессионной модели местоположение объекта недвижимости описывается количественными характеристиками, например, удаленность от исторического или административно-делового центра города, близость к неблагоприятным социальным (тюрьмы, психиатрические больницы) и промышленным объектам.

В процессе построения регрессионной модели на территории всего города возможно искажение влияния ценообразующих факторов. В каждом городе существует собственная уникальная застройка, особенности которой сложно учесть в регрессионной модели, например, часть города отделена от основной территории железнодорожными путями, следовательно, стоимость недвижимости в соседних районах значительно отличается.

Поэтому применение такой модели лишь усредненно отражает фактический рынок недвижимости .

Общепризнанным фактом является то, что определение стоимости объекта недвижимости в рамках индивидуальной оценки в большей степени отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости, чем массовая оценка. Это объясняется тем, что при индивидуальной оценке исходная информация в виде данных об объектах-аналогах максимально приближена к объекту оценки.

Опираясь на собственный опыт и профессиональные навыки, оценщик самостоятельно (вручную) производит подбор объектов-аналогов. Но данный процесс эффективен только при расчете стоимости малого количества объектов оценки. В условиях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, число которых в одном субъекте РФ достигает миллиона и выше, индивидуальный подбор объектов-аналогов оценщиком невозможен в виду крайне сжатых сроков исполнения работ.

Алгоритм определения стоимости объектов недвижимости

Для решения указанной задачи на основе данных, полученных по результатам проведенного анкетирования среди действующих оценщиков, автором предложен алгоритм определения стоимости объектов недвижимости. Его суть заключается в следующем: для всех объектов оценки и объектов-аналогов производится автоматизированный сбор факторов, влияющих на стоимость, затем каждому объекту оценки подбираются объекты-аналоги, имеющих наиболее близкие значения ценообразующих факторов, с последующим расчетом стоимости объекта оценки. В процессе анализа рынка недвижимости рассчитываются корректировки указанных факторов стоимости.

Первично осуществляется поиск аналогичных квартир, предлагаемых на рынке недвижимости, в том же доме, где располагается объект оценки. Выбор объекта-аналога производится на основе наименьшей суммарной корректировки.

Внутри дома поиск начинается с квартир, расположенных на том же этаже, затем среди аналогичных этажей (средние и крайние этажи). В случае обнаружения аналогов в одном доме при необходимости применяется корректировка на этаж.

Далее поиск аналогов осуществляется среди близлежащих домов однородных по качественным признакам с домом объекта оценки.

Предположим, что жилой дом с совпадающими значениями параметров этажности и материала стен, где год постройки максимально приближен к значению параметра дома объекта-оценки, является однородным по качественным признакам.

На практике оценщик, руководствуясь собственными знаниями и опытом, определяет понятие близлежащего дома путем сравнения ряда индивидуальных показателей (например, удаленность от центральных магистралей, расстояние между зданиями и т.п.), относительно которых два здания считаются равноценными по своему местоположению. В процессе массовой оценки недвижимости невозможно предусмотреть индивидуально влияющие факторы стоимости для каждого объекта.

Автором предложено следующее решение данной проблемы: близлежащим домом принимается дом, равноудаленный от ближайшей остановки общественного транспорта, что и дом объекта-оценки.

Ввиду сложности получения официальных данных о расположении остановок общественного транспорта от государственных органов, в связи с ограничением круга лиц, имеющих права доступа к информации, рассмотрен вариант доступа к необходимым сведениям из открытых источников. Путем обращения к сервису «Яндекс.Карты» выгружены координаты всех остановок города Омска.

Методом кластеризации путем расчета минимального расстояния между каждой остановкой и зданием формируются кластеры, в которых одной остановке соответствует определенное число зданий. Таким образом, здания в одном кластере принимаются как близлежащие здания относительно друг друга. Объекты-аналоги выбираются по принципу наименьшего отклонения характеристик от объекта оценки.

Большинство существующих методик массовой оценки недвижимости основываются на субъективном мнении оценщика при определении факторов стоимости, описывающих местоположение объекта.

Достоинством описанного способа являются его объективность и универсальность, т.к. при расчете стоимости отсутствует необходимость в определении факторов, характеризующих местоположение объекта оценки относительно центра города, центральных магистралей, неблагоприятных социальных объектов и т.д., как это требуется в большинстве существующих методик.

Выводы

1. Изложенная методика была апробирована на примере массовой оценки квартир города Омска.

2. Точность проведенной оценки практически в три раза превысила точность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Оценка недвижимости в целях налогообложения

Изучив тему 6, студент должен знать: •

особенности налогообложения объектов недвижимости.

Уметь: •

применять методологию налогообложения к объектам недвижимости.

При изучении темы необходимо:

Читать: •

тему шестую учебного пособия. Дидактические единицы: •

Доходный подход. •

Сравнительный подход. •

Затратный подход. •

Оценка с использованием инвестиционно-ипотечного анализа. •

Факторы, влияющие на процесс оценки объектов недвижимости. •

Степень влияния экологических факторов на оценку объектов недвижимости. •

Особенности оценки земли.

Цель изучения: ознакомление с различными подходами и методами оценки объектов недвижимости.

«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество»

С. Витте

Сегодня Россия находится в преддверии введения налогообложения жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости. Все мы помним, сколько проблем как финансовых, так и административных возникло при реализации проекта под условным названием «монетаризация льгот». Страну буквально лихорадило на протяжении многих месяцев. А ведь затронуты были лишь интересы пенсионеров.

Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости следует отнести к проектам более высокого уровня сложности и ответственности, так как он затрагивает интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон — простых людей, бизнеса и власти.

Любой проект можно рассматривать с двух точек зрения: с точки зрения идеи его построения (концепции) и с точки зрения реализации задуманной идеи — практики. Попробуем разобраться, что можно положить в основу создания концепции налогообложения. С точки зрения методологии системного подхода система налогообложения недвижимости любой страны может быть создана в одном из двух вариантов — как централизованная или децентрализованная система.

Централизованная система налогообложения предполагает наличие единого центра, который занимается не только разработкой методик налогообложения, но и реализацией их на местах. При этом реализация методик возможна как силами штатных специалистов, так и специалистов, привлеченных на договорной основе из среды местных оценщиков. Важно, что основной принцип такой системы — неукоснительное выполнение требований центра к алгоритму методики и составу факторов, которые она использует. Такая система налогообложения предполагает полную юридическую, финансовую и техническую ответственность центра за результаты оценки стоимости объектов недвижимости на местах.

Децентрализованная система налогообложения функционирует иначе. Она построена по принципу распределенной системы массового обслуживания, при которой вся работа по расчету налоговой стоимости выполняется на местах силами местных специалистов на основе единых методических рекомендаций. При этом для всех выполняемых работ характерны единство методологии и, что очень важно, свои методы расчета, а также свои, местные факторы стоимости. Кроме того, такая система налогообложения предполагает юридическую, финансовую и техническую ответственность местных органов власти за результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. При такой организации работ в ведении центра остаются лишь вопросы контроля методологии, а также получения и обработки информации о кадастровой стоимости недвижимости всей страны. С юридической точки зрения при децентрализованной системе налогообложения центр может выступать по отношению к кадастровой стоимости таким же интересантом, как и рядовой налогоплательщик. Центр может апеллировать к региональным и местным органам власти, если кадастровая стоимость рассчитана неверно и тем самым ущемлены интересы федерального бюджета, который, например, является источником дотаций региона.

На наш взгляд, централизованная система налогообложения больше подходит для малых государств, расположенных в одном климатическом поясе и имеющих однородную этническую и природную структуры. Для государств, которые расположены в разных климатических зонах, охватывают разные географические пояса, логичнее ориентироваться на децентрализованную систему налогообложения. Типичным примером в этом отношении являются США, в каждом штате которых имеется своя методика налогообложения.

Плюсом децентрализованной системы налогообложения как распределенной системы является и то, что с точки зрения теории системного подхода она во всех отношениях является более устойчивым и жизнеспособным образованием. В такой системе результаты налогообложения легче актуализируются. Она является более прогрессивной и с точки зрения рождения новых методов оценки, так как в каждом регионе проводится определенная поисковая методическая работа. Другими словами, в полной мере реализуется принцип «одна голова хорошо, а две — лучше». С политической точки зрения децентрализованная система также более приемлема, поскольку ответственность за допущенные ошибки не сосредотачивается в центре, а распределяется по всей стране.

Принципы налогообложения

Любая система должна быть основана на принципах (правилах), определяющих структуру, состав, содержание и характер поведения ее элементов.

При построении системы налогообложения в России, на наш взгляд, должны быть использованы следующие принципы: •

налог на недвижимость — есть местный налог. Этот принцип, как известно, закреплен в Налоговом кодексе Российской Федерации. Если это местный налог, то и ответственность за расчет налоговой базы и сбор налога должна лежать исключительно на местных органах власти без какого-либо вмешательства из центра; •

цель налогообложения — формирование местных бюджетов. Нельзя назвать этот принцип абсолютно самостоятельным, так как он связан с первым принципом, но, учитывая его важность, следует сформулировать его отдельно. По нашему мнению, страна давно нуждается в том, чтобы недвижимость стала серьезным источником покрытия всех инфраструктурных затрат в городах и селах. В развитых странах до 70 процентов местных бюджетов заполняется за счет недвижимости. За счет недвижимости финансируется работа школ, больниц, поликлиник. За счет местных налогов финансируется и работа муниципалитетов. Здесь очень важна обратная связь — чем лучше инфраструктура района, тем богаче местный бюджет. Муниципалитеты заинтересованы улучшать инфраструктуру своего района; •

налог на недвижимость устанавливается на основании ее рыночной стоимости. История доказала, что адвалорное24 налогообложение является наиболее прогрессивной схемой налогообложения. Эта схема в полной мере позволяет учесть как рыночные, так и социальные аспекты налогообложения; •

финансирование налогообложения — за счет местных бюджетов. На наш взгляд, этот принцип очевиден: кто собирает налоги, тот и должен финансировать систему, обеспечивающую этот сбор — от создания модели оценки недвижимости до администрирования налога; •

объект налогообложения — земельный участок и расположенное на нем строение. Этот принцип формирует объект налогообложения. В разных странах объект налогообложения разный. Заметим, что, определяя в качестве объекта налогообложения только строения, мы косвенно устанавливаем налог на капитал. Очевидно, что признать такую систему налогообложения прогрессивной можно лишь с определенными оговорками, так как она не благоприятствует притоку инвестиций в недвижимость; •

база для апелляций — рыночная стоимость. Любая методика как продукт ума человеческого является моделью рынка и не может абсолютно точно воспроизвести его работу. Ошибки будут всегда. Система налогообложения должна предусматривать право налогоплательщика оспаривать результаты оценки его имущества. Возможны два варианта такого оспаривания: апелляция к правильности применения методики и апелляция к тому, что результат оценки имущества по методике не соответствует рыночной стоимости. Логика и имеющаяся отечественная практика подсказывают, что вариант апелляции к рыночной стоимости со всех точек зрения для налогоплательщика является более ясным, простым и надежным вариантом апелляции; •

преемственность системы налогообложения. Наша страна находится на стадии перехода от плановой экономики к рыночной. Рынок постепенно завоевывает все сферы отечественной экономики, включая недвижимость. Однако во многих местностях России рынок недвижимости либо еще находится в зачаточном состоянии, либо его вовсе нет. В таких регионах необходимо предусмотреть постепенный, эволюционный переход от старой системы, основанной на инвентаризационной стоимости, к новой рыночной системе налогообложения. Для этого наряду со сравнительным и доходным методами оценки стоимости недвижимости целесообразно предусмотреть использование метода, основанного на концепции затратного подхода, при котором к инвентаризационной стоимости строения добавляется, например кадастровая стоимость земельного участка; •

простота системы налогообложения. В условиях формирующегося рынка недвижимости не следует стремиться к сложным многофакторным моделям оценки стоимости недвижимых объектов. Как говорится, из плохих продуктов хорошей каши не сваришь! Модели должны быть адекватны местному рынку и имеющейся информации. Если в деревне есть 10 домов и речка, и десятки лет в этой деревне никто не покупал и не продавал недвижимость, многофакторная модель для оценки этих домов не нужна. В такой деревне в качестве модели налогообложения достаточно взять стоимость строительства домов с учетом их физического износа; •

учет социально-экономического уровня развития Российской Федерации. Для современной России характерен разный уровень экономического развития регионов. В некоторых регионах доходы населения в разы отличаются от доходов людей, живущих в центральной части страны. Необходимо, чтобы это обстоятельство было учтено при создании моделей расчета налоговых платежей. Одним из способов такого учета является использование понижающего коэффициента в расчетной модели оценки стоимости недвижимости для налогообложения. Такой понижающий коэффициент можно рассчитать, например, как отношение средних доходов района оценки к среднему доходу столицы Российской Федерации или столицы субъекта Российской Федерации, либо иным образом.

Анализ природно-климатических, национальных особенностей и существующей административной системы нашей страны свидетельствует о том, что система налогообложения в Российской Федерации должна быть децентрализованной. В качестве опорных элементов системы налогообложения могут быть взяты субъекты Российской Федерации, в которых на базе сформулированных принципов должна быть организована работа по созданию моделей оценки стоимости недвижимости и ее практической оценке для налогообложения. В перспективе по мере развития рынка в качестве опорных элементов системы налогообложения должны служить муниципальные образования, для которых налог на недвижимость будет основным источником доходов.

Методология налогообложения

С методологической точки зрения оценку рыночной стоимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, основная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке .

Различают индивидуальную и массовую оценки рыночной стоимости .

Эти виды оценки являются задачами прикладного экономического анализа, но отличаются объектом оценки, анализом его использования, количеством и составом используемых аналогов и факторов. Краткая сравнительная характеристика индивидуальной и массовой оценок на текущем этапе их развития представлена в таблице 1.

Таблица 6.1 Характеристика Индивидуальная оценка Массовая оценка Использование Наиболее эффективное Текущее Объект оценки Один объект недвижимости Много объектов недвижимости Количество аналогов Единицы Десятки — сотни — тысячи Количество факторов стоимости Неограниченное Ограниченное Состав факторов Количественные + качественные (измеряемые и неизме- Количественные + измеряемые качественные Оценка точности Качественная Количественная Ориентируясь на данные таблицы 1, индивидуальную и массовую оценки можно определить следующим образом.

Индивидуальная оценка — способ получения оценок рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости с учетом анализа наиболее эффективного его использования путем сравнения с небольшим количеством аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов.

Массовая оценка — систематизированный способ получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах, но различаются целями, задачами и техникой (методами) оценки одних и тех же экономических показателей.

Массовая оценка, так же как индивидуальная, предполагает использование известных подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из этих подходов (методов) оценки, по сути, представляет собой процедуру построения некоторой математической модели, устанавливающей связь между наиболее вероятной ценой, ценами аналогов и ценообразующими факторами. Иными словами, основная задача оценки состоит в том, чтобы понять:

а) какие характеристики влияют на цены объектов недвижимости;

б) как именно характеристики влияют на цены объектов недвижимости.

Отвечая на эти вопросы, оценщик, по существу, решает задачу создания модели рынка оцениваемого объекта на вербальном или формальном (формульном) уровне. При этом в процессе индивидуальной оценки объекта, как следует из определения, учитывается все многообразие объективно и субъективно измеряемых факторов, существенно влияющих на стоимость, а в процессе массовой оценки учитываются только те факторы, которые:

а) могут быть объективно измерены;

б) присущи всем объектам оценки.

Применимость того или иного подхода к оценке стоимости в рамках индивидуальной или массовой оценки зависит от объема и качества информации, которой обладает оценщик — создатель модели оценки стоимости.

При наличии большого объема рыночной информации о ценах продаж или предложений для построения модели оценки объектов недвижимости лучше применять сравнительный под-ход. Наличие информации о доходах, которые генерируют объекты недвижимости, дает возможность использовать для построения моделей оценки стоимости доходный подход. При дефиците рыночной информации для построения модели оценки объектов недвижимости наиболее целесообразным является использование затратного подхода.

Отметим, что в соответствии с определением термина «оценка», стоимость представляется как наиболее вероятная цена, то есть имеет статистическую природу. Следовательно, задача создания модели рынка оцениваемого объекта должна решаться методами статистического анализа рынка недвижимости.

Среди известных статистических методов анализа рынка сегодня наиболее распространенными являются два: метод корреляционно-регрессионного анализа и метод сечений как один из вариантов кластерного анализа .

Корреляционный анализ относят к одному из основных методов массовой оценки. Корреляцию можно определить как статистическую зависимость между случайными величинами, не имеющую строго функционального характера, при которой изменение одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины. Основная прикладная задача корреляционного анализа — количественное определение тесноты связи между зависимым признаком с одной стороны и факторным признаком (при парной корреляции) и множеством факторных признаков (при многофакторной связи) — с другой. Теснота линейной связи количественно выражается коэффициентом корреляции. Задача регрессионного анализа — определение направления и формы связи между зависимым и факторными признаками.

Таким образом, корреляционно-регрессионный анализ можно определить как совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи. На выходе такого анализа качественно (структурно) и количественно должна быть определена статистическая модель:

у = ( (хгхк ),

где к — количество факторов;

у — математическое ожидание значения зависимого признака у при данных значениях факторов стоимости %\Хк .

Наряду с методом корреляционно-регрессионного анализа для массовой оценки можно использовать методологию кластерного анализа. Для целей массовой оценки эта методология, развиваемая в работах , на наш взгляд, в некоторых случаях может быть значительно проще с точки зрения практической реализации. Основная идея этой методологии состоит в том, что модель массовой оценки создается путем сечения (группировки, стратификации) исходного множества данных о ценах объектов недвижимости по ценообразующим факторам, в наибольшей степени коррелирующим с ценами объектов, и расчета коэффициентов модели путем сравнения средних значений исходного и усеченного множеств.

При использовании кластерного анализа отдельные данные о ценах объектов недвижимости по каким-то общим для всех признакам объединяются в группы (кластеры). В каждой группе рассчитывается средняя групповая цена, которая при некоторых допущениях принимается в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющим конкретную группу. Средняя групповая цена («средняя стоимость») и используется для построения моделей оценки стоимости. Такой подход позволяет, во-первых, «сжать» информацию, полученную в ходе наблюдений, так как вместо всей собранной совокупности ценовых наблюдений для построения моделей используются групповые средние. Во-вторых, за счет усреднения цен в группах минимизируются случайные отклонения цен от «истинных» их значений. В конечном итоге это позволяет достаточно эффективно выявить ценовые закономерности, присущие рынку объекта оценки, и построить более достоверные модели оценки стоимости.

Конечная цель оценки для налогообложения — определение налоговой стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Это означает, что при отсутствии погрешности измерения последней, налоговая стоимость могла бы быть приравнена к рыночной стоимости. На практике рыночная стоимость может быть определена методами массовой оценки с конечной точностью — всегда существует вероятность ошибки ее измерения. При этом последствия ошибок в сторону уменьшения и в сторону увеличения стоимости оказываются различными.

При недооценке рыночной стоимости занижается налоговая база, при переоценке — будут недовольны налогоплательщики с вытекающими отсюда последствиями: апелляции, суды и т. д. С учетом необходимости прямых бюджетных затрат на сопровождение таких апелляций (рецензирование отчетов об оценке рыночной стоимости независимых оценщиков, оплата услуг юристов, судебные издержки) риски их возникновения должны быть минимальными. Эти риски можно минимизировать, если сделать налоговую стоимость меньше рыночной путем умножения последней на некий понижающий налоговый коэффициент.

Методы оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения

Рыночные методы массовой оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения рассмотрим на примере оценки жилой недвижимости, а именно на примере оценки квартир в многоквартирных домах в следующей содержательной постановке.

Постановка задачи

Предположим, что имеется некоторое поселение, на территории которого требуется выполнить оценку жилой недвижимости для целей налогообложения. Недвижимость состоит из квартир, расположенных в домах, построенных из разных материалов и расположенных в разных, с точки зрения цены, районах поселения. Объектом налогообложения является квартира. Рынок жилой недвижимости в поселении развит. Имеется достаточное количество рыночной информации для построения рыночных моделей оценки стоимости. Все квартиры в этом поселении будем рассматривать как полное множество квартир, для расчета стоимости которых необходимо построить модели оценки. Полное множество исследуемых объектов (в данном случае квартир) на языке статистики называется генеральной совокупностью.

Для простоты и наглядности построения моделей оценки стоимости в качестве примера ограничимся тремя ценообразующими факторами: •

местоположение, •

материал стен, •

количеством комнат.

Представим каждый из этих факторов в виде качественной переменной, имеющей лишь два значения: 0 или 1. Такие переменные называются двоичными (бинарными, дихотомическими). Практика показывает, что модели, использующие такие переменные, во- первых, просты для понимания, во-вторых, они способны достаточно хорошо аппроксимировать практически любые нелинейные зависимости цены от ценообразующих факторов и, наконец, в-третьих, они очень близки к моделям ценообразования, которыми руководствуются в своей практической деятельности операторы рынка недвижимости. В теории статистики такие регрессионные модели называют моделями дисперсионного анализа (ЛЫОУЛ-моделями).

Допустим, что территориально, с точки зрения цен, все множество квартир можно условно разделить на две зоны, квартиры в поселении расположены в деревянных, блочных и кирпичных домах и количество комнат в квартирах не превышает четырех. Территория поселения совпадает с территорией оценки.

Анализ рынка недвижимости показывает, что цены на нем складываются под воздействием не только очевидных влияющих факторов, но и факторов, которые трудно поддаются учету, то есть случайным образом. Этот вывод позволяет ставить и решать задачи построения эконометрических моделей оценки стоимости с использованием статистической обработки исходных рыночных данных. При этом задачу выбора ценообразующих факторов и группировки объектов оценки для построения моделей их стоимости целесообразно решать методом экспертных оценок на основе анализа конкретной ценообразующей информации местного рынка с использованием знаний местных субъектов рынка недвижимости.

Требуется: 1)

собрать информацию, необходимую для построения моделей оценки стоимости; 2)

выбрать структуру эконометрических моделей оценки всех квартир поселения; 3)

рассчитать коэффициенты этих моделей; 4)

выполнить оценку качества моделей; 5)

рассчитать величину налогового коэффициента; 6)

сформировать порядок массовой оценки стоимости объектов недвижимости поселения. 6.1.